📍 УК наняла подрядчика снять чужие камеры — и заплатила за свое решение 287 тысяч

В Туле ООО «Двор на замок» судилось с управляющей организацией и её подрядчиком из-за демонтированной системы видеонаблюдения. Убытки в итоге повесили на одну УК — солидарно привлечь монтажную организацию не вышло.

🔎 Обстоятельства
В 2019 году «Двор на замок» сдал собственникам двух домов в аренду оборудование шлагбаумов и видеонаблюдения (арендатор — собственники в лице прежней УК «Развитие Сервис»), сам смонтировал систему, запустил и обслуживал. Договор был заключен на 5 лет с автоматической пролонгацией.
Потом один из домов поменял управляющую организацию на УК «Тульский двор». А осенью 2022 года истец, придя на осмотр, обнаружил: оборудования нет. Исчезли 15 IP-камер, 32-канальный видеорегистратор, жёсткие диски, PoE-коммутаторы, металлический шкаф.
Демонтаж выполнили сотрудники ООО «Глав Домофон Монтаж» — по договору с новой УК, заодно смонтировав новую систему. Решения собственников о демонтаже не существовало.

Истец восстановил систему за свой счёт, а поскольку часть оборудования в ходе спора вернули, требования остановились на 287 620 рублях — столько он и потребовал взыскать с ответчиков.

⚖ Позиция судов
Первая инстанция в иске отказала, однако апелляция решение отменила и взыскала убытки с УК:
— система видеонаблюдения — не общее имущество дома, а имущество истца, сданное собственникам в аренду;
— вопрос о содержании, изменении и демонтаже системы относится к исключительной компетенции общего собрания, и решения о демонтаже не было;
— договор управления не возлагал на УК обязанностей по видеонаблюдению и не давал полномочий распоряжаться чужим оборудованием;
— сама по себе смена УК договор аренды оборудования не прекращает;
— факт демонтажа и размер убытков подтверждены, а отсутствие вины УК не доказано.

Протокол собрания марта 2022 года, который мог бы подтвердить волю собственников, суд оценил критически: в жилищную инспекцию он не сдавался, а на дату собрания УК «Тульский двор» уже не управляла домом — собственники к тому моменту расторгли с ней договор управления. Вернулась она по протоколу от 16.05.2022, новый договор управления заключен с 01.06.2022.

Заключение апелляции: заказывая демонтаж, УК «не могла не понимать», что действует в отсутствие воли собственников.

❓ Почему подрядчик не стал солидарным должником

Истца такой расклад не устроил: по его мнению, ответчики действовали сообща, и платить одному — несправедливо. Он отправился в кассацию.

Арбитражный суд Центрального округа объяснил:
• по статье 1080 ГК РФ солидарно отвечают лица, совместно причинившие вред: действия каждого должны находиться в прямой причинной связи с убытками, а причинители — осознавать, что действуют вместе;
• доказательств согласованности действий УК и «Глав Домофон Монтаж», направленных именно на причинение убытков, в деле нет: подрядчик работал по договору с действующей управляющей организацией;
• доводы о сфальсифицированной подписи со стороны УК под договором и о его составлении задним числом суд назвал субъективным мнением предположительного характера: документально это не подтверждено, а надлежащим образом о фальсификации истец не заявлял;
• договоры между ответчиками солидарную ответственность не устанавливают.

Надлежащий ответчик — УК, распорядившаяся чужим имуществом без полномочий. Постановление апелляции устояло (дело № А68-68/2024). 

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

🔥 Поговорили о партнёрстве, бизнесе и любви: интервью с генеральным директором Диспетчер 24

Многие клиенты остаются с Диспетчер 24 надолго. К примеру, 92% заказчиков продлили договор с 2025 на 2026 год.

😎 Мы решили узнать у генерального директора Егора Марьяскина, в чём секрет и что стоит за этой цифрой. Оказалось, что дело в партнёрском подходе, который помогает выстраивать с клиентами долгосрочные и доверительные отношения.

Егор Марьяскин, генеральный директор Диспетчер 24:
«Я верю, что партнёрские отношения где бы то ни было, начиная от семьи и заканчивая работой, — это самый продуктивный формат. Когда никто никому ничего не должен и делает что-то не из обязанности, а по любви».

В чём именно заключается наш партнёрский подход? И что он даёт заказчикам Диспетчер 24? Читайте интервью, чтобы узнать ответы на эти вопросы 👉 https://clck.ru/3WKk3F 

А ещё Егор Марьяскин поделился своей личной историей о том, как попал в сферу ЖКХ, рассказал, где команда берёт идеи для новых продуктов и как строится стратегия компании.

Приятного чтения! ❤️

Канал 😊 ТГ | MAX | VK | RUTUBE | Полезные материалы

📍 Госдума приняла во втором чтении законопроект № 155842-8 об управлении имуществом общего назначения в жилых комплексах

Закон про коттеджные посёлки и таунхаусы между первым и вторым чтениями переписали целиком.

Изначально это был подробный «закон о жилых комплексах»: имущество общего пользования, товарищества со взносами, реестры в ГИС ЖКХ, глава о коммунальных услугах.

Ко второму чтению сменились название и содержание: «имущество общего пользования» стало «имуществом общего назначения», подробный закон — коротким текстом: недостающее предлагается искать в Гражданском кодексе.

Что появилось:

➡ Комплекс считается образованным с даты внесения сведений о границах в ЕГРН; перед этим собственники одобряют проекты планировки и межевания. Доля в общем имуществе следует судьбе участка: купили участок — доля перешла при регистрации.

➡ Три способа управления: непосредственное, товарищество и управляющая организация (любое юрлицо или ИП).

➡ Владелец частных дорог и сетей обязан заключить соглашение с каждым жителем, плата одинаковая для всех, при споре условия определит суд. У жителей — преимущественное право выкупа.

➡ Для утверждения размера расходов на общее имущество требуется не менее трёх четвертей голосов.

Что может удивить:

➡ Товарищество создаётся только единогласно (то есть практически «никогда»).

➡ Исчезло правило подсчёта голосов: в первой версии проекта они считались пропорционально доле в общем имуществе. Доля пропорциональна площади участка (ч. 1 ст. 7), но как из неё получить голоса, закон не говорит.

➡ Решение о приобретении частных проездов и сетей, в том числе безвозмездно, может быть принято двумя третями голосов.

Закон не действует в садоводствах и огородничествах и не охватывает посёлки, где в общем имуществе есть государственные или муниципальные объекты. Малоэтажные комплексы по 214-ФЗ попадают под него только после внесения границ территории в ЕГРН.

После окончательного принятия и подписания закон вступит в силу 1 марта 2028 года.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Откуда в ТСЖ берутся призраки прошлого

Долги, о которых новое правление узнаёт случайно. Оплаченные, но так и не выполненные работы. Пропавшие документы, доступы, контакты. Всё это не возникает само собой: почти за каждым таким сюрпризом стоит короткий период, когда один председатель ТСЖ уже сдал дела, а другой ещё не понял, что ему досталось.

📚 В эти дни уходит не человек — уходит знание о доме: где что хранится, какие обязательства висят, какие деньги ушли вперёд. Если переход не оформлен, это знание исчезает вместе с уходящим — чтобы через полгода вернуться: новому председателю в виде проблем, старому в виде претензий.

У передачи дел есть свойство: её можно выстроить так, чтобы защищены оказались обе стороны сразу. Как выглядит такая передача? Что должно быть зафиксировано документами? И что делать, если бывший председатель просто исчез?

➡ Разбор — в статье на сайте ЖКХ Ньюс.

#ЭффективноеТСЖ

📍 Минобороны провело в двух МКД общие собрания собственников, где единственным участником было оно само

ООО «УК Теплосервисдом» управляло двумя многоквартирными домами в Краснодарском крае по договорам, заключённым по результатам открытого конкурса. Все квартиры в этих домах принадлежат Российской Федерации в лице Минобороны России. Сменить управляющую организацию единственный собственник решил единолично.

🔎 Обстоятельства дела
В феврале 2023 года по инициативе министерства в обоих домах прошли общие собрания собственников в форме очного голосования. Из протоколов следует: в собрании принимал участие один собственник всех квартир — само Минобороны.

Единственный участник принял, в числе прочего, такие решения: расторгнуть с 1 апреля 2023 года договоры управления с УК, выбрать способ управления домами, создать товарищество собственников недвижимости.

«Теплосервисдом» не согласился с таким способом расставания и обратился в суд с иском к Минобороны о признании решений недействительными. 

⚖ Позиция судов
— раз все помещения в домах принадлежат публичному образованию, применению подлежит не общая норма (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ), а специальная — ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. Она предусматривает обязательное проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке ч. 4 ст. 161 ЖК РФ;
— смена управляющей организации должна была состояться с участием администрации Кореновского городского поселения путём проведения конкурса, а прошла — при участии самого министерства через его единоличные решения. 

При таких обстоятельствах собрание собственников (или единственного собственника) с целью выбора управляющей организации фактически не могло созываться и проводиться. Даже при самом убедительном кворуме.

Иск был удовлетворен, а доводы жалоб собственника — отклонены (дело № А40-299334/2024). 

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

🚀 Где застройщику искать новые продажи: обсудим на вебинаре 18 ноября

Друзья, приглашаем вас на полезный вебинар для застройщиков: «Где искать новые возможности для продаж в 2027 году».

Мы организуем это мероприятие совместно с нашими партнёрами — сервисом eLama и PR-агентством Community Real Estate ❤️

На вебинаре разберём:
🌪 Как продвигать недвижимость в условиях растущей неопределённости
🔎 Какие нестандартные инструменты можно использовать
📈 Как увеличить продажи без затрат на рекламу

Когда: 18 ноября в 14.30 (Мск)
[Зарегистрируйтесь тут]
Участие бесплатное!

🔥 Три эксперта поделятся своим опытом:

✅ Татьяна Апатина, руководитель направления цифровизации недвижимости Диспетчер 24, на примере кейса компании «Эталон» разберёт, как витрина недвижимости помогает продавать и новым, и действующим клиентам — без бюджетов на продвижение.

✅ Алёна Фуженко, евангелист eLama, расскажет об изменениях на рынке недвижимости и подходах к продвижению новых объектов. Она покажет конкретные цифры по рекламным каналам, которые помогут при планировании на 2027 год.

✅ Виктория Коваленко, CEO PR-агентства Community Real Estate, раскроет тему вирусного продвижения — расскажет, как конкурировать не бюджетами, а креативами. Разберёт, где искать идеи, поводы для коммуникаций и как их упаковывать, чтобы достичь нужного эффекта.

Будет интересно, присоединяйтесь! 
До встречи в эфире 🤗

Канал 😊 ТГ | MAX | VK | RUTUBE | Полезные материалы

📍 Перемирие — не примирение: как обустроить жизнь после ссоры

Советы о соседских ссорах обрываются на развязке: договорились, извинились — конец истории. Однако за развязкой идёт самый длинный отрезок: соседи остаются рядом на годы. Столкновений больше нет — но и отношений нет: между войной и миром остаётся вежливая дистанция. Но без обустройства дистанция держится до первого повтора старого повода — а он повторится.

📚 Материал — о том, как удержаться на этой территории:
• Три финала ссоры (чем перемирие отличается от примирения — и что между ними)
• Правила дистанции (и что делать, если старый повод для ссоры снова всплыл)
• Шаг навстречу (какой жест сближает надёжнее знаков внимания — и почему он необязателен)

➡ В новой статье на сайте ЖКХ Ньюс — четыре правила дистанции, карта состояний, готовая формулировка на первый рецидив и разбор сценариев срыва.

#КонфликтологияДляЖильца

📍 Щит профессионала: как сотруднику УК сохранять самообладание при критике

Отопительный сезон добавляет накала: заявок больше, терпения у собственников меньше, и вся откровенность выливается на человека, снявшего трубку.

Хорошая новость в том, что крик почти никогда не связан с личностью конкретного сотрудника. За ним стоят накопленные претензии, бессилие и «я же плачу». Кричат не на сотрудника — а из-за ситуации.

📍 В материале — техника спокойного разговора на всех его этапах:
• До первого слова (почему сложный звонок начинается с паузы)
• Сначала человек, потом заявка (присоединение к чувствам, а не к фактам — и почему согласие «грязно — неприятно» не капитуляция)
• Фразы и обещания (пять фраз, после которых становится хуже)

➡ Фразы с готовыми заменами, таблица мыслей на место ловушек, разбор трудных случаев и три привычки на старт — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#СообществоВместоТолпы

📍 Отопление: качество услуги, плата и приборы учёта
Подборка материалов и судебной практики

В новой подборке — судебная практика о качестве услуги, о начислении и корректировке платы.

➡ Обобщения для УО и ТСЖ
▪️Суды по качеству отопления. Перспективы для УО и ТСЖ
▪️Должна ли теплоснабжающая компания соблюдать температурный график
▪️Как правильно делается перерасчет платы за некачественное отопление
▪️Суд Западно-Сибирского округа разобрал споры о теплоснабжении и оплате ресурсов

➡ Вопросы к качеству услуги: случаи из практики
▪️Компенсация морального вреда и штраф за отсутствие отопления
▪️Гендиректор УО получил штраф 50 000 рублей за неравномерный прогрев батареи
▪️Можно ли взыскать компенсацию морального вреда за позднее начало отопительного сезона
▪️Чем грозит УК отсутствие отопления из-за неисправного полотенцесушителя
▪️Давление теплоносителя и качество отопления
▪️Что делать, если в квартире жарко: опыт читателя
▪️Можно ли взыскать с УК убытки и неустойку, если на лестничной клетке слишком жарко

➡ Площади и помещения
▪️Оплата отопления в подвальных или других нежилых помещениях
▪️Учет неотапливаемых площадей в расчете платы за отопление
▪️Кассация отменила решения судов, обязавших РСО исключить из оплаты площадь «неотапливаемого» этажа
▪️РСО неправильно рассчитывала плату за отопление и теперь должна собственнику 28 298 рублей
▪️Автономное отопление не освободит от оплаты за тепло, если переустройство выполнено незаконно
▪️В Свердловской области собственник нежилого помещения не смог доказать, что он не пользуется теплом от стояков МКД

➡ Тарифы и нормативы
▪️Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ
▪️Неудачная попытка собственников изменить тариф за отопление
▪️Собственники на собрании утвердили понижающие коэффициенты для оплаты отопления

➡ Корректировка платы за отопление
▪️Корректировка платы за отопление при смене собственника – за весь год или за период владения
▪️5 вопросов о корректировке платы за отопление
▪️Можно ли потратить корректировку с отопления на содержание общедомового имущества
▪️В Новгородской области суд обязал новую управляющую организацию отдать «переплату» за отопление предыдущей УК
▪️Когда УК не может доначислить за отопление прошлых лет

➡ Другие вопросы начислений
▪️Оплата отопления за неполный месяц — полная или частичная
▪️34 тысячи за отопление по нормативу: когда жилец может взыскать переплату с управляющей компании
▪️Плата за отопление: когда отсутствие банковского счета поставщика в квитанции не нарушает права собственника
▪️В Новосибирской области теплоснабжающая организация спорила с обязанностью указывать показания ОДПУ в квитанциях при прямых договорах

➡ ИПУ тепла
▪️Единственный индивидуальный счётчик тепла в доме стоял в холодном паркинге — за дело взялся Конституционный Суд
▪️Как УО, ТСЖ и РСО доказать потребителям, что вычислители тепла не заменяют ИПУ
▪️Можно ли сэкономить на тепле, поставив вычислители тепловой энергии
▪️Индивидуальный прибор учета тепловой энергии – не общее имущество
▪️Как правильно снимать показания с квартирного счётчика тепла

➡ Победы над надзорными органами
▪️В Якутии суд отменил наказание для РСО: тепловизор не подходит для замера температуры теплоносителя при ‑46 °С
▪️ГЖИ не вправе требовать перерасчёта платы за отопление по дням в начале и конце сезона, если в доме нет ОДПУ
▪️ГЖИ не доказала факт переплаты: предписание о перерасчете за отопление отменено из-за неисполнимости

Надеемся, что эти материалы помогут оценить перспективы спора о качестве услуги.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК