Отчётность после расторжения договора управления

В Калининграде собственник решил, что ООО "БСКС" после расторжения договора управления в 2021 году не выложило в ГИС ЖКХ отчет по управлению МКД за тот год, поэтому должно компенсировать моральный вред, причиненный этим фактом.

Суды отказали в иске.

Выяснилось, что до суда собственник обращался с жалобой в надзорный орган, откуда получил ответ о том, что информация размещена в полном объеме, однако отчет недоступен для просмотра в открытой части системы ГИС ЖКХ, поэтому надо обратиться в службу поддержки ГИС ЖКХ.

Судья сделал запрос в АО "Оператор информационной системы", который ответил: информация об отчете исполнения управляющей организацией ООО "БСКС" договора управления домом размещена в открытой части ГИС ЖКХ, доступ к которой пользователи системы имеют без прохождения процедур регистрации, идентификации и аутентификации. Информация об отчете управляющей организации доступна в разделе "Реестры" - "Реестры поставщиков информации", при этом обращено внимание, что данный отчет размещен во вкладке "завершенное управление". В настоящее время файл доступен для скачивания.

Отсюда следовало, что ООО "БСКС" выполнило свою обязанность по размещению годового отчета в системе ГИС ЖКХ, поэтому в иске было отказано.

“Сама по себе возникшая у истца сложность в поиске данной информации на Интернет-сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru), явившейся следствием того, что ООО "БСКС" прекратило управление названным выше многоквартирным домом, и такая информация перешла в категорию "завершенное управление", не может свидетельствовать о наличии вины управляющей компании в недоведении данного отчета до потребителя”.

№ 88-8919/2023 😋 @gkhvsem

В Свердловской области собственник обратился с иском к ООО УЖК "Наш дом", хотел исключить из отчета работы на общую сумму 465 тысяч рублей, однако проиграл спор.

Суды установили:
— В доме были выполнены работы по замене окон в подъезде, они приняты УК, акт направлен представителю собственников (истцу) по электронной почте, на который истцом были поданы немотивированные замечания.
— Также была проведена реконструкция системы отопления и замена трубопроводов отопления. Эти работы связаны с многочисленными обращениями жильцов первого и второго этажей, в жилых помещениях которых в отопительный сезон неоднократно фиксировалась пониженная температура. Выяснилось, что система отопления не соответствует проекту, так как были установлены трубопроводы диаметром 15 мм вместо 20 мм - пришлось всё исправлять.
— Кроме того, была проведена дезинфекция мест общего пользования в целях нераспространения коронавирусной инфекции.

Суды исходили из того, что эти работы и услуги фактически оказаны, произведены в связи с объективной необходимостью. Выполнив их, УК каких-либо дополнительных требований по оплате сверх установленного размера платы потребителям не выставляла. При этом нет доказательств некачественности работ.

«Вопреки мнению заявителя, нецелевого расходования средств, оплаченных собственниками на содержание и ремонт общего имущества МКД, проведение работ по замене окон, системы отопления не повлекло, поскольку собственники помещений, получив в собственность неотделимые улучшения, фактически улучшили материально-техническую базу общего имущества многоквартирного дома, и им предоставлена возможность ею пользоваться».

Суд отклонил доводы жалобы о том, что проведение спорных работ без решения общего собрания является незаконным, а потому они подлежат исключению из отчета, а деньги - возврату.

“Отсутствие решения общего собрания собственников, которым были утверждены дополнительные объемы работ в частичной реконструкции системы отопления, само по себе не может являться основанием для возложения обязанности на УК произвести перерасчет и возвратить средства собственникам, поскольку в силу закона собственники обязаны нести расходы на содержание общего имущества в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне услуг и работ № 290. Кроме того, в данном случае дополнительные работы, включенные в отчет, были признаны судами необходимыми в связи с техническим состоянием МКД”.

№ 88-5711/2022 😋 @gkhvsem

В Оренбургской области собственник обратился с иском к ООО «УК “Вишневая”» об обязании привести отчеты о выполнении договора управления в соответствие с законодательством.

Обоснование: некоторые работы по содержанию общего имущества выполнены компанией без предоставления их экономического обоснования, без проведения общего собрания собственников для согласования и утверждения. Такие работы не входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290, следовательно, расходование на них денег собственников является нецелевым.

Однако суды решили, что УК доказала факт проведения работ, их стоимость и необходимость в рамках текущего содержания общего имущества.

“Управляющая компания должна проводить работы на придомовой территории в отношении тех объектов (малых архитектурных форм, подъездных дорожек и тому подобного), эксплуатация которых напрямую связана с функционированием многоквартирного дома как единого объекта, такие работы не могут быть признаны произведенными с нарушением целевого назначения…
Работы, законность проведения которых оспаривается истцом, по своему содержанию и назначению являются услугами по содержанию общего имущества, и для осуществления таких работ одобрение собственников на общем собрании не требуется”.

Суды отклонили доводы истца о том, что ремонт пандуса, второго подъезда, других мест общего пользования должен был делать застройщик, “поскольку факт наличия решения суда в отношении застройщика не освобождает управляющую компанию от принятых на себя обязательств по управлению и содержанию общего имущества спорного дома”.

Суды согласились и с другими доводами УК:
— заградительные столбики установлены для ограничения въезда автомобилей на тротуар для парковки, остановки, в целях поддержания нормативного и работоспособного технического состояния тротуара;
— монтаж сэндвич-панелей произведен для подготовки к отопительному сезону (закрытие теплого контура);
модернизация системы полива выполнена в рамках благоустройства и озеленения придомовой территории;
установка на плитке противоскользящего покрытия произведена для предупреждения травматизма;
— ямочный ремонт тротуара, отмостки обусловлен необходимостью обеспечения надлежащего содержания асфальтового покрытия на придомовой территории.

Другими словами, все оспариваемые истцом работы выполнены “как комплекс профилактических мероприятий, направленных на предупреждение преждевременного износа многоквартирного жилого дома и его частей, а также на поддержание нормативного и работоспособного технического состояния многоквартирного жилого дома в рамках статьи «содержание жилья»”.

Всё это выполнено в рамках ежемесячного размера платы за содержание жилья, который не повышался. Факты некачественности работ не установлены.

№ 88-11521/2023 😋 @gkhvsem

Во Владимирской области председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ООО УК "Старый город" с многочисленными требованиями, среди которых - произвести перерасчет средств за период 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, отраженных в отчетах, а сами отчеты признать недостоверными и недействительными.

Обоснование (фрагмент):
“работы по договору управления были исполнены ответчиком не в полном объеме, с нарушением качества,
при расчете стоимости за работы по текущему ремонту подъездов, выполненные в 2018 году, в сметы включены необоснованные расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, расходы на прибыль. Указанные расходы не могут быть включены в расчеты, так как все работы производились штатными сотрудниками ООО УК «Старый город», смета составлена непосредственно управляющей организацией, как исполнителя по ремонту подъездов. Вместе с тем, УК уже получает прибыль за услуги по управлению многоквартирным домом 3,80 р./кв.м общей площади МКД ежемесячно, что отражено в отчетах ответчика.
Более того, работы по ремонту подъездов не приняты полномочным представителем собственников дома, отсутствует подписанный акт выполненных работ”.

Дело дважды доходило до кассации, назначалась судебная экспертиза.

Результат: в требованиях относительно содержания отчетов отказано, так как не установлено несоответствия отчета Правилам содержания общего имущества №491 или договору управления:
— отчеты содержат перечень работ и услуг, который согласуется с Минимальным перечнем № 290;
— не требуется какое-либо отдельное задание собственников, либо их согласование на выполнение работ, предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем;
— то, что ряд актов председателем совета многоквартирного дома не подписан, не является безусловным доказательством невыполнения работ и недостоверности отчетов;
— из заключения экспертизы следует, что накладные расходы, сметная прибыль, ресурсы (механизмы и агрегаты), начисленные в акте приемки выполненных работ на ремонт мест общего пользования, являются нормативной частью стоимости строительной продукции и не подлежат исключению из стоимости работ;
— экспертным заключением установлено, что объем фактически выполненных работ по ремонту мест общего пользования, соответствует объему работ, указанных в акте приемки, который не принят и не подписан истцом.

Суд учел, что размер ежемесячной платы (21.14 р./кв.м.) за 2017 - 2020 годы не менялся. Если же собственников не устраивает качество работ, то на этот случай есть определенный механизм перерасчета платы за некачественные работы.

№ 88-1475/2024 😋 @gkhvsem

Одинокий пример в пользу собственников

В Нижнем Новгороде собственник обратился в суд с иском к АО "Домоуправляющая компания Нижегородского района", просил обязать ответчика внести изменения в графу 18 отчета за 2021 г. "Переходящие остатки денежных средств на конец периода", а именно указать переходящий остаток в размере 232 тысяч рублей, так как эти работы не были подтверждены.

Обоснование:
— представленные управляющей организацией акты не содержат подписи уполномоченного представителя совета многоквартирного дома;
— решение собрания собственников по оплате работ по статье "текущий ремонт" не принималось;
— работы не относятся к текущему ремонту и не могут быть оплачены по статье "текущий ремонт".

Суд удовлетворил иск. Он исходил из того, что УО обязана составлять акты выполненных работ и предоставлять их уполномоченному собственнику для подписания. Однако УО не доказала, что направляла акты за 2021 год, а сами документы не содержали подписи уполномоченного собственника, либо председателя совета МКД.

№ 88-33815/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости судебной практики
за прошедшую неделю — с других наших каналов

📍 ТСЖ получило штраф за незаконное отключение воды в нежилом помещении МКД
📍 УО и тепловики оказались не виноваты в том, что вода в квартире недостаточно горячая
📍 Отверстие в перекрытии после ремонта как причина для компенсации морального вреда с УО
📍 Нежилое помещение залило канализационными стоками. Кто возместит ущерб

✅ Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка
✅ Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома

📌 ТСЖ из Краснодара обязали перерассчитать плату за содержание жилья за 3 года по ставке 7-летней давности
📌 Двух зайцев одним выстрелом: можно ли утвердить размер вознаграждения правлению ТСЖ в составе сметы

🔹 Суды разбирались, может ли кадастровый инженер выдать технический паспорт на жилой дом
🔹 Прокуратура Свердловской области не добилась признания незаконным ответа губернатора области на ее представление

👮‍♂ ТСН из Москвы в суде добилось права на управление МКД
👮‍♂ Суды снова недовольны качеством проверки Госкомитета по жилищному и строительному надзору Республики Башкортостан
👮‍♂Суд отменил предписание надзорного органа из Тывы по поводу нерабочего состояния вентиляционной системы

Жительница Ростовской области хотела обязать Оператора информационной системы переделать ГИС ЖКХ так, чтобы документы по её дому можно было смотреть, не используя регистрацию и вход через Госуслуги. Не получилось.

Исковые требования были заявлены к УО (в части размещения в ГИС ЖКХ информации), а также к Минстрою и АО «Оператор информационной системы» — устранить нарушения прав потребителя, выразившееся в отсутствии возможности свободного доступа ко всей информации, предусмотренной ФЗ «О ГИС ЖКХ» и разделом 10 Приказа № 74/114/пр, в отношении многоквартирного дома истца. Ну и взыскать компенсацию морального вреда в размере полмиллиона рублей.

В суде выяснилось, что запрашиваемая информация в ГИС ЖКХ размещена, но доступна после авторизации пользователя.

Отказывая в иске, суд отметил, что  пределы права истца на получение информации об услугах ограничены;
всю информацию истец может получить в своём личном кабинете, зарегистрировавшись на Госуслугах, получив пароль и логин к кабинету. 

В апелляционной жалобе истец настаивала на своих требованиях:
«свободный доступ к общедоступной информации не регламентируется личным кабинетом, логином и паролем на госуслугах» (что бы это ни значило).

Однако и областной, и Четвёртый кассационный суд отказали заявительнице во всех ее интересных требованиях.

№ 88-1425/2024 😋 @gkhvsem

В Мурманске собственники вернули себе переплату за отопление, возникшую из-за неисправности общедомового счётчика

Два собственники обратились с иском к управляющей компании и теплоснабжающей организации.
В иске указали, что их дом был оснащён общедомовым прибором учёта тепла, однако срок его поверки истёк в апреле 2021 года, он считается вышедшим из строя.
В связи с тем, что истёк межповерочный интервал, теплоснабжающая организация начислила плату за отопление:
— с мая 2021 года по июль 2021 года (три расчётных периода) исходя из среднемесячного объёма потребления;
— в августе 2021 года отопление было отключено, объем тепловой энергии равен нулю;
— за сентябрь, октябрь и ноябрь 2021 года начисления по отоплению производились по нормативу.
Начисление платы по нормативу привело к увеличению объёма потреблённого тепла с 98,76 Гкал/мес. до 128,39 Гкал/мес, и, как следствие, к увеличению стоимости.
Убытки истцов составили 4519 и 4818 р.

Суд удовлетворил требования к управляющей компании (к ресурсоснабжающей организации — отказал).
С УК взыскали заявленные собственниками убытки, «потребительский штраф» в 50% от присуждённой суммы, компенсацию морального вреда — по 1000 р.

Такое решение не понравилось обоим ответчикам. Они обжаловали решение в двух инстанциях, но проиграли и там.

Суды пришли к выводу, что управляющей организацией не исполнена обязанность по надлежащему содержанию прибора учёта тепловой энергии.
— Исходя из пункта 6 Правил содержания общего имущества № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии.
— Подпунктом "ж" пункта 10 этих же Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
— Содержание общего имущества включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОДПУ тепловой энергии, а также его надлежащей эксплуатации — осмотры, техническое обслуживание, поверка и т.д. (подпункт "к" пункта 11 Правил).

Отсутствие своей вины должна была доказать сама управляющая организация, однако не сделала этого.

Ответчикам не понравился расчёт убытков: по их мнению, он был неточным.
На что суды отметили: расчёты теплоснабжающей организации «позволяли определить, каким был бы размер оплаты для истцов при использовании показаний прибора учёта, и сделать вывод о причинении истцам убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств управляющей организации. Эти расчёты не противоречат данным о размерах оплаты за тепловую энергию, начисляемой истцам в последующие периоды, расчёт произведён с разумной достоверностью. Иного расчета ни ООО "УК Домовой 2", ни АО "Мурманэнергосбыт" не представили».

№ 88-1858/2024 😋 @gkhvsem

📰 Новости судебной практики
за прошедшую неделю — с других наших каналов

📍 Положен ли «потребительский» штраф при обязании УО пересчитать плату
📍 Обеспечительные меры в отношении УО-должника: нарушают ли судебные приставы-исполнители права собственников
📍 Спор с УО по поводу глухих окон в подъезде и размещения урны около него
📍 Продажа застройщиком квартиры большей площадью, чем установлено в договоре
📍 Подрядчик демонтировал аварийный балкон. Можно ли его восстановить

👮‍♂ ТСН из Брянской области взыскало с ГЖИ 63 тысячи рублей судебных расходов
👮‍♂ Суд признал недействительным предостережение ГЖИ Московской области относительно планов ТСЖ по расходованию денег со спецсчета на капремонт
👮‍♂ Суд признал необоснованным предписание ГЖИ Нижегородской области по вопросу газоснабжения

🔹 Управляющая организация из Твери не оборудовала контейнерную площадку и получила представление от прокуратуры
🔹 Суд отказал в удовлетворении требований прокурора Белгорода и Управления ГЖН Белгородской области о сносе кладовой в МКД

📌 Суд признал ничтожными решения ОСС о размере платы за содержание общего имущества, а также об «автоматическом» членстве в ТСЖ
📌 В Санкт-Петербурге председатель правления ТСЖ оштрафован на 30 тысяч рублей за оскорбление пенсионерки

✅ Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта
✅ 13 000 рублей в месяц за размещение 4-х блоков кондиционеров на фасаде МКД

МКД с мусоропроводом: что должны выяснить суды по делу об обязании установить контейнерную площадку

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между ТСН «Пилот-Дзержинского 31» и региональным оператором по обращению с ТКО из Самарской области.

Региональный оператор хотел обязать ТСН создать места накопления ТКО для дома, который оборудован мусоропроводами:
— в соответствии с территориальной схемой для МКД предусмотрено место накопления ТКО на твёрдом покрытии с контейнерами. Однако такое место накопления ТКО фактически отсутствует;
— подъездных путей к местам сбора ТКО не имеется;
— ТСН отказывается выкатывать контейнеры из мусороприемных камер к местам, доступным для мусоровоза.
При этом он уже обращался в суд с аналогичным иском к местной администрации, но проиграл.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что именно ТСН обязано организовать место накопления ТКО.

Апелляционный суд пришёл к противоположному выводу: ТСН не обязано обустраивать контейнерную площадку при наличии в МКД действующего мусоропровода. Региональный оператор обязан вывозить ТКО из мусороприемных камер.
Также суд отклонил возражение истца о невозможности проезда по тротуарам: согласно письму администрации, мусоровозы грузоподъёмностью до 3,5 тонн могут проезжать по тротуарам.

Суд округа с этим согласился.

Верховный Суд РФ вернул спор на новое рассмотрение, так как нижестоящие суды решили дело, не вникая в детали.

1⃣ Стороны ссылаются на наличие прямых договоров с собственниками. Однако в деле нет решения общего собрания о заключении таких договоров.
То есть суды не проверили, принимали ли собственники решение о сохранении порядка предоставления коммунальной услуги после начала деятельности ТСН; не установили момент заключения договора.

2⃣ Если площадь участка, сформированного для МКД, не позволяет обустроить площадку накопления ТКО с соблюдением СанПиН, о чем УО (ТСН) надлежащим образом известила бы орган местного самоуправления, то обязанность по созданию площадки для такого МКД возлагается на муниципалитет.
Однако суды не устанавливали принадлежность участка и его достаточность для размещения места накопления ТКО; не проверяли, принимали ли собственники решение о порядке складирования ТКО.

3⃣ Региональный оператор может забирать мусор непосредственно из мест их образования, но при условиях:
— если данные о них содержит территориальная схема обращения с отходами;
— складирование ТКО осуществляется в пакеты или другие ёмкости, предоставляемые оператором;
— муниципалитет определил места их сбора региональным оператором при отсутствии необходимости обустройства площадок.

Также необходимо выяснить вопрос о соответствии мусороприемных камер и фактических мест погрузки ТКО в мусоровоз требованиям, содержащимся в пунктах 3, 4 СанПиН 2.1.3684-21.

4⃣ Оператор утверждал, что им заключены договоры с собственниками, в которых место складирования определено в соответствии с территориальной схемой обращения с отходами, а именно контейнерная площадка. В схеме нет 12 точек сбора ТКО (по числу подъездов МКД). Он считал невозможным покупать маленькие мусоровозы специально для одного дома, чтобы ездить по тротуарам и ничего при этом не нарушать.
ТСН же ссылалось на реестр города Тольятти, в котором местом складирования для дома указаны мусороприемные камеры. Само товарищество не обязано обустраивать места сбора ТКО при наличии мусоропровода.

Верховный Суд РФ указал, что при таком конфликте судам следовало выяснить:
— направлен ли заявленный иск на определение мест перегрузки в мусоровоз ТКО, образующихся в мусороприемных камерах подъездов МКД,
— либо на создание контейнерных площадок вне подъездов МКД,
— либо является способом устранения недостатков территориальной схемы обращения с ТКО Самарской области, ведение которой находится в компетенции региональных властей.

№ 306-ЭС23-17909 😋 @gkhvsem