📍 Спор собственника и ТСЖ о незаконном прекращении членства в товариществе

При попытке получить бюллетень для голосования на ОСС жительница г. Самары (истица) неожиданно узнала, что без каких-либо на то оснований исключена из членов ТСЖ — ее имени нет в реестре. Суды посчитали такое исключение незаконным.

В 2005 г. истица написала и подала заявление на членство в ТСЖ, а также оплатила вступительный взнос — 2565 рублей, что подтверждает соответствующая квитанция. В последующие годы принимала участие в общих собраниях ТСЖ и даже избиралась в члены правления товарищества.

В 2022 г. прошло общее собрание членов ТСЖ, в котором истица не участвовала и в связи со сложившимися обстоятельствами не могла голосовать. Однако, по мнению женщины, ее позиция могла повлиять на результаты голосования. А потому, обращаясь с иском в суд, она просила:
— признать решение и протокол общего собрания членов ТСЖ недействительными;
— признать незаконным исключение из реестра членов ТСЖ и обязать товарищество включить ее в обратно в этот реестр;
— взыскать с ТСЖ расходы на уплату госпошлины — 300 рублей.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: признал истицу членом ТСЖ и указал, что вынесенное решение — основание для включения ее в реестр членов товарищества. В удовлетворении остальных требований отказал.

Апелляционный суд решил придерживаться заявленных требований и частично отменил вынесенное решение. В итоге признал незаконным исключение истицы из реестра членов ТСЖ и обязал ответчика включить ее в этот реестр.

Шестой кассационный суд общей юрисдикции с этим согласился и оставил апелляционную жалобу ТСЖ без удовлетворения (определение № 88 – 26051/2023).

Неучастие истицы в собрании не повлияло на принятие решений — даже если бы она голосовала «против», кворум по всем поставленным вопросам имелся.

А вот факт ее вступления в члены ТСЖ в 2005 г. суды посчитали доказанным с учетом действовавших в 2005 г. норм закона (ст. 143, 151.2 ЖК РФ), редакции устава ТСЖ от 2001 г., наличия квитанции об уплате вступительного взноса и права собственности на квартиру. Представленные в дело протоколы подтверждают, что в 2010 и 2012 гг. истица входила в состав правления товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД. Но заявление о выходе из членов ТСЖ истица не писала, собственницей квартиры быть не перестала. Обратное не доказано.

«Само по себе составление ответчиком реестра без указания в нем П. [истицы], свидетельствует о том, что им совершены действия по исключению ее из данного реестра». А с учетом установленных событий 2005 г. это противоречит п. 9 ст. 138 ЖК РФ, обязывающему товарищество надлежащим образом вести реестр членов ТСЖ.

📍 Госдума приняла во втором чтении проект № 445620-8 о внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса РФ (в части необходимости соблюдения прав соседей при предоставлении жилых помещений для размещения граждан)

Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ будет изложена в следующей редакции:

🖌 Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.
В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.

📍 Суд признал договор управления недействительным. Как УО не стоит взыскивать убытки

В 2017 г. на основании решения общего собрания АО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» (г. Нижний Новгород) заключило с собственниками договор управления. Впоследствии во исполнение своих обязанностей УО потратила 2 623 698 рублей, которые фактически пошли на оплату услуг подрядчиков — с ними заключались договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание, благоустройство придомовой территории и др.

Однако судебным решением, вступившим в законную силу 11.05.2021, протокол ОСС и договор управления от 2017 г. были признаны недействительными. Причина: отсутствие доказательств, подтверждающих наличие кворума и соблюдение порядка проведения собрания.

При таких обстоятельствах УО решила: понесенные в размере 2 623 698 рублей убытки должен возместить собственник Б. — инициатор и председатель того самого собрания, проведенного в 2017 г. Именно он ввел УО в заблуждение по поводу законности ОСС, подготовил и подписал признанный недействительным протокол.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично и взыскал с Б. убытки — 2 036 364 рубля и расходы по уплате госпошлины — 18 382 рубля. Размер убытков оказался меньше заявленного, так как собственники МКД частично оплатили оказанные УО услуги на сумму 587 334 рубля. Исходил суд из того, что именно неправомерные (виновные) действия Б. повлекли за собой причинение УО убытков и, как следствие, обязанность их возместить.

Апелляционный суд вынесенное решение отменил и в удовлетворении иска отказал. По смыслу п. 2 ст. 167, ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, недействительность решений ОСС не освобождает собственника от несения предусмотренных законом затрат на содержание общедомового имущества. И АО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» вправе предъявить иск о возмещении стоимости выполненных работ/оказанных услуг. Но только не к одному Б., а ко всем собственникам МКД.

Первый КСОЮ с этой позицией согласился и оставил кассационную жалобу УО без удовлетворения. При этом дополнительно отметил: «то обстоятельство, что собственники помещений указанного МКД не производили оплату предоставляемых истцом услуг, не может быть основанием для возложения ответственности по их оплате на инициатора проведения собрания или председателя данного собрания, на основании решения которого управляющей организацией избран истец и с ним был заключен договор на управление данным домом, поскольку услуги предоставлялись, при их доказанности, всем собственникам помещений многоквартирного дома, которые в силу закона обязаны участвовать в их оплате лицу, оказавшему такие услуги» (определение № 88 – 31765/2023).

📍 Споры между жильцами МКД о клевете

Иногда конфликты между жильцами МКД могут закончиться уголовным делом о клевете. Но прийти в суд и заявить о распространении заведомо ложных сведений недостаточно. Чтобы довести дело до обвинительного приговора, потерпевшему (частному обвинителю) понадобятся веские аргументы. В качестве примеров — несколько случаев из судебной практики:
— письмо к работодателю о том, что собственник занимается воровством;
— обвинение в подделке подписей, изложенное в жалобе в ГЖИ;
— жалоба в налоговую по поводу расходования денег в ТСЖ.

Отчётность управляющей организации — собрала всё в одной памятке:

➡ Как управляющая организация отчитывается перед собственниками (как, когда, по какой форме)
➡ Как найти отчёт управляющей организации в ГИС ЖКХ
➡ Ответственность за неразмещение отчёта УО в ГИС ЖКХ
➡ Иски собственников об обязании выложить отчёт УО
➡ Оспаривание собственниками годовых отчётов
➡ Рекомендации собственникам и управляющим организациям
➡ Пример формы годового отчёта

😋 @gkhvsem

📍 ТСЖ взыскало с РСО 873 рубля за недостаточно горячую воду

В октябре 2020 г. РСО подавало в МКД недостаточно горячую воду (температурой ниже 60℃), и в январе 2021 г. ТСЖ потребовало перерасчета платы за коммунальный ресурс ненадлежащего качества. По подсчетам товарищества речь шла о сумме 3 079 рублей, но РСО удовлетворило претензию только в размере 74 рублей. Тогда ТСЖ обратилось в суд.

В исковом заявлении просило взыскать с РСО 873 рубля неосновательного обогащения и судебные расходы. При этом уточнило, что все расчеты производило по методике снижения платы за некачественную горячую воду:
— исходя из размера платы за каждый день недопоставки;
— с учетом почасовых показаний температуры воды;
— применительно к двухкомпонентному тарифу (стоимости холодной воды и тепловой энергии для ее нагрева);
— по тарифу за холодную воду за каждый час подачи воды температурой ниже 40 ℃ (размер снижения соответствует плате за тепловую энергию).

РСО иск не признала и с порядком снижения платы за ГВС ненадлежащего качества не согласилась. По ее мнению, снижать размер платы нужно только в отношении того компонента, по которому допущено отклонение (в данном случае — тепловая энергия).

Однако Арбитражный суд Кировской области решил, что с расчетами ТСЖ всё в порядке, а потому удовлетворил его исковые требования.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и удовлетворил иск частично. При этом указал: РСО правильно учитывает только компонент на тепловую энергию, но ошибочно снижает стоимость ресурса из расчета его цены на один час, так как расчетный период — сутки. В итоге суд взыскал с РСО 762 рубля, а также почтовые и судебные расходы — 1419 рублей.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу: в этом случае прав суд первой инстанции, а потому, его решение и нужно оставить в силе.
«В силу подпункта «б» пункта 102 Правил № 354 при применении двухставочных тарифов и предоставлении услуги ненадлежащего качества подлежат снижению все составляющие платы за коммунальную услугу» (определение по делу № А28 – 7785/2022).

С Днём работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального хозяйства!

Спасибо, что читаете и делитесь нашими материалами!
А самое главное и самое большое спасибо — за ваш труд ❤️

Надеемся, что другие наши каналы и чаты полезны в работе и хоть немного упрощают отслеживание новых законодательных инициатив и судебной практики:

😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem

✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd

📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo

👮‍♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor

🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc

🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk

🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru

🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf

💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat

💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"

📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома

Суды трех инстанций разошлись во мнениях по поводу законности решений ОСС, принятых в том числе по вопросам перечисления указанных взносов.

Собственники одного из МКД Вологды провели общее собрание, на котором:
— выбрали Т. председателем дома;
— установили размер взносов на капремонт и содержание общедомового имущества;
— решили перечислять эти взносы на расчетный счет Т.;
— наделили председателя дома полномочиями по заключению договоров с физическими и юридическими лицами для выполнения работ по капремонту МКД и содержанию общедомового имущества.

Один из жильцов МКД обратился в суд, так как посчитал, что выбор личного счета физлица для указанных целей не основан на законе и приведет к неосновательному обогащению Т.

Суд первой инстанции посчитал решения ОСС законными и в иске отказал. Кворум имелся, порядок созыва и проведения собрания не нарушен.

Апелляционный суд решил иначе и признал решения общего собрания собственников недействительными. Исходил из того, что по закону фонд капремонта может формироваться исключительно на спецсчете или счете регионального оператора. Тот факт, что собственники сами решили делать взносы на расчетный счет председателя МКД, ничего не меняет.

Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с вынесенным решением лишь в части, касающейся недействительности решений ОСС об установлении размера взносов на капремонт и обязании собственников переводить их на личную карту председателя МКД (вопросы № 1 и частично — № 4 повестки).

«На расчетном счете физического лица, пусть даже избранного собственниками председателем дома, фонд капитального ремонта МКД формироваться не может».

В рассматриваемом случае собственники непосредственно управляют МКД, поэтому не могут формировать фонд капремонта на спецсчете. Решение о формировании этого фонда на счете регионального оператора они не принимали. А при желании капитально отремонтировать какой-либо объект собственникам нужно принять соответствующее решение и установить целевой взнос.

Кроме того, «избрание при непосредственном управлении собственниками многоквартирного дома одного из собственников лицом, полномочным от имени всех собственников заключать договоры о содержании общедомового имущества и вносить по ним оплату, закону не противоречит».

Также нижестоящий суд не мотивировал признание остальных принятых на ОСС решений недействительными, не дал оценку доводам истца о нарушении порядка созыва и проведения общего собрания (определение № 88 – 547/2024).

При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в итоге пришел к выводу: решения ОСС по всем вопросам, кроме тех, которые уже признаны ранее недействительными (№ 1 и 4 в части обязания собственников перечислять взносы за капремонт на личную карту Т.), являются законными.

Нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания суд также не усмотрел, а потому оставил апелляционную жалобу истца без удовлетворения (определение № 33 – 1013/2024).

📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующим пункт 8 Правил содержания общего имущества № 491 (решение № АКПИ23-1099)

Этим пунктом предусмотрено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения такого прибора учета с инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Истец — ООО "Донэнерго Тепловые сети" — считал, что оспариваемая норма, определяя границу эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ и при отсутствии соглашения с собственниками в месте соединения счётчика с сетью теплоснабжения, входящей в многоквартирный дом, нарушает его права, так как тем самым возлагает на него бремя содержания общедомового имущества, собственником которого он не является, влечет не подлежащие возмещению расходы (убытки) на содержание тепловой сети от внешней стены многоквартирного дома до узла учета тепловой энергии.

Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился:

➡ К договору теплоснабжения прилагаются акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон. Условия договора теплоснабжения не должны противоречить документам на подключение теплопотребляющих установок потребителя (пункт 21 Правил организации теплоснабжения).
В пункте 2 этих правил определено:
— под границей балансовой принадлежности понимается линия раздела тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании;
— под границей эксплуатационной ответственности понимается линия раздела элементов источников тепловой энергии, тепловых сетей или теплопотребляющих установок по признаку ответственности за эксплуатацию тех или иных элементов, устанавливаемая соглашением сторон договора теплоснабжения, договора оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, договора поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя, а при отсутствии такого соглашения - определяемая по границе балансовой принадлежности.

➡ Таким образом, соблюдение баланса экономических интересов теплоснабжающих организаций и интересов потребителей достигается предусмотренной возможностью установления границ эксплуатационной ответственности соглашением сторон договора теплоснабжения (собственников помещений и ресурсоснабжающей организации).

➡ В свою очередь, определение границы эксплуатационной ответственности с учетом фактического состава общего имущества многоквартирного дома согласуется с ЖК РФ и ГК РФ. При этом, как установлено пунктом 8 Правил, соглашением собственников с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией возможно иное определение границы эксплуатационной ответственности, отличное от указанного в Правилах.

Также суд добавил, что другого нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу и иначе определяющего границы эксплуатационной ответственности для содержания общего имущества в многоквартирном доме, не имеется.
При этом ранее применительно к установлению внешней границы сети водоотведения в многоквартирном доме такая же правовая позиция выражена Верховным Судом РФ в решении от 1 ноября 2017 г. № АКПИ17-700.

📍 Самовольное остекление балкона: тот случай, когда период проведения работ принципиально важен

В г. Липецке непроектное остекление с козырьком помешало УО очищать кровлю от снега и наледи. Присовокупив к этому аргументы об угрозе жизни и здоровью граждан, увеличении нагрузки на несущие конструкции, УО обратилась в суд.

В исковом заявлении просила:
— обязать собственника за свой счет и своими силами демонтировать конструкцию остекления с металлическим козырьком;
— взыскать с него судебную неустойку — 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения, расходы на уплату госпошлины — 6000 рублей и почтовые расходы — 108 рублей.

Собственник не растерялся и подал встречный иск к УО и администрации г. Липецка о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном виде. Не отрицал, что остекление непроектное, но утверждал: выполнено оно много лет назад, никому не мешает и опасности собой не представляет.

В подтверждение представил заключение эксперта, из которого следует:
— монтаж козырька и стеклопакетов не относятся к переоборудованию и перепланировке жилого помещения;
— спорные конструкции соответствуют действующим строительным и санитарным нормам;
— строительно-монтажные работы не привели к снижению несущей способности конструкций МКД, негативно не повлияли на его дальнейшую безаварийную эксплуатацию;
— установка козырька и остекления не изменили целевое назначение помещения, колористическое решение фасада, архитектурное решение МКД.
МЧС, в свою очередь, указало на соответствие квартиры требованиям пожарной безопасности.

Кроме того, в марте 2023 г. решением общего собрания собственники выразили согласие с оставлением балконных остеклений и устройством козырьков в том числе в отношении квартиры ответчика. Исходили из того, что ничему конструкции остекления не угрожают, права других жильцов не нарушают, установлены для улучшения условий проживания.

Суд первой инстанции учел эти обстоятельства, отказал УО в иске и удовлетворил требования собственника о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) виде.

Апелляционный суд решил иначе:
— отказал собственнику в удовлетворении требований и обязал его за свой счет демонтировать конструкцию остекления и металлический козырек;
— взыскал с собственника расходы по уплате госпошлины и почтовые расходы — 6 108 рублей, а также судебную неустойку — 150 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.

Подтверждения того, что устройство остекления и козырька соответствуют строительным и санитарным нормам, недостаточно. В данном случае нужно было в порядке ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласовать переустройство, затрагивающее общее имущество МКД, со всеми собственниками. Это не сделано. Само по себе остекление балкона до введения ЖК РФ в действие еще не означает, что требование ч. 2 ст. 40 ЖК РФ не должно применяться при попытке узаконить ответчиком выполненные работы.

Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 2117/2024).
Ответчик утверждает, что балкон остеклен в 2004 г. Однако действующее на тот момент законодательство не требовало согласовывать переустройство со всеми собственниками МКД. Нужно было лишь согласие органа местного самоуправления. При этом ответчик представил копию техпаспорта на квартиру с отметкой об узаконивании перепланировки в 2004 г. и наличии в квартире балкона с остеклением.

Таким образом, суды должны были установить:
— период проведения работ по остеклению и установке козырька;
— в какой части была проведена и узаконена в 2004 г. перепланировка спорной квартиры.
Теперь эти пробелы предстоит восполнить при новом рассмотрении дела.

Еще несколько споров о демонтаже самовольного остекления балконов рассмотрели в отдельной статье.

📍 Письма, извещения и запросы в УК (ТСЖ) по электронной почте: можно ли их игнорировать

Бесконечный поток всевозможных запросов госорганов на имейл УК (ТСЖ) давно стал обыденностью. Можно сказать, что не проходит ни дня, чтобы от ГЖИ, трудинспекции, Роспотребнадзора, управления ЖКХ местной администрации или ещё от кого-то не пришёл очередной запрос (чаще всего в виде рассылки всем районным УК и ТСЖ) «предоставьте…», «примите в работу…», «срок исполнения – сегодня» и пр. Могут ли госорганы отправлять только электронные письма без досылки обычной почтой и считаются ли такие письма полученными адресатом?

В новом материале рассмотрены вопросы:
— Доставка юридически значимых сообщений
— Когда запросы (обращения, уведомления, извещения) можно направлять по электронной почте
— Последствия указания адреса электронной почты в ГИС ЖКХ
— Условия, при которых электронное письмо считается доставленным адресату
— Нужны ли доказательства получения электронного письма адресатом

📍 Опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 20.03.2024 № 337
"Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по оказанию услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения".

Лицензируемая деятельность включает:
— услуги по дезинфекции;
— услуги по дезинсекции;
— услуги по дератизации;
— услуги по камерной дезинфекции и дезинсекции.

Установлены лицензионные требования к соискателю лицензии и лицензиату.

Постановление вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

Напомним, что недавно срок, с которого необходимо в обязательном порядке иметь лицензию на осуществление деятельности по оказанию услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации, был перенесен с 1 сентября 2024 г. на 1 марта 2025 г.

📍 Коррозия новых трубопроводов: кто виноват и что делать

Новостройка вводится в эксплуатацию. Новые стальные трубопроводы горячей, холодной воды и отопления. Казалось бы, несколько десятилетий за них точно можно не беспокоиться. И вдруг, уже через 1 – 3 года они оказываются в аварийном состоянии. Трубы «зарастают» коррозионными отложениями, давление в системе падает, из-за очагов сквозной коррозии появляются массовые протечки, а жители жалуются на постоянно ржавую воду. Можно, конечно, ставить хомуты на текущих трубах, беспрестанно промывать их, точечно менять аварийные участки, но проблему это не решит, а время будет упущено. Куда продуктивнее сразу обратиться к застройщику для замены труб в рамках гарантийных обязательств.

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу гражданина, с которого взыскали задолженность по взносам на капремонт (определение от 27 февраля 2024 г. № 409-О).

Этот собственник оспаривал конституционность частей 1 - 2.1 статьи 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" во взаимосвязи с частью 2 статьи 171 "Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт" Жилищного кодекса РФ.

Гражданин владел нежилым помещением и не получал платёжные документы, поэтому считал, что за капремонт он платить не должен. А когда деньги с него всё же взыскали, он решил, что нормы «позволяют исключать ответственность кредитора за непредставление платёжного документа, при этом устанавливают обязанность должника в отсутствие платёжных документов исполнить обязательство, а также ответственность в виде пени».

Конституционный Суд РФ на это возразил:
Закон допускает передачу платёжек по адресу электронной почты потребителя и получение потребителями платёжных документов посредством информационных терминалов.
«Данное регулирование направлено на создание собственникам помещений в многоквартирных домах необходимых условий для исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в том числе в ситуации неполучения соответствующего платёжного документа в документарной форме».

В деле заявителя суды исходили из того, что платёжки направлялись собственникам почтовыми отправлениями.
Кроме того, обязанность собственника по внесению взноса на капремонт связана с опубликованием региональной программы капитального ремонта, а не с выставлением платёжек.
Заявитель мог самостоятельно — для исполнения соей обязанности — обратиться за получением счетов на оплату, тем самым исключив негативные для себя последствия.