🍿 Не парковка, а проезд: Верховный Суд РФ отменил взыскание 3 млн с ТСЖ за пользование землей, где стояли парковочные столбики (унаследованные от застройщика)

В Санкт-Петербурге ООО «ГАМП» — собственник земельного участка по Земледельческой ул., д. 5, лит. А (выделено на скриншоте фиолетовым) — обратилось в суд к ТСЖ «Фортис», управляющему соседним многоквартирным домом по Земледельческой ул., д. 5, корп. 2.

Истец потребовал взыскать 3 154 700 руб. как неосновательное обогащение за период с 1 августа 2021 г. по 1 августа 2024  г., ссылаясь на то, что ТСЖ без разрешения разместило на его участке элементы благоустройства: плиточное покрытие, бордюрный камень и 11 парковочных столбиков (фактически занимающие 44,61 кв. м. и размещенные еще застройщиком при сдаче дома в эксплуатацию).

Размер обогащения был рассчитан на основе отчёта оценщика, определившего рыночную арендную плату за участок площадью 363,1 кв. м как за землю коммерческого назначения.

⚖ Позиция судов
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске, указав, что спорная часть участка — внутриквартальный проезд, не огорожена, используется неограниченным кругом лиц (жителями МКД, соседних домов, посетителями парка) и не предназначена для коммерческого использования. Собственник не доказал, что ТСЖ получило имущественную выгоду.

Апелляционный и кассационный (окружной) суды отменили это решение и взыскали с ТСЖ 3 150 000 руб., исходя из того, что именно ТСЖ — единственное выгодоприобретающее лицо, включившее территорию в схему организации движения, и обязано платить по цене коммерческой аренды.

❗️ Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия указала, что никто из нижестоящих судов не прав.

— Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ (неосновательное обогащение), применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, действий третьих лиц или произошло помимо их воли.

— В силу принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 7, ст. 65 ЗК РФ) лицо, пользующееся чужим земельным участком без оснований, обязано возместить собственнику стоимость такого пользования по цене, сложившейся при сравнимых обстоятельствах.

— Таким образом, учитывая, что факт незаконного размещения был установлен, у суда первой инстанции не было оснований отказывать в иске, ссылаясь на недоказанность точной площади занятой части участка или на некоммерческий статус Товарищества.

— Однако апелляционный суд (поддержанный окружным), не установил, какими доказательствами подтверждается использование именно площади 363,1 кв. м, тогда как в иске речь шла о размещении элементов благоустройства, занимавших площадь 44,61 кв. м.

— Взыскивая плату по ставке для земель коммерческого назначения, суд не исследовал вопрос о возможности использования истцом спорной части участка в коммерческих целях для получения соответствующего дохода. Суд не учел, что спорная часть участка представляет собой внутриквартальный проезд (проход) к улично-дорожной сети, не огорожена, используется для проезда и прохода.
При этом истец не доказал использования товариществом участка в других целях, извлечения им прибыли или наличия у самого истца реальной возможности вести на этой территории коммерческую деятельность.

— Вместе с тем, использование частного земельного участка для прохода и проезда возможно на условиях установленного сервитута с соответствующей платой. Поскольку сервитут установлен не был, использование части участка для удобства собственников МКД не освобождает ТСЖ от обязанности возместить стоимость пользования. Однако размер возмещения подлежит определению исходя из вида фактического использования земли, занятой в спорный период элементами благоустройства.

💎 Итог: так как никто из судов не смог разобраться в деле, спор направлен на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (определение от 18.12.2025 №  307-ЭС25-9143 по делу № А56-76458/2024).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

❓ Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал

У меня была статья на эту тему, и в ней я разбирала, как суды смотрят на доступ председателей советов в техпомещения.

Недавно Мосгорсуд вынес еще одно определение по этой теме — и я встроила этот случай в материал. Теперь в статье три судебных решения: два московских (старое и новое) и одно петербургское — с разными подходами и выводами.

➡ https://gkhnews.ru/9648-obyazana-li-upravlyayushhaya-organizacziya-puskat-sovet-doma-v-podval/

Регулярно рекомендую «Диспетчер 24» как один из самых зрелых и полезных цифровых сервисов для управляющих компаний. Их ежегодные итоги — не просто отчёт, а хорошая возможность увидеть, как развивается инструментарий для ЖКХ. Вот что сделали в 2025 году ⬇️

☺️❤️ Спасибо, что читаете.

Эти посты стали самыми популярными в моём блоге в 2025 году — не потому что я их так написала, а потому что вы их выбирали, перечитывали, делились и возвращались к ним снова. Это настоящая обратная связь, которой я очень дорожу.
Вот семь материалов, которые вы читали чаще всего — от новых правил оформления протоколов до разбора редких судебных решений:

1⃣ Протокол по новым правилам 2025 года (по приказу Минстроя №266/пр)

2⃣ Как провести общее собрание собственников в очно-заочной форме: пошаговая инструкция

3⃣ Конституционный Суд РФ про НДС, изменение цены договора при изменении законодательства

4⃣ УО взыскала с собственника 334 200 р. за испорченный лифт

5⃣ Дело о включении в домовой чат

6⃣ Памятка для ответственных руководителей управляющих организаций: как избежать штрафов и улучшить работу

7⃣ Как и почему Минчистоты Московской области мешает собственникам поменять управляющую компанию или перейти в ТСЖ

Спасибо, что остаётесь со мной. Эти материалы стали возможны благодаря вашему интересу — и я очень ценю это.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Методические рекомендации ФНС по НДС для УСН с 2026 года

ФНС выпустила методические рекомендации: то, что нужно знать о новых правилах НДС с 1 января 2026 года.

Какие вопросы разобраны:
1. Когда не надо платить НДС на УСН
2. Когда обязанность возникает
3. Что делать, если превысил 20 млн в 2026 году
4. Особенности для вновь созданных ИП и организаций
5. Как считать доходы для порога
6–12. Ставки НДС: 22%, 10%, 5%, 7%, 0%, расчётные ставки
13–15. Момент исчисления, счёт-фактура, книги продаж/покупок
16. НДС по договорам, заключённым до 2026 года
17–19. Вычеты и «входной» НДС
20–22. Налоговый период, расчёт и уплата
23–26. Переход на УСН, пороги, ставки УСН, ККТ

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

❤️ Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
за неделю

Обобщения практики от самих судов
📍 Что нужно знать о госпошлине: разъяснения Пленума ВС РФ от 23 декабря 2025 г. № 39
📍 ППВС № 38 от 23 декабря 2025 г.: как УО избежать двойного штрафа за неуплату
📍 «Не пускают — не значит можно выселить»: как суды теперь решают споры о пользовании жильём
📍 Правовые позиции 4 ААС: что обязана передать прежняя УО и как суды оценивают целевые средства на ремонт
📍 О чём говорит обзор практики АС Уральского округа по спорам РСО и УК

Случаи из практики
🏷 РКН отказался наказывать должностное лицо ГЖИ за размещение паспортных данных в ГИС ЖКХ
🏷 Судье отказали в иске против УК и СМИ: отказ в доступе к вентиляции — не порочащее сведение
🚗 УК привлекли к ответственности за отсутствие дорожных знаков во дворе

🔥Годовой отчет УО/ТСЖ: форма с комментариями Минстроя

Минстрой разослал в регионы рекомендации по заполнению новой формы отчета.

Сначала он затянул с утверждением формы, из-за чего приказ с ней вступит в силу только с 1 марта, а теперь разрешил до 1 марта отчитываться по любой форме (как хочется).

Не знаю, как к такой рекомендации отнесутся надзорные органы, ведь поправки в Жилищный кодекс вступили в силу еще с 1 сентября. Поэтому рассмотрите возможность отчитаться сразу по новой форме, тем более что назвать ее информативной язык не поворачивается.

В помощь вам дополнила форму комментариями ведомства, чтобы УО и ТСЖ было удобнее заполнять, а собственникам — понятнее изучать уже заполненное.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Собственники решили, ГЖИ запретила, суды разрешили: как УК защитила 2 млн руб. на ремонт
#дело_подписчика

ООО «Управляющая компания Зима» потратила деньги с специального счёта на капремонт — по решению собственников: заменили лифтовые канаты, отремонтировали кровлю, окна в подъездах, поставили новые двери и козырьки. Всё делали по договорам, с актами приёма работ и с согласия банка. Но ГЖИ Татарстана увидела в этом нарушение: потрачено не на «капитальный ремонт», а на что-то другое — и выдала предписание вернуть почти 2 млн рублей.

Инспекция настаивала: «Вы не имеете права тратить эти деньги таким образом».
УК — «А у нас решение собственников, и работы как раз из перечня капремонта».

Суды (хоть и не сразу) встали на сторону УК. Апелляционный суд пришел к выводу, что спорные мероприятия являются работами, производимыми при капитальном ремонте.
Кроме того, сама ГЖИ РТ выдала УО предписание отремонтировать подъезды.

Кассация подтвердила: "капитальный ремонт проведен для улучшения эксплуатационных показателей жилищного фонда. Данные меры направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. ООО «УК Зима» израсходовало средства на цели капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, избрав эффективный и рациональный способ их достижения" (дело № А65-28043/2024).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

⭐️ Поздравляю подписчиков из числа прокурорских — бывших коллег — с профессиональным праздником!

Вспоминаю свои рабочие будни и наш неизменный тост в этот день — «лишь бы не было хуже!»
В сфере ЖКХ это пожелание приобретает особый смысл. Каждый новый отопительный сезон — всё больше испытаний: износ сетей растёт, долги перед ресурсниками накапливаются, и стабильность становится скорее исключением, чем правилом. Так что пусть в этом году действительно не будет хуже!

По случаю праздника напомню материалы с судебной практикой по спорам с прокуратурой.

🔹Проведение проверок
— Особенности проведения проверок прокуратуры в сфере ЖКХ
— Основания проверок прокуратуры в сфере ЖКХ
— Решение прокуратуры о проверке и уведомление УК
— Если нет решения прокуратуры о проверке УК
— Вмешательство в хозяйственную деятельность УК и подмена контролирующих органов прокуратурой
— Расширение предмета проверки прокуратуры в сфере ЖКХ
— Нарушения прокуратуры при проведении проверок

🔹Требования прокурора
— Требования прокурора (запросы) в УК и ТСЖ
— Ответственность УК и ТСЖ за неисполнение требований (запроса) прокуратуры

🔹Иски прокуратуры
— Обращение прокуратуры в суд с исками в сфере ЖКХ
— Какие суды по ЖКХ прокуратура выигрывает
— Какие суды по ЖКХ прокуратура проигрывает
— Ошибки регулирующих органов в установлении тарифов

🔹Представления
— Законные представления в сфере ЖКХ
— Незаконные представления прокурора в сфере ЖКХ
— Спорные представления прокурора в сфере ЖКХ
— Требования о дисциплинарной ответственности в представлении прокурора к УК или ТСЖ
— Отзыв представления прокуратуры у УК или ТСЖ
— Ответственность УК или ТСЖ за отсутствие ответа на представление прокурора
— Ответственность УК или ТСЖ за отказ исполнить представление прокурора
— Ответственность УК или ТСЖ за формальный ответ на представление прокурора
— Ответственность УК или ТСЖ за неуведомление о рассмотрении представления прокурора

🔹Административки
— Законные решения прокуратуры по административным делам
— Жилищная инспекция прислала отписку: ответственность должностных лиц за ненадлежащее рассмотрение жалоб
— Неудачи прокуратуры при привлечении к административной ответственности
— Как УК или ТСЖ избежать ответственности по 17.7 КоАП РФ

🔹Остальные АПР
— Протесты прокурора в сфере ЖКХ (примеры, шаблон ответа)
— Предостережения прокурора в сфере ЖКХ
— Прокуратура и уголовные дела в сфере ЖКХ

🎁 В комментариях к посту размещу шаблоны некоторых АПР (рекомендуется перепроверять актуальность ссылок, когда дойдет дело до использования в работе).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Ремонт кровли в рамках еженедельной рубрики #допстрока: когда «авария» не оправдывает дополнительную плату

Управляющая организация в Барнауле попыталась взыскать с собственников плату за ремонт кровли под видом «прочих расходов», ссылаясь на ураган и аварийную ситуацию. Суды — вплоть до кассационного — встали на сторону жильцов: если капитальный ремонт уже запланирован и финансируется из фонда капремонта, УО не вправе взимать дополнительную плату за те же работы.

🔍 Хронология
— Ноябрь 2023 г.: штормовой ветер (27 м/с) повредил кровлю дома.
— Тот же ноябрь 2023 г.: собственники приняли решение о переносе капремонта кровли с 2028 на 2024 г. и утвердили источник финансирования — общий счёт регионального оператора.
— Декабрь 2023 г.: УО заключила договор на ремонт кровли на сумму 446 800 руб.
— Май–июль 2024 г.: в квитанциях появилась строка «прочие расходы 5» — собственникам начислили сумму пропорционально площади (например, одному из истцов — 4759,50 руб.).
— Март 2024 г.: УО отказалась исключить строку, ссылаясь на пункт договора управления, допускающий аварийные работы без решения собрания.

Собственники подали иск: ремонт произведён без решения собрания, а плата — двойная, поскольку они уже платят взносы на капремонт.
Апелляция частично удовлетворила иск. Кассация (определение Восьмого КСОЮ № 88-17727/2025) поддержала это решение.

Позиция судов
— Ремонт кровли — капитальный, а не текущий.
— По ч. 6.1 ст. 189 ЖК РФ, даже в случае аварии такие работы финансируются за счёт фонда капремонта, а не отдельными сборами.
— Собственники уже платят взносы на капремонт и даже увеличили их (тем же ноябрьским решением).
— Следовательно, начисление дополнительной платы по строке «прочие расходы 5» ведёт к двойной оплате одной и той же услуги.
— Наличие в договоре управления пункта об аварийных работах не отменяет требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ: размер платы за содержание устанавливается только решением собрания.
— Ремонт, даже вызванный стихией, не может финансироваться сверх установленного тарифа, если он покрывается за счёт фонда капремонта.

✅ Итог
Действия УО по выставлению дополнительной платы признаны незаконными.
Взысканы переплата, 1000 р. — компенсация морального вреда каждому истцу, потребительские штрафы, расходы на представителя.

Один ремонт — одна оплата. Даже если ветер дул со всех сторон.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

💬 «Вы — воры!» — это клевета? А «засранцы»?

Сейчас, когда всех принудительно загоняют в домовые чаты в MAX и требуют «вести диалог с жильцами», УО всё чаще сталкиваются с резкой, грубой, даже оскорбительной критикой.
И возникает вопрос: можно ли подать в суд — или лучше просто ответить в чате?

На примере 5 решений арбитражных судов разбираю, когда жалобы жильцов переходят грань допустимой критики, а когда остаются в рамках закона:

🐰 «Вы — воры» + приговоры = достоверное сведение → иск не пройдёт
🔍 «Вы — воры» без доказательств = ложное утверждение → можно требовать опровержения
🍺«Управляйка-наливайка» = оценочное мнение → в суде не защититься

Читать разбор →

P.S. Если вы уже думаете, стоит ли подавать в суд на жильца из чата — сначала прочитайте, почему в 4 из 5 случаев УО проигрывают такие споры.

❗️ «Пластиковые окна запретили?» — где правда, а где домыслы СМИ

Нет, федерального запрета на пластиковые окна в многоквартирных домах нет.
Но если ваш дом — объект культурного наследия, новостройка с паспортом фасада или в городе строгие правила благоустройства, вас могут обязать вернуть старые окна — даже через суд.

❗️Статьи в СМИ о якобы введённом запрете на установку/замену пластиковых окон в многоквартирных домах не соответствуют закону.

Вместе с тем важно учитывать, что фасад является общим имуществом собственников (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Если замена окон связана с использованием или изменением общего имущества — например, при остеклении балкона, которого изначально не было, или при увеличении площади остекления за счёт фасадной поверхности, — такое вмешательство требует решения общего собрания собственников (ОСС) в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Простая замена старых окон на новые (в том числе пластиковые) в пределах существующих проёмов и без изменения конструктивных характеристик фасада обычно не считается использованием общего имущества и согласования с ОСС не требует.

Исключение на федеральном уровне касается домов, отнесённых к объектам культурного наследия. В этом случае даже замена окон в пределах существующих проёмов может потребовать согласования, поскольку Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» запрещает изменять внешний облик таких зданий без разрешения органа охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, в каждом городе действуют свои правила благоустройства, которые могут устанавливать дополнительные требования к фасадам зданий. Именно на уровне местных властей могут вводиться обязательные требования к паспорту фасада и порядку его изменения. При наличии таких норм именно там следует искать возможные ограничения на изменение материалов оконных конструкций. Как правило, это касается ограниченного круга зданий — например, исторических построек или домов, «фасады которых определяют архитектурный облик сложившейся застройки города», — а также отдельных улиц или даже этажей этих домов (примеры норм про паспорт фасада из Тулы, Калининграда).

Особенно внимательными должны быть собственники в домах, где фасад выполнен как единая инженерная система — например, навесные витражи, сквозные остеклённые лоджии или фасады с холодным остеклением по всему периметру. В таких случаях даже замена стеклопакетов «в том же проёме» может быть расценена как вмешательство в общее имущество.
Так, в апреле 2025 года суд поддержал УК из Санкт-Петербурга, которая потребовала от собственника вернуть холодное витражное остекление, предусмотренное проектом дома. Собственник заменил его на теплое — установил двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле. Суды всех инстанций признали такие действия самовольным переустройством, поскольку они нарушили целостность навесной фасадной конструкции, предусмотренной проектно-технической документацией.

Практические рекомендации для собственников:

✅ Если дом является объектом культурного наследия — необходимо обязательно обратиться в уполномоченный орган по охране ОКН и получить разрешение до любой замены окон. Без этого вы рискуете быть привлечены к ответственности и обязаны будете восстановить исторический облик за свой счёт (пример).
✅ Если дом расположен в исторической части города — проверьте местные правила благоустройства: ищите упоминания терминов «паспорт фасада», «архитектурный регламент» или «единый образ фасада». При наличии таких требований согласование может понадобиться даже при замене окон в существующих проёмах.
✅ Если дом — новостройка, уточните у застройщика или в управляющей организации, утверждён ли паспорт фасада. Часто застройщики оформляют его ещё на этапе сдачи дома, и он становится частью условий эксплуатации. Замена окон, не соответствующих параметрам из паспорта или проектной документации, может быть расценена как нарушение (пример).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

❤️ Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
за неделю (то, что не попало на этот канал)

Лонгриды
📍 Онлайн или бумага? Решающий выбор для вашего собрания собственников
📍 Акт о заливе — ваша страховка: почему УК следует составить его, даже если виновата не она
📍 Кто на самом деле должен платить за капремонт? Как ФКР не ошибиться с ответчиком при взыскании с госсобственности

Случаи из судебной практики
⚖ Два транспортных средства на одном парковочном месте: в каком случае так делать нельзя
⚖ УО обязала собственника вернуть проектное остекление в квартире
👮‍♂ Суд обязал ГЖИ Санкт-Петербурга исключить дом из реестра лицензий
👮‍♂ Суд обязал Мосжилинспекцию внести данные новой УО в реестр лицензий
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Оренбургской области об индексации платы за содержание жилья

Постоянные рубрики
📚 Договор управления МКД — подборка материалов и судебной практики
👋 Трудовой детектив: управляющий ТСЖ, которого не было в штате

Как ошибка в квитанции обернулась «обманом потребителя»
#дело_подписчика

В Тыве ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал» по ошибке в программе завысило сумму задолженности жильца — указала около 13 тыс. р. вместо реальных менее 10 тыс. Должник возмутился, обратился в прокуратуру, та возбудила административку и направила материалы Роспотребнадзору. Надзорное ведомство посчитало, что УК намеренно ввела потребителя в заблуждение — то есть совершила «иной обман», и назначило штраф по ст. 14.7 КоАП РФ — 20 000 р.

УК утверждала: это технический сбой, деньги так и не были оплачены, а ошибка быстро исправлена. Роспотребнадзор настаивал: раз в платёжке указана завышенная сумма — это уже нарушение.

Суд согласился с надзорным органом: неправильная квитанция — это и есть обман.
Однако суд снизил штраф вдвое — с 20 до 10 тыс. рублей, учтя, что компания впервые привлекается к ответственности и ущерба не причинила (дело № А69-883/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ