❗️ MAX станет обязательным для УО и ТСЖ — но правила игры ещё не написаны

Сегодня Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект, переводящий хотелки Минстроя в нормативную плоскость.

1⃣ Суть: что именно привяжут к лицензионным требованиям и надзору
В жилищный надзор включают соблюдение «требований к информационному взаимодействию с собственниками и пользователями помещений». Эти же требования станут лицензионными.
Кстати, ресурсников и регоператоров это тоже касается.

Москва, как обычно, отдельное царство: особенности могут устанавливаться соглашением, а взаимодействие может происходить с использованием московской информационной системы.

2⃣ Регламент: главная неизвестность (и главная головная боль)
Как именно это будет выглядеть технически, в какие сроки нужно отвечать и на что именно – сейчас не установлено. Это определит Минстрой своим нормативным актом. Остается надеяться, что этот документ будет реалистичным и разумным, а не станет набором абстрактных предписаний, сгенерированных на коленке.

3⃣ Текущий момент: окно возможностей
Пока акта Минстроя нет, чаты (если вы их уже ведете) существуют в правовом вакууме. Сейчас вы вправе:
— Не реагировать на очевидный флуд и оскорбления.
— Устанавливать свои правила (например, «в чате принимаются только сообщения об авариях», «ответ в течение 24 часов в рабочие дни»).
— Банить провокаторов и тех, кто не подтвердил личность как собственник.
Этими правилами можно пользоваться прямо сейчас, чтобы не сойти с ума. А после выхода регламента Минстроя — скорректировать.

4⃣ Два сценария будущего и тактика для каждого
Когда регламент появится, возможны два пути:

— Сценарий 1 (оптимистичный): Минстрой примет щадящие правила. Например, делегирует установку правил чата УК, ограничит круг принимаемых вопросов или установит разумные сроки ответа (как по Стандартам управления МКД №416).
Ваша тактика: адаптировать свои текущие правила под новый регламент с минимальными потерями.

— Сценарий 2 (пессимистичный): Минстрой спустит неподъемные требования. Например, обязанность отвечать в течение часа на любое сообщение, включая «доброе утро».
Ваша тактика: переходить на автоматизацию.
1. Чат-боты: можно внедрить бота как «официального представителя УК». Он будет фиксировать обращения, отвечать шаблонами из базы знаний, направлять в нужные места.
2. База готовых ответов (FAQ): заранее подготовленные ответы на 80% типовых вопросов («как передать показания», «когда отключат горячую воду»).
3. Формальные ответы: главное для ГЖИ – часто не содержание, а факт ответа в срок. Поэтому даже универсальное «Ваше сообщение зарегистрировано. Информация направлена для рассмотрения» может формально снять претензию.

Но ключевой вывод: строить детальную тактику сейчас – это гадание на кофейной гуще. Сначала нужно увидеть врага (регламент) в лицо.

5⃣ Важное наблюдение: жители тоже не в восторге
Под постами на эту тему видно: многие собственники не хотят находиться в одном чате с ГЖИ и, тем более, с УК. Поэтому те, кто уже сейчас по необязательным указаниям местных властей расклеивает QR-коды на общие чаты, создают себе проблему на будущее. Они добровольно формируют тот самый «охват», который потом придется обслуживать в обязательном порядке по жестким правилам.

😐 Итого. Да, неприятно. Да, однозначно добавит работы.
Но паника и действия вслепую сейчас — худшая стратегия. Сейчас стоит готовить процессы и изучать инструменты автоматизации, а главные силы направить на консолидацию с коллегами для последующего влияния на проект регламента Минстроя, когда он выйдет на обсуждение.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔍 Как подготовиться к оспариванию решения общего собрания в Москве
(продолжение рубрики «Разбор по вашему запросу»)

Судебная практика Мосгорсуда за последний год показывает: большинство исков отклоняются не по существу, а по форме. Истцы пропускают срок, не имеют права на оспаривание, подают «общие слова» вместо доказательств — и проигрывают, даже когда фальсификация очевидна.

В новой статье — пять обязательных шагов, которые превращают «я не участвовал» в работающий судебный аргумент.

➡ Полный разбор с цитатами из судебных актов, типичными ошибками и стратегией работы с соседями

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 Не «подписи подделаны», а «исключите 0,9 м² из подсчета». Тактика оспаривания решений ОСС по практике Москвы

Продолжаю серию статей в рамках рубрики «Разбор по вашему запросу».

Краткий гид по ключевым шагам на основе судебной практики:
✅ Иск: заменяем общие слова на конкретные цифры и ссылки на нормы.
✅ Ходатайства: какие три просьбы можно подать суду.
✅ Доказательства: когда нужна экспертиза, а когда достаточно активной позиции собственников.
✅ Таблица нарушений в бюллетенях, на которые суды реагируют (и которые пропускают).

➡ Статья для тех, кто готовится к реальному судебному спору, а не к выражению возмущения

«Взнос помимо СОЖ» с 1993 года в рамках еженедельной рубрики #допстрока: когда старое решение — действующая норма

Собственник в Москве попытался оспорить две допстроки в квитанции — «Взнос помимо СОЖ» и «Взнос рез. Фонд МКД» — и добился перерасчёта в первой инстанции. Однако апелляция отменила это решение: такие начисления законны, если основаны на решениях общего собрания, даже если приняты в 1993 году и не оспорены до сих пор.

🔍 Хронология
— 29.05.1993 и 01.06.2017 гг.: собственники на общих собраниях ЖСК «Чертаново-18» утвердили допплаты:
«Взнос рез. Фонд МКД» — для формирования резерва на непредвиденные расходы;
«Взнос помимо СОЖ» — как дополнительный платёж сверх содержания.
— С 2019–2021 гг. эти строки регулярно фигурировали в платежках.

Собственник И., владеющий двумя квартирами, потребовал исключить их и вернуть деньги.
Суд первой инстанции встал на его сторону, сославшись на отсутствие оснований для начислений. Однако апелляционный суд (определение Мосгорсуда № 33-28614/2025) отменил решение.

Позиция апелляции
— Решения собраний от 1993 и 2017 гг. не признаны недействительными — значит, остаются обязательными для всех собственников.
— Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017, плата за жилое помещение включает не только минимальный перечень, но и дополнительные расходы, утверждённые собранием.
— Допвзносы направлены на содержание общего имущества и создание резерва на риски — это соответствует целям ЖСК и не противоречит ЖК РФ.
— Истец, как собственник и пользователь общего имущества, не освобождён от исполнения решений собрания — даже если лично не участвовал в голосовании.

Итог
В иске об исключении допстрок и перерасчёте отказано. Решения собраний, не оспоренные в установленном порядке, сохраняют силу — даже спустя десятилетия.

Не все, что «давно», — устарело. Если решение собрания не отменено — оно работает. И платить по нему придётся, даже если вы родились позже его принятия.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔍 Системные манипуляции: кто и как удерживает контроль над ОСС (на основе судебной практики Москвы)

Завершаю цикл статей об оспаривании решений общих собраний в Москве.

В этой статье: участие Жилищника, «подвижные» сроки голосования, манипуляции с площадями и голосами, «Электронный дом» и предзаполненные бюллетени, голоса застройщиков и юридические ловушки.

Подготовлено на основе судебной практики конца 2024 - 2025 года.

➡ https://gkhnews.ru/1507863-sistemnye-manipulyaczii-oss-moskva/

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❤️ Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

✒ Госдума приняла законопроекты:
— про использование MAX, избрание совета МКД и замену квалификационного аттестата
— про управление аварийным жилфондом
— про техническое обслуживание лифтов

Завершение серии "Деньги без конфликта"
🪙 Почему жильцы платят за онлайн-кинотеатр, но не за подъезд — и как это изменить
🪙 Как говорить о деньгах с жильцами, которые уже не верят УК
🪙 Как мягко и эффективно работать с неплательщиками — без стыда и агрессии
🪙 Как предсказать и предотвратить финансовый конфликт — до того, как он начнется
🪙 Как сделать финансовую грамотность частью культуры дома

Судебная практика
📍 Подрядчик повредил отделку: в каком случае ФКР не должен возмещать собственнику ущерб
📍 Спор собственника и УО о демонтаже рольставен
👮‍♂ Недействительное предписание по поводу платы за электроэнергию в аварийном доме в Карелии
👮‍♂ Суд отменил предписание по поводу перерасчета платы за жилое помещение в Крыму
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Магаданской области в части требований о незаконной перепланировке

Постоянные рубрики
❓ Юридические головоломки: как вести реестр, когда в ЕГРН нет собственников или они "размножаются"
👋 Трудовой детектив: дело об административной ответственности директора УО после увольнения
📚 Котельные/ИТП — подборка материалов и судебной практики

💬 Мнения Минстроя по вопросам ЖКХ
— о размещении кондиционеров
— о границах ответственности
— о порядке применения новых повышающих коэффициентов
— о создании парковок и выделении мест для инвалидов

УК в Москве продолжала начислять плату по расторгнутому договору и проиграла все три суда
(рубрика #дело_подписчика)

По иску собственника суд обязал ООО «ПИК-Комфорт» произвести перерасчет платы за полтора года:
— за содержание и ремонт путем снижения начислений на сумму 21 046,21 руб.;
— за дополнительные услуги путем исключения их из состава оплаты в платежных документах на общую сумму 43 694 руб.;
— за начисление пени путем исключения сведений о задолженности на сумму 14 002,08 руб.;
— за начисления на сумму 2 927,36 руб.,
а также взыскал с ООО «ПИК-Комфорт»:
— денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.;
— штраф в размере 50% за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 5 000 руб.;
— штраф за неправильное начисление коммунальных услуг в размере 1 463,68 руб.

Хронология событий — история одного расторжения
1. Август 2019. Новостройка, на первом собрании в качестве УК выбран «ПИК-Комфорт».
2. Январь 2020. Собственники провели собрание и решили расторгнуть договор с «ПИК-Комфорт» с 20 марта 2020 года, выбрав другую УК.
3. Новая УК к управлению не приступила. После того, как договор с УК от застройщика прекратил свое действие, эта компания продолжила выставлять плату за дополнительные услуги по охране, обслуживанию систем безопасности, содержанию придомовой территории, в соответствии с решением общего собрания/договором управления, прекратившим свое действие.

Суды пришли к выводу: в отсутствие действующего договора управления плата за услугу по содержанию жилого помещения должна начисляться в соответствии тарифами, установленными Постановлением Правительства Москвы № 848-ПП, а дополнительные услуги подлежат исключению, как не входящие в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (определение Второго КСОЮ № 88-22769/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Консьерж, фасад и «воля собственников» в рамках еженедельной рубрики #допстрока: когда УО обязана считаться с решением собрания

Управляющая организация в Москве попыталась игнорировать решение собственников об изменении размера платы и исключении допуслуг — и проиграла. Суд встал на сторону жильцов: если решение принято по правилам и не оспорено, оно обязательно для УО.

🔍 Хронология
Июль 2024: внеочередное общее собрание собственников дома по адресу в Москве приняло решения:
— изменить размер платы за содержание общего имущества;
— установить свою плату за услугу «консьерж»;
— исключить из ЕПД строку «мытьё фасадов».
В следующие полгода: УО продолжала выставлять квитанции по прежнему тарифу и включала плату за фасад и консьержа в объёме, не соответствующем решению собрания.

Группа собственников подала иск о перерасчёте.
Суд первой инстанции удовлетворил требования. Апелляция (определение Мосгорсуда № 33-40658/2025) подтвердила: УО обязана пересчитать плату.

Позиция судов
— Решение собрания не оспорено, кворум был, процедура соблюдена — значит, оно обязательно для всех, включая управляющую организацию.
— В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание устанавливают собственники, а не УО.
— УО не представила доказательств, что новый размер платы экономически необоснован.
— Напротив, собственники подтвердили обоснованность принятых решений заключением специалиста.
— Исключение допуслуги (мытьё фасада) — также в компетенции собрания, если услуга не входит в минимальный перечень.

Итог
УО обязана произвести перерасчёт по содержанию, консьержу и фасаду с даты принятия решения собрания.

Не оспоренное решение собрания — не рекомендация. Если УО его не исполняет, то рискует не только судом, но и доверием собственников — впоследствии дом исключили из лицензии УО.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔥 Споры о НДС в платёжках без решения ОСС продолжаются, но судебная линия становится всё чётче

С начала 2025 года управляющие организации, ставшие плательщиками НДС, начали включать его в платёжки без решения собраний. ГЖИ реагировали предписаниями — УК оспаривали их в судах.
Пока одни утверждали, что НДС можно дописать без согласия собственников, другие напоминали: любое увеличение платы требует решения ОСС.

Судебная практика в подавляющем большинстве случаев — на стороне собственников и надзора. Но было одно отклоняющееся дело из Сахалинской области, которое активно цитировали УК.

Позже вышло Постановление Конституционного Суда, которое окончательно закрыло тему: в договорах с физическими лицами НДС не начисляется.

Дело из Сахалина пока остаётся в подвешенном состоянии: кассационная инстанция уже дважды откладывала его рассмотрение. Я планировала дождаться финального решения, чтобы дать чёткую картину, но вижу, что многие подписчики принимают решения уже сейчас — до Нового года. Поэтому публикую обобщение практики на текущий момент.

💎 Практика по НДС без ОСС: суды — на стороне собственников и органов жилищного надзора

✅ Ростовская область (А53-14154/2025)
УК «Полипроф» увеличила плату за содержание на 5% — в связи с новым статусом плательщика НДС она обязана это сделать. Суды указали: договором не предусмотрено право одностороннего пересмотра размера платы, а решение ОСС об увеличении не принималось. Нарушение части 7 ст. 156 ЖК РФ — однозначное. ГЖИ выиграла.

✅ Новгородская область (А44-2489/2025)
УК «СЭИС-2» тоже ввела 5% НДС с января. Суд отметил: управляющая организация имела право и возможность инициировать собрание, но этого не сделала. Самостоятельное изменение платы — вне закона.

✅ Пермский край — два дела
А50-8277/2025 (УК «Альтвеста»): суды подчеркнули — даже если договор допускает индексацию, он не позволяет включать НДС в одностороннем порядке, если ОСС установило плату в твёрдой сумме.
А50-7948/2025 (УК «СМУ № 2 Сатурн-Р»): УК ссылалась на п. 1 ст. 424 ГК РФ и п. 1 ст. 168 НК РФ, но суд ответил: жилищное законодательство — специальное. Изменение размера платы требует решения собственников. Оба предписания ГЖН Пермского края признаны законными.

✅ Карелия (А26-3503/2025)
УК «Петрозаводская компания Выбор» добавила НДС по строкам «управление» и «вознаграждение за сбор капремонта». Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, логика та же: нет решения ОСС — нет оснований для увеличения платы. Дело находится в апелляции.

✅ Иркутская область (А19-12826/2025)
ООО «Прогресс-Сервис» повысило плату на 10% на основании условия договора управления, по которому при изменении в налоговом законодательстве она вправе произвести такое изменение "пропорциональном объему возникших у управляющей организации обязательств".
Суд отметил, что в договоре не предусмотрен конкретный механизм индексации. Нужно отдельное решение общего собрания.

❌ Сахалинская область (А59-1015/2025)
УК «Бумажник» ввела 5% НДС в платёжку без решения ОСС, ссылаясь на п. 1 ст. 424 ГК РФ и экономическую природу НДС. Две инстанции поддержали УК, однако это было до выхода постановления КС РФ от 25.11.2025.

Общий вывод
➡ Все суды исходят из одного: для выставления повышенной на НДС платы нужно решение общего собрания.
Тем более что с момента принятия закона до вступления его в силу прошло почти полгода — у управляющих организаций было время вынести свои предложения на голосование. Однако собрания не проведены, непреодолимые объективные препятствия к их проведению не представлены.
➡ Если в договоре управления не прописана возможность повышения платы, то суды дополнительно указывают и на это обстоятельство.
➡ Если предусмотрительная УО включила в договор управления условие о своем праве повысить размер платы, то суд либо указывает, что условие неполное (не предусмотрен конкретный прозрачный, предсказуемый механизм повышения), либо пишет, что одного условия мало и все равно нужно отдельное решение общего собрания.

На фоне всего этого дело из Сахалина не может служить надёжным ориентиром для УО.

⬇️ продолжение ⬇️

⬆️ начало ⬆️

Позиция Конституционного Суда, вынесенная в ноябре 2025 года, лишь закрепила то, что уже давно было очевидно остальным судам: с физлицами НДС не начисляется, если иное не установлено решением собственников.

✅ Практика из ХМАО: семь дел — единая позиция судов и надзора

В Ханты-Мансийском автономном округе Служба жилищного и строительного надзора провела серию проверок в отношении ООО УК «СургутСервис», которая с ноября 2023 года перешла с упрощённой системы налогообложения (УСН) на общую систему налогообложения и начала в одностороннем порядке включать НДС в плату за содержание жилого помещения — без согласования с собственниками.

Это привело к рассмотрению как минимум семи отдельных дел, рассмотренных в разных инстанциях. Где-то УО жаловалась до Верховного Суда РФ:
1. А75-5641/2024 — первое из цепочки дел, где УК сначала выиграла в первой инстанции, но апелляция и кассация отменили решение.
2. А75-15136/2024 — оспаривание повторных предписаний, выданных за неисполнение первых.
3. А75-13142/2025
4. А75-11698/2025
5. А75-11700/2025
6. А75-7422/2025
7. А75-6690/2025

Суть спора и правовая позиция судов

Во всех делах УК ссылалась на изменение налогового статуса — с ноября 2023 года она утратила право на УСН и обязана платить НДС. По её логике, это автоматически давало право добавлять 20% НДС к ранее утверждённому собственниками тарифу, поскольку налог — публично-правовое обязательство.

Однако суды поддержали Службу жилищного надзора по следующим основаниям:
— Размер платы за содержание утверждается только на общем собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
— Даже при изменении налогового режима УК она не вправе в одностороннем порядке увеличивать плату, если это не предусмотрено договором управления или решением ОСС.
— УК имела право инициировать собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), но этого не сделала.
— Включение НДС повлекло фактическое увеличение платы, что нарушает лицензионные требования (Положение № 1110).
— Налоговая нагрузка должна закладываться в изначальную цену договора, либо условия пересмотра цены согласовываются сторонами — в том числе через ОСС.

Особенности ХМАО-практики
Здесь речь не о вступлении в силу ФЗ № 176-ФЗ с 01.01.2025, а о собственном превышении УК лимита по УСН, произошедшем ещё в ноябре 2023 года.
Тем не менее, логика судов идентична случаям, связанным с новым законодательством: смена налогового режима — не основание для одностороннего повышения платы.
Даже неисполнение первых предписаний привело к повторным предписаниям, а все попытки УК оспорить их — проиграны на всех уровнях.
В деле А75-5641/2024 Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения, что закрепило устойчивую судебную линию.

Практика из ХМАО особенно ценна тем, что демонстрирует: не имеет значения, почему УК стала плательщиком НДС — из-за закона или собственных доходов. Главное — любое изменение размера платы требует решения ОСС. Надзорные органы в этом регионе действовали последовательно, а суды — чётко и единообразно.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

✅ Верховный Суд РФ встал на сторону жителя: орган жилищного надзора был обязан отреагировать на жалобу о невывозе ТКО

В Волгограде житель дома обнаружил, что региональный оператор ООО «ЭкоЦентр» несколько дней подряд не вывозит твердые коммунальные отходы с контейнерной площадки. Собственник направил в Инспекцию государственного жилищного надзора Волгоградской области заявление о привлечении оператора к административной ответственности по статье 7.23 КоАП РФ.

Вместо процессуального решения по существу жалобы — возбуждения дела об административном правонарушении или мотивированного отказа — Инспекция лишь сообщила, что может провести проверку после соответствующего требования прокуратуры.

Заявитель посчитал такое бездействие незаконным и подал административный иск.

⚖ Позиция нижестоящих судов
Фроловский городской суд и Волгоградский областной суд согласились с жителем:
— заявление содержало конкретные данные о событии административного правонарушения;
— Инспекция, как уполномоченный орган, обязана была рассмотреть обращение в порядке главы 28 КоАП РФ и принять процессуальное решение — либо возбудить дело, либо вынести мотивированный отказ.
Иск был удовлетворён: бездействие признано незаконным, Инспекции предписано принять решение по жалобе.

Однако Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции отменил эти решения и отказал в иске, посчитав, что в заявлении якобы не было достаточных данных о правонарушении, а значит, и обязанности принимать процессуальное решение не возникало.

❗️ Ошибка кассационного суда
Верховный Суд РФ указал, что кассационная инстанция нарушила положения статьи 28.1 КоАП РФ и правовую позицию Конституционного Суда РФ (постановление № 9-П от 30.03.2021): обращение, содержащее данные, указывающие на событие административного правонарушения, является поводом для рассмотрения и требует вынесения мотивированного определения.

Кроме того, позднее Инспекция всё же вынесла «отказ» — но арбитражные суды признали его незаконным, поскольку проверка по существу так и не была проведена. Подробнее об этом сюжете — в посте на Жилищном инспекторе.

💎 Итог
Верховный Суд РФ отменил определение кассационного суда и оставил в силе решения первой и апелляционной инстанций (определение от 26.11.2025 № 16-КАД25-8-К4).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🏡 Надежная работа инженерных систем — важная часть эффективного управления объектами и устойчивости городской инфраструктуры.

Тепловые пункты и сети требуют постоянного внимания: даже небольшие отклонения в параметрах могут привести к потерям ресурсов, жалобам пользователей и внеплановым расходам. Практика показывает, что большинство проблем можно предупредить при системном техническом сопровождении.

⚙ ПАО «МОЭК» обеспечивает комплексное обслуживание тепловых пунктов и сетей: диагностику оборудования, контроль эксплуатационных режимов, регулировку параметров, профилактику неисправностей и подготовку объектов к отопительным сезонам. Это позволяет снижать риски и повышать надежность работы инженерных систем.

➡ Повышайте устойчивость и эффективность эксплуатации. Подробнее — по ссылке.

Реклама. ПАО «МОЭК», ИНН 7720518494, erid: 2VtzqwP4VBG

❤️ Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

❗️Верховный Суд РФ: за отопление в квартире для сирот платит муниципалитет, а не наниматель
📍 Ограниченное понимание работы АДС привело директора УО из Крыма к штрафу
📍 Суды разбирались, кто должен маркировать мусорные контейнеры — УО или регоператор
📍 Собственнику не понравился ответ ГЖИ по поводу ремонта подъезда
👮‍♂ Суд взыскал с ГЖИ Краснодарского края 90 тысяч рублей судебных расходов
👮‍♂ Суд отменил предупреждение ГЖИ Санкт-Петербурга за течь канализации в квартире
👮‍♂ Суд признал незаконным штраф ГЖИ Ставропольского края за давление в системе ХВС

✒ Последние письма Минстроя в кратком изложении:
— оплата в ЖСК, уведомление должника через личный кабинет и консервация мусоропровода

Постоянные рубрики
🔵 Нетипичное — под контролем: квартира «Аптека», дом «с аншлагом» и другие «шедевры» ЕГРН
👋 Трудовой детектив: дело о «неправильном» постановлении за подмену трудовых отношений гражданско-правовыми
📚 Ворота, шлагбаумы, знаки и доступ на придомовую территорию — подборка материалов и судебной практики

Списки публикаций закрытых каналов за декабрь
— Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0 (условия подписки — текущие и будущие)
— ТСЖ. Судебная практика. 2.0 (условия подписки — текущие и будущие)
Напомню, что текущие условия подписки действуют еще несколько дней (до конца года). В следующем году нельзя будет приобрести доступ на 3, 6 или 9 месяцев. Кто хочет подписаться по старым условиям — сейчас последняя возможность это сделать.

❗️ Необеспечение бесперебойной работы АДС закончилось штрафом для руководителя УО

В ЯНАО генерального директора УО оштрафовали за грубое нарушение лицензионных требований на 50 000 р. Его обвинили в необеспечении бесперебойной работы аварийно-диспетчерской службы, что привело к нарушению прав жильца.

😩 Позиция руководителя: он принял все зависящие от него меры для организации аварийно-диспетчерской службы. Не доказано, что невозможность обращения потребителя в АДС вызвана исключительно ее ненадлежащим функционированием. Жителю следовало прибегнуть к альтернативным способам извещения управляющей компании о чрезвычайной ситуации.

Суд отклонил эти доводы, сославшись на доказательства, в том числе, акты затопления квартиры и показания потерпевшего, который подтвердил, что 11 сентября 2024 года не смог дозвониться до диспетчерской службы ни по одному из номеров, указанных в квитанции.
“Таким образом, генеральный директор УО является надлежащим субъектом инкриминируемого ему правонарушения, его бездействие в данном случае повлекло за собой причинение вреда имуществу потерпевшего. Жильцы многоквартирного дома имеют право на бесперебойное реагирование со стороны управляющей компании на все чрезвычайные ситуации” (решение Салехардского городского суда № 12-272/2025).

✅ Штраф в ЯНАО доказывает: надежность АДС — это базис, но недостаточно просто предоставить жителям номера телефонов. Нужна система, которая позволяет руководителю проактивно контролировать всю цепочку работы с обращениями и видеть слабые места в реальном времени.

Цифровые решения как раз и созданы, чтобы автоматизировать этот контроль и делать его наглядным. Например, инструмент «Шахматка» в Диспетчер 24 визуализирует все заявки на плане дома, включая те, что рискуют стать просроченными.

Об остальных инструментах, которые помогают не просто реагировать, а управлять процессами, — в статье Диспетчер 24 про последние обновления ⬇️

🍿 Не парковка, а проезд: Верховный Суд РФ отменил взыскание 3 млн с ТСЖ за пользование землей, где стояли парковочные столбики (унаследованные от застройщика)

В Санкт-Петербурге ООО «ГАМП» — собственник земельного участка по Земледельческой ул., д. 5, лит. А (выделено на скриншоте фиолетовым) — обратилось в суд к ТСЖ «Фортис», управляющему соседним многоквартирным домом по Земледельческой ул., д. 5, корп. 2.

Истец потребовал взыскать 3 154 700 руб. как неосновательное обогащение за период с 1 августа 2021 г. по 1 августа 2024  г., ссылаясь на то, что ТСЖ без разрешения разместило на его участке элементы благоустройства: плиточное покрытие, бордюрный камень и 11 парковочных столбиков (фактически занимающие 44,61 кв. м. и размещенные еще застройщиком при сдаче дома в эксплуатацию).

Размер обогащения был рассчитан на основе отчёта оценщика, определившего рыночную арендную плату за участок площадью 363,1 кв. м как за землю коммерческого назначения.

⚖ Позиция судов
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске, указав, что спорная часть участка — внутриквартальный проезд, не огорожена, используется неограниченным кругом лиц (жителями МКД, соседних домов, посетителями парка) и не предназначена для коммерческого использования. Собственник не доказал, что ТСЖ получило имущественную выгоду.

Апелляционный и кассационный (окружной) суды отменили это решение и взыскали с ТСЖ 3 150 000 руб., исходя из того, что именно ТСЖ — единственное выгодоприобретающее лицо, включившее территорию в схему организации движения, и обязано платить по цене коммерческой аренды.

❗️ Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия указала, что никто из нижестоящих судов не прав.

— Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ (неосновательное обогащение), применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, действий третьих лиц или произошло помимо их воли.

— В силу принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 7, ст. 65 ЗК РФ) лицо, пользующееся чужим земельным участком без оснований, обязано возместить собственнику стоимость такого пользования по цене, сложившейся при сравнимых обстоятельствах.

— Таким образом, учитывая, что факт незаконного размещения был установлен, у суда первой инстанции не было оснований отказывать в иске, ссылаясь на недоказанность точной площади занятой части участка или на некоммерческий статус Товарищества.

— Однако апелляционный суд (поддержанный окружным), не установил, какими доказательствами подтверждается использование именно площади 363,1 кв. м, тогда как в иске речь шла о размещении элементов благоустройства, занимавших площадь 44,61 кв. м.

— Взыскивая плату по ставке для земель коммерческого назначения, суд не исследовал вопрос о возможности использования истцом спорной части участка в коммерческих целях для получения соответствующего дохода. Суд не учел, что спорная часть участка представляет собой внутриквартальный проезд (проход) к улично-дорожной сети, не огорожена, используется для проезда и прохода.
При этом истец не доказал использования товариществом участка в других целях, извлечения им прибыли или наличия у самого истца реальной возможности вести на этой территории коммерческую деятельность.

— Вместе с тем, использование частного земельного участка для прохода и проезда возможно на условиях установленного сервитута с соответствующей платой. Поскольку сервитут установлен не был, использование части участка для удобства собственников МКД не освобождает ТСЖ от обязанности возместить стоимость пользования. Однако размер возмещения подлежит определению исходя из вида фактического использования земли, занятой в спорный период элементами благоустройства.

💎 Итог: так как никто из судов не смог разобраться в деле, спор направлен на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (определение от 18.12.2025 №  307-ЭС25-9143 по делу № А56-76458/2024).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

❓ Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал

У меня была статья на эту тему, и в ней я разбирала, как суды смотрят на доступ председателей советов в техпомещения.

Недавно Мосгорсуд вынес еще одно определение по этой теме — и я встроила этот случай в материал. Теперь в статье три судебных решения: два московских (старое и новое) и одно петербургское — с разными подходами и выводами.

➡ https://gkhnews.ru/9648-obyazana-li-upravlyayushhaya-organizacziya-puskat-sovet-doma-v-podval/

Регулярно рекомендую «Диспетчер 24» как один из самых зрелых и полезных цифровых сервисов для управляющих компаний. Их ежегодные итоги — не просто отчёт, а хорошая возможность увидеть, как развивается инструментарий для ЖКХ. Вот что сделали в 2025 году ⬇️

☺️❤️ Спасибо, что читаете.

Эти посты стали самыми популярными в моём блоге в 2025 году — не потому что я их так написала, а потому что вы их выбирали, перечитывали, делились и возвращались к ним снова. Это настоящая обратная связь, которой я очень дорожу.
Вот семь материалов, которые вы читали чаще всего — от новых правил оформления протоколов до разбора редких судебных решений:

1⃣ Протокол по новым правилам 2025 года (по приказу Минстроя №266/пр)

2⃣ Как провести общее собрание собственников в очно-заочной форме: пошаговая инструкция

3⃣ Конституционный Суд РФ про НДС, изменение цены договора при изменении законодательства

4⃣ УО взыскала с собственника 334 200 р. за испорченный лифт

5⃣ Дело о включении в домовой чат

6⃣ Памятка для ответственных руководителей управляющих организаций: как избежать штрафов и улучшить работу

7⃣ Как и почему Минчистоты Московской области мешает собственникам поменять управляющую компанию или перейти в ТСЖ

Спасибо, что остаётесь со мной. Эти материалы стали возможны благодаря вашему интересу — и я очень ценю это.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ