Накануне годовщины эры расцвета оброков за выдачу госипотек – зафиксирую историю вопроса. И попробую развернуть, когда и почему льготки стали невыгодны банкам

По порядку, сильно на пальцах:
▪️Чтобы деньги дать, надо деньги взять. Причём, фондирование ипотеки это не короткая история, про одолжиться на денёк–другой
▪️Из основных источников: занять у населения, межбанковский рынок, или на край ЦБ, при траблах с ликвидностью у товарищей
▪️Щас привлечение бабла обходится банкам в ср. по цене = ключ (КС) + 3–4 п.п. Денежка от вкладов не слаще. Ибо с этих привлечённых денег нужно часть сразу отправить в резервы (обязательный и дополнительный). Грубо: принесли тебе 100 р., из них 10 р. ты откладываешь, а с оставшимися 90 р. надо поработать так, чтобы с этой обрезанной части и самому заработать, и обеспечить возврат вкладчику полной суммы + 22–24% годовых
▪️Для простоты в итоге считаем, что фондируемся под КС+4. При этом возмещение банку за семейку с июля идёт из расчёта КС+2. Сомнительно–убыточное удовольствие, не? А ведь ещё хотелось бы заработать


Теперь летопись конъюнктуры:
▫️До августа 2023, когда ключик был 7,5–8,5%, фондирование обходилось банкам в КС+0,3-0,5. А возмещение по госипотекам КС+2,5. Жить было можно. Выдачи ту зе мун

▫️Осень 2023, ключ дёргают в двузначную зону 12–13–15%. Цена заимствования на рынке растёт. А в декабре уже ключ 16%... фондирование КС+2… а компенсацию режут до КС+1,5. Банкстеры заявляют, что госипотека им теперь невыгодна. И с 2024 объявляют оброк на продажу по льготкам, приходит Ипотечное Иго. На него, есесьно, все возбуждаются. Теребят ЦБ, ФАС и тэдэ. Далее, у кого из банкстеров позиции (доли) попроще – от Ига отваливаются. Зелёный маркетмейкер упирается, держит фейс, но анализирует свою структуру выдач и постепенно капитулирует – частично смягчая комсу

▫️С марта 2024 начинаются гайки ЦБ по коэффициентам за рисковых заёмщиков... Начинает лезть вверх ПВ… Затем, ажиотаж мая-июня перед сворачиванием льготки… Далее июльское изменение условий семейки / ИТшки… И, таки, повышение возмещения банкстерам по госипотеке с 1,5 до 2 п.п… Короче, и тэдэ и тэпэ

▫️К истории с оброком уже привыкают. Объёмы ипотеки остывают. Банки, как мне видится, решают сильно не драконить тему. Принимая для себя историю периодических стопов выдач госки. Ну а что – лимиты заканчиваются, какие к нам вопросы. Что если крупнякам–маркетмейкерам эта позиция тупо проще, чем объяснять почему им невыгодно раздавать льготки? 🤔

▫️Однако, ключ полез выше. Пришли к описанному в начале поста дисбалансу фондирование / возмещение. Есесьно, банкстеры начинают вытягивать его через полную стоимость кредита (ПСК). Отсюда опять рост оброка, завёрнутый в субсидирование льготной ставки, и комбо-ипотеки. Последнее стартует робко и неумело. Когда ВТБшники чтобы вытащить ПСК 9,6%, навернули на коммерческую часть кредита в 150 тыр. ставку 282%. Далее, минимальная коммерческая часть у топов повышается до 1–1,5 млн. Что позволяет уже компенсировать дисбаланс фондирования, задирая ПСК до текущих 12–13%, через выдачу такой нельготной части кредита - под божеские 60–90% годовых

▫️Теперь же мы вступаем в эпоху: Семейки без лимитов, а значит без повода для стопов + Ипотечного Стандарта ЦБ. Поэтому крайне любопытно, как выкрутятся банкстеры. Как быстро уже все застрои прикрутят удорожания за госипотеку и рассрочки сразу в «базовые» цены. И что будет, если вдруг в феврале 2025 ключ таки решат приподнять

Сорян за портянку. Она чисто для тех, кому полезно разобраться в причинно–следственном 🔥 @iliilitop

📌 Семейная ипотека. Все ооочень быстро меняется, на сейчас так (26.12.2024).

Ставки в своде указаны для заемщиков с «улицы», работающих по найму с официальным доходом, и при наличии страхования (смотрите на состав страховки и ее стоимость, сравнивайте).

Обращайте внимание на нюансы, указанные в табличке в графе "условия".

❗️В своде указан "стоп", когда в банке официальный стоп (банки из стопа зачастую продолжают принимать заявки, но сделки не назначают, ожидая новых лимитов). Имейте в виду, что банкам сейчас предпочтительнее объекты с их проектным финансированием (ПФ), хотя как такового официального запрета на иные объекты может не быть.

📝 Если нашли неточность, пишите.

©ipotekahouse #свод #семейнаяипотека

🧮 Около 1,3 млн ипотечных кредитов могут выдать по итогам 2024 года в России, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

«По итогам года планируется, что будет выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн рублей. По льготным программам – 630 тыс. кредитов. Самой востребованной стала семейная ипотека», – сказал он.

Всего с 2019 года выдано 9,5 млн ипотечных кредитов на 30 трлн рублей. По словам Хуснуллина, с помощью ипотеки с господдержкой жилье приобрели 3,2 млн российских семей.

#ипотека #Хуснуллин

@rusipoteka

📊 Только 61,4% квартир в новостройках городов-миллионников РФ подходят под бюджет семейной ипотеки, рассказали аналитики «Яндекс Недвижимости».

Бюджет рассчитан из минимального первого взноса 20% и максимальной суммы займа по программе в регионе, в Москве и Санкт-Петербурге бюджет такой покупки составит 15 млн рублей, в других миллионниках – 7,5 млн рублей.

Городами с максимальной долей квартир в новостройках, подходящих под бюджет семейной ипотеки, являются:

🟧Ростов-на-Дону (78,5%)
🟧Воронеж (78%)
🟧Самара (77,3%)
🟧Санкт-Петербург (75,5%)
🟧Пермь (73,5%)

Города, где эта доля минимальная:

🟧Казань (26,2%)
🟧Волгоград (41,5%)
🟧Нижний Новгород (42,3%)
🟧Красноярск (44,7%)
🟧Москва (49,6%)

Среди всех миллионников минимальную долю демонстрирует Казань, что неудивительно: столица Татарстана является третьим городом по стоимости жилья после Москвы и Петербурга, а в ряде форматов (например, в сегменте студий) цены в Казани даже выше, чем в Санкт-Петербурге, пояснили в «Яндекс Недвижимости».

#семейнаяипотека #первичка

@rusipoteka

⚡️ Правила выдачи семейной ипотеки на «вторичку» в регионах, где почти не строится новое жилье, определят до конца года, рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📌 ИТ-ипотека. Сейчас так, но все быстро меняется, хотя в этой программе может уже и не так быстро теперь... (26.12.2024)

Ставки и ПВ для ориентира указаны для заемщиков с «улицы» с офиц доходом. Уточняйте "ваши" условия, спрашивайте полную стоимость кредита (ПСК) применительно к вашему кредиту, ПСК - хороший инструмент для сравнения условий разных банков, особенно практически идентичных условий. Мы указали интервал ПСК (зависит от набора условий), цифры с сайтов банков.

➡️Важно: выше 6% повышать ставку из-за отсутствия личной страховки именно в этой программе нельзя. Но могут быть иные условия для повышения ставки.

👉Про новую ИТ-ипотеку подробнее тут.

👉 На Госуслугах для проверки компании для ИТ-ипотеки появился сервис. Рассказали тут

❗️ Не забываем информацию про лимиты... Даже, если банк официально не останавливал программу, лимиты быстро заканчиваются...

📝 Нашли неточность, пишите.

©ipotekahouse #свод #итипотека

👛 Чтобы жителям мегаполисов и их окрестностей купить в кредит в новостройке хотя бы «однушку», сначала придется накопить от 53,7% до 77,4% от стоимости жилья, подсчитали в РБК. Иначе при нынешних заоблачно высоких ставках, текущем уровне зарплат и цен на первичное жилье в ипотечном кредите банки откажут.

Средняя ипотечная ставка по рыночным программам, по данным ЕИСЖС, составляет 29%. При такой ее величине самая критичная среди городов-миллионников ситуация в Казани.

🚼Средняя получаемая на руки зарплата по этому мегаполису и его окрестностям составляет 67 тыс. руб.

🚼Выдавая ипотеку, банки рассчитывают, что заемщик будет тратить на ее обслуживание не более половины своих регулярных доходов. Поэтому при нынешних ставках на 20 лет одобрят кредит лишь на 2 млн руб.

🚼Квартиры в новостройках Казани существенно дороже одобренной суммы. По данным «Яндекс Недвижимости», на конец декабря в средней однокомнатной квартире казанских новостроек 38,7 кв. м, а стоит такая 9,1 млн руб.

🚼Чтобы среднестатистическому казанцу купить такое жилье в кредит (с учетом одобренной ипотеки на 2 млн руб.), сначала предстоит накопить более 7 млн руб., или 77,4% от стоимости квартиры, и использовать их в качестве первого взноса.

#ипотека

@rusipoteka

По прогнозам ДОМ РФ:

🟦в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1-1,2 млн кредитов на 3,8-4 трлн рублей. Относительно 2024-го снижение в денежном выражении составит 18-22%, а в количественном – на 8-23%. В 2024 году, по оценке ДОМ РФ, банки предоставили 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей – на 35-45% меньше, чем в рекордном 2023 году;

🟦восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки. В 2026 году банки могут выдать 1,3-1,4 млн кредитов на 5,1-5,5 трлн рублей, а уже в 2027 году – 1,7-1,8 млн кредитов на 6,8-7,3 трлн рублей;

🟦накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков ‒ как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года;

🟦номинальные цены на новостройки в 2025 году продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). В 2026-2027 гг. жилье подорожает примерно на величину инфляции.

#мнение

@rusipoteka