А что у Сбера?
Сбер использует гедонестический подход.
Т.е. он берет некую условную квартиру. И говорит, вот эта квартира образец. У нее есть такой-то набор характеристик. Если другая квартира обладает другим набором характеристик, то мы через повышающие или понижающие коэффициенты, приведем эту квартиру к нашем образцу.
Если вы видели отчет об оценке, там плюс-минус такой подход используют при сравнении разных аналогов для вывода цены оцениваемой квартиры.
У нас элитка, а образец - это комфорт. Значит цена будет на х% меньше. У нас 2 комнаты, а образец - 1 комната. Значит в цену заложим плюс у%. И т.п.
Что мы получаем в итоге?
Если Дом. РФ говорит: сколько я заработаю в конце года, если куплю квартиру в начале 2025 года на низкой стадии строительства. То Сбер говорит, насколько увеличилась цена входа на рынок. Т.е. насколько больше я заплачу за квартиру, если захочу купить её сегодня, а не вчера.
В итоге Сберовский график лучше показывает изменение конкретно рыночной стоимости. Однако, за счет применения системы коэффициентов он оценивает не динамкику по конкретному типу квартиры в конкретном типе домов, как в графике ДОм. РФ. А оценивает изменение стоимости некоей абстрактной квартиры-образца.
Что конечно же не совсем точно. И на что конечно же влияет изменение структуры предложения, как и на график Дом. РФ.
И все же, если говорить именно о росте цен на первичку, то Сбер более близок к истине. Хотя, на мой взгляд, тоже завышен.
@expertned
Сбер использует гедонестический подход.
Т.е. он берет некую условную квартиру. И говорит, вот эта квартира образец. У нее есть такой-то набор характеристик. Если другая квартира обладает другим набором характеристик, то мы через повышающие или понижающие коэффициенты, приведем эту квартиру к нашем образцу.
Если вы видели отчет об оценке, там плюс-минус такой подход используют при сравнении разных аналогов для вывода цены оцениваемой квартиры.
У нас элитка, а образец - это комфорт. Значит цена будет на х% меньше. У нас 2 комнаты, а образец - 1 комната. Значит в цену заложим плюс у%. И т.п.
Что мы получаем в итоге?
Если Дом. РФ говорит: сколько я заработаю в конце года, если куплю квартиру в начале 2025 года на низкой стадии строительства. То Сбер говорит, насколько увеличилась цена входа на рынок. Т.е. насколько больше я заплачу за квартиру, если захочу купить её сегодня, а не вчера.
В итоге Сберовский график лучше показывает изменение конкретно рыночной стоимости. Однако, за счет применения системы коэффициентов он оценивает не динамкику по конкретному типу квартиры в конкретном типе домов, как в графике ДОм. РФ. А оценивает изменение стоимости некоей абстрактной квартиры-образца.
Что конечно же не совсем точно. И на что конечно же влияет изменение структуры предложения, как и на график Дом. РФ.
И все же, если говорить именно о росте цен на первичку, то Сбер более близок к истине. Хотя, на мой взгляд, тоже завышен.
@expertned
👍14
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Теперь конкретика. Дом. РФ У них расчет идет прямым сравнением: Цены сравнивают по каждому дому и каждому типу квартир отдельно. Общее изменение цены считают как среднее, где больший вес имеют группы с большим числом сделок. Т.е. условно, выбрали некий…
кстати, как примечение. Этот индекс в том числе удобно сравнивать с другими видами инвестиций..
@expertned
@expertned
👍11
Forwarded from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.
🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.
🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.
🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.
📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот
🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»
🌳 Загородная — АН «Воздух»
🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.
🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.
🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.
📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот
🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»
🌳 Загородная — АН «Воздух»
👍7
📌 С чего начать
О том, как устроен этот канал и с чего лучше начать
Если вы задумываетесь о покупке, продаже или обмене недвижимости, важно понимать риски и логику сделки.
Этот канал — как раз об этом.
Меня зовут Константин Барсуков.
Я работаю в недвижимости с 2000 года и за это время видел рынок в самых разных состояниях: рост, падение, кризисы, перегрев и резкие развороты.
Но главное — я видел, где и почему люди теряют деньги, время и нервы.
Сегодня рынок стал сложнее.
Опасных ситуаций больше, чем кажется на первый взгляд:
— сделки с близкими переходами права;
— продавцы под влиянием;
— ипотека с подводными условиями;
— объекты, которые юридически «чистые», но рискованные по сути.
В новостях об этом говорят поверхностно.
В рекламе — не говорят вообще.
На этом канале я разбираю рынок простыми словами, без воды и страшилок:
что реально происходит с ценами,
где скрыты риски при покупке и продаже,
как суды оценивают спорные сделки,
какие изменения в законодательстве действительно важны, а какие — просто шум.
Я не даю универсальных советов.
Почти в каждой ситуации есть несколько возможных сценариев, и моя задача — показать логику выбора, а не навязать «правильный ответ».
🔍 Как лучше пользоваться каналом
Если вы:
покупаете жильё — начните с разборов рисков и проверок объектов;
продаёте — обратите внимание на посты о стратегии и переговорах;
планируете обмен или переезд за город — этому посвящены отдельные разборы;
следите за рынком — здесь регулярно появляется аналитика и комментарии к решениям правительства.
Для вашего удобства все темы собраны в «Главном меню» — оно закреплено ниже 👇
💼 Если нужна помощь в сделке
Моя команда работает по Москве и ближнему Подмосковью.
Мы сопровождаем покупки, продажи, обмены, сложные и нестандартные сделки, в том числе обмены между городской и загородной недвижимостью.
На этом канале не навязывают услуги.
И если вы понимаете, что вам нужна профессиональная помощь — можно оставить заявку через бота.
Для подписчиков канала действует скидка 10% на услуги.
Если вы здесь впервые — начните с этого поста и Главного меню.
Если читаете давно — спасибо за доверие, вопросы и обратную связь.
Ну что, начнём разбираться? 👌
О том, как устроен этот канал и с чего лучше начать
Если вы задумываетесь о покупке, продаже или обмене недвижимости, важно понимать риски и логику сделки.
Этот канал — как раз об этом.
Меня зовут Константин Барсуков.
Я работаю в недвижимости с 2000 года и за это время видел рынок в самых разных состояниях: рост, падение, кризисы, перегрев и резкие развороты.
Но главное — я видел, где и почему люди теряют деньги, время и нервы.
Сегодня рынок стал сложнее.
Опасных ситуаций больше, чем кажется на первый взгляд:
— сделки с близкими переходами права;
— продавцы под влиянием;
— ипотека с подводными условиями;
— объекты, которые юридически «чистые», но рискованные по сути.
В новостях об этом говорят поверхностно.
В рекламе — не говорят вообще.
На этом канале я разбираю рынок простыми словами, без воды и страшилок:
что реально происходит с ценами,
где скрыты риски при покупке и продаже,
как суды оценивают спорные сделки,
какие изменения в законодательстве действительно важны, а какие — просто шум.
Я не даю универсальных советов.
Почти в каждой ситуации есть несколько возможных сценариев, и моя задача — показать логику выбора, а не навязать «правильный ответ».
🔍 Как лучше пользоваться каналом
Если вы:
покупаете жильё — начните с разборов рисков и проверок объектов;
продаёте — обратите внимание на посты о стратегии и переговорах;
планируете обмен или переезд за город — этому посвящены отдельные разборы;
следите за рынком — здесь регулярно появляется аналитика и комментарии к решениям правительства.
Для вашего удобства все темы собраны в «Главном меню» — оно закреплено ниже 👇
💼 Если нужна помощь в сделке
Моя команда работает по Москве и ближнему Подмосковью.
Мы сопровождаем покупки, продажи, обмены, сложные и нестандартные сделки, в том числе обмены между городской и загородной недвижимостью.
На этом канале не навязывают услуги.
И если вы понимаете, что вам нужна профессиональная помощь — можно оставить заявку через бота.
Для подписчиков канала действует скидка 10% на услуги.
Если вы здесь впервые — начните с этого поста и Главного меню.
Если читаете давно — спасибо за доверие, вопросы и обратную связь.
Ну что, начнём разбираться? 👌
❤17
Эксперт недвижимости Константин Барсуков pinned «📌 С чего начать О том, как устроен этот канал и с чего лучше начать Если вы задумываетесь о покупке, продаже или обмене недвижимости, важно понимать риски и логику сделки. Этот канал — как раз об этом. Меня зовут Константин Барсуков. Я работаю в недвижимости…»
Эксперт недвижимости Константин Барсуков pinned «🏠 Главное меню»
Эксперт недвижимости Константин Барсуков pinned «📌 С чего начать О том, как устроен этот канал и с чего лучше начать Если вы задумываетесь о покупке, продаже или обмене недвижимости, важно понимать риски и логику сделки. Этот канал — как раз об этом. Меня зовут Константин Барсуков. Я работаю в недвижимости…»
🏠📄⚠️ Когда продавец слишком хорошо готов к сделке
История из серии "Почему мы не внесли предоплату". Хотя здесь у нас её брать не стали. Но не суть..
Итак. Выбираем квартиру. Для начала всё адекватно. Дочь показывает мамину квартиру. Продают, чтобы позже расшириться, так как мама фактически уже живет с дочерью (маме 71 год), ну и в квартире дочки тесновато.
Продают как свободную, но готовы и прицепить альтернативу. Однако оформлять будут на дочь (так мама хочет, других наследников нет). Нуу, уже не очень, да? Но в целом бывает, работать с этим можно. 🔍
Квартира понравилась, готовы вносить предоплату. И так как маме 71 год, конечно же хотим её увидеть.
На что нам говорят, мол мама в гости уехала к внучкам на пару недель, но на сделку, конечно же, обязательно лично приедет.
А чтобы мы не волновались, то перед тем, как ей уехать, они и справки из НД и ПНД собрали, и даже (!) пригласили психиатра и сделали освидетельствование 🧠
Так что нам вообще ни о чем беспокоиться не нужно..
Нормально, да? Я не знаю как для кого, но мой эксперт сразу "на дыбы встал", говорит: "Дело не чистое".
Ну, мы говорим представителю продавца, мол обратите внимание, мы в принципе предоплату дать готовы. Но только при условии, что в дату сделки будет освидетельствование продавца в Сербского. И сведения из НД и ПНД обязательно проверим.
Отказались у нас принимать предоплату... Вот вам и освидетельствование (или справочки?). 🤷♂️
@expertned
История из серии "Почему мы не внесли предоплату". Хотя здесь у нас её брать не стали. Но не суть..
Итак. Выбираем квартиру. Для начала всё адекватно. Дочь показывает мамину квартиру. Продают, чтобы позже расшириться, так как мама фактически уже живет с дочерью (маме 71 год), ну и в квартире дочки тесновато.
Продают как свободную, но готовы и прицепить альтернативу. Однако оформлять будут на дочь (так мама хочет, других наследников нет). Нуу, уже не очень, да? Но в целом бывает, работать с этим можно. 🔍
Квартира понравилась, готовы вносить предоплату. И так как маме 71 год, конечно же хотим её увидеть.
На что нам говорят, мол мама в гости уехала к внучкам на пару недель, но на сделку, конечно же, обязательно лично приедет.
А чтобы мы не волновались, то перед тем, как ей уехать, они и справки из НД и ПНД собрали, и даже (!) пригласили психиатра и сделали освидетельствование 🧠
Так что нам вообще ни о чем беспокоиться не нужно..
Нормально, да? Я не знаю как для кого, но мой эксперт сразу "на дыбы встал", говорит: "Дело не чистое".
Ну, мы говорим представителю продавца, мол обратите внимание, мы в принципе предоплату дать готовы. Но только при условии, что в дату сделки будет освидетельствование продавца в Сербского. И сведения из НД и ПНД обязательно проверим.
Отказались у нас принимать предоплату... Вот вам и освидетельствование (или справочки?). 🤷♂️
@expertned
👍15❤3
📞 Про «принципы» на рынке недвижимости
Вчера звонят нам по квартире. Причём звонит не покупатель — риэлтор.
Задает стандартные вопросы про документы. Говорим как есть: "Собственник сейчас за границей. Продажа либо по доверенности, либо дистанционно — через Гос ключ".
В ответ сразу:
— нет, я такое покупать не буду.
— я по доверенности не покупаю.
Говорим:
Не хотите по доверенности, можно же через Госключ. Райф, Альфа, ЦИАН-сделка. Нужно, личность по видеосвязи подтвердим.
Плюс доверенность не консульская (кто-то консульские почему-то не любит). А удостоверена российским нотариусом.
Ответ тот же:
— нет, я по доверенности никогда не покупаю.
И вот в такие моменты у меня всегда возникает один вопрос.
А клиенты таких агентов вообще в курсе их принципиальных позиций?
Причём позиций, основанных на чём угодно: на слухах, на чьих-то историях, на «где-то читал» — но точно не на реальных знаниях.
С наследством мы это уже проходили. С залоговыми квартирами — тоже недавно было.
Из серии: «Почему у вас квартира по рыночной цене, если она в ипотеке? Она должна быть минимум на 10% дешевле».
И это, замечу в 2025-м году, а не 2015-м...
@expertned
Вчера звонят нам по квартире. Причём звонит не покупатель — риэлтор.
Задает стандартные вопросы про документы. Говорим как есть: "Собственник сейчас за границей. Продажа либо по доверенности, либо дистанционно — через Гос ключ".
В ответ сразу:
— нет, я такое покупать не буду.
— я по доверенности не покупаю.
Говорим:
Не хотите по доверенности, можно же через Госключ. Райф, Альфа, ЦИАН-сделка. Нужно, личность по видеосвязи подтвердим.
Плюс доверенность не консульская (кто-то консульские почему-то не любит). А удостоверена российским нотариусом.
Ответ тот же:
— нет, я по доверенности никогда не покупаю.
И вот в такие моменты у меня всегда возникает один вопрос.
А клиенты таких агентов вообще в курсе их принципиальных позиций?
Причём позиций, основанных на чём угодно: на слухах, на чьих-то историях, на «где-то читал» — но точно не на реальных знаниях.
С наследством мы это уже проходили. С залоговыми квартирами — тоже недавно было.
Из серии: «Почему у вас квартира по рыночной цене, если она в ипотеке? Она должна быть минимум на 10% дешевле».
И это, замечу в 2025-м году, а не 2015-м...
@expertned
😁7❤2👎1
Мне кажется, одна из главных проблем сегодняшнего рынка — это именно обилие информации.
Раньше информации было мало. И как не странно это создавало правильный подход.
Есть юрист. Есть риэлтор.
Они работают в связке. Один смотрит на людей, на ситуацию, на логику сделки. Другой — плотно проверяет документы.
И люди идут к ним. Не в поисковик.
Потому что в Сети тогда, по большому счёту, ничего внятного не было.
Непонятно, как делать проверку, на что смотреть,
что важно, а что нет.
Поэтому основная задача человека была простая - найти грамотного специалиста.
Сегодня всё по-другому.
Информации море. Статьи, видео, чек-листы. И появляется ощущение, что всё понятно. А бывает и наоборот, начинают бояться того, чего пугаться вообще не нужно.
А теперь ещё и нейросети появились.
Я, кстати, жду, что уже в этом году много кто решит, что загрузки документов в нейросеть достаточно для экспертизы.
И результат будет ровно тот же, что и сейчас. Ошибка будет плодить ошибку.
Я это вижу постоянно. Люди приходят на объект, который мы продаём, уверенные, что они всё знают и им никто не нужен.
И задают вопросы из серии "папка добросовестного покупателя" (или как там эта ересь называется).
И при этом они не задают те вопросы, которые я бы задал в этой ситуации в первую очередь.
То есть они думают, что делают проверку, а реально...
И беда в том, что эта же болезнь есть и внутри профсообщества.
Из серии: «Зачем мне юрист? Я уже провёл 10 сделок».
Я разговариваю с коллегами из крупных агентств. Они фиксируют одну и ту же картину.
Люди проводят 2–3 сделки и уходят работать самостоятельно. Считают, что всё знают. Юрист не нужен.
А зачем? Ведь вся проверка это взять архивку из домовой и нд/ПНД.. Ну и не покупать по доверенности...
Вот она, проблема.
В итоге получается странная вещь.
Человек уверен, что он всё проверил. А на самом деле — нет. Вообще никакой проверки реально нет.
Просто всем часто везёт. Оспариваний и мошенничества на рынке реально меньше, чем об этом говорят.
Поэтому и появляется: "Никакой юрист и риэлтор вообще не нужен, я сам все сделал и вот 5 лет живу, никаких претензий ни от кого нет".
А по сути это "ошибка выжившего". Потому что если бы каждая плохая проверка заканчивалась проблемами,
у нас бы каждая вторая – сделка разлеталась бы.
@expertned
Раньше информации было мало. И как не странно это создавало правильный подход.
Есть юрист. Есть риэлтор.
Они работают в связке. Один смотрит на людей, на ситуацию, на логику сделки. Другой — плотно проверяет документы.
И люди идут к ним. Не в поисковик.
Потому что в Сети тогда, по большому счёту, ничего внятного не было.
Непонятно, как делать проверку, на что смотреть,
что важно, а что нет.
Поэтому основная задача человека была простая - найти грамотного специалиста.
Сегодня всё по-другому.
Информации море. Статьи, видео, чек-листы. И появляется ощущение, что всё понятно. А бывает и наоборот, начинают бояться того, чего пугаться вообще не нужно.
А теперь ещё и нейросети появились.
Я, кстати, жду, что уже в этом году много кто решит, что загрузки документов в нейросеть достаточно для экспертизы.
И результат будет ровно тот же, что и сейчас. Ошибка будет плодить ошибку.
Я это вижу постоянно. Люди приходят на объект, который мы продаём, уверенные, что они всё знают и им никто не нужен.
И задают вопросы из серии "папка добросовестного покупателя" (или как там эта ересь называется).
И при этом они не задают те вопросы, которые я бы задал в этой ситуации в первую очередь.
То есть они думают, что делают проверку, а реально...
И беда в том, что эта же болезнь есть и внутри профсообщества.
Из серии: «Зачем мне юрист? Я уже провёл 10 сделок».
Я разговариваю с коллегами из крупных агентств. Они фиксируют одну и ту же картину.
Люди проводят 2–3 сделки и уходят работать самостоятельно. Считают, что всё знают. Юрист не нужен.
А зачем? Ведь вся проверка это взять архивку из домовой и нд/ПНД.. Ну и не покупать по доверенности...
Вот она, проблема.
В итоге получается странная вещь.
Человек уверен, что он всё проверил. А на самом деле — нет. Вообще никакой проверки реально нет.
Просто всем часто везёт. Оспариваний и мошенничества на рынке реально меньше, чем об этом говорят.
Поэтому и появляется: "Никакой юрист и риэлтор вообще не нужен, я сам все сделал и вот 5 лет живу, никаких претензий ни от кого нет".
А по сути это "ошибка выжившего". Потому что если бы каждая плохая проверка заканчивалась проблемами,
у нас бы каждая вторая – сделка разлеталась бы.
@expertned
👍20❤5
Forwarded from Росреестр по Москве
Московским Росреестром подведены итоги по числу оформленных переуступок прав по ДДУ в 2025 году
🤩 В январе–декабре 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 6 911 договоров об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве.
-21% к 2024 году (8 737)
-49% к 2023 году (13 580)
🤩 Доля физических лиц от всех оформленных в Москве договоров об уступке прав требования по ДДУ за данный период составила 94,6%.
#РосреестрМосква #УступкаПравТребования #ДДУРосреестрМосква
-21% к 2024 году (8 737)
-49% к 2023 году (13 580)
«Число переуступок прав по ДДУ в столице продолжает планомерное снижение. При этом отмечается увеличение доли юридических лиц в общем числе зарегистрированных уступок за минувший год – на 1,9% к 2024 году», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.
#РосреестрМосква #УступкаПравТребования #ДДУРосреестрМосква
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👍1
Росреестр по Москве
Московским Росреестром подведены итоги по числу оформленных переуступок прав по ДДУ в 2025 году 🤩 В январе–декабре 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 6 911 договоров об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве.…
Хорошее отражение инвестиционной активности физических лиц на рынке новостроек.
Ну, и на заметку тем, кто ждёт, что сейчас горе-инвесторы, которые вложились в новостройки побегут на рынок распродавать квартиры по бросовым ценам.
@expertned
Ну, и на заметку тем, кто ждёт, что сейчас горе-инвесторы, которые вложились в новостройки побегут на рынок распродавать квартиры по бросовым ценам.
@expertned
❤3👍2
Последние вести с полей "битвы" за закон о риэлторской деятельности.
По сути, быть закону или не быть - сегодня зависит от решения уже в самых высших инстанциях (на уровне Вице-премьера М. Хуснуллина и выше). За прошлый год была проведена колоссальная работа, спасибо депутату ГД Светлане Разворотневой.
При её содействии было проведено много встреч с представителями различных министерств. В том числе в конце года у нас было мини-совещание в Совете Федерации при участии сенатора, на котором присутствовали представители основных ведомств на высоком уровне (вплоть до зам.министра).
В итоге, однородная позиция есть только в одном вопросе. Если закону и быть, то не в форме СРО или жесткого лицензирования. Если будет, то скорее некий вид реестра проф. участников с каким-то набором требований и ограничений.
А вот в позиции быть закону или не быть, есть некоторые разногласия. Экономический блок, например, сильно против. Представители силовых ведомств вполне себе "за". Ну, и очевидно, есть те кто между этими двумя позициями, т.е. и не "против", но и не то, что "за". Что лично мне понравилось, что все ведомства свою позицию отстаивали довольно аргументированно и конструктивно.
Также приятно что, позиция Росреестра от "против" сменилась на "возглавим этот процесс". Т.е. если в итоге будет принято решение о необходимости закона, регулирующим органом с большой вероятностью будет Росреестр.
Итого, ждём решение. К сожалению, сроки пока не понятны. Но сильно тянуть с этим не должны, учитывая, что было поручение Премьера М. Мишустина по поводу этого закона.
Лично мое мнение, что закон в любом виде отделяющий проф. участника от того, кто только называет себя риэлтором - должен быть. Как и минимальный набор требований к профессии, включающий в себя в том, числе и отсутствие судимости по определенным статьям (хотя бы не погашенной).
@expertned
По сути, быть закону или не быть - сегодня зависит от решения уже в самых высших инстанциях (на уровне Вице-премьера М. Хуснуллина и выше). За прошлый год была проведена колоссальная работа, спасибо депутату ГД Светлане Разворотневой.
При её содействии было проведено много встреч с представителями различных министерств. В том числе в конце года у нас было мини-совещание в Совете Федерации при участии сенатора, на котором присутствовали представители основных ведомств на высоком уровне (вплоть до зам.министра).
В итоге, однородная позиция есть только в одном вопросе. Если закону и быть, то не в форме СРО или жесткого лицензирования. Если будет, то скорее некий вид реестра проф. участников с каким-то набором требований и ограничений.
А вот в позиции быть закону или не быть, есть некоторые разногласия. Экономический блок, например, сильно против. Представители силовых ведомств вполне себе "за". Ну, и очевидно, есть те кто между этими двумя позициями, т.е. и не "против", но и не то, что "за". Что лично мне понравилось, что все ведомства свою позицию отстаивали довольно аргументированно и конструктивно.
Также приятно что, позиция Росреестра от "против" сменилась на "возглавим этот процесс". Т.е. если в итоге будет принято решение о необходимости закона, регулирующим органом с большой вероятностью будет Росреестр.
Итого, ждём решение. К сожалению, сроки пока не понятны. Но сильно тянуть с этим не должны, учитывая, что было поручение Премьера М. Мишустина по поводу этого закона.
Лично мое мнение, что закон в любом виде отделяющий проф. участника от того, кто только называет себя риэлтором - должен быть. Как и минимальный набор требований к профессии, включающий в себя в том, числе и отсутствие судимости по определенным статьям (хотя бы не погашенной).
@expertned
👍8❤6
Вчера ко мне мой партнер юрист-судебник позвонил, пару уточняющих вопросов задать по схемам сделок для дела, которое о начал вести. И вот ситуация, человек какое-то время назад обратился к "риэлтору" за покупкой квартиры.
В итоге с квартирой проблемы (к счастью не очень серьезные), риэлтор общается по телефону, но в суд ехать не очень хочет (ну у нас там не было всё оформлено, да я уже не помню, что там проверялось, надо искать где-то это всё в переписках, и вообще я помогала не за дорого по знакомству, ну и т.п.)
Так вот на фоне всего этого у меня вопрос возник.
Положим у человека аппендицит, и он не к хирургу идет, а к медсестре. Она делает ему операцию и возникают проблемы. Виновата только лишь медсестра или человек тоже несет ответственность за свой выбор?
Или электрику, к примеру, в доме сделать нужно. И нанимает не электрика с профильным образованием, а продавца электроприборов. А потом происходит замыкание или перекос фаз. Вот здесь кто виноват?
И ведь довольно очевидны ответы. Но почему, когда речь идет про проверку объектов недвижимости у людей как "шоры" на глазах.
Нужно провести юридическую проверку квартиры, дома. Она же ЮРИДИЧЕСКАЯ. Как может её делать тот, у кого нет профильного образования? Как может НЕ юрист, делать ЮРИДИЧЕСКУЮ проверку?
Понятно, что не каждый юрист для этого пойдет. Я об этом кучу раз говорил, что нужен именно жилищник. Так же я много раз говорил, что юрист без риэлтора, тоже не очень хорошая проверка. Риэлтор важное звено - он видит человека, видит логичность схемы сделки, понимает заниженность цены от рынка и т.п. Но с документами должен работать юрист!
Не может риэлтор, не имеющий юридического образования или не работающий в связке с юристом проводить юр.экспертизу объекта. У него банально нет должной квалификации.
Он не отслеживает изменение законодательства, не читает обзоры судебной практики, не понимает как трактовать постановления ВС, не знает как идет судебный процесс. Вы почитайте мнения риэлторов по делу ведомых продавцов. Сколько там дичи было написано! И это не проблема, потому что риэлтор - это не юрист..
Поэтому, если хотите нормальную юр. экспертизу, то всё в целом просто:
1. Риэлтор, который её проводит должен иметь юр.образование или работать в связке с юристом-жилищником. Убедитесь в этом.
2. Должен быть заключен договор, в котором четко указано, что в обязанностях риэлтора (агентства) есть проведение юр.экспертизы
3. Результат юр.экспертизы должен быть в письменном виде, а не озвучен на словах.
Это базовые требования к нормальной экспертизе объектов. Требуйте этого.
И не обращайтесь к риэлторам, которые не обладая юр, образованием, и не работающие в связке с юристом, обещают вам проведение юр.экспертизы. Лично на мой взгляд, такое обещание - это признак проф.непригодности.
@expertned
В итоге с квартирой проблемы (к счастью не очень серьезные), риэлтор общается по телефону, но в суд ехать не очень хочет (ну у нас там не было всё оформлено, да я уже не помню, что там проверялось, надо искать где-то это всё в переписках, и вообще я помогала не за дорого по знакомству, ну и т.п.)
Так вот на фоне всего этого у меня вопрос возник.
Положим у человека аппендицит, и он не к хирургу идет, а к медсестре. Она делает ему операцию и возникают проблемы. Виновата только лишь медсестра или человек тоже несет ответственность за свой выбор?
Или электрику, к примеру, в доме сделать нужно. И нанимает не электрика с профильным образованием, а продавца электроприборов. А потом происходит замыкание или перекос фаз. Вот здесь кто виноват?
И ведь довольно очевидны ответы. Но почему, когда речь идет про проверку объектов недвижимости у людей как "шоры" на глазах.
Нужно провести юридическую проверку квартиры, дома. Она же ЮРИДИЧЕСКАЯ. Как может её делать тот, у кого нет профильного образования? Как может НЕ юрист, делать ЮРИДИЧЕСКУЮ проверку?
Понятно, что не каждый юрист для этого пойдет. Я об этом кучу раз говорил, что нужен именно жилищник. Так же я много раз говорил, что юрист без риэлтора, тоже не очень хорошая проверка. Риэлтор важное звено - он видит человека, видит логичность схемы сделки, понимает заниженность цены от рынка и т.п. Но с документами должен работать юрист!
Не может риэлтор, не имеющий юридического образования или не работающий в связке с юристом проводить юр.экспертизу объекта. У него банально нет должной квалификации.
Он не отслеживает изменение законодательства, не читает обзоры судебной практики, не понимает как трактовать постановления ВС, не знает как идет судебный процесс. Вы почитайте мнения риэлторов по делу ведомых продавцов. Сколько там дичи было написано! И это не проблема, потому что риэлтор - это не юрист..
Поэтому, если хотите нормальную юр. экспертизу, то всё в целом просто:
1. Риэлтор, который её проводит должен иметь юр.образование или работать в связке с юристом-жилищником. Убедитесь в этом.
2. Должен быть заключен договор, в котором четко указано, что в обязанностях риэлтора (агентства) есть проведение юр.экспертизы
3. Результат юр.экспертизы должен быть в письменном виде, а не озвучен на словах.
Это базовые требования к нормальной экспертизе объектов. Требуйте этого.
И не обращайтесь к риэлторам, которые не обладая юр, образованием, и не работающие в связке с юристом, обещают вам проведение юр.экспертизы. Лично на мой взгляд, такое обещание - это признак проф.непригодности.
@expertned
👍18❤3
🏠 Покупка объекта, который находится в ипотеке банка
Давайте пробежимся по основным моментам, чтобы понять есть ли здесь существенные риски для покупателя. ⚠️
1️⃣ Схема банка
У большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, есть собственные схемы покупки квартир, находящихся в залоге.
Как правило, это самые безопасные варианты сделки.
Минус у таких схем один — они обычно платные.
Но чаще всего расходы несёт продавец.
👉 Поэтому первое, что стоит сделать, — уточнить у банка, есть ли подобная схема.
Причём правильнее, если этим займётся продавец ещё на старте продажи.
2️⃣ Если покупатель тоже с ипотекой
Если вы покупаете квартиру с ипотечным кредитом, то у вашего банка, как правило, есть утверждённая схема покупки:
— объекта в залоге этого же банка,
— объекта в залоге другого банка.
Выбора здесь нет: необходимо идти по схеме банка, который выдаёт вам кредит.
Если такая схема невозможна, остаётся либо менять банк, либо отказываться от выбранного объекта.
⚠️ Самая рискованная схема (которую я не рекомендую)
Покупатель передаёт деньги продавцу → продавец гасит кредит → снимается обременение → проводится сделка.
Риск здесь очевиден:
продавец может погасить кредит и отказаться выходить на сделку, либо с ним может что-то случиться.
Возврат денег в такой ситуации превращается в отдельную и крайне неприятную историю.
🛡 Как снизить риски, если других вариантов нет
Если по каким-то причинам использовать можно только эту схему, то рекомендую её видоизменить:
И проводить сделку следующим образом:
Мы выходим на сделку с объектом в ипотеке. Подписываем ДКП → покупатель передаёт деньги в качестве задатка (!) на погашение кредита → продавец гасит кредит прямо на сделке → документы сразу подаются на гос. регистрацию.
Дальше два варианта
Если обременение снято до того, как документы попадут к регистратору (крайне редкий случай), регистрация проходит в стандартном режиме.
Но чаще регистратор принимает документы с обременением и выносит приостановку. После снятия обременения регистрация завершается.
В этой конструкции отсутствует риск того, что продавец «убежит с деньгами».
Остаётся один риск — смерть продавца до завершения регистрации.
💡 Альтернативный вариант
Поэтому, как вариант, можно предложить продавцу проложиться чужими деньгами для погашения кредита. Есть люди, которые оказывают такую услугу. Продавец "занимает" деньги у них для погашения кредита.
А дальше или первая, или вторая схема для покупателя уже не очень страшны. Так как деньги покупателя лежат на аккредитиве в полном объеме.
@expertned
Давайте пробежимся по основным моментам, чтобы понять есть ли здесь существенные риски для покупателя. ⚠️
У большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, есть собственные схемы покупки квартир, находящихся в залоге.
Как правило, это самые безопасные варианты сделки.
Минус у таких схем один — они обычно платные.
Но чаще всего расходы несёт продавец.
👉 Поэтому первое, что стоит сделать, — уточнить у банка, есть ли подобная схема.
Причём правильнее, если этим займётся продавец ещё на старте продажи.
Если вы покупаете квартиру с ипотечным кредитом, то у вашего банка, как правило, есть утверждённая схема покупки:
— объекта в залоге этого же банка,
— объекта в залоге другого банка.
Выбора здесь нет: необходимо идти по схеме банка, который выдаёт вам кредит.
Если такая схема невозможна, остаётся либо менять банк, либо отказываться от выбранного объекта.
⚠️ Самая рискованная схема (которую я не рекомендую)
Покупатель передаёт деньги продавцу → продавец гасит кредит → снимается обременение → проводится сделка.
Риск здесь очевиден:
продавец может погасить кредит и отказаться выходить на сделку, либо с ним может что-то случиться.
Возврат денег в такой ситуации превращается в отдельную и крайне неприятную историю.
🛡 Как снизить риски, если других вариантов нет
Если по каким-то причинам использовать можно только эту схему, то рекомендую её видоизменить:
И проводить сделку следующим образом:
Мы выходим на сделку с объектом в ипотеке. Подписываем ДКП → покупатель передаёт деньги в качестве задатка (!) на погашение кредита → продавец гасит кредит прямо на сделке → документы сразу подаются на гос. регистрацию.
Дальше два варианта
Если обременение снято до того, как документы попадут к регистратору (крайне редкий случай), регистрация проходит в стандартном режиме.
Но чаще регистратор принимает документы с обременением и выносит приостановку. После снятия обременения регистрация завершается.
В этой конструкции отсутствует риск того, что продавец «убежит с деньгами».
Остаётся один риск — смерть продавца до завершения регистрации.
💡 Альтернативный вариант
Поэтому, как вариант, можно предложить продавцу проложиться чужими деньгами для погашения кредита. Есть люди, которые оказывают такую услугу. Продавец "занимает" деньги у них для погашения кредита.
А дальше или первая, или вторая схема для покупателя уже не очень страшны. Так как деньги покупателя лежат на аккредитиве в полном объеме.
@expertned
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍13❤3
Заметил любопытный феномен, подтверждающий мой давнишний вывод, что "память" рынка недвижимости - 1 год..
У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности.
Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной.
Я так понимаю логика такая. Мол, продавца не видим, а вдруг он под влиянием. Покупать не будем.
Какая там ситуация, что за продавец, какое подтверждение доверенности и тп - не важно..
Собственно, как и не важно понимание того что есть продавец под влиянием, а что есть оспаривание сделки из-за не осознавания значения своих действий.
Причем, с 2023 по первую половину 2025 года ни у кого доверенности вопросы не вызывали.. Хотя продавцы под влиянием в это время уже в полный рост были.
Ну, и, главное, через год про Долину все забудут и про "нельзя покупать по доверенности" тоже..
Но сегодня - это вдруг стало диким риском..
Ну, что же, тем лучше для тех, кто реально понимает что есть риск, а что не риск. Кто умеет работать с доверенностями.
Потому что пока толпа массово отказывается, люди с профессиональным сопровождением покупают с хорошей скидкой "на билеты и расходы"
@expertned
У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности.
Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной.
Я так понимаю логика такая. Мол, продавца не видим, а вдруг он под влиянием. Покупать не будем.
Какая там ситуация, что за продавец, какое подтверждение доверенности и тп - не важно..
Собственно, как и не важно понимание того что есть продавец под влиянием, а что есть оспаривание сделки из-за не осознавания значения своих действий.
Причем, с 2023 по первую половину 2025 года ни у кого доверенности вопросы не вызывали.. Хотя продавцы под влиянием в это время уже в полный рост были.
Ну, и, главное, через год про Долину все забудут и про "нельзя покупать по доверенности" тоже..
Но сегодня - это вдруг стало диким риском..
Ну, что же, тем лучше для тех, кто реально понимает что есть риск, а что не риск. Кто умеет работать с доверенностями.
Потому что пока толпа массово отказывается, люди с профессиональным сопровождением покупают с хорошей скидкой "на билеты и расходы"
@expertned
👍7
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Заметил любопытный феномен, подтверждающий мой давнишний вывод, что "память" рынка недвижимости - 1 год.. У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности. Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной. Я так понимаю…
Но это лирика, а вот реальность.... )
Объект пришел на продажу.
Соб - дедушка (80 лет), за границей, продажа по доверенности...
Вот мы теперь придумываем, как продавать такое...
Пока придумали освидетельствование у врача в Германии сделать.. Вроде как реально такое.
Посмотрим, как покупателям зайдет...
@expertned
Объект пришел на продажу.
Соб - дедушка (80 лет), за границей, продажа по доверенности...
Вот мы теперь придумываем, как продавать такое...
Пока придумали освидетельствование у врача в Германии сделать.. Вроде как реально такое.
Посмотрим, как покупателям зайдет...
@expertned
👍6❤1🤔1