Мох на стенах и трещины в фундаменте не освободили собственника от платы за содержание

В Магнитогорске собственник комнаты в МКД потребовал через суд прекратить начисление платы за содержание и ремонт, а заодно освободить его от задолженности перед ТСЖ: дом, по его версии, разваливается, и платить за такое содержание он не обязан. Три судебные инстанции с этим не согласились.

🔍 Обстоятельства дела

Картина, нарисованная в иске, выразительна: разрушается фундамент, сыплется штукатурка, стены обросли мхом, из-за трещин в фундаменте в доме сырость, лестничная клетка в трещинах. Капитальный ремонт за историю дома не проводился. Управлявшее домом ООО «КУРС» от обслуживания отказалось. Затем домом занялось ТСЖ «Уральская 56», появление которого истец, к слову, тоже не одобрял.

Общее собрание членов ТСЖ установило плату за обслуживание и ремонт — 35 руб. с квадратного метра.

Платить за дом в таком состоянии истец счёл излишним и обратился в суд: прекратить начисления и освободить от задолженности.

⚖ Позиция судов:
— обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена законом напрямую;
— нуждаемость дома в капитальном ремонте не освобождает от платы за текущий ремонт и содержание;
— обязанность управляющей домом организации выполнять работы из Минимального перечня № 290 не зависит от технического состояния дома;
— доводы о том, что услуги по содержанию и ремонту оказываются некачественно и не в полном объёме, допустимыми доказательствами не подтверждены: истец ни разу не обращался к ТСЖ с претензиями, акты о нарушении качества не составлялись.

Что не помогло в кассации

В кассации истец повторил свои доводы. Однако суд ответил: в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено ни одного акта, из которого следовало бы, что услуги не оказывались или оказывались плохо. Правила № 354 предусматривают порядок фиксации нарушений качества — уведомление аварийно-диспетчерской службы, осмотр, составление акта. Истец же пожаловаться на качество услуг решил не исполнителю, а сразу в суд.

В итоге у собственника остались дом, на который он жаловался, обязанность платить за его содержание и задолженность. Претензии к качеству услуг Правила № 354 предлагают оформлять заявками в диспетчерскую и актами — а не иском о прекращении начислений (дело № 88-10883/2026).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Собрание членов ТСЖ через ГИС ЖКХ

Не совсем #дело_подписчика, но расширю эту еженедельную рубрику до #опыт_подписчика.

Подписчик из Омска поделился своими мыслями после попытки проведения электронного ОСЧ в ГИС ЖКХ. Привожу его сообщение ниже.

Кратко: именно электронное ОСЧ провести очень сложно, так как его почти невозможно запустить по причине постоянных проблем с актуальностью реестра ОСЧ.

Актуальность реестра членов - главная проблема, которую ГИС ЖКХ полностью возложил на УО. Вот такой ответ от ТП ГИС - классика:
"При размещении сообщения о проведении собрания членов ТСЖ в ГИС ЖКХ выполняется проверка на соответствие информации, размещённой в реестре членов ТСЖ и информации, переданной из Росреестра. При наличии расхождения система предоставляет сообщение: «Функция недоступна. Не для каждого члена ТСЖ в соответствии с реестром членов ТСЖ, кооператива найдена информация о собственности в едином государственном реестре недвижимости»."

При этом многомесячные переписки с техподдержкой на тему актуальности реестра членов выявили множество ложных замечаний (по моей оценке около 90%), которые после прямого вопроса в ТП ГИС "а что не так по члену ТСН "Иванову" из кв. "ХХ"? просто снимались, а потом направлялись другие по другим помещениям. Но были и объективные замечания (по моей оценке около 10%), когда менялась структура собственности (выделение долей детям), дарение, переход права по решению суда, продажа кв. без уведомления УО о новых собственниках.

Таким образом, если в ОСС в ГИС ЖКХ данные о собственниках берутся из Росреестра, то здесь они берутся из реестра членов, но только при 100% его точности относительно Росреестра (как проверяется - черный ящик), можно только запустить ОСЧ.

Итог: переписка с ТП ГИС ЖКХ с ноября 2025 по 30.03.2026 г. так ни к чему не привела (точнее ТП ГИС написали, что все, реестр актуален, мы проверили), поменяли все документы, запускаем собрание, а там в дцатый раз та же ошибка.

Решение: запустили в ГИС ЖКХ не ОСЧ, а ОСС, а в документах везде (уведомление, приложения и т.д.) указывали как ОСЧ. И контролировали лично голосующих на предмет членства. Если не член, то оперативно просили им стать, написав заявление.

Системное решение: СНИЛС - главный ID собственника (члена) для ГИС ЖКХ, по которому достаточно легко можно идентифицировать скорректированные или отсутствующие права каждого члена ТСН в электронном реестре. Информировать о таких изменениях ТСН или ЖСК достаточно просто с технической точки зрения. В крайнем случае, можно и просто уведомления направлять, о выявлении факта неактуального номера права по какому-либо члену ТСН из реестра, если реализовать просто их сверку с данными Росреестра.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🍿 Во сколько обошлось инициатору проведение собрания в ГИС ЖКХ
#осс_гисжкх

В Новороссийске УО оспорила в суде решения общего собрания, проведённого через ГИС ЖКХ со статусом «правомочно». По итогам проверки жилищной инспекции кворума у собрания не обнаружилось: при его подсчёте общая площадь дома оказалась заниженной почти на 670 квадратных метров. Ответчица — инициатор собрания и председатель совета дома — настаивала, что УО, не являясь собственником, вообще не вправе оспаривать решения собственников. Суд с ней не согласился.

🗒 Обстоятельства дела
Собрание прошло в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ. Большинство из 36 вопросов повестки — поручения управляющей организации: принять коммерческие предложения и заключить договоры на монтаж видеонаблюдения, замену шлагбаумов на ворота, вентиляцию в лифтовых кабинах, централизованный отвод воды от кондиционеров, автоматику, выключающую свет на футбольном поле в 23:30 и т.п. Отдельным пунктом — вознаграждение председателю совета дома: 3 руб. с квадратного метра.

Протокол появился в ГИС ЖКХ со статусом «правомочно»: проголосовали собственники с 51,23% голосов.

Проблема — в знаменателе. Для подсчёта кворума система учла общую площадь жилых и нежилых помещений 19723,6 кв.м, тогда как по выпискам ЕГРН она составляет 20393,1 кв.м (в техпаспорте — 20402,6, в платёжных документах — 20398,4). Участвовали в голосовании собственники помещений суммарной площадью 10103,96 кв.м — от реальной площади дома это 49,55%. До кворума не хватило меньше сотни квадратных метров.

Жилищная инспекция установила, что собрание неправомочно, но признавать решения недействительными не стала: это компетенция судов. Оператор ГИС ЖКХ аннулирует размещённый протокол тоже только на основании судебного решения. УО же оставалась с решениями, которые система считала действующими и которые ей предстояло исполнять. Оставался суд.

Позиция ответчицы:
— УО не собственник, в принятии решений не участвует и оспаривать их не вправе;
— срок обжалования истёк;
— УО «выбирает удобную площадь» для расчётов — а это злоупотребление правом, к тому же в договоре управления закреплён приоритет сведений ЕГРН.

⚖ Что решил суд
— иск удовлетворен: все решения собрания ничтожны в связи с отсутствием кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Правильность площади 19723,6 кв.м ответчица не доказала, а при любой из трёх остальных цифр голосов было меньше 50%;
— УО вправе предъявить самостоятельный иск о признании решения ничтожным — как любое лицо с охраняемым законом интересом (п. 106 постановления Пленума ВС РФ № 25). Интерес налицо: решения порождают для неё обязанности по исполнению;
— срок не пропущен: о нарушении своего права УО узнала из акта проверки инспекции; для ничтожных решений он исчисляется по правилам п. 5 ст. 181.4 ГК РФ — шесть месяцев, но не позднее двух лет с момента, когда сведения стали общедоступными.

Решение суда прямо названо основанием для внесения оператором изменений в сведения ГИС ЖКХ и исключения сведений о правомочности протокола (дело № 2-2366/2026).

С ответчицы взыскана госпошлина в 20 000 рублей — цена проведения собрания в «простой, удобной и честной» ГИС ЖКХ.

На фоне этого решения новость об инициативе перевести почти все собрания в электронный формат выглядит особенно прекрасно.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🍿 В Москве суды признали фразу «лифты в ужасном состоянии» мнением жительницы, не подлежащим опровержению через суд
(еженедельная рубрика #слово_и_дело)

Жительница дома написала в Telegram-чате «Управа района Фили-Давыдково»: «От Рерик-Сервис, Жилищнику достались лифты в ужасном состоянии». Так она прокомментировала смену управляющей организации.

УО «Рерик Сервис» усмотрела в публикации порочащие сведения: зафиксировала её нотариальным протоколом осмотра доказательств и обратилась в арбитражный суд за защитой деловой репутации, а также потребовала взыскать с жительницы 50 тысяч рублей убытков.

Факт размещения сообщения ответчица не оспаривала. Однако арбитражный суд города Москвы, а за ним и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении иска отказали.

⚖ Выводы судов:

— «Лифты в ужасном состоянии» — оценочное суждение, выражение субъективного мнения. Слово «ужасный» не указывает на конкретные технические параметры и не может быть проверено на достоверность, а мнения и оценочные суждения защите в порядке ст. 152 ГК РФ не подлежат;

— сообщение не содержит утверждений о недобросовестности УО, не называет её виновной в конкретных нарушениях;

— при этом у жительницы имелись доказательства, что лифты действительно регулярно выходили из строя в период управления домом истцом: переписка с сотрудницей УО (принадлежность её к компании истец не опроверг) с ноября 2024 года по июнь 2025 года — «Два лифта на аварийке... Большой на 1, маленький на 4. Там человек в маленьком», «Маленький при подъеме стучит», в грузовом лифте застревала женщина, а диспетчерская не отвечала. Ужас субъективен, застрявший человек объективен;

— в письме в адрес ГБУ «Жилищник» АО «Мослифт» по итогам комиссионного обследования сообщило о значительных замечаниях к техническому состоянию лифтов, свидетельствующих о ненадлежащем и несвоевременном выполнении регламентных работ предыдущей обслуживающей компанией. В другом письме — ответе на обращение по вопросу состояния лифтового оборудования — «Мослифт» указал на зафиксированный износ роликов замков, вкладышей кабины и противовеса, контактов дверей кабины и шахты;

— сама УО допускала, что износ мог быть вызван длительной эксплуатацией и работой предшествующих организаций, поэтому причинно-следственная связь между её действиями и состоянием лифтов не подтвердилась;

— Telegram-чат — место обмена мнениями, публичность распространения не меняет правовой природы оценочного суждения.

Требование о взыскании 50 тысяч рублей убытков суды отклонили как производное: раз недостоверных порочащих сведений нет, нет и оснований для убытков (дело № А40-260066/25).

Компания шла в суд за опровержением, а добилась увековечения: переписка о застрявшей женщине и изношенных роликах теперь зафиксирована публичным судебным актом.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

😢 «Все данные подгружаются автоматически»: кто заплатил за ошибку ГИС ЖКХ

По результатам опроса запускаю еженедельную рубрику #осс_гисжкх. По этому тегу можно посмотреть и прошлогодние публикации по теме, но сейчас я хочу рассказать о сложившейся практике 2026 года.

В Сергиевом Посаде жилищная инспекция добилась признания ничтожными решений собрания, проведённого УК через ГИС ЖКХ. Протокол система сформировала со статусом «правомочно»: кворум 56,9%. Проверка показала, что дом для расчёта «похудел» на 440 квадратных метров, на самом же деле кворума нет.
Ответчик объяснил: это ошибка системы, все данные подгружаются автоматически, управляющая организация «никак не может нести ответственность». Для суда это объяснение правового значения не имело.

🔍 Обстоятельства дела
Собрание прошло в форме заочного голосования через ГИС ЖКХ по инициативе управляющей организации. Проголосовали 35 собственников из 76. Повестка короткая: спецсчёт капремонта вместо общего котла, владелец счёта — сама УК, банк — АО «Россельхозбанк», платёжным агентом определён МосОблЕИРЦ.

Протокол сформирован системой автоматически: общая площадь помещений дома — 2275,6 кв.м, приняли участие — 1294,8 кв.м или 56,9%. Кворум есть, решения приняты по всем вопросам.

Поводом для проверки стало письмо Фонда капитального ремонта Московской области. Инспекция сверилась с ЕГРН: площадь дома — 2715,9 кв.м. Техпаспорт, поднятый в областном архиве, это подтвердил. Дом не худел ни на метр — худела только запись в базе; бумага, пролежавшая в архиве годы, оказалась точнее системы, обновляющейся постоянно.
Если пересчитать голоса по-честному, то участие составило 47,67% — меньше половины.

Позиция ответчика:
— при формировании итогового протокола произошла ошибка системы ГИС ЖКХ, за которую управляющая организация не может нести ответственность;
— все сведения о площадях подгружаются в систему автоматически.

⚖ Что решил суд:
— решения собрания ничтожны, так как приняты при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ);
— довод об «ошибке системы» правового значения не имеет. Инспекция не обвиняла УК и не оспаривала её действия — предметом была действительность решений. Вина инициатора судьбу решений не определяет: нет кворума — решения ничтожны;
— с управляющей организации взыскана госпошлина в 20 000 рублей (дело № 2-2093/2026).

Автоматизация избавила управляющую организацию от подсчёта голосов — но не от последствий подсчёта.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

💛 Оспаривание решений собрания: путеводитель по теме

Собрала публикации про оспаривание решений собраний в одном посте

❗️ Общее собрание собственников: почему идеальный протокол оспаривают в суде

❓ С чего начать + отдельные тактические приёмы
▪️Обязательный чек-лист перед обращением в суд
▪️Как подготовиться к оспариванию решения общего собрания (5 шагов на основе судебной практики Москвы)
▪️Тактика ведения дела об оспаривании решения общего собрания (на основе судебной практики Москвы)
▪️Образец сообщения от собственника о намерении обратиться в суд с заявлением о признании решений общего собрания собственников недействительными.
▪️4 причины, почему суд может отказать в признании решения общего собрания недействительным
▪️Кто доказывает наличие (отсутствие) кворума
▪️Экспертиза поможет признать решение общего собрания недействительным
▪️Использование нотариальных заявлений о неучастии в голосовании при оспаривании решений собрания
▪️Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)
▪️Конституционный Суд РФ про оспаривание решений собраний собственников

❓ Когда не хочется самим
▪️Куда пожаловаться, чтобы помогли оспорить решение собрания собственников в суде
▪️Может ли прокуратура оспорить решение общего собрания собственников
▪️Срок давности для ГЖИ по оспариванию решений собрания

❓ Оспаривание решений по отдельным темам
▪️Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации
▪️Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
▪️Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ
▪️Оспаривание решений общего собрания членов ТСЖ/ТСН о платной парковке
▪️Споры собственников и ТСЖ о законности прекращения членства в товариществе

❓ Нестандартные ситуации
▪️Собрание собственников в новостройке, голосование застройщика
▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени
▪️Нельзя отозвать голоса, отданные на общем собрании
▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение
▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Можно ли продлить срок проведения общего собрания собственников

❓ Выход за пределы компетенции
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Собрание не может сократить минимальный перечень работ
▪️Общее собрание не может обязать собственника отремонтировать его помещение
▪️ОСС решило вывезти с придомовой территории имущество, предназначенное для обеспечения транспортировки инвалида
▪️Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных
▪️Как собственники утвердили свой порядок приемки работ

❓ Онлайн-собрания
▪️Практика по оспариванию решений собраний, проведенных через ГИС ЖКХ
▪️Онлайн-собрания через “Электронный дом” Москвы: судебная практика
▪️Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области

❓ После суда
▪️Решение собрания признано недействительным: вернут ли собственникам деньги
▪️Взыскание судебных расходов при неудачном проведении общего собрания
▪️Собственника без его согласия избрали председателем совета, а потом взыскали 38 тысяч за юриста

❓ Подделка протокола
▪️Грань между ошибкой и преступлением: что инициатор собрания должен знать о составлении протокола
▪️Подделка управляющей компанией протокола общего собрания собственников (что делать — опыт подписчика)
▪️Активная защита дома от «рейдерского захвата» со стороны УК — опыт подписчика

👍 Обратиться за помощью
▪️Грамотно оформить результаты собрания с помощью сервиса ДомОнлайн
▪️Юридическая помощь по оспариванию решений собрания

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Янтарьэнергосбыт не смог убедить суд, что за свет в муниципальных квартирах должны платить администрации

Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел две жалобы одного гарантирующего поставщика. Схема в обоих делах общая: наниматель муниципальной квартиры не платит за электроэнергию — значит, по мнению истца, платить должен муниципалитет.

Дело первое: «нет договора соцнайма — платит собственник»

В Калининграде поставщик потребовал с администрации города и её комитета муниципального имущества солидарно 208,6 тыс. руб. — долг за электроэнергию, потреблённую в муниципальной квартире с октября 2017 года по июль 2025 года.

Квартира заселена. По архивной поквартирной карточке нанимательница значилась аж с 1948 года и была снята с учёта в 1984-м, но право пользования жильём до сих пор сохраняют члены её семьи.

Аргумент поставщика: письменного договора соцнайма нет и документов о вселении нет, поэтому обязанность по оплате лежит на собственнике помещения.

Суды трёх инстанций возразили (дело № А21-10700/2025):
— несоблюдение письменной формы договора соцнайма не влечёт его недействительность и не мешает гражданам фактически осуществлять права нанимателя. Реализация этих прав не может зависеть от того, оформила ли администрация документы;
— органы местного самоуправления несут расходы на содержание и коммунальные услуги только до заселения жилого помещения муниципального фонда;
— платить обязаны наниматель и проживающие с ним члены семьи — независимо от того, указаны ли они в договоре;
— а договор энергоснабжения с потребителем в отсутствие бумаг считается заключённым с даты начала предоставления услуг (п. 30 Правил № 354).

Взыскание долга с публичного собственника фактически освободило бы проживающих в квартире граждан от расходов на занимаемое помещение — а такого жилищное законодательство не предусматривает.

Дело второе: «наймодатель не контролировал нанимателя — возместите убытки»

В Гвардейском городском округе конструкция была сложнее: истец хотел взыскать 25 тыс. руб. убытков за «недобросовестное бездействие» администрации, которая, по версии поставщика, не уследила за своевременностью платежей нанимателя.

Квартира тоже муниципальная. Наниматель умер в июле 2023 года, с 1991-го в ней зарегистрирована его дочь, а с января 2023-го, по данным поставщика, оплата электроэнергии прекратилась.

Кассация засилила отказ в иске (дело № А21-9089/2025):
— дочь занимает квартиру на условиях социального найма и обязана оплачивать потребляемую электроэнергию сама;
— у наймодателя нет законных оснований контролировать внесение нанимателем платы за электроэнергию;
— единственный способ уследить за платежами, который предложил истец, — выселить неплательщицу, однако суд счёл это слишком радикальной формой бухгалтерии;
— в итоге суды не нашли ни противоправности, ни вины, ни причинно-следственной связи — состав убытков не доказан.

Общий вывод двух дел: за свет в муниципальной квартире платит тот, кто ею фактически пользуется на условиях социального найма, и члены его семьи. Публичный собственник несёт расходы лишь до заселения жилья, а после появления жильцов должником будет уже не администрация, а живущие в квартире граждане.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Бывший жилец попытался наказать ТСН за хранение его персональных данных — не вышло
(еженедельная рубрика #13_11_КоАП)

Гражданин, ранее зарегистрированный в одном из домов Кстова, направил в Роскомнадзор жалобы на ТСН №6, управляющее домом. По его мнению, товарищество неправомерно обрабатывало его персональные данные: не отвечало на запросы о порядке их обработки, а также уклонялось от передачи сведений, которые запрашивал Кстовский городской суд.

Надзорный орган отказал в возбуждении дела по ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ (обработка данных без письменного согласия, когда оно требуется) — события правонарушения не нашлось. Заявитель отправился оспаривать отказ в суд и проиграл в двух инстанциях.

🔍 Обстоятельства дела

Проверка показала: заявитель не является собственником квартиры и снят с регистрационного учёта (был зарегистрирован с 2011 по октябрь 2024 года).

Единственный документ с его данными, который хранится у товарищества, — регистрационная карточка со сроком хранения 5 лет, по истечении которого она будет уничтожена. Иных документов, содержащих персональные данные бывшего жильца, у ТСН нет.

Пока заявитель был зарегистрирован в квартире, сведения из карточки (ФИО, дата рождения, степень родства, адрес) вносились в справки о составе семьи — их готовили по просьбе самого жильца либо собственника.

⚖ Позиция судов:
— закон допускает обработку данных без согласия, когда это необходимо для целей, предусмотренных законом, либо для исполнения договора, стороной которого является субъект данных (пп. 2, 5 ч. 1 ст. 6 закона № 152-ФЗ);
— доказательств события правонарушения заявитель не представил, а из его обращений не усматривается ни одного случая, когда для обработки требовалось бы письменное согласие;
— претензии о непредставлении информации (ч. 4 и 5 ст. 13.11 КоАП) оспариваемым определением вообще не оценивались — суд указал, что эти доводы могут быть заявлены в отдельном судебном процессе.

Таким образом, хранение регистрационной карточки бывшего жильца с соблюдением срока хранения и использование сведений из неё для справок по запросам жителей в этом деле нарушением закона о персональных данных не признали (дело № А43-7297/2026).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Победитель конкурса не приступил к управлению домами — их вернули прежней УО, и отказаться у неё не вышло
#дело_подписчика

В Свердловской области ООО «Алапаевская управляющая компания „Виктория“» оспаривало постановление администрации муниципального образования Алапаевское, назначившей её временной управляющей для 50 многоквартирных домов, разбросанных по всему муниципалитету. Суды трёх инстанций поддержали администрацию.

🔍 Обстоятельства дела

Эти дома «Виктория» знала близко: с апреля 2022 по апрель 2025 года она управляла ими по договору, заключённому по итогам открытого конкурса. Срок договора истёк, дома исключили из реестра лицензий, и администрация начала искать им новую УО.

С мая 2025 года проводились открытые конкурсы. Единственным участником, подавшим заявку, стало ООО «Местное управляющее предприятие УРАЛГРАДМАШ»: оно было признано победителем, ему направили проекты договоров управления.

Дальше всё пошло не по плану: изменения в реестр лицензий в установленный срок внесены не были, к управлению домами победитель фактически не приступил. Его руководитель к тому времени получил дисквалификацию по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП.

Чтобы подготовить дома к отопительному сезону 2025/2026 и не допустить аварий, администрация отменила результаты конкурса и определила временной управляющей «Викторию» — единственную организацию, имевшую доступ к общему имуществу домов и их технической документации.

😦 Позиция УО

Управлять домами «Виктория» не хотела — в том числе из-за их технического состояния. В суде она настаивала:
— конкурс недействительным не признан, победителя уклонившимся от заключения договоров не признали, значит, его обязанность управлять домами не прекратилась;
— глава администрации, отменивший результаты конкурса, в конкурсную комиссию не входил и не был уполномочен на отмену;
— администрация не использовала все возможности для привлечения управляющих организаций — не создавала благоприятных условий и экономических стимулов;
— временная управляющая определяется только из числа организаций, добровольно изъявивших желание, а «Виктория» заявления о включении в перечень не подавала и согласия не давала;
— к делу не привлекли Департамент государственного и жилищного надзора, который вносит изменения в реестр лицензий на основании спорного постановления.

⚖ Позиция судов

Временную УО выбирают из перечня организаций (Правила № 1616). Попадают туда те, кто подал заявление, а также участники открытого конкурса, выразившие письменное согласие на включение. «Виктория» состоит в перечне с 2018 года — после участия в конкурсе на управление теми самыми домами и выраженного согласия.

Нежелание общества управлять домами суды оценили как отсутствие коммерческого интереса — само по себе оно не говорит о незаконности постановления. Назначая управляющую организацию, администрация обеспечивала непрерывность управления домами и надлежащее содержание общего имущества.

Довод о подписанте спорного документа суды отклонили, разграничив полномочия: организатор конкурса — орган местного самоуправления, а не конкурсная комиссия. Глава муниципального образования возглавляет администрацию, действующую на принципах единоначалия, и вправе издавать правовые акты.

Непривлечение Департамента нарушением не посчитали: его права и законные интересы спорным постановлением непосредственно не затрагиваются.

Итог: постановление муниципалитета осталось в силе, а к полусотне домов «Виктории» добавились расходы на госпошлины (дело № А60-58561/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🍿 УК из Химок проиграла телекомпании НТВ спор о сюжете с «подделанными подписями»
(еженедельная рубрика #слово_и_дело)

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к телекомпании НТВ о защите деловой репутации.

Поводом стал репортаж «Во многом игнорируют жильцов: как решаются проблемы с управляющими компаниями», вышедший в эфир в ноябре 2025 года и опубликованный на сайте телеканала. Корреспондент сообщил зрителям, в частности, следующее:

«Осенью 2022 года в Химках управляющая компания «ВСК» заполучила в управление 50 многоквартирных домов. Едва созданная компания без репутации подделывала подписи чтобы заполучить такой лакомый подмосковный Клондайк. Добыча денег из платежек жителей ведется и по сей день, несмотря на обращения в органы и выигранные суды».

Истец не сомневался, что речь о нём: в кадре показали табличку на доме с его наименованием. Утверждения о подделке подписей УК считала ложными и порочащими.

Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал, разобрав оспариваемые фразы по отдельности.

⚖ Выводы суда:

— фраза о том, что УК «заполучила в управление 50 многоквартирных домов», не содержит утверждений о нарушении закона или недобросовестности при ведении бизнеса, поэтому порочащей не является;

— фразу «едва созданная компания без репутации подделывала подписи чтобы заполучить такой лакомый подмосковный Клондайк» суд назвал оценочным суждением, мнением о ситуации вокруг выбора управляющей организации в конкретном доме на улице Совхозной. Оценочные суждения и мнения не могут быть проверены на достоверность и защите в порядке ст. 152 ГК РФ не подлежат;

— при этом у оценки журналиста имелось фактическое основание — два вступивших в силу решения Химкинского городского суда по этому дому. Решением от 04.10.2022 признано недействительным решение собрания собственников по протоколу от 28.10.2021, которым в доме выбирали истца на смену «ПИК-комфорту». Суд установил, что собрание фактически не проводилось: собственники о нём не знали и узнали о «решениях» лишь из ГИС ЖКХ, доказательств кворума нет. Указанный в протоколе инициатор пояснил, что собрание не проводил и не знает, кто вписал его председателем, а названная в протоколе секретарём женщина ещё весной 2021 года продала квартиру в этом доме и собственницей не была. Решением от 16.03.2023 недействительными признаны уже решение собрания по протоколу от 22.06.2022 и заключённый в его исполнение договор управления: председатель и секретарь, указанные в протоколе, в собрании не участвовали и протокол не подписывали;

— на СМИ возложена обязанность освещать общественно значимые проблемы, журналист вправе излагать в своих материалах личные суждения и оценки (п. 9 ст. 47 Закона о СМИ), а свобода слова охватывает в том числе информацию, которая шокирует или внушает беспокойство.

В итоге суд указал: истец не доказал порочащий характер сведений, в деле нет доказательств, что порочащие сведения распространялись именно в отношении истца, а равно доказательств вреда — истец не показал, что обладал сформированной положительной репутацией до выхода сюжета и что после публикации для него наступили неблагоприятные последствия (дело № А40-49040/26-12-459).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

УО через суд запретила собственнице хранить вещи на её машино-месте

В Санкт-Петербурге ООО «ПолиСтрой» победило в трёх инстанциях в споре с собственницей машино-места в подземном паркинге. Суд обязал ответчицу не допускать складирование личных вещей, горючих материалов, оборудования, пакетов, коробок и других предметов, а также устройство стеллажей и шкафов, не отвечающих требованиям пожарной безопасности. С неё также взыскали расходы УО — 20 000 рублей пошлины и 11 300 рублей за представителя.

🔍 Обстоятельства дела

Ответчице принадлежит доля в праве общей долевой собственности на помещение паркинга, а фактически она пользуется машино-местом площадью 13,8 кв. м без ограждения — границы обозначены линиями. Место приобреталось для парковки автомобиля, но со временем на нём появились стеллажи, шкафы и коробки — место для автомобиля стало всем, чем угодно, кроме места для автомобиля.

УО фиксировала нарушения актами с февраля по июль 2025 года и предписывала их устранить — безрезультатно, после чего обратилась в суд.

В октябре того же года пожарный надзор провёл в отношении управляющей организации проверку исполнения ранее выданного ей предписания и установил: в паркинге размещены шкафы из материалов с неустановленными пределами огнестойкости и без установок пожаротушения. Нарушения выявлены в том числе на машино-месте ответчицы.

Позиция собственницы:
— на своём машино-месте она вправе хранить не только автомобиль;
— нарушения требований пожарной безопасности отсутствуют;
— постановления о привлечении её к административной ответственности нет.

⚖ Выводы судов

Разрешая спор, суды применили ст. 161 ЖК РФ, ст. 1065 ГК РФ (опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность), Правила противопожарного режима № 1479 и Технический регламент о безопасности зданий и сооружений:
— хранение на машино-месте иного имущества, кроме автомобиля, противоречит Правилам противопожарного режима (подп. «б» п. 16);
— СП 113.13330 «Стоянки автомобилей» допускает шкафы на машино-местах, но только при совокупности условий: негорючие материалы, глубина не более 1 м, установка не ближе 8 м от эвакуационных выходов, сохранение минимальных размеров машино-места (5,3 × 2,5 м), оборудование шкафа установками пожаротушения. Шкафы ответчицы этим условиям не соответствовали;
— отсутствие постановления о привлечении к административной ответственности само по себе не мешает удовлетворить иск, если нарушения подтверждены иными доказательствами (дело № 88-15134/2026).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

В Ульяновской области голосование через ГИС ЖКХ рассыпалось из-за 63 «пропавших» бумажных бюллетеней
(еженедельная рубрика #осс_гисжкх)

Шесть собственниц квартир в 24-этажном доме со встроенными торговыми и офисными помещениями и подземной автостоянкой оспорили решения внеочередного общего собрания, инициатором и администратором которого выступила ООО «УК „Уютный дом“». Собрание шло месяц — с 29 апреля по 29 мая 2025 года — в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ, в повестке был 21 вопрос.

✅ Что прошло:
— «капитальный ремонт» лифтов: замена тяговых ремней в двух лифтах за 1 974 867,20 руб. с оплатой со спецсчёта капремонта, заключение договора строительного подряда на эти работы и договора строительного контроля за 10 800 руб. — тоже из средств фонда;
— отказ от строительного контроля уполномоченным органом региона — по причине отсутствия такого органа на территории Ульяновской области;
— обновлённый состав совета дома;
— место хранения подлинников бюллетеней и протокола — орган жилищного надзора.

❌ Что не прошло: установление платы за содержание в 31,98 руб. и за текущий ремонт в 7 руб. с квадратного метра, ремонт холлов подъездов за 4,7 млн руб. (по 44,3 руб. с квадратного метра в течение полугода) и замена 44 противопожарных дверей за 1,6 млн руб. (по 88,14 руб. с квадратного метра).

🔍 Истицы настаивали: при подсчёте кворума не учтена площадь нежилых помещений (офисов, паркинга), часть бюллетеней заполнена от имени лиц, не владевших квартирами на момент голосования (или вовсе без подписи), а организованный ими опрос жильцов показал, что многие из внесённых УК в список проголосовавших свои подписи не ставили.
Замену тяговых ремней они в принципе не считали капитальным ремонтом — по их мнению, это текущий ремонт, который оплачивается из платы за содержание, а нехватки средств по этой статье УК не доказала.

Первая инстанция в иске отказала: площадь дома для кворума — 22 965,8 кв.м, приняли участие 17 321,62 кв.м (75,42%).

⚖ Ульяновский областной суд решение отменил.

Из 165 участников электронного собрания 37 голосовали через личный кабинет ГИС ЖКХ (приложение «Госуслуги Дом»), остальные 128 — бумажными бюллетенями. В орган жилищного надзора от УК поступило… 65 бюллетеней.
Представитель управляющей организации уверял, что направляли все 128, но в сопроводительном письме количество не указано, так что проверить эту версию оказалось нечем.

Довод ответчика о том, что внесённые в систему электронные образы решений приравниваются к оригиналам (со ссылкой на ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ и приказ Минстроя), апелляция отклонила: из этой нормы следует лишь то, что письменные решения передаются администратору собрания, который вносит в систему сведения о голосовавшем собственнике и его решении по каждому вопросу и размещает электронный образ документа.

В итоге 63 оригинала не увидели ни первая, ни апелляционная инстанция. Часть собственников, чьи решения потерялись, отрицали свое участие.

Вдобавок как минимум три бюллетеня заполнены от имени граждан, уже не владевших квартирами. Бюллетень — от имени прежнего собственника, графа о праве — про нового: бумага спорила сама с собой.

Вывод апелляции: при таких обстоятельствах утверждать о наличии кворума нельзя, а решения, принятые без кворума, — безусловное основание для признания их недействительными. Требования собственниц удовлетворены.

До спора о том, относятся ли тяговые ремни к капитальному ремонту, суд не дошёл — этот вопрос отпал вместе с кворумом (дело № 33-2728/2026).

Из принятого на собрании исполнили одно решение — сдать подлинники на хранение. Наполовину.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

УО заставила подрядчика переделать кровлю после капремонта, хотя договор с ним заключала не она

В Новосибирске управляющая организация добилась, чтобы ИП-подрядчик безвозмездно устранил дефекты капремонта кровли и платил судебную неустойку за просрочку. Особенность истории в том, что договора с подрядчиком УО не заключала: его выбрало общее собрание, а сам договор подписала уполномоченная собственница.

🔍 Обстоятельства дела

Домом управляет ООО «УКЖХ Октябрьского района». Собственники на общем собрании решили провести капремонт кровли за счёт средств, размещённых на спецсчёте (открыт на регионального оператора), — на сумму 4 029 000 руб. Подрядной организацией определили ИП, а на подписание договора уполномочили одну из собственниц. Цена работ по договору — 3 950 000 руб., гарантийный срок — 5 лет.

Работы выполнили, приняли по акту, подтвердили строительным контролем и оплатили со спецсчёта. На этом хорошая часть истории закончилась.

Спустя непродолжительное время из-за многочисленных дефектов УО заказала обследование кровли. Результат обследования: состояние кровли после капремонта неудовлетворительное, работы выполнены с нарушением требований к устройству кровель из наплавляемых рулонных материалов, покрытие не отвечает требованиям по надёжности и долговечности — кровлю придётся переделывать.

⚖ Претензия с требованием устранить недостатки осталась без удовлетворения, и УО пошла в арбитражный суд.

Судебную строительно-техническую экспертизу назначили по ходатайству самого подрядчика — и именно её выводы легли в основу решения. Эксперт выявил:
— многочисленные места застоя воды: уклоны для её отвода не организованы;
— вокруг всех водоотводных воронок отсутствует обязательное по СП 17.13330.2017 местное понижение;
— локальные волны на поверхности — следствие некачественной укладки покрытия и конденсата внутри кровельного пирога.
Эксплуатационных недостатков эксперт не установил: причины дефектов — ошибки при устройстве кровли и некачественный монтаж.

В день осмотра луж на кровле уже не было, но застойные зоны читались по грязевым отложениям. Их опасность эксперт описал доходчиво: грязь срастается с кровельным ковром и растрескивается, в неё попадают семена растений и споры мха — начинается биологическое разрушение, а зимой замерзающая вода повреждает покрытие.

Суд удовлетворил иск, апелляция с этим согласилась. Подрядчика обязали в течение 30 дней с момента вступления решения в силу безвозмездно переделать проблемные места: сформировать уклоны из клиновидных плит утеплителя в зонах застоя воды, устроить местные понижения у воронок, смонтировать шесть дополнительных аэраторов. За каждый день неисполнения — судебная неустойка 10 000 руб., растущая ежемесячно на 1 000 руб.

💬 Какие доводы не спасли подрядчика в кассации:

— «УО не участник правоотношений по капремонту, договора с ней не было, права не нарушены».
Суд округа ответил: управляющая организация несёт ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и действует в их интересах от их имени в отношениях с третьими лицами (ст. 161, 162 ЖК РФ), поэтому обладает правом на иск.

— «Заявленные в иске работы договором не предполагались, выполнен согласованный с заказчиком объём».
Суд: вступая в подрядные отношения, заказчик рассчитывает на профессионализм подрядчика, «ведь иначе работы могли быть выполнены им своими силами, а привлечение подрядчика утрачивает смысл». Одинаковый стандарт осмотрительности к заказчику и подрядчику неприменим: выявлять несоответствия и не умалчивать о них обязан специалист. Предприниматель мог и должен был рассчитать смету так, чтобы достичь целей капремонта, а если собранных собственниками средств не хватало — приостановить работы. Вместо этого он выполнил работы, предъявил их к приёмке и получил оплату, пользуясь положением сильной стороны.

— «Вины подрядчика в дефектах нет: протечек нет, жильцы не жалуются».
Отсутствие обращений жильцов, не обладающих специальными познаниями для оценки нарушений строительных норм, не освобождает профессионального подрядчика от ответственности за некачественный результат.

— «Астрент чрезмерен».
Размер судебной неустойки определён исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, он обеспечивает баланс интересов и стимулирует исполнение судебного решения.

В пределах гарантийного срока именно подрядчик доказывает, что дефекты вызваны нормальным износом или неправильной эксплуатацией, а не качеством его работ (п. 2 ст. 755 ГК РФ). Здесь экспертиза исключила эксплуатационный характер недостатков, и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций (дело № А45-7982/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

«Кому интересно почитайте, посмеетесь»: за проект мирового соглашения в домовом чате наказали председателя ТСН
(еженедельная рубрика #13_11_КоАП)

Житель одного из самарских домов судился с ТСН из-за ненадлежащего качества воды в своей квартире на 25-м этаже. Представитель застройщика (третьего лица по делу) направил проект мирового соглашения жителю, а тот переслал документ председателю правления ТСН.

Вскоре председатель разместила в официальном чате товарищества, где состоят 479 человек, сообщение об этом иске: «В четверг вечером собственник 150 кв. прислал мне мировое соглашение, кому интересно почитайте посмеетесь». К сообщению был прикреплён сам проект мирового соглашения — с ФИО и адресом жителя.

Согласия на публикацию житель не давал и пожаловался в Роскомнадзор.

Позиция председателя:
— она обязана информировать собственников обо всех судебных процессах с участием ТСН, а иск жителя содержит требования к товариществу;
— документ получен от самого жителя;
— текст впоследствии удалён из чата;
— при этом председатель признала: перед размещением персональные данные из документа следовало удалить.

⚖ Позиция Роскомнадзора и суда:
— обязанность доказать наличие согласия либо иных оснований обработки лежит на операторе (ч. 3 ст. 9 закона № 152-ФЗ). Размещение проекта мирового соглашения не подпадает под основания, перечисленные в пп. 2–11 ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 10 и ч. 2 ст. 11 закона;
— публикация в чате на 479 человек — это распространение персональных данных, то есть их раскрытие неопределённому кругу лиц, что ст. 7 закона запрещает делать без согласия субъекта.

Арбитражный суд Самарской области привлёк председателя как должностное лицо к ответственности по ч. 1 ст. 13.11 КоАП РФ.

Довод о малозначительности суд отклонил: исключительных обстоятельств в деле нет, а применение ст. 2.9 КоАП РФ — право, а не обязанность суда.

Зато сработала ст. 4.1.1 КоАП РФ: правонарушение совершено впервые, вреда и угрозы его причинения, равно как и имущественного ущерба, материалы дела не подтверждают. Поэтому назначенный председателю штраф в 50 000 рублей суд сразу заменил предупреждением.

Информировать собственников о судебных тяжбах — обычная и нужная практика, но судебные документы перед публикацией в общий чат, как следует из этого дела, нужно обезличивать: то, что житель сам переслал документ председателю, не означает согласия на его публикацию для 479 человек (дело № А55-45295/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ