📍 Про частичную оплату жилищно-коммунальных услуг.

Иногда жители не согласны с какими-то дополнительными строками в квитанции либо недовольны качеством работ и услуг. Тогда они при оплате указывают в квитанции, что оплачивают, либо вычеркивают "лишние" строки.

Несмотря на такие манипуляции, получатель оплаты часто разносит деньги между всеми строками.

Насколько это правомерно, на практике решается по-разному.
Арбитражи чаще встают на сторону жилищных инспекций, защищающих интересы собственников.
Суды общей юрисдикции чаще НЕ поддерживают собственников.

❓ Что в законе.

п. 118 Правил предоставления коммунальных услуг №354:
если потребитель полностью не оплачивает все виды коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность по каждой услуге отдельно (абз. 2 п. 118); если потребитель частично оплачивает коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья, то исполнитель делит оплату между всеми указанными в платежке коммунальными услугами и платой за содержание пропорционально размеру каждой платы, указанной в квитанции (абз. 3 п. 118). Исходя из этого некоторые делают вывод, что Правила не предусматривают направления платежей по указанным жителем назначениям.

ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ:
если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, то исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или немедленно после исполнения.
То есть, с другой стороны, гражданское законодательство не запрещает должнику (потребителю) указывать назначение платежа и предписывает учитывать его.

Примеры из жизни - http://te.legra.ph/CHastichnaya-oplata-ZHKU-s-ukazaniem-naznacheniya-platezha-imeet-li-UK-pravo-raznosit-platu-po-vsem-strokam-kvitancii-01-04

✅ Кратко:
когда за защитой своих прав в суд общей юрисдикции идут жители-должники, суды чаще отказывают в удовлетворении их требований, признавая право управляющих компаний на пропорциональное распределение полученных денег по всем строкам квитанции, не ориентируясь на пожелания плательщика. Несогласие с таким распределением лучше выражать в обращениях в контролирующие органы, где шансы на успех несколько выше.

❗️ Про "добровольное" страхование жилья.
Особенно актуально для жителей Московской области, так как пример оттуда (дело № А41-94233/18)

Нетипичная ситуация, когда собственник и управляющая организация были по одну сторону в суде.
Они боролись с расчетным центром. Тот отдельной строкой начислял плату за «добровольное страхование», которое при при неоплате переносилось в задолженность.

Начало истории.
Расчетный центр работал по договору с управляющей компанией. По его условиям, он от своего имени и за счет компании организовывает ежемесячные начисления за ЖКУ, включая их в квитанцию, форма которой утверждена регионом.

📍 Суды (вплоть до Верховного) поддержал УК и собственника:
✔️ Включение услуги «добровольное страхование» в общий счет ЖКУ не предусматривалось договором, поэтому ответчик нарушил его условия.
✔️ здесь страхование имущества является добровольным, и заключение договора страхования является правом собственника.
✔️ для такого страхования необходимо согласие страхователя. В МКД не принимались решений о выборе страховщика и о включении в квитанции строки по добровольному страхованию.
✔️ расчётный центр подтвердил только направление в адрес собственников публичной оферты, однако не доказал факт получения ими договора страхования.
✔️ таким образом, собственников не проинформировали об условиях договора, в т.ч. страховщике, сроках, предмете страхования.
✔️ из договора между страховщиком и расчетным центром следовало, что страхователями могут быть граждане, а плата начислялась также и юридическим лицам, в том числе истцу-собственнику.
✔️ хоть методическими рекомендациями региона и предусматривалась возможность указания в квитанциях услуги по добровольному страхованию, однако оно должно было оплачиваться в соответствии с договором между потребителем и исполнителем или организацией, предоставляющей такую услугу. Однако расчет оплаты был произведён по договору между расчетным центром и страховщиком.

✅ Итог дела.
Суд обязал расчётный центр сделать всем жителям перерасчёт за 10 месяцев.
Верховный Суд РФ в определении от 16.01.2020 № 305-ЭС20-137 оставил это решение в силе. ⤵️

❓ Может ли председатель совета дома подписать договор управления от имени собственников? Достаточно ли для этого решения общего собрания?

Частый вопрос, потому что подписать договор управления с одним человеком проще, чем с половиной дома.

📍 Что в законе.
п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ:
председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления домом.
п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ:
правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

📍 Что на практике.
Чаще всего решения общего собрания достаточно, так как оно приравнивается законом к доверенности:
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2018 N 304-ЭС18-12146 по делу N А46-11131/2017
Собственнику отказали в урегулировании разногласий договору управления, так как договор был заключен председателем совета дома на основании решения общего собрания на равных для всех условиях, также утвержденных на собрании.
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2018 N 304-КГ18-15975 по делу N А27-14726/2017
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий, которой не понравился договор, заключенный с председателем совета. Суды указали, что полномочия председателя на заключение договора управления содержатся в решении собрания собственников и приложениях к нему.
✔️ Апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу N 33-543/2019
Управляющая компания взыскивала задолженность, а должник просил признать договор управления недействительным.
Договор был подписан даже не председателем, а членами совета дома. Интересна логика суда:
- подписание договора не уполномоченными на то лицами не является основанием для признания сделки недействительной.
- договор утвержден решением общего собрания, которое недействительным не признано. При этом данным решением собственники наделили полномочиями на подписание договора членов совета дома.
- последующее одобрение сделки собственниками создает для них гражданские права и обязанности по сделке с момента ее совершения.
- оспариваемый договор исполняется собственниками, что свидетельствует о воле собственников на его заключение.
✔️ Апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу N 33-2784/2019
Тоже просили признать договор недействительным. Его подписала председатель совета, наделенная таким полномочием решением собрания. Суд, как и в прошлом решении, сослался на последующее одобрение собственниками этой сделки.

❗️ Противоположное мнение.
Определение Московского городского суда от 13.05.2019 N 4г-5802/2019
Председатель пытался добиться от управляющей компания изменения условий договора, которые не соответствовали закону. Решением собрания он был уполномочен на подписание изменений, однако суды посчитали это недостаточным:
«как следует из п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ обязательным условием представления собственников председателем МКД является наличие нотариально 😳 удостоверенной доверенности, которой в материалы дела не представлено…».

Подписчица канала написала похожий вопрос в Минстрой РФ. Будем ждать его позиции 🙂

📍 Для управляющих организаций.

Разъяснения Верховного Суда РФ про аннулирование лицензии, если нет домов в управлении.
(Определение от 30.01.2020 № 306-ЭС19-17580 по лелу № А57-18110/2018)

В ст. 199 Жилищного кодекса РФ про аннулирование лицензии есть такое положение:
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является... отсутствие в течение 6 месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

И на основании этой нормы управляющую компанию из Саратова лишили лицензии. Верховный Суд РФ отменил это решение, указав:

✔️ аннулирование лицензии на основании ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса РФ допустимо, в частности, для случаев, когда из-за противоправного поведения лицензиатаисключаются сведения о МКД из реестра лицензий, в результате чего в реестре отсутствуют в течение 6 месяцев сведения о домах, которыми управляет организация.
❗️ Часть 2 ст. 199 Жилищного кодекса в совокупности с положениями раздела X кодекса в целом, не позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие деятельности по управлению домами в период более 6 месяцев, то есть нереализация права на управление МКД, и не внесение в связи с этим сведений о домах, находящихся в управлении, в реестр лицензий, является противоправным и влечет применение административно-правовой санкции в виде аннулирования лицензии.

Верховный Суд РФ придерживался такой позиции и ранее (определения от 30.07.2019 № 301-ЭС19-11302, от 13.09.2019 № 301-ЭС19-14771). После прнятия такого полноценного определения ⤵️ есть надежда, что практика нижестоящих судов придет к единообразию.

Для управляющих организаций и ТСЖ, ЖСК.

Подписчик канала создал сервис в помощь тем, кто управляет МКД.

Он позволяет:
✔️ готовить квитанции для потребителей,
✔️ без головной боли выгрузить данные в ГИС ЖКХ,
✔️ выгрузить данные о задолженностях жильцов в банк и загрузить сведения об оплате услуг,
✔️ организовать работу и вести учет заявок в аварийно-диспетчерской службе,
✔️ выгрузить данные о начислениях в 1С: Бухгалтерию
✔️ удаленно распечатать чеки на онлайн-кассе: сервис поддерживает любые онлайн-кассы фирмы АТОЛ,
✔️ подготовить отчеты для органов власти.

Дополнительные плюшки:
личный кабинет жильца,
сайт для управляющей компании,
онлайн-касса, адаптация под хотелки крупных клиентов. Скоро будет и мобильное приложение.

Посмотрите стоимость сервиса для вашей организации на этой странице.

Оценить программу подписчика можно бесплатно (первые 2 месяца, а если переходите из похожих сервисов, то 3 месяца и скидка на последующие 3).
Техподдержка тоже бесплатная.

#отдуширекомендация - https://www.domuchet.online/ - только те функции, которые действительно нужны, и все они - в одной программе.

📍 Про вывески на фасаде.
Одна из самых неоднозначных проблем на практике – нужно ли согласие собственников на их размещение или нет.
Многие суды считают, что раз вывеска не реклама, то согласия не надо, тем более коммерсанты должны по закону доводить до потребителей названия своих заведений.
Другие пишут, что это всё же использование общего имущества, на которое надо получать согласие.

✅ Напомню, что в 2018 году Верховный Суд РФ подробно расписал, что согласие нужно - определение 26 июня 2018 г. N41-КГ18-13.

Однако нижестоящие суды продолжили выносить противоположные решения, а сам Верховный Суд РФ – засиливать совершенно разные позиции, например:

✔️ Определение ВС РФ от 23 августа 2019 г. № 303-ЭС19-13633 по делу № А51-19402/2018
ТСЖ из Приморского края добилось решения о демонтаже вывески, повешенной арендатором магазина без согласия собственников, и взыскало плату за использование фасада.

✔️ Определение ВС РФ от 4 октября 2019 г. N 307-ЭС19-16911 по делу №А56-113652/2018.
Действия ТСЖ из Санкт-Петербурга по демонтажу вывески признали незаконными: вывеска не является рекламой, а арендатор помещения, имеет право на использование общедомового имущества наравне с собственником.

✔️ Определение ВС РФ от 30 января 2020 № 306-ЭС19-26551 по делу № А06-10911/2018.
ТСЖ из Астрахани отказали в иске о демонтаже конструкций, так как они представляют собой вывески, при установке которых не требуется согласование с собственниками.

❗️ Определение ВС РФ от 20.01.2020 № 305-ЭС19-25793 по делу № А41-51150/2018.
Предписание жилищной инспекции Московской области и штраф 40 тыс. руб. на ТСЖ за нарушение правил содержания общего имущества признали законным:
"в связи с тем, что договоры на использование общего имущества дома с организациями, осуществляющими деятельность в этом доме, заключены не были, ГЖИ МО обоснованно указало на недопустимость к крепления к стенам зданий различных вывесок, как того требует пункт 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации
жилфонда № 170."

Для ТСЖ - 40 тыс., а если бы это была управляющая организация? 250 000 как за нарушение лицензионных требований? 🤷‍♀

❓ Как с этим жить?
Возможно, поможет решение на общем собрании собственников об условиях размещения вывесок, не требующего последующего дополнительного согласования.

Ранее публиковала проект положения об использовании общего имушества, там про вывески было написано в п. 9 (сейчас заметила, что нумерацию пунктов нужно поправить, если будете брать).
Такое решение теоретически должно сократить претензии контролирующих органов и вывести ТСЖ и УО из тупиковой ситуации "демонтировать нельзя оставить", когда не ясно, где же ставить запятую.

⬆️ Решила напомнить сроки рассмотрения обращений в УК и ТСЖ, кооперативах.

😔 А то сама стала их забывать. Составляла ответ на жалобу для управляющей организации и вновь для себя открыла, как быстро иногда надо отвечать:

Например, если информация раскрыта в ГИС ЖКХ (подп. "г" п. 31, подп. "б" п. 32 Правил №416) и является актуальной, то управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить заявителю, где она размещена. При этом сообщение надо направить не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (п. 34 Правил №416).

📍 Для ТСЖ.

Сейчас во многих товариществах время проведения годовых/отчётных собраний. Всё чаще приходят вопросы о том, что надо включать в повестку такого собрания.

Кроме процедурных вопросов, исходя из названия собрания и его компетенции, закрепленной в ст. 145 Жилищного кодекса РФ, я обычно предлагаю такую повестку годового собрания членов ТСЖ:

1. Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общедомового имущества.

2. Утверждение отчета об исполнении сметы доходов и расходов товарищества за прошедший год.

3. Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.

4. Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

5. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

6. Утверждение сметы доходов и расходов товарищества на новый год.

7. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества и остальных собственников.

8. Выплата вознаграждения членам правления/председателю правления товарищества.

9. Выбор органов управления ТСЖ (правления, его председателя) и ревизора (ревизионной комиссии).
при необходимости

10. Другие вопросы по текущей деятельности товарищества, например:
- утверждение штатного расписания ТСЖ,
если этот вопрос отнесён уставом к компетенции собрания;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Этот список не обязательный и не исчерпывающий, он может изменяться товариществом по своему усмотрению с учётом содержания устава.