За неделю до дня прокуратуры решила поделиться своим мнением о состоянии этой системы.
О чем-то я уже писала ранее, что-то будет новым и для постоянных подписчиков. О ЖКХ там тоже есть.
https://zen.yandex.ru/media/id/5c32e880871d9300abf8bfc6/pochemu-prokuratura-pishet-otpiski-vzgliad-iznutri-5e11bfaa92414d00b1fec816

📎 Подписчики спрашивали табличку с количеством голосов для решений, которые принимаются на собраниях собственников. Своей не было, чужие из интернета устарели. Но спрашивали часто, поэтому всё-таки сделала свою :)

📍 Для управляющих организаций и ТСЖ
Жителям тоже может быть полезно.

Если в ваших домах живут инвалиды, то будьте морально готовы устанавливать для них пандусы.

Прокуратуры, которым нужны палки по инвалидам, начали писать представления в адрес УО с требованиями обеспечить доступность жилых помещений для жителей-инвалидов: начиная с пандуса, продолжая шириной двери и заканчивая рельефными кнопками в лифте.

⁉️ Правовое обоснование: ст. 15 закона о соц. защите инвалидов.
Статья ссылается на Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД №649. Они про то, как органы власти обследуют условия жизни маломобильных групп населения и принимают решения о возможности и целесообразности приспособления общего имущества к потребностям таких граждан.

Казалось бы, причём тут УО и за чей счёт она всё это будет делать. Первым моим желанием было предложить компании поспорить с прокуратурой, но тогда надзорный орган нашёл бы более твёрдое основание для своих требований. Оно как раз содержит ссылку на Правила содержания общего имущества №491, поэтому при большой обидчивости прокуратура сможет притянуть это к нарушению лицензионных требований с крупным штрафом.

К сожалению для УО, за судебной практикой далеко ходить не надо: за неделю до нового года, 24 декабря 2019 г. Верховный Суд РФ определением № 301-ЭС19-23656 отказал другой компании в рассмотрении её кассационной жалобы, засилив решение нижестоящего суда.
Это дело №
А79-11450/2018

⬇️
Признали законным предписание жилищной инспекции, требующей обеспечить доступность жилья для инвалидов.

❗️ Правовое обоснование: подп. «в» п. 10 Правил содержания общего имущества № 491 - "общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования квартирами, помещениями общего пользования, в том числе для инвалидов и других маломобильных групп населения". По мнению суда, заключая договор управления, компания приняла на себя обязательства выполнять эти правила.
Не помогли доводы о том, что обеспечение доступности для инвалидов - это, в первую очередь, забота самого государства и его органов (упомянутое постановление №649), а также решение общего собрания об отказе от установки пандуса.
Последнее было проведено компанией уже после проверки и, видимо, с целью отказаться от работ, а не собрать денег на пандус.
С другой стороны, много ли собственников согласится финансировать пандус, который нужен кому-то другому?

​​Почему ещё одна полоса не спасёт улицу от пробок, зачем города восстанавливают трамваи, для чего ограничивают этажность для жилых домов — ответы на эти и не только вопросы можно найти в канале Город для людей: @gre4ark

Делать "как в Европе" нам мешает не климат или менталитет, а отсутствие знаний. Давайте же исправлять это!

t.me/gre4ark

«Какие счета за ЖКХ можно законно не оплачивать с 2020 года. Платить по таким квитанциям вовсе не обязательно»
❗️- подробнее о том, что не так с этими рекомендациями, мгновенно расползающимся по соцсетям и СМИ в отличие от моего поста :)

😌 Эта история понравится тем, кто не любит "УК от застройщика".

Но публикую её для того, чтобы ещё раз подчеркнуть важность правильного оформления протокола общего собрания.

Управляющую организацию обязали вернуть жителям все деньги, собранные за содержание жилья.

📌 Про подделку протоколов общих собраний.
❓ Что поможет признать решение недействительным?

Если подделаны подписи собственников, то суд не всегда считает достаточным их показаний. Тогда на помощь приходит экспертиза.
Приведу примеры свежих дел.
Обратите внимание, что решения признаются недействительными из-за отсутствия достаточного числа голосов. Оно перестает быть достаточным после того, как экспертиза признает, что часть подписей выполнена другими лицами.

1. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-2148/2019
Суд признал недействительным часть решений, принятых на общем собрании, о создании ТСН в Екатеринбурге. В суд обратилось много жителей, которые говорили, что часть подписей им не принадлежат.
Из общего количества голосов собственников, участвовавших в собрании, исключили 7,63% голосов в связи с тем, что решения заполнили неустановленные лица. Это подтверждалось заключением почерковедческой экспертизы и заключением специалиста.

2. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-12361/2019
Здесь признали недействительными решения о смене управляющей компании, так как благодаря экспертизе удалось развалить кворум до отметки ниже 50% от голосов всех собственников.
В апелляции ответчики жаловались, что суд "необоснованно руководствовался" исключительно заключением эксперта, которое, по их мнению, сделано без достаточного количества образцов подписей, рекомендуемых методиками.
Однако их жалоба была отклонена, облсуд согласился с выводом об отсутствии кворума: из подсчета убрали голоса 16 собственников, которые оспаривали факт подписания решений, и их показания подтверждались экспертизой.

3. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-8757/2019
Тоже оспаривали решение о выборе управляющей компании. Особенность этого дела в том, что ненастоящей оказалась подпись самого инициатора собрания – в сообщении о проведении собрания и в самом протоколе.
Это, наряду с другими обстоятельствами, позволило судам сделать вывод о наличии нарушений при проведении собрания и признать его решения недействительными.

4. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-25332/2018
В суде много собственников заявили о том, что подписи в бюллетенях им не принадлежат. Управляющая компания участвовала в качестве третьего лица и по ее ходатайству суд назначил почерковедческую экспертизу. Она лишь подтвердила показания жителей, а компании пришлось оплатить работу экспертов.
За вычетом голосов жителей, не участвовавших в собрании, кворум составил 49%, поэтому решения собрания признали недействительными.

5. Апелляционное определение Саратовского облсуда по делу N 33-3749/2019
Оспаривалось решение о передаче части подвала, входившего в состав общего имущества, в собственность одного гражданина. В протоколе было написано, что "ЗА" проголосовало 100% участников.
Суд назначил экспертизу подписей председателя и секретаря собрания: выяснилось, что протокол подписан другими лицами.
Ответчик не смог доказать в суде, что собрание действительно проводилось, и иск был удовлетворен.

✅ Экспертиза может очень выручить в случае, если оспаривается подлинность подписей, однако часто суды отказывают в ней. В таком случае можно провести экспертизу в независимой организации, а расходы на ее проведение взыскать с проигравшей стороны.

📍 Заключение договора управления без его подписания.

В чате канала возник вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
"оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путем совершения конклюдентных действий... Договор считается заключённым надлежащим образом".

В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий.
А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что
договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.

❓ А так можно было?

Возможно, где-то это работает, НО:
✔️ компания "забыла", что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления:
- в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.
✔️ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).

Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу №А41-80562/16.
Спор шел об оплате дополнительных услуг.
Суд согласился с жилищной инспекцией, что "вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путем совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством.
Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится".

❗️ Однако есть и другая практика.
Челябинск, дело № А76-10116/2018:

Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления.

Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу.
Так как это решение никем в судебном порядке не оспоривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей.
Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным. 😔

☑️ Хотите соответствовать 54 - ФЗ мы Вам поможем!!! Успейте заключить договор на использование программы до 31 января 2020 г. и пользуйтесь БЕСПЛАТНО 3 месяца
iris-online.ru

Вы ещё не фискализируете платежи?! Звоните или пишите НАМ
+7(912)005 30 20 Telegramm/WhatsApp/Viber

#партнерскийматериал