📍 Может ли ГЖИ пересчитать кворум общего собрания (в процентах)

При кворуме в 60,51% голосов собственники МКД провели общее собрание, на котором решили заключить договор управления с другой УО. Впоследствии Госжилинспекция Ставропольского края рассмотрела заявление УО о внесении изменений в реестр лицензий и составила акт проверки протокола ОСС. В нем указала, что кворум имелся, но составил 52,43%.

Такая разница получилась по ряду причин: не совпала площадь помещения в решении собственника и выписке из ЕГРН, приложены не все листы решений собственников, в собрании участвовали лица, не являющиеся собственниками МКД, и др.

Инициатор общего собрания М. не согласилась с подсчетами ГЖИ и обратилась в суд. Просила признать незаконными действия инспекции по определению итогового количества голосов собственников.

Суды трех инстанций в иске отказали.
ГЖИ уполномочена принимать решения об изменении или отказе в изменении сведений в реестре лицензий. Для этого, проверяя представленные документы, она устанавливает наличие или отсутствие кворума (ст. 181.5 Жилищного кодекса РФ, а также п. 5, 7 Порядка, утвержденного Приказом Минстроя РФ № 938/пр).

При этом инспекция не определяет конкретное количество голосов участников ОСС — как в целом, так и отданных «за» или «против» по какому-либо вопросу повестки. Соответствующая информация не вносится в реестр лицензий и не отражается в решении ГЖИ. Показатель в 52,43%, рассчитанный инспекцией, не повлиял на правильность ее решения: кворум имелся, и ГЖИ на законных основаниях внесла изменения в реестр лицензий.

«Сведения о таком процентном соотношении кворума указаны в акте проверки, который является внутриведомственным документом, и не предопределяет значение кворума при проведении общего собрания собственников, который подлежит установлению по правилам Жилищного кодекса Российской Федерации».

Акт ГЖИ не имеет преюдициальной силы и не нарушает права административного истца. Но если возникнет и будет разрешаться в судебном порядке спор о законности решения ОСС, то этот акт может оцениваться наряду с другими доказательствами по делу.

В рамках рассматриваемого дела суды не могут проверить доводы административного истца о том, что ГЖИ неправомерно исключила из расчетов площадь отдельных квартир. Причина всё та же: действия инспекции «не привели к ошибочному решению в рамках процедуры проверки заявления о внесении изменений в реестр лицензий» (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88А-10470/2023).

📍 В Консультант Плюс появилось Письмо Минстроя от 27.12.2023 № 82023-ИФ/04 о нормативах и учете потерь воды.

В письме содержатся позиции ведомства по вопросам:

➡ О подготовке сведений, необходимых для определения нормативов потерь горячей, питьевой, технической воды в централизованных системах водоснабжения при ее производстве и транспортировке.

➡ О документальном оформлении результатов определения нормативов потерь воды.

➡ Об учете потерь воды в централизованных системах водоснабжения при ее производстве для организаций, осуществляющих водоснабжение.

В документе приведены рекомендуемые формы таблиц для расчета.

📍 Верховный Суд РФ рассмотрел спор о взыскании застройщиком с ТСЖ задолженности за холодную воду (определение СКЭС ВС РФ № 307-ЭС23-20474 от 30.01.2024 по делу № А56-52721/2022)

Предыстория
В 2015 году в поселке Шушары был введен в эксплуатацию многоквартирный дом. Управлять этим домом стало ТСЖ «Юнион». Оно же являлось исполнителем коммунальных услуг.
При этом МКД был подключен к водопроводным сетям застройщика, присоединенным к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Договора холодного водоснабжения между ТСЖ и ГУП не было. Водоснабжение МКД осуществлялось предприятием через водопроводные сети застройщика и оплачивалось им по расчетам в соответствии с подпунктом «в» пункта 15 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод № 776.

Обращение застройщика в суд
Застройщик обратился в суд, чтобы взыскать с товарищества задолженность за фактически потребленный коммунальный ресурс за несколько месяцев 2021 года.

Суды частично удовлетворили иск. Они пришли к выводу, что нет оснований для освобождения товарищества от возмещения расходов, понесенных застройщиком на оплату холодного водоснабжения МКД, находящегося в управлении ТСЖ. При этом суды указали, что правопритязания истца основаны не на статусе ресурсоснабжающей организации, а на праве требовать возмещения стоимости коммунального ресурса, фактически поставленного в МКД, управление которым осуществляет ответчик (статья 15 ГК РФ).

Товарищество было не согласно с расчетами истца и судов. По его мнению, объем поставленной в МКД холодной воды должен определяться исходя из норматива потребления.

Верховный Суд РФ прислушался к доводам товарищества
Суды нижестоящих инстанций не учли, что в случае, когда подача холодной воды абоненту через присоединенную сеть осуществляется для оказания коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, эти отношения подпадают под действие жилищного законодательства. В этом случае законы и другие нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ.

• В силу части 1.1 статьи 157 Жилищного кодекса РФ правила предоставления коммунальных услуг устанавливаются Правительством РФ.
• Эти правила утверждены Постановлением № 354.
• В силу прямого указания пункта 13 Правил предоставления коммунальных услуг условия договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов для предоставления коммунальных услуг потребителям определяются с учетом этих Правил и других нормативных правовых актов РФ.
• Эти законоположения в их системном истолковании в судебной практике рассматриваются как исключающие возложение на исполнителя коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающими организациями обязанности по оплате коммунальных ресурсов в большей сумме, чем аналогичные коммунальные ресурсы подлежали бы оплате в случае получения гражданами – пользователями коммунальных услуг напрямую от ресурсоснабжающих организаций.

«Следовательно, объем коммунального ресурса, подлежащего оплате товариществом как исполнителем коммунальных услуг, должен определяться в том же порядке, что и объем коммунальной услуги, оплачиваемой конечными потребителями (приложение № 2 к Правилам ПКУ). Указанный порядок направлен на защиту жилищных прав граждан и, следовательно, подлежит применению независимо от фактически сложившихся договорных отношений, обеспечивающих поставку коммунального ресурса в МКД».

Спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

📍 Суды взыскали с собственника сгоревшей квартиры 1 058 387 рублей в пользу УО

В квартире, которую житель Брянской области сдавал по договору найма, произошел пожар. Помимо жилого помещения пострадало и общедомовое имущество (подъезд покрылся копотью и сажей, оказалась повреждена система АППЗ, оплавились провода и др.).

На восстановительные работы УО потратила 668 387 рублей. Из предстоящих расходов — еще 390 000 рублей на разработку проектной документации по усилению стен и перекрытия. Взыскать эти суммы УО решила с собственника сгоревшей квартиры.

Ключевые обстоятельства дела:

— Согласно результатам пожарно-технической экспертизы, очаг пожара располагался в квартире, слева от входа. Достоверно установить, было ли это неосторожное обращение квартиранта с огнем или поджог, невозможно.

— Одна из стен квартиры частично выгорела до бетона, сильно пострадало и перекрытие. В результате их прочность снизилась. А так как ограждающие несущие конструкции МКД входят в состав общедомового имущества, то их восстановление — забота УО.

— Согласно коммерческому предложению, полученному от специализированной организации, разработка проектной документации по усилению стен и перекрытия обойдется УО в 390 000 рублей.

— Выполнение восстановительных работ на сумму 668 387 рублей УО подтвердила договорами, счетами на оплату, актами выполненных работ.

— Выражая несогласие с иском, собственник просил привлечь своего квартиранта в качестве соответчика, указывал на отсутствие своей вины в причинении вреда и необоснованность предстоящих расходов УО в размере 390 000 рублей.

Суды трех инстанций удовлетворили иск УО в полном объеме, взыскав с собственника квартиры сумму ущерба — 1 058 387 рублей, а также расходы на уплату госпошлины.
Исходили из того, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, что включает обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности.

«По смыслу статьи 210 ГК РФ, бремя содержания собственником имущества предполагает также ответственность собственника за ущерб, причиненный вследствие ненадлежащего содержания этого имущества».
Заключение с третьим лицом договора по поводу пользования жилым помещением не освобождает собственника от обязанностей по надлежащему содержанию принадлежащего ему имущества.

«Вступая в договорные отношения с известными ему третьими лицами по поводу пользования принадлежащим ему жилым помещением, собственник вправе предусмотреть условия о соблюдении этими лицами противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил, а в случае их несоблюдения предъявить к лицам, с которыми он заключил договор, требования о возмещении причиненного ущерба, в том числе и в порядке регресса».

Что касается доводов ответчика, то суды отметили: отсутствие своей вины в причинении ущерба он не доказал, иной расчет убытков не представил, оснований для привлечения квартиранта в качестве соответчика нет.
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 37705/2023).

📍 Можно ли заменить стальные магистрали и стояки водоснабжения на полипропиленовые без проекта

Замена разводящих магистралей и стояков горячей и холодной воды из стальных оцинкованных труб на полипропиленовые производится во многих МКД. Полимерные трубы отличаются низкой стоимостью, простотой монтажа, не подвержены коррозии и отложениям, не проводят электричество, имеют эстетически привлекательный вид и очень редко протекают (фактически только из-за ошибок монтажа). ТСЖ часто экономят и не заказывают проектной документации и гидравлических расчетов трубопроводов.

В очередном материале на сайте ЖКХ Ньюс разбираем, почему такая экономия может «выйти боком».

📍 Попытка признать конкурс по отбору УК незаконным

По результатам открытого конкурса для управления одним из МКД г. Севастополя было выбрано ООО «УК «Афина». Однако СРОО ОЗПП «Защитим себя сами» (общественная организация) обратилась в суд с иском к Департаменту городского хозяйства, чтобы признать этот конкурс незаконным.

Ссылалась на вступившее в силу судебное решение, которое обязывает ГУПС «УК Нахимовского района» заключить договор управления с собственниками указанного дома. Именно эту УК жильцы сами выбрали на общем собрании. При таких обстоятельствах ни о каком конкурсе речь идти не может.

История договора управления с ГУПС «УК Нахимовского района»
В 2015 г. собственники МКД провели общее собрание, на котором решили заключить с ГУПС «УК Нахимовского района» договор управления и выбрали собственника Т. председателем совета дома. УК и председатель СМКД подписали договор, но позже выяснилось, что собственник Т. сделал это только от своего имени. Полномочий действовать от имени всех собственников у него не было.

В 2018 г. собственники провели еще одно собрание и на этот раз предусмотрели всё: выбрали нового председателя, выдали ему доверенность для заключения договора управления, разработали проект этого договора и направили его по электронной почте ГУПС «УК Нахимовского района».

УК на проект договора никак не отреагировала. Свои предложения, возражения и дополнения в ответ не направила. Закончилось это тем, что по иску инициативной группы собственников суды:
— признали договор от 2015 г. незаключенным, а действия УК — неправомерным уклонением от заключения договора управления в порядке, установленном п. 3 ч. 8 ст. 161.1 и ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ;
— обязали УК заключить договор управления на условиях, согласованных решением ОСС;
— взыскали в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда — 300 рублей.
И несмотря на довод УК об отсутствии у нее проекта договора, суды пришли к выводу, что договор был получен по электронной почте.
(Определение Севастопольского городского суда по делу № 33 – 2928/2022).

Почему провели конкурс и выводы судов о его законности
В июле 2022 г. ГУПС «УК Нахимовского района» обратилась в Госжилнадзор Севастополя с письмом об исключении МКД из перечня управляемых им домов и проведении открытого конкурса по отбору новой УК. Что и было сделано. Управлять домом стало ООО «УК «Афина».

Суды трех инстанций решили, что всё законно.
Ссылаясь на п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, они согласились с тем, что на основании вступившего в силу судебного решения договор управления МКД считается заключенным с ГУПС «УК Нахимовского района». Однако этого недостаточно, так как собственники должны не только принять решение о способе управления МКД, но и реализовать его. Аналогичная позиция содержится и в решении ВС РФ по делу № ГКПИ09 – 830 от 10.08.2009.

Под такой реализацией следует понимать не только заключение договора, но и фактическое управление домом ГУПС «УК Нахимовского района». Вот только УК уклонялась как от одного, так и от другого, что о реализации принятого собственниками решения никак не свидетельствует. А сам факт заключения договора еще не означает такой реализации.

Если толковать реализацию выбора способа управления МКД по-иному, это может привести к тому, что выбор способа управления домом или юридическое заключение договора управления при фактическом отсутствии такого управления будут препятствовать ОМСУ в выборе УК по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (проведение открытого конкурса).

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение шести месяцев до дня проведения открытого конкурса собственники не выбрали способ управления МКД или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору УК. С учетом уклонения УК от фактического управления домом у Департамента не было оснований для непроведения конкурса.
(Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-26181/2023).

📍 Должна ли УО убирать крыльцо и дорожку к нежилому помещению в МКД

В Пермском крае собственник нежилого помещения (парикмахерская) обратился в суд, так как посчитал: за содержание придомовой территории он платит, а вот УО свои обязанности надлежащим образом не выполняет. С торца дома перед входом в нежилое помещение есть крыльцо со ступенями и асфальтированная дорожка. И вот этот участок придомовой территории УО не подметает, от снега не очищает. А должна бы.

В исковом заявлении собственник просил обязать УО «производить подметание участка со стороны фасада и крыльца со ступенями перед ним, уборку снега и льда с правой стороны многоквартирного дома […] и крыльца со ступенями перед ним».

Суды трех инстанций в иске отказали, так как решили, что заявленной обязанности у УО нет.
— Асфальтированная дорожка и крыльцо, ведущие в парикмахерскую, обслуживают только нежилое помещение истца. Это элементы входной группы, которые не имеют другого функционального назначения.
— В состав общедомового имущества дорожка и крыльцо не входят, другие собственники МКД ими не пользуются.
— Оборудование отдельного входа с крыльцом и дорожкой выполнено собственником нежилого помещения в своих интересах — «для обеспечения доступа клиентов парикмахерской, с целью извлечения прибыли».

При таких обстоятельствах УО не должна содержать крыльцо и дорожку (убирать и очищать), а другие собственники МКД не обязаны нести расходы на их содержание. Согласия собственников на проведение таких работ нет.

Управление МКД предполагает содержание только общедомового имущества. Эти обязанности УО исполняет надлежащим образом. Дворник регулярно подметает и убирает придомовую территорию, а подрядчик очищает ее от снега. Это подтверждают показания свидетелей, фотографии, наряды-заявки, акты сверки взаимных расчетов и другие документы. Жильцы на качество уборки двора не жалуются.
(Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 21134/2023).

📍 Конституционный Суд РФ отказал в принятии жалобы ООО «Городская управляющая компания» к рассмотрению (опубликовано определение № 3486-О от 27 декабря 2023 года).

Ранее управляющая компания пыталась урегулировать разногласия между ней и ресурсником при заключении договора теплоснабжения. Однако тогда суд не принял предложение УК включить в договор положения, обязывающие теплоснабжающую организацию разработать график температур теплоносителя в зависимости от температур наружного воздуха в точках поставки тепловой энергии.

В жалобе в Конституционный Суд РФ компания указала, что действующие нормы не позволяют потребителям контролировать качество тепловой энергии, что приводит к поставке излишнего коммунального ресурса, который они вынуждены оплачивать.

Позиция Конституционного Суда РФ:
— В силу пункта 24 Правил организации теплоснабжения показатели качества теплоснабжения в точке поставки, включаемые в договор теплоснабжения, должны предусматривать температуру и диапазон давления теплоносителя в подающем трубопроводе, при этом температура теплоносителя определяется по температурному графику регулирования отпуска тепла с источника тепловой энергии, предусмотренному схемой теплоснабжения.
— Такие схемы теплоснабжения разрабатываются, утверждаются и ежегодно актуализируются уполномоченными органами и должны содержать оптимальный температурный график и оценку затрат при необходимости его изменения.
— Порядок разработки схем теплоснабжения должен обеспечивать открытость процедуры их разработки и утверждения, участие в этой процедуре представителей теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций, потребителей тепловой энергии.
— При установлении в договоре ресурсоснабжения показателей качества коммунального ресурса необходимо учитывать установленные требования, в том числе о том, что объем и качество поставляемого ресурса должны позволять исполнителю предоставлять коммунальные услуги потребителям в соответствии с требованиями Правилам предоставления коммунальных услуг № 354.
Эти Правила определяют порядок фиксации некачественных услуг и показатели допустимого превышения и снижения нормативной температуры воздуха в помещениях.

«Таким образом, оспариваемые пункт 24 Правил организации теплоснабжения и пункт 20 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, не препятствуют осуществлению контроля качества тепловой энергии, а потому не могут расцениваться как нарушающие в указанном в жалобе аспекте конституционные права заявителя».