📍 Опубликован Приказ Минстроя РФ от 06.02.2024 № 76/пр
"О внесении изменения в абзац первый пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр".

📍 Что нового в сфере ЖКХ с 1 марта 2024 года

1⃣ Вступает в силу "ГОСТ Р 56038-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования".

2⃣ Вступает в силу Приказ Минстроя России от 29.09.2023 № 704/пр "Об утверждении временных обязательных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и перечня их грубых нарушений".
Требование о размещении информации в ГИС ЖКХ вступает в силу с 01.01.2025.

🕒 Перенесен срок вступления в силу Федерального закона от 29 мая 2023 г. № 194-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" и статью 44 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" с 1 марта 2024 года на 1 сентября 2024 года.
Срок, с которого необходимо в обязательном порядке иметь лицензию на осуществление деятельности по оказанию услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации, перенесен с 1 сентября 2024 г. на 1 марта 2025 г.

📍 Положен ли «потребительский» штраф при обязании УО пересчитать плату

В марте 2018 г. жильцы одного из МКД Камчатского края заключили договор управления, которым предусмотрели размер платы за жилое помещение — 27,50 рубля за 1 кв. м. Новый размер платы общее собрание собственников не утверждало, договор не был расторгнут или изменен, однако за июнь 2023 г. собственница С. получила квитанции с размером платы в 44,01 рубля за 1 кв. м.

Просьбу сделать перерасчет УО оставила без удовлетворения, поэтому женщина обратилась в суд. В исковом заявлении просила:
— обязать управляющую организацию пересчитать плату за содержание жилого помещения в размере 518,41 рубля;
— взыскать с УО «потребительский» штраф — 259,20 рубля.

Суд первой инстанции возложил на УО заявленную обязанность. Исходил из того, что у управляющей организации действительно не было оснований для изменения размера платы.

При этом суд отказал во взыскании штрафа по ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1. «Буквальное содержание нормы права, определяющей условия взыскания штрафа и его размер, предписывает суду определять размер штрафа в зависимости от присужденной суммы и расширительному толкованию не подлежит». Однако в рассматриваемом случае никакие деньги в пользу истицы суд не взыскивал. Речь шла о перерасчете, а не о возврате спорной суммы.

Истица проявила настойчивость, но апелляционный и Девятый кассационный суд общей юрисдикции остались непреклонны: вынесенное решение не изменили, в удовлетворении жалоб отказали (определение № 88 – 12648/2023).

📍 Обеспечительные меры в отношении УО-должника: нарушают ли судебные приставы-исполнители права собственников

Если в рамках исполнительного производства УО не торопится погашать свои долги добровольно, судебный пристав-исполнитель вправе применить к ней обеспечительные меры. В частности — запретить вносить в реестр лицензий изменения, направленные на исключение МКД из перечня управляемых домов и закрепление этих МКД за другими управляющими организациями.

Однако бывает, что собственники МКД не согласны с действиями пристава, поскольку считают: такие обеспечительные меры ограничивают их право на выбор способа управления домом или смены УО. На нескольких примерах рассмотрим, чем эти споры заканчиваются в суде.

📍 Спор с УО по поводу глухих окон в подъезде и размещения урны около него

Житель Пермского края обратился в суд, чтобы обязать УО установить на глухие окна в подъезде по одной открывающейся фрамуге с микропроветриванием, а также убрать от подъезда мусорную урну и установить ее на расстоянии 10 — 20 м от дома. Не забыл истец и про компенсацию морального вреда — 10 000 рублей.

Мотивировал свои требования тем, что установкой глухих окон УО нарушила естественную вентиляцию воздуха в подъезде, а урна в непосредственной близости к дому создает антисанитарные условия.

Суды трех инстанций в иске отказали.
Согласно п. 3.2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, «лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты». Обязательное наличие открывающихся окон на других этажах не предусмотрено.

В спорном подъезде глухие окна установлены только между вторым и третьим, третьим и четвертым этажами дома. На первом и последнем этажах имеются окна с открывающимися фрамугами, поэтому вентиляция подъезда обеспечивается.

По результатам проверки ИГЖН не обнаружила в ИТП и местах общего пользования ни насекомых, ни грызунов. В помещении ИТП сухо, посторонних запахов нет. Нарушение работы вентиляционных каналов из-за невозможности открывать два окна не доказано.

Правила № 170 не регламентируют количество урн во дворах МКД и место их расположения, а лишь устанавливают расстояние между урнами в зависимости от категории тротуара. Однако наличие урны около каждого подъезда МКД предусмотрено п. 5.3 Правил благоустройства г. Перми, утвержденных Решением Пермской городской Думы от 15.12.2020 № 277, поэтому категория тротуара в рассматриваемом споре значения не имеет.
Перенос урны, как того требует истец, приведет к нарушению Правил благоустройства. Это недопустимо.

Таким образом, нарушения прав истца не доказаны. А раз так, то и компенсация морального вреда ему не положена (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1624/2024).

📍 Продажа застройщиком квартиры большей площадью, чем установлено в договоре

Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса, которая, по мнению заявителя, применяется на практике так, что позволяет включать в договор условие об оплате дольщиком площади, занятой проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.

В Долгопрудном заявитель приобрёл квартиру в строящемся доме. Договор предусматривал доплату в случае увеличения площади помещения.
Согласно акту приёма-передачи, общая площадь квартиры увеличилась на 2,15 кв. м по сравнению с проектной, что повлекло доплату в полмиллиона рублей.

По мнению собственника, застройщик неправомерно завысил общую площадь квартиры за счёт включения в неё площади под межкомнатными перегородками и площади ограждения вентиляционных шахт.
Гражданин обратился в суд общей юрисдикции, но проиграл три инстанции.

Конституционный Суд РФ тоже не обрадовал собственника, но достаточно подробно обосновал свой отказ.

➡ Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ регламентирует определение общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Отсюда следует, что не все площади квартиры как объекта жилищных и гражданских прав входят в общую площадь жилого помещения.

➡ Пункт 2 Правил содержания общего имущества № 491 закрепляет перечень общего имущества. При этом вентиляционные шахты, представляющие собой строительную конструкцию, внутри которой может быть расположен один или несколько воздуховодов, в этих Правилах прямо не упоминаются. Однако их наличие в МКД является обязательным и предусмотрено подзаконными актами.

➡ Инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечёт исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения.
Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей МКД, а потому непригодным для проживания.
Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не даёт оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

➡ Следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

➡ Стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности с учётом части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, ещё на стадии его заключения, с тем чтобы избежать рисков возникновения спорных вопросов.

➡ Вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома разрешается судом в конкретном деле, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учётом содержания договора участия в долевом строительстве.

📍 Подрядчик демонтировал аварийный балкон. Можно ли его восстановить?

В рамках капремонта подрядчик частично демонтировал балкон в квартире собственника Н. При этом действовал в соответствии с рабочей документацией, предусматривающей замену прямых аварийных балконов на «французские» (декоративные). Жильцу такая перспектива не понравилась, и он обратился в суд.

Исковое заявление подал к муниципалитету, управлению жилищно-коммунального хозяйства и энергетики, выполнившему работы подрядчику, а также организации, занимавшейся разработкой проектной документации. Просил обязать ответчиков восстановить демонтированный балкон в прежних размерах и конструкции, взыскать с них компенсацию морального вреда — 300 000 рублей, расходы на представителя — 24 000 рублей и уплату госпошлины — 300 рублей.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: возложил заявленную обязанность на подрядчика и взыскал с него компенсацию морального вреда — 20 000 рублей. Исходил из того, что балконные плиты входят в состав общедомового имущества, уменьшение размера которого требует согласия всех собственников МКД. Однако соответствующего решения ОСС нет.

Также нет оснований полагать, что состояние балкона истца требовало незамедлительного демонтажа для обеспечения безопасности граждан.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, «в случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту».
Однако невозможность проведения этих мероприятий не доказана.

Убедить суд в необходимости демонтажных работ не смогли ни технический отчет, ни показания специалиста и результаты строительно-технической экспертизы, из которых в том числе следует:
— балконы находятся в аварийном состоянии и не могут дальше эксплуатироваться, существует опасность их обрушения;
— капремонт, усиление и восстановление балконов нецелесообразны и трудновыполнимы, так как требуется замена всех конструкций и усиление узлов с несущими стенами;
— стены МКД также имеют повреждения, поэтому нужна дополнительная оценка технической возможности для устройства нового балкона (оно не является безусловно возможным).

Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал.
Капремонт производился за счет средств собственников, аккумулированных на счетах регионального оператора. И в силу действующего законодательства именно региональный оператор несет ответственность за качество работ, выполненных привлеченным им подрядчиком (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). Однако в рассматриваемом случае ФКР делегировал свои полномочия администрации г. Чусовой в порядке ч. 4 ст. 182 ЖК РФ.
Таким образом, по мнению суда, надлежащий ответчик — УЖКХ администрации г. Чусовой Пермского края.

Согласно результатам комплексной строительно-технической экспертизы, прилегающий к квартире истца балкон был аварийным. Восстановить его в прежних размерах и конструкции невозможно.
Для удовлетворения иска в этой части оснований нет.

Что касается компенсации морального вреда: по мнению суда, на спорные правоотношения, возникшие в связи с оказанием безвозмездных для истца услуг по организации капремонта, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1 не распространяется.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с отказом в иске и оставил жалобу истца без удовлетворения (определение № 88 – 589/2024). Результаты судебной экспертизы ничем не опровергнуты, а доводы истца об ответственности подрядной организации несостоятельны.

«Последующее восстановление балкона истцу иным подрядчиком после рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и представленные в подтверждение указанного факта доказательства не могут быть приняты во внимание, поскольку не являлись предметом исследования и оценки судом апелляционной инстанции».

📍 Почему не удалось обязать УО заменить перегоревшие лампы в подъезде

Жительница г. Тамбова обратилась в суд, чтобы обязать УО заменить перегоревшие лампы в общем помещении МКД, а именно, в коридоре около своей квартиры. Правда, никакие доказательства в обоснование своих требований не представила, в судебном заседании не присутствовала и, как указал районный суд, «фактически устранилась от участия в рассмотрении дела».

Зато УО представила комиссионный акт, согласно которому перед входом в подъезд истицы, посадочными площадками лифта, в общем коридоре и тамбуре с освещением всё в порядке.

С учетом этих обстоятельств суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 35014/2023). При этом апелляционный суд отметил: «в случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения».

Интересно, что истица, проявившая процессуальное бездействие при рассмотрении дела, не пожалела времени и сил на то, чтобы оспорить определение суда о возвращении искового заявления (из-за неустранения недостатков в установленный срок), а также решения об отказе в иске.

📍 Попытка оспорить в Верховном Суде РФ прошлогодние «газовые поправки»

Собственники обратились с коллективным административным иском в Верховный Суд РФ, где просили признать недействительным ряд изменений 2023 года, связанных с обслуживанием газового оборудования.

Позиция истцов:

1⃣ Типовая форма договора о техническом обслуживании оборудования не содержит обязанности специализированной организации производить установку, замену и ремонт оборудования, что приводит к нарушению прав истцов на безопасное использование газа.

2⃣ Отдельные пункты Правил пользования газом:
— устанавливают незаконную обязанность представлять СНИЛС для целей, не предусмотренных законом, лицу, не осуществляющему предоставление государственных и муниципальных услуг;
— наделяют специализированную организацию правом обратиться в суд с иском о понуждении потребителя к заключению договора, что противоречит принципам гражданского права;
— сужают сферу деятельности специализированной организации и тем самым освобождают её от оказания услуг, предусмотренных законом.

3⃣ Отдельные пункты Методических указаний:
— предусматривают применение количества единиц внутриквартирного газового оборудования в качестве повышающего коэффициента в расчёте платы за техническое обслуживание, что носит дискриминационный характер, так как увеличение размера платы за обслуживание ВКГО одного абонента в зависимости от количества квартир в доме ставит одних потребителей в неравное положение по сравнению с другими;
— возлагают бремя содержания газопровода, принадлежащего газораспределительной организации, на заказчика (абонента); при применении в расчёте тарифа для газопровода, входящего в состав ВКГО одного абонента, единицы измерения - 1 км, но в квартирах не может находиться газопровод такой протяжённости.

Верховный Суд РФ решением от 13 февраля 2024 г. № АКПИ23-1036 отказал в удовлетворении иска с такой мотивировкой.

1⃣ Отсутствие в Типовой форме договора указания на обязанность специализированной организации производить установку, замену и ремонт оборудования не свидетельствует о её незаконности, поскольку в соответствии с частью 10 статьи 157.3 ЖК РФ такие услуги осуществляются в соответствии с отдельными договорами.

2⃣ Указание в заявке СНИЛС не противоречит законам об индивидуальном (персонифицированном) учёте и о персональных данных.

Определяя условия предоставления газоснабжающей организацией коммунальной услуги газоснабжения собственникам и нанимателям, законодатель в части 1 статьи 157.3 ЖК РФ установил, что такая услуга может быть предоставлена только при условии обязательного осуществления технического обслуживания и ремонта газового оборудования, которое осуществляется на основании соответствующего договора, тем самым возложив на собственников и нанимателей обязанность по заключению таких договоров.
Такое требование направлено на обеспечение надлежащего технического обслуживания и своевременного ремонта оборудования, повышение безопасности его эксплуатации и на соблюдение прав других лиц, в том числе в области их безопасности.

Правовое регулирование не сужает деятельность специализированной организации по техническому обслуживанию и ремонту газового оборудования, поскольку подпунктом "ж" пункта 43 Правил пользования газом на исполнителя возложены обязанности выполнять отдельные работы по отдельному договору с заказчиком.

3⃣ Формула расчёта размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования учитывает количество единиц обслуживаемого внутриквартирного газового оборудования в МКД. Это не противоречит закону, поскольку формула определяет размер платы за техническое обслуживание ВКГО в целом в многоквартирном доме, что безусловно зависит от количества единиц такого оборудования.

Как единица измерения оказания услуги для газопровода, входящего в состав ВКГО, приведённая величина - на 1 км - не создаёт дискриминационных условий, так как плата взимается в зависимости от фактической протяжённости газопровода, входящего в состав ВКГО, и определяется кратно этой единице измерения.