Очень на рынке недвижимости любят разогнать волну (не только в архитектуре). Почему-то квартиру клиент должен прямо покупать в ситуации «сейчас или никогда». Высокие люди всегда советуют покупать квартиру сейчас. Девелоперские маркетологи советуют покупать квартиру сейчас, а платить потом. Поэтому рынок недвижки — это как спринт, где обязательно добежать, что-то схватить, а дальше? А что дальше — пофигу, не думай, хавай, пока дают.

То разгоняли, что надо покупать сейчас по ЖСК, а то придёт ДДУ и всё, ценник вырастит, дольщиков обманутых не будет. Потом покупай по ДДУ, а то придёт проектное финансирование с эскроу-счетами и всё, ценник вырастит, возможности купить не будет (как показала практика, да, ПФ очень сильно начал давить на стройку). Потом все с льготкой бегали, то у нее лимиты в 2020 заканчивались, то в 2022, сейчас вот обычная закончилась, смотрим за тем, как купить, пока дают по семейке, по рассрочке. Ты главное купи сейчас. Платить же надо все равно потом. Правда, и квартиру получать потом, а не сейчас. Но это уже отдельная басня.

После охлаждения продаж в ковидную весну 2020 года мы видим взрывной спрос. Человек, не особо разбирающийся в рынке, скажет, что все из-за льготной ипотеки, которую ввели в 2020 году. А человек более прокаченный напомнит, что тогда ключ был всего 4,5% и можно было обычную ипотеку взять меньше 6%. Без субсидий, без льгот. Просто бери ипотеку, бери квартиру. Вот вам и рекорды продаж осенью 2020 года. Ценник начинает улетать вверх из-за свалившегося спроса, который сидел весной дома и не мог купить себе прекрасные сорокаметровые хоромы.

Дальше идёт офигенный 2021 год. Когда у всех всё было на такой мази, так ветер дул в спину, что девелоперы начали себя чувствовать айти-гигантами мысли. Строить планы, как и куда они зайдут, на какие рынки выйдут. 2021 год по продажам — это просто сказка, которая свалилась на голову. А вот дальше пришел 2022 год, который 2 раза жестко охлаждал амбиции девелоперов, но девелоперы — ребята тугие, намеков не понимают, поэтому у всех планов и на 2023 год было до едрени фени.

В 2023 году гнали, гнали и волну создали. Все время помогал ЦБ, закручивая ипотечные гайки, ведь "Любое действие ЦБ для «охлаждения рынка недвижимости» приводит к росту цен на том самом рынке". Итог — конец 2023, рекорды продаж, а дальше жопа. 2024 год сразу намекнул, что будет сложным, но еще никто не понимал, каким. С одной стороны продаж нет, а планов опять у всех до фига. Покупается земля за какие-то немыслимые деньги, все еще мощно гуляют в Сочи и т. д. Создали ещё одну волну для клиентов — покупайте сейчас, а то льготке хана. Вот все и до июля накупили. И опять охлаждение, падение.
Хорошо, что пока рассрочки не запретили, пока лимиты на семейку есть, девелоперы к концу года продажи раскрутили.

Хорошо закрыли год. Но что будет в 2025-то году? Весна — очень сложная, кто-то может выйти из чата, пойти на хер с пляжа. Главное — до осени дожить, а там и руку протянут, и сезонность поможет.

Итоги рынка Москвы и области в 2К24

Объем продаж — регистрация ДДУ в Москве и области немного не дотянула до 7 млн кв. м за 2024 год — уж очень хорошо в декабре девелоперы пересели на иглу рассрочного наслаждения. Доля ипотеки упала до 38%, это минимальный уровень с 2021 года. 

Результат 2024 года можно считать великолепным, учитывая уровень ключевой ставки, а как следствие — ипотечных ставок, а также постоянное отсутствие лимитов на семейную ипотеку. Продажи в 2024 году переиграли и уничтожили 2022-й. Но о рекордных 8+ млн кв. м, которые были в другие года ипотечной волны 2020–2024 гг., даже лучше не думать. Никаких факторов, что в ближайшие 5 лет рынок вернется на данный уровень, нет. Должны произойти какие-то структурные изменения в экономике России, Москвы или во всей отрасли. 

Поэтому экспертам и аналитикам рынка надо сейчас играть в самую интересную игру — сколько метров недвижимости будет зарегистрировано в 2025 году. Давайте накидаем вариантов. Вариант — объем реализации вырастет — откидываем сразу, поэтому предлагаем смотреть 3 варианта:

1. Снижение до уровня 6 млн кв. м. Отличный расклад для рынка. Он может произойти только в ситуации, когда будет реально работать семейная ипотека, не запретят рассрочку, а у всех будет отличное настроение (про настроение шутка, конечно). Сюда из факторов можно добавить: раскрытие депозитов, реальные скидки на 20–30% от рынка, как накатил ПИК в своих новых корпусах, колебание курса — любимое русское развлечение «спасать» деньги в бетоне. Плюс по ходу года придумают какую-нибудь палочку-выручалочку для незадачливых девелоперов. Точечную льготку, лучшие условия для семейки и т. д.

2. Снижение до уровня 5 млн кв. м. Данный вариант более реалистичный и менее позитивный. Тут что-то из выше перечисленных факторов может даже отъебнуть. Например, вывод понятия рассрочки в правовое поле с закруткой гаек на данный счет.

3. Снижение до уровня 4 млн кв. м. Вот тут будет жопа. Вариант не очень реалистичный, потому что так мало в столичном регионе продавали очень давно. Но, учитывая условия по ипотеке, может и такое произойти сокращение. Также может повлиять запрет рассрочки, ужесточение условий по семейной и т. д. 

Посмотрим, что выстрелит из этого. Кулачки держим за вариант-план — 6 мультов метров за 2025 год.

В декабре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 4 % выше, чем в ноябре по числу лотов при схожей оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой снизилась до 47%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок выросло на 6% на фоне снижения "среднего чека" на 5% и доли ипотечных сделок до 43%. В Ленинградской области число регистраций не изменилось на фоне снижение "среднего чека" сделки на 1% и доли ипотеки до 55%. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с декабрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в декабре 2024 оказалась на 39% ниже. Зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах ниже на 43% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 5%, а квадратного метра - на 9% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом в Санкт-Петербурге цены кв. м в сделках выросли на 12%, а в Ленинградской области - на 6%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 86% до 47%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Итоги недели. Все стабильно.

На вторичном рынке Петербурга тренды прежние: слабый, но устойчивый спрос, сокращение предложения.

За декабрь в спальных районах (по данным ЦИАН) минус 12,6%. Рекордное снижение за многие месяцы. И сезонное снятие объявлений перед каникулами тут не при чем: на 14 января в спальных районах (включая Кудрово-Мурино) в продаже 22,1 тысячи вариантов - уже на 2,2% меньше, чем перед Новым годом.
Если сравнивать с октябрем 2024 года, то выбор у покупателей сократился больше чем на треть. И поводов для смены тенденции нет. Переход цен к росту все более возможен.

Спрос на вторичке по-прежнему приходится на 20-30% квартир, выставленных по самой привлекательной цене. По ним и идут сделки и даже без особого торга.
У 70% - 80% разместивших объявления наверняка складывается ощущение, что «рынок слабый и продать ничего невозможно». Хотя на самом деле активность покупателей есть во всех сегментах, от типового до элитного. Теперь точно вопрос продажи квартиры исключительно в качественном продвижении и правильной цене.

Всплеска спроса на новостройки под Новый год ожидаемо не случилось. В декабре сумма заключенных договоров в Петербурге такая же что и в ноябре.

Зато и особого спада в январе к декабрю не будет. Судя по первым рабочим дням, есть слабый, но постоянный спрос.

Продажи (в основном) держатся на семейной ипотеке, рассрочке, зачете имеющегося жилья.
Выдачи семейной ипотеки в декабре в целом по РФ выросли на 18%. Проблема с лимитами решена.

А вот внедрения ипотечного стандарта, которого так все опасались, как будто и не было. Застройщики не спешат выравнивать цены «за живые деньги» и по семейной ипотеке. А банки продолжают получать комиссию за выдачу. Пчелы не выступают против меда. Начнутся «репрессии» - отреагируют. Кстати, если бы не удорожание из-за льготных программ и рассрочки - мы бы уже увидели другую ценовую динамику.

Говорить о том, что рынок находится в каком-то комфортном состоянии, конечно, не приходится. Не зря 16 января вице-премьер Хуснуллин будет обсуждать с застройщиками антикризисные меры. Очевидно, что при текущей ключевой ставке действующих льготных программ и собственных мер застройщиков (рассрочки и т. п.) совершенно недостаточно.

Важно: анализируя текущие обращения клиентов, трейд-ин, выкуп имеющегося жилья, продажи новостроек - мы понимаем, что, по сравнению с показателями годичной давности, на всех этапах взаимодействия с клиентами наблюдаем серьезное снижение эффективности. Звонков и лидов меньше, привлечение клиентов стало дороже, острого желания покупать не наблюдается.

Продвинуться до просмотра, внесения аванса или оплаты брони стало намного сложнее. Раз за разом наблюдаем обидные отказы в последний момент, турбулентность сохраняется. Рынок по Кэроллу: чтобы оставаться на месте, надо бежать не вдвое, а втрое быстрее. Дополнительно докручиваем эффективность, чтобы выходить на приемлемые результаты в продажах.

На рынке долгосрочной аренды серьезных перемен нет. Объем предложения застыл у отметки 8 тысяч вариантов. Это почти в два раза (!) больше, чем год назад. Хочешь не хочешь - поверишь в версию о перетоке квартир из продажи в аренду. До нового туристического сезона цены аренды, скорее всего, будут плавно снижаться. Потом - разворот.

@yeltsovm

Региональный застройщик группа "Дарс" может выкупить проблемный жилой комплекс "Светлый мир "БиоПолис" компании Seven Suns Development в Ленинском округе Подмосковья, сообщили @ria_realty в пресс-службе министерства жилищной политики региона.

🛑На стройплощадке объекта в настоящее время не ведутся работы в связи с приостановкой финансирования. Ранее девелопер уведомил о переносе срока завершения строительства на конец июня 2025 года.

"Банком "Дом.РФ" и застройщиком ООО "СЗ "Севен Санс Девелопмент МСК Восток" прорабатываются условия сделки по купле-продаже объекта новому инвестору, после подписания которой финансирование строительства объекта будет возобновлено. Сроки возобновления и окончания работ будут понятны после вхождения инвестора в новый проект", - отметили в министерстве.

➡️В апреле 2024 года Тушинский суд Москвы арестовал владельца Seven Suns Алексея Рыжкова по уголовному делу о привлечении денег дольщиков с нарушением закона. Позднее, осенью, власти Москвы договорились о достройке жилых комплексов Seven Suns "Станция Л", "Сказочный лес" и "В стремлении к свету" с компанией Capital Group. О перспективах завершения подмосковного проекта Seven Suns до этого было ничего неизвестно.

Статистическая загадка. Никогда такого не было, и вот - опять…

По данным BnMappro в декабре Петербурге число зарегистрированных сделок с новостройками в декабре выросло к ноябрю на 91,9%. Эти данные кардинально расходятся со статистикой продаж в декабре от Dataflat (по их данным объем выручки в декабре не изменился относительно ноября, а число сделок выросло на скромные 4%).

Расхождения в оценке объемов продаж бывали и раньше. Например из-за того учитываются ли договоры по дате подписания или дате регистрации, включены ли оптовые сделки, как учитываются договоры по апартаментам, кладовкам, паркингам (формально это все договоры долевого участия). Не зря Bnmap.pro указывают что «данные по дате регистрации содержат в том числе и регистрации договоров за ноябрь. При окончательных подсчетах по дате договора за декабрь возможна коррекция данных».

Но расхождения в статистике очень большое. Попробуем разобраться в этом ребусе. Кстати объем сделок по семейной ипотеке (на нее грубо приходится порядка 40% продаж) в декабре вырос, но не значительно. С другой стороны ряд застройщиков в кулуарах говорят о том что продажи у них заметно выросли.

Как-то это статистическое расхождение может сойтись если, например, договоры не вошедшие в декабрь по данным Dataflat появятся в январе текущего года, а по данным BnMappro январь будет очень слабым. Но вопросы останутся. В том числе как анализировать рынок на коротких периодах при таком расхождении цифр.

PS кстати в данных по Ленобласти существенных расхождений нет.

@yeltsovm

Аналитический центр ДОМ РФ подвел итоги развития рынка ипотеки в 2024 году.

В прошлом году банки выдали 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб.

Количество выданных кредитов и их объем сократились на треть, достигнув уровня 2022 года.

По прогнозу ДОМ РФ, при среднем уровне ключевой
ставки в ~20% в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1-1,2 млн кредитов на 3,8-4,0 трлн руб. Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки.

#статистика

Еще раз подумайте.

Госдума в 1 чтении рассмотрела законопроект про потребительские кредиты с отсрочкой получения

Между оформлением и получением потребительского кредита суммой выше 50 тысяч рублей будет действовать "период охлаждения". Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.

Законопроект № 804702-8 

Законодатели предлагают ввести период охлаждения в 4 часа для суммы кредита от 50 до 200 тысяч рублей и 48 часов для суммы свыше 200 тысяч рублей. При этом Банк России может изменять условия по периоду охлаждения или вовсе отменить их для добросовестных кредиторов. Критерии оценки эффективности кредиторов ЦБ разработает позже.

Поправки не распространяются на кредиты и займы под залог транспортных средств, если денежные средства идут напрямую автодилеру.

«Установление такого "периода охлаждения", в том числе, позволит потребителю дополнительно пересмотреть свое решение, оценить его целесообразность и принять рационально обоснованное решение о получении кредита или займа или отказа от него», - ранее отметили в ЦБ.

В случае его принятия, закон вступит в силу через 180 дней со дня официального опубликования.

#законопроекты #кредиты

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

💥 Легенда рынка недвижимости теперь в Телеграм: канал Новостройки THE BEST – официальный канал компании «БЕСТ-Новострой», посвященный лучшим из лучших новостроек Москвы и СПб.
Какие ЖК продаются лучше всех и кто их покупает, где застройщики дают честные скидки, 👨‍💻четкие расчеты ипотечных программ и где еще остался инвест, советы экспертов, как выгодно обменять квартиру сегодня – узнаём в канале Новостройки THE BEST. ⬅️

🏢 STONE — экспертный канал лидера офисного рынка (рейтинг РБК за 2022-2023 гг). Новый чат-бот STONE AI не только сориентирует по продуктам девелопера, но и расскажет о трендах недвижимости. В линейке: квартиры, офисы, ритейл. Подпишитесь и будьте в курсе аналитики офисной Москвы и новостей девелопера.🌿

🗣️ Рынок недвижимости - Исключительно и правдиво о строительстве, застройщиках и новостях недвижимости России

🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется

◾️@Moscow_with_love — Все, что вы хотели знать о Москве, но не знали, как спросить! Тайны прошлого и современные истории одного из самых необычных мегаполисов в истории человечества.

Продуктовый кружок - эстетика, тренды и секреты недвижимости. Насмотренность без душной аналитики. Уникальные проекты, мировые идеи и всё, что вдохновляет.

🤫 Бизнес секреты
Мы предлагаем практические решения для самых распространенных бизнес-проблем: от привлечения клиентов до управления командой

📈 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации.
Мы расскажем вам о самом интересном!

🛋 Rerooms.ru - самый интересный канал о дизайне интерьера от крупнейшего онлайн-сервиса по разработке индивидуальных-дизайн проектов Rerooms.ru
🔻На канале делятся секретами дизайна и ремонта, публикуют подборки модных интерьеров и дают полезные советы по обустройству дома. 👉Подписывайся, чтобы все знать

Подборка организована DREAMSMM

Вот эта история о льготной ипотеке, рассказанная ув. Григорием Жирновым @helicoptermacro – превосходная иллюстрация к нашемим любимыми высказываниям «что получилось – то и цель» и «экономику не обманешь» ⬆️

Экономические агенты, которые не пользуются субсидиями, находятся в числе проигравших не только из-за перераспределения бюджетных средств, но и из-за необходимости платить более высокие ставки по рыночным кредитам.
Чем больше распространено льготное кредитование, не чувствительное к изменению денежно-кредитных условий, тем сильнее приходится ЦБ повышать процентную ставку для всех остальных, чтобы охладить кредитование в период перегрева экономики

(Г. А. Жирнов / Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать/ Вопросы экономики. 2025. № 1. С. 115—133 https://doi.org/10.32609/0042-8736-2025-1-115-133)

ДЕНЕЖНЫЕ АГРЕГАТЫ: РОСТ М2 В 2024г НЕ ЗАМЕДЛИЛСЯ

ЦБ опубликовал оценки денежных агрегатов за декабрь. Рост М2 составил 6.5 трлн руб за месяц (+5.9%) и 19.1 трлн за год (+19.5%). Прогноз ЦБ был 17-20%. В 2023г рост М2 составлял 16.0 трлн (+19.4%).

Как показано на левом графике, за 10-летний период таргетирования инфляции (2015-2024) среднегодовой рост М2 составил 14.0%, в то время как потребительские цены (ИПЦ) эти 10 лет росли со средней скоростью 7.0% в год (точная цифра за 2024г выйдет сегодня в 19:00, она будет близка к 10%). При этом до 2022г рост М2 составлял около 11% в год, а в последние три года темпы роста М2 увеличились в 1.9 раза (21.1% в год). Инфляция в эти три года увеличилась в 1.7 раза (в среднем 9.7% в год).

ЦБ прогнозирует рост М2 в 2025-27гг на уровне 6-11% в год. Такой рост соответствует инфляции вблизи цели. Но такой рост М2 может получиться лишь при замедлении кредита до 8-13% (при заданных бюджетных параметрах). Пока такое замедление выглядит малореалистичным.

извините

До чего довели Калифорнию проклятые демократы!

Пока затоваривание по мнению Сергея Лобжанидзе не предвидится.