А что так можно было?

Новый врио губернатора Курской области Александр Хинштейн потребовал, чтобы местные застройщики накидывали на себестоимость строительства не более 15% своей прибыли.

⚫️ Ровно 10 лет назад на российском рынке случился "Чёрный вторник": 16 декабря 2014 года Банк России поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%, а к концу дня курс доллара достигал 80 руб, евро - 98 руб. В обменниках можно было встретить трехзначный курс.

Сегодня КС 17% и доллар за 80 руб уже не кажутся шокирующими. Кстати, завтра вторник 😆

@MarketOverview

В последнее время часто мелькают публикации, что соотношение распроданности к строительной готовности по текущим проектам в России не такое плохое – рабочее. Мы и сами недавно указывали на это. Это верно. Но по регионам ситуация уже очень контрастная, а по компаниям или проектам может быть крайне полярной.
Сегодня по приглашению Александра Дмитриева выступил на мероприятии клуба недвижимости «Движение». Вот слайд из презентации - данные по крупнейшим рынкам с объемом строительства более 1 млн. кв. м.

Как видим далеко не везде «норм», местами даже «проблем».

@REBURG

Фактические цены на рынке первичной недвижимости установили очередной рекорд

В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.

Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.

Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.

Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.

Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.

А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.

Вы наверное тоже удивитесь, но по данным Дом Рф цены на новостройки в ноябре продолжили рост, прибавив 1,2%.

Правда аналитики зачем-то стали сопоставлять рост цен с официальной инфляцией и пришли к выводу что они и ее немного опередили.

По данным индекса цен ДОМ.PФ, в ноябре цены на новостройки увеличились на 1,2% (после +0,8% в октябре, +0,5% в сентябре и околонулевого роста в августе).

Дом рф связывает рост цен с тем что продали последние 5 месяцев находятся на «стабильном уровне». Но реальная причина, конечно, в компенсациях за выдачу
семейной ипотеки (они заложены в цены) и повышении цен при продажах в рассрочку.

А вот слова «номинальный рост» используются вполне уместно.

Такая вот загадка. Рост цен в ответ на слабый спрос. Про отрыв от цены вторичного рынка (за которые квартиры можно продать) лучше не вспоминать…

@yeltsovm

🏠 ГД приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект, обязывающий граждан регистрировать права на здания или сооружения, возведенные на земельных участках, сразу после завершения строительства.

Лица, не исполнившие такую обязанность, будут нести административную ответственность за несоблюдение порядка госрегистрации прав на построенные здания, сооружения (помещения или машино-места в них).

#законодательство

@rusipoteka

Усиливается разрыв цен за метр на рынке первичной недвижимости в Москве и Московской области. Вы не поверите, но средний фактический ценник метра перевалил за 470 тыс. руб. в Москве, а вот область даже до 200 тыс. руб. с метра не может доползти. Поэтому хочешь жить в столице - придется заплатить в 2,5 раза больше в области или на 148% больше. Кажется, что это очень солидный разрыв, учитывая, что минимальные значения достигались в 2022 году, когда разница составляла минимально 104-106%, то есть дороже всего в 2 раза.

Учитывая фиговую реализацию в области и цель Москвы закатать всё в бизнес-классы и выше - эта дельта может доползти до 3 оборотов или Москва будет от области идти +190-200%.

Хорошо ли иметь такой ценовой разрыв в рамках одной агломерации? Скорее нет, чем да. Уж слишком разная экономика получается у проектов, хотя требования к среде довольно высокие, что в Москве, что в области. В Москве, конечно, выше, но дельта себестоимости там 30-40%, а не продажные 150%.

При таком раскладе девелоперы должны массово ломиться в Москву (они и ломятся), а вот к области может быть потерян жгучий интерес строить. Слишком уж Москва дороже, чтобы ту же коробку фигачить в области.

Да, ценообразователи закладывают для корректировок на фактор прописки всего 15-20%, а не пару оборотов. Но и что? Рынок в среднем по больнице топит область в лоукост, а Москву в лакшери-элит.

Разгромная победа над потребительским терроризмом?

Неустойка и компенсация за недостатки не может превышать 3% от стоимости квартиры

Где можно оформить?

Итоги недели. Главные вызовы – несоответствие реальности ожиданиям и отсутствие мотивации к сделкам

Вторичка: объем предложения в спальных районах СПб снизился за неделю на 2,6%, с начала месяца - минус 4,4%. Темпы сокращения остаются высокими. Тенденции все те же.

А вот из нового - появилось ощущение что вместо предновогодней активности мы уже переходим в фазу предновогоднего затишья: "Давайте уже после праздников". По крайней мере, в первый день текущей недели снизилось количество новых обращений от клиентов, меньше стало звонков по объектам.

Повсеместно проявляется несоответствие ожиданий клиентов и действительности. При оценке собственных квартир клиенты ориентируются на средние рекламные цены, не зная, что сделки идут по нижней ценовой границе. При этом, когда выбирают новые объекты, разумеется, не только ориентируются на самые привлекательные цены, но еще и намерены крепко торговаться.

У собственников квартир нет острой мотивации к продаже. Этого достаточно, чтобы даже при слабом спросе предложение уменьшалось. При этом прослеживается стремление покупателей брать именно качественный продукт, с конкурентными преимуществами. Даже в масс-маркете, где трудно найти отличия. Покупатель дотошен и скрупулезен: имеет значение и цена, и полнота документов и простота сделки. И при этом люди готовы доплачивать за жилье в более качественных домах (высотка потолков, закрытые дворы, профессиональная УК). Хорошего предложения становится меньше. В типовых проектах без видимых преимуществ – цены могут снижаться.

В новостройках: выдача семейной ипотеки, которая остается важнейшим фактором поддержки рынка, идет невысокими темпами. На 12 декабря, по данным ДОМ.РФ, выдано всего 57 млрд рублей. Это на 10% ниже ноябрьского уровня. Фиксируем увеличение доли отказов и затруднения в оформлении ипотеки со стороны самих заемщиков, в том числе в связи недостаточным уровнем дохода и высокими требованиями по первоначальному взносу. В некоторой степени улучшит ситуацию то что Сбер возобновил выдачу по программе. Но не кардинально. Теперь проблема уже не только в лимитах, но и в условиях - в размере первого взноса и в комиссионных, которые банки берут за выдачу «семейки». Кстати, из-за перебоев с лимитами и чехарды с условиями кредитования лидером по выдаче семейной ипотеки в первой декаде декабря стал Альфа-банк: 28% от общего объема. У Сбера 19%. Пока.

На первичном рынке несоответствие ожиданий проявляется по-своему: многие ждали снижения цен. Депутат Аксаков, например вообще обещал снижение до 40%. А упрямые цены - хотя бы номинально – не снижаются и местами растут. По данным DataFlat, стоимость квадрата в Петербурге в реальных сделках за ноябрь не изменилась. По данным «Недвижки», цены предложения выросли на 0,6-3%. Конечно, основные причины роста - повышение ценников при сделках в рассрочку и с комиссией за выдачу семейной ипотеки. Ожидания не сбылись. Пока.

Отсутствие мотивации сказывается и на первичке: зачем покупать новостройку сейчас, в отсутствие дешевой ипотеки и на фоне дорогих депозитов (22-23%).

А вот еще про ожидания: все чаще взаимодействуем с клиентами, которые 1,5-2 года назад купили квартиру, в том числе - с дополнительным понижением ставок и завышением стоимости. Нередко оказывается: мало того, что они на протяжении многих месяцев вносили ощутимые ипотечные платежи, так еще реальная цена квартиры заметно ниже цены покупки. Именно на рынке переуступок и новой вторички будут серьезные подвижки – там как раз мотивация к продаже может быть серьезной из-за ипотечных платежей. Сложный выбор: продолжать платить ипотеку за квартиру, которая теперь дешевле, чем при покупке, или все-таки продавать.

На рынке долгосрочной жилой аренды в Петербурге предложение зафиксировалось на отметке 8,3 тысячи лотов. Напомню: в апреле в экспозиции было всего 3,2 тысячи квартир. Избыток предложения плавно сказывается на ставках: идет плавное коррекция (снижение).

@yeltsovm

Если перевести это всё в абсолютные показатели, то любопытный факт — разрыв в ценах между Москвой и областью сейчас составляет под 290 тыс. руб./кв. м. Это больше, чем цена реализации в 2021 году.

Поэтому тут возникает философский вопрос — что причина такой разницы: более активный рост цен в Москве или менее активный рост цен области? Надо отметить, что активный рост пошел в Москве именно в 2023–2024 гг. Какие факторы такой истории могут быть наиболее активны:

1. Закончились дешевые клиенты, которые скупали область в ипотечные 2022–2023 гг. С одной стороны, девелоперы могли продавать за дешево большой объем, а с другой стороны, «дешевый» клиент не может себе позволить более дорогой лот. Поэтому погоня за объемом придавливала областной ценник, чтобы не спугнуть тех самых клиентов, которые берет потреб на ПВ ипотеки, да и вообще денег на квартиру у них нет от слова совсем. Поэтому держим цены, давим объемы.
2. Изменение общего портфеля и сплита проектов. За последние год-два на рынок области вышло достаточно много проектов с очень низким ценником ввиду своей плохой транспортной доступностью, удаленностью от чего-либо приличного. Где единственный аргумент для покупки — это у нас тут лес, пруд, река — природа, воздух чистый.
3. Кроме плохих локаций, на рынок подтянули достаточный объем «крупных» проектов, которые по сути своей не могут «идти в цену» и жарить большой объем. Такие проекты — заложники собственных ТЭПов, когда надо продавать много и дешево, офигенно.
4. Клиенты не могут смериться с пониманием того, что область тоже может дорогой. За понт московской прописки готовы платить по ходу не этот математический экстра прайс уровня 15–20% цены, а больше.
5. Столичные девелоперы используют область как слив клиента, у которого не хватает денег на Москву. Позвонил — денег нет, значит, будут давить, предлагать самое дешевое предложение, которое есть в портфеле. А дешевое предложение будет в области, а не на Мясницкой улице.

Текущий ценовой разрыв делает область менее привлекательной для стройки. Какой смысл заходить туда, где цена по умолчанию настолько ниже. Ситуацию может выправить:

1. Выход на реализацию точечных проектов КРТ или реновации в городах Подмосковья. Где уже есть вся необходимая инфраструктура, ну небольшой проект по умолчанию будет продаваться дороже.
2. Развитие транспортной инфраструктуры с большим темпом, чтобы было ровно 0 проектов, где люди стоят полчаса и больше в очереди на маршрутку.
3. Регулирование вывода предложения — но тут сложнее. С одной стороны — дефицит метров на рынке области поддержит цену, но с другой стороны доля области в продажах агломерации может схлопнуться до 15–20%.
4. Заставить девелоперов сдавать все проекты с отделкой, чтобы жилье как продукт стоило дороже и было более ликвидно на фоне Москвы, где девелоперы могут забить на отделку просто потому что могут.

В любом случае - такая дельта, разница цены - плохой звонок для пространственного развития двух регионов, которые так близки друг к другу.

🤓Ой! Олег Репченко (ИРН) вслух произносит слова «управляемая национализация жилищного строительства России» в интервью для РБК.

Кажется, до этого подобный исход для вконец офигевшего рынка жилья предсказывали только мы.

Если коротко, модель национализации эксперт не раскрывает, но понятно объясняет предпосылки👆🏻 — застройщики действуют НЕ в интересах государства и НЕ в интересах покупателей. И если бы не банки — у них совсем бы не было друзей.

Короче, в 2026 год мы войдем вообще с другой картиной девелопмента. Об этом уже трубят не только конспирологи.
🔺Треугольный метр