📍 Что делать, если соседи нарушают правила содержания собак в квартире

Жильцы одного из МКД Московской области содержат в квартире несколько собак, но не обеспечивают надлежащий уход за ними. Негодующие соседи устали от ночного лая, небезопасного выгула, вони в подъезде и затопления мочой животных. Чтобы разрешить создавшуюся ситуацию, они неоднократно обращались в различные инстанции, в том числе в администрацию г. о. Балашихи (далее — Администрация). Ничего не добившись, подали административный иск.

В нем просили:
— признать незаконным бездействие Администрации в ответ на обращения о применении к соседям ст. 293 Гражданского кодекса РФ (статья о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, утратила силу с 01.09.2022);
— обязать Администрацию принять меры, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ (аналогичная статья о прекращении права собственности).

Как выяснилось, административные истцы с 2021 г. пытаются решить вопрос с проблемными соседями. УО неоднократно фиксировала заливы квартир «предположительно мочой» с резким запахом аммиака (желтые потеки на стенах, лужи на полу, капельная течь с люстры и др.).
А один из истцов в судебном порядке взыскал с нерадивого собственника материальный ущерб от залива квартиры — 140 244 рубля + судебные расходы — 39 000 рублей. Но это проблему не решило. Как не помогли и многочисленные обращения во все инстанции.

— Роспотребнадзор указывал на возможность жильцов МКД обратиться в суд с иском о выселении. В ответе от августа 2021 г. уточнил, что «надзор за содержанием жилых квартир собственником или нанимателем не входит в компетенцию Роспотребнадзора, вопросы содержания животных санитарными правилами не регламентируются».

— Госжилинспекция МО также сообщила, что вопрос нужно решать в суде, а иск о выселении должна подать Администрация.

— Администрация стояла на том, что уведомляла собственника спорной квартиры о необходимости устранить нарушения и давала 10 дней на то, чтобы привести жилое помещение в надлежащее состояние.

— Должностные лица Минсельхозпрода МО пришли к выводу об отсутствии в местах общего пользования МКД специфического запаха, характерного для содержания большого количества животных. Но о протечке мочи в квартиру одного из истцов сообщили в УО для принятия дальнейших мер.

— Административная комиссия г. о. Балашихи отказала в возбуждении административного производства, так как в соответствии с Законом Московской области от 07.03.2014 № 16/2004-ОЗ, лай и вой собак не являются нарушением тишины.

Что в итоге: учитывая обстоятельства дела, суды трех инстанций удовлетворили административный иск в полном объеме. Исходили из того, что факты систематического нарушения прав истцов, связанные с нарушением правил содержания животных в жилом помещении, установлены. Однако Администрация бездействовала и не приняла меры, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ.

Согласно ст. 287.7 ГК РФ, если собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, ОМСУ вправе предупредить о необходимости устранения нарушения, а также назначить соразмерный срок для проведения ремонта квартиры.

Если собственник продолжает нарушать и не делает ремонт, ОМСУ может подать иск о продаже этой квартиры с публичных торгов. Вырученные с продажи деньги собственник получит за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

При этом «надлежащих мер по обращениям административных истцов, связанных с проверкой фактов нарушения собственником жилого помещения правил содержания домашних животных, Администрацией не принималось, доказательств применения к собственнику квартиры исчерпывающих мер воздействия (в том числе привлечения к административной ответственности) в случае установления ненадлежащего содержания жилого помещения, в материалы дела не представлено».
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-38103/2023).

📍 Еще один пример, когда для вывески понадобилось решение ОСС

Жительница Свердловской области не смогла приступить к отделке балкона из-за того, что вплотную к нему примыкает металлический каркас с вывеской салона красоты. ИП, которому принадлежат нежилые помещения салона, не захотел добровольно расставаться с указанной конструкцией.

Тогда женщина обратилась в суд с иском о демонтаже баннера, взыскании неосновательного обогащения за пользование ее балконом — 38 000 рублей, а также судебных расходов — 6640 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал.
Исходил из того, что ИП перевел жилые помещения в нежилые, а также разместил вывеску в соответствии с проектами, согласованными органом местного самоуправления. При этом вывеска не рекламная, а информационная. Следовательно, согласие собственников МКД на ее размещение не требуется.
Также суд взыскал с истицы в пользу ИП расходы по оплате услуг представителя — 25 000 рублей.

Апелляционный суд это решение отменил и удовлетворил иск частично: обязал ИП демонтировать с фасада МКД металлическую конструкцию с вывеской; взыскал судебные расходы — 2800 рублей. Дополнительным решением суд взыскал с истицы в пользу ИП расходы на оплату услуг представителя — 5000 рублей.

Конструкция с вывеской закреплена на фасаде МКД, являющимся общедомовым имуществом. Его использование должно быть согласовано не только органом местного самоуправления, но и собственниками дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). И не имеет значения, информационная это вывеска или рекламная, так как «важен сам факт использования общего имущества при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Для взыскания неосновательного обогащения суд оснований не усмотрел, так как истица не доказала получение ИП такого обогащения согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с этими выводами и оставил решение без изменений. При этом указал: «отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на размещение информационной вывески на ограждающих и несущих конструкциях жилого дома само по себе свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку в силу действующего законодательства только собственники имеют право давать разрешение на пользование их имуществом».
(Определение по делу № 88 – 18216/2023).

📍 В Ростовской области суды разбирались с возможностью собственников на общем собрании выбрать порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества (КР СОИ).

В Волгодонске собственники на общем собрании приняли решение о начислении платы за КР СОИ по факту (то есть по показаниям общедомовых счетчиков). Но кроме этого, они без учета мнения управляющей организации решили заключить дополнительное соглашение к договору управления и утвердили свой размер платы за содержание жилья.

Управляющая организация обратилась в суд, чтобы признать решения собрания недействительными, проиграла первую инстанцию, но выиграла вторую.

Апелляционный суд посчитал, что размер платы утвержден без экономического обоснования; закон не обязывает управляющую организацию заключать договор управления на условиях, которые собственники определили без ее участия.

Однако апелляционная инстанция признала недействительными не только два эти решения, но и протокол в целом, который содержал также решение по КР СОИ и процедурные вопросы.
Объяснение: остальные вопросы повестки дня общего собрания связаны с вопросом изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем в целом решения общего собрания подлежат признанию недействительными.

Четвертый кассационный суд с этим не согласился: решение о КР СОИ касалось не фактического размера оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а порядка ее определения в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.
По мнению кассационного суда, коллеги не обосновали, почему этот вопрос (как и вопросы об избрании председателя, секретаря собрания, счетной комиссии) следует считать недействительными. В этой части апелляционное определение было отменено и направлено на новое рассмотрение (определение Четвертого КСОЮ № 88-41181/2023).

Таким образом, судебные акты напоминают читателям сразу 4 момента:
➡ чтобы поменять договор управления, хорошо бы согласовать его с управляющей организацией;
➡ размер платы также до утверждения на общем собрании стоит согласовать с УО;
➡ собрание вправе принимать решение о порядке начисления платы за КР СОИ;
➡ признание отдельного решения недействительным, по общему правилу, не влияет на действительность других решений собрания.

📍 10 позиций Арбитражного суда Уральского округа по вопросам обращения с ТКО.

Арбитражный суд Уральского округа опубликовал свой Обзор судебной практики по спорам, связанным с оказанием услуг по обращению с ТКО. Ниже его позиции:

➡ Отсутствие между регоператором и собственником отходов письменного договора как одного документа, подписанного сторонами, само по себе не свидетельствует об отсутствии договорных отношений по поводу обращения с ТКО.

➡ Заключение потребителем договора на оказание услуг по обращению с ТКО с третьим лицом, не имеющим статуса регионального оператора, допускается лишь в случаях, когда это является вынужденной мерой, обусловленной ненадлежащим исполнением обязательств регоператором.

➡ Ненадлежащее оказание регоператором услуг может служить основанием для соответствующего пере расчета платы, подлежащей внесению по договору потребителем.

➡ Обязанность по содержанию места накопления ТКО многоквартирного дома лежит на управляющей организации, осуществляющей управление домом.

➡ На потребителя не может быть принудительно возложена обязанность по предоставлению регоператору информации, касающейся количества и классов опасности передаваемых ТКО.

➡ При взыскании задолженности по оплате услуг по обращению с ТКО расчетным путем исходя из нормативов накопления применению к каждому объекту подлежит лишь один норматив, в наибольшей степени соответствующий характеру деятельности потребителя.

➡ В случае признания не соответствующим закону норматива накопления ТКО, действовавшего в период оказания услуг регоператором, такой норматив не подлежит применению в целях определения размера платы за обращение с отходами.

➡ В рамках правоотношений регионального оператора и потребителя по поводу оказания услуг по обращению с ТКО коммерческий учет отходов осуществляется одним из способов, прямо допускаемых действующим законодательством с учетом особенностей субъектного состава обязательства.

➡ Отказ регоператора от соблюдения конкретного способа осуществления коммерческого учета ТКО, ранее фактически принятого им в отношениях с потребителем в отсутствие подписанного сторонами договора, может быть квалифицирован как проявление недобросовестного поведения.

➡ При осуществлении в отношениях между регоператором и операторами по обращению с ТКО коммерческого учета отходов исходя из их массы, подлежащей определению с использованием средств измерения, объем фактически оказанных услуг может быть установлен по результатам судебной экспертизы.

📍 ТСЖ из Санкт-Петербурга застраховало свою ответственность, но замучилось с получением страхового возмещения

ТСЖ «Дивенская 5» заключило договор страхования, по которому страховщик обязался за страховую премию при наступлении предусмотренного в Договоре страхового случая выплатить страховое возмещение в размере вреда, причиненного жизни, здоровью и (или) имуществу выгодоприобретателей.

Через год в доме из-за износа системы горячего водоснабжения произошёл залив квартиры, которая пострадала на 300 тысяч рублей.
Страховщик отказался выплатить деньги, посчитав, что случай не страховой.

Аналогичную позицию заняли две судебных инстанции, куда обратилось ТСЖ.
Они указали, что деньги не подлежат выплате по двум причинам, предусмотренным правилами страхования:
— не является страховым случаем причинение вреда, явившееся следствием использования конструкций, материалов сверх нормативного срока эксплуатации;
— если договором страхования не предусмотрено иное, не признается страховым случаем причинение вреда, явившееся следствием несоблюдения страхователем законов, постановлений, производственных правил, норм и нормативных документов.

Другими словами, суды решили, что ТСЖ само виновато в нарушении правил содержания общего имущества, и поэтому само должно отвечать за ущерб.

Арбитражный суд Северо-Западного округа счел такую позицию абсурдной.
Он внимательнее изучил договор, сопоставил его условия с требованиями закона и пришел к выводу:
— в данном случае страховой случай считается наступившим в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения страхователем возложенных на него обязанностей, связанных с его деятельностью, которое повлекло за собой причинение убытков выгодоприобретателям;
— таким образом, гражданская ответственность страхователя наступает в силу неисполнения и ненадлежащего исполнения возложенных на страхователя обязанностей, что связано с нарушением им обязательных норм и правил.

“В связи с этим судам следовало оценить условие, содержащееся в пункте 3.5.5 Правил страхования, в соответствии с которым любое причинение вреда, явившееся следствием несоблюдения страхователем законов, и нормативных документов, не является страховым случаем, с точки зрения допустимости такого условия и его ничтожности, поскольку содержание названного пункта ведет к нивелированию страховой защиты и утрате смысла страхования ответственности”.

Дело направлено на новое рассмотрение (дело № А56-84447/2022).

📍 Обобщение практики по взысканию платы за ЖКУ от Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

Восьмой КСОЮ порадовал свежим тематическим обобщением.
Вот какие позиции нашли отражение в Справке:

1⃣ Размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации для расчета пени за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг, взыскиваемой в судебном порядке, определяется на день вынесения судом решения.

2⃣ Если в квитанции по оплате взносов на капитальный ремонт не содержится указание на оплачиваемый период, то внесенные денежные средства засчитываются в счет погашения задолженности, начисленной за периоды, по которым на дату внесения платежа не истекли сроки исковой давности.

3⃣ Установленный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилья считается действующим до момента установления в предусмотренном законом порядке на общем собрании собственников помещений в таком доме нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

4⃣ Собственник помещения в доме, оборудованном центральным отоплением, освобождается от оплаты коммунальной услуги по отоплению лишь при совокупности определенных юридически значимых обстоятельств.

5⃣ Фактическое приостановление подачи коммунального ресурса исключает начисление платы за потребление этого ресурса, в том числе, по установленным нормативам.

📍 Спил 11 деревьев закончился для директора УК из Мордовии уголовной ответственностью

“31.01.2023, в дневное время, более точное время судом не установлено, у генерального директора ООО «…», с целью обеспечения доступа солнечного света в окна многоквартирного дома…, возник преступный умысел на незаконную рубку не отнесенных к лесным насаждениям деревьев на прилегающем к дому земельном участке”.

Началось все с того, что в доме под управлением “ленивого ТСЖ” собственники приняли решение о спиле 2 аварийных деревьев.

Спустя два месяца УК, у которой с ТСЖ был заключен договор, решила исполнить решение собственников, но несколько перестаралась.
Плотники УК по распоряжению директора спилили 8 ясеней и 3 тополя (кроме аварийных деревьев). По заключению эксперта это потянуло на 278 606 р. ущерба городской администрации.

Свои действия директор объяснил тем, что, по его мнению, деревья “ввиду своего высокого роста сильно перекрывали поступление солнечного света в окна многоквартирного дома”. При спиле присутствовала председатель ТСЖ, которая не стала возражать против спиливания нормальных деревьев. За разрешением на спил деревьев директор УК в администрацию не обращался, так как ранее этим не занимался и не знал установленного порядка выполнения таких работ.

Результат рассмотрения дела: директор УК возместил причиненный администрации ущерб и положительно характеризовался, поэтому суд назначил наказание в виде условного лишения свободы на 1 год (приговор Октябрьского районного суда. г. Саранска № 1-269/2023).

📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 6-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции"

Регионы будут вправе устанавливать:
— требование об осуществлении розничной продажи пива при оказании услуг общественного питания только в таких объектах общественного питания, как рестораны, бары, кафе, буфеты, в том числе расположенных в многоквартирных домах и (или) на прилегающих к ним территориях;
— ограничение времени розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания в объектах общественного питания (за исключением ресторанов), расположенных в многоквартирных домах и (или) на прилегающих к ним территориях, по основаниям, на условиях (включая места расположения объектов общественного питания) и в порядке, которые установлены законами субъектов РФ.

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2024 года.

📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 14-ФЗ "О внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса РФ"

Проект был внесен Правительством РФ и направлен на реализацию постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. № 20-П, который указал, что ни из статьи 57 Жилищного кодекса РФ, ни из каких-либо других его норм не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, является их проживание в жилых помещениях на основании договора социального найма, договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (к чему приходят некоторые суды исходя из своего прочтения кодекса).

🖌 "Положения законопроекта позволят в полной мере обеспечить системное решение вопроса об условиях и порядке удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) в случаях, когда жилищные права этих граждан не реализуются в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда" (из пояснительная записки).

📍 Управляющим организациям, которые сами занимаются проведением общих собраний, рекомендуем использовать сервис нашего учредителя — ДомОнлайн.

Сервис поможет автоматически сформировать документы и посчитать голоса. Повестки последних собраний можно дублировать, что удобно при множестве домов и однотипности выносимых на голосование вопросов.

Кроме подготовки документов, управляющим организациям нравятся такие функции, как аудит базы данных собственников, нормализация полученных сведений, выявление ошибок, содержащихся в ФГИС ЕГРН и ФИАС, ежемесячный мониторинг изменений, происходящих в базе данных (собственники, площади, ограничения/обременения, снятие с кадастрового учета).
Всё это можно сразу же использовать в модуле ДомОнлайн.Должник, который тоже включен в доступ и позволяет упорядочить работу с должниками.

Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

📍 Застройщик не может распоряжаться голосами дольщиков

Это распространенное правило о голосовании в новостройке в очередной раз подтвердил Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

В Свердловской области собственник обратился с иском к ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Урал" о признании недействительными решений общего собрания собственников.

В суде выяснилось: через две недели после ввода МКД в эксплуатацию застройщик провел “внеочередное общее собрание собственников”. Из протокола следовало, что кворум составил 100%, в собрании принял участие один собственник, обладающий всеми жилыми и нежилыми помещениями, то есть сам застройщик. Он дружно проголосовал за выбор управляющей организации (ООО "ПИК-Комфорт Профи"), условия договора управления, размер платы, по вопросам использования общего имущества и другим вопросам.

Суд первой инстанции не заметил в этом ничего незаконного даже с учетом того, что большинство помещений числились за дольщиками, хотя еще не получившими квартиры по актам приема-передачи, однако оплатившими строительство своими деньгами.

Апелляционный и кассационный суд встали на сторону жителей: застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, соответственно, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве.

Суды посчитали ошибочным вывод о том, что истец не являлся собственником помещения на момент проведения собрания, поэтому якобы не вправе обжаловать решения общего собрания. Правом на иск об оспаривании ничтожного решения общего собрания обладает любое лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в таком признании.

“Волеизъявление собственников помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль только в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определить порядок управления” (определение Седьмого КСОЮ № 88-21427/2023).