Москва начинает уходить в максимальный отрыв по ценам от области

Для сравнения относительного роста фактических цен мы все приводим к январю 2021 года. Так вот, относительно января 2021 года цены в Москве выросли на 86%, а в области на 66%. Разница — 20%. Это такой любопытный факт для граждан Святой Руси, которые любят инвестировать в подмосковные проекты.

Надо, отметить, что в 2022 году лучше шла по ценам область — максимальная дельта от Москвы составляла 14%, но закручивание гаек по архитектуре и ТЭПам в Москве линейным образом влияет на рост цен в столице. Они растут и будут расти дальше.

ДОМ РФ опубликовали отчет по портрету покупателей жилья в 2022-2024 гг., на основании опроса, проведенного ВЦИОМ. В документе много поводов для размышлений, мы остановились на составе покупателей по числу человек в семье.

По результатам опроса получается, что основная группа покупателей на рынке новостроек (61%)– семьи из 3-4 человек и более. Доля 3-4-комнатных квартир в структуре текущего строительства - менее 15%. Получается, что эти покупатели либо приобретают жилье не по своим текущим потребностям (инвестиции, квартира для детей) либо вынуждены жить в крайне компромиссных условиях. Сюда можно добавить тот факт, что средняя площадь квартиры, купленной по «семейной ипотеке» - 58 кв. м. Исходя из средней обеспеченности - это квартира для 2-х человек.

Серей Смирнов, недавно писал, что через 7-10 лет нас ждет дефицит просторных квартир. Согласен, со временем, рынок развернется. Более того, сегодня мы привыкли к тому, что студии – это самый дорогой продукт на рынке (за 1 кв. м). Но в будущем все может измениться (вспоминаем историю с комнатами в коммуналках) и за современное просторное жилье придется платить премию.

@REBURG

Осталось меньше недели, чтобы узнать...

🌴Что происходит с динамикой и качеством входящих обращений у застройщиков по всей стране?
🌴Как масштабировать самые конверсионные каналы?
🌴Как выжать максимум продаж из текущей базы клиентов?

20 ноября на DEMODAY всё расскажем.

И покажем большое обновление Profitbase — популярной экосистемы для девелоперов. Совершенно новые инструменты для роста ваших продаж.

Последний шанс присоединиться на DEMODAY → по ссылке

#реклама
О рекламодателе

🚀 Есть новости о проекте «Акценты», архитектурная концепция которого была анонсирована девелопером Plus Development этой осенью!

Делимся с вами 👇

Стали известны примерные стартовые цены на квартиры в районе для жизни "Акценты":

🏙 Студии — от 9,7 млн руб. 
🏙 1-комнатные — от 10,5 млн руб. 
🏙 2-комнатные — от 17 млн руб. 
🏙 3-комнатные — от 20,9 млн руб. 

За последние пол года это чуть ли не единственный проект, реализацию которого не отложили «на лучшие времена».
Архитектурный проект Акценты заявлен на улице Дубнинская (м. Лианозово) в классе бизнес-лайт.

В рамках проекта будет представлена отделка в трех вариантах: с готовой отделкой, вайтбокс и без отделки.

Более подробную информацию можно попробовать получить по заявке на сайте.

🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата:

⬩ за октябрь 2024 года составил 6,4 млн кв. м – на 0,6% меньше, чем в октябре 2023 года;

⬩ за январь-октябрь 2024 года составил 87,6 млн кв. м, это на 1,6% больше, чем за тот же период прошлого года.

🏠 Населением в январе-октябре построено около 67% от общего объема – 58,1 млн кв. м, что на 15,9% больше, чем за тот же период 2023 года. В октябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 27,7%, до 2,7 млн кв. м. #стройка

@rusipoteka

Как настроение?

Больно?

вот сейчас обидно было

Нерегулярная рубрика: редакция Unexpected Value волонтерит департаментом Investor Relations у девелоперов

Что случилось?

🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика
🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс
🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию

Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%)

Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку
а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и
б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку)
давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет

Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков

TLDR:

1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года
2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах.
3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится
4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения
5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 64 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года
6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет
7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно)
8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны

Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал.

(1/n)

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Как мы смотрим на оценку застройщиков?

Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования.

Стоимость застройщика складывается из:
1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов
2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу)
3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты)
4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс)

Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах.

Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами.

Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний

Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?)

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

2/n

Для начала коротко о том, почему оценка баланса важнее оценки потоков

Как мы ранее говорили, основной драйвер роста продаж на первичном рынке - это рост предложения. Обратите внимание, как вырос портфеля строительства Самолета с конца 2022 года. Динамика долга объясняется исключительно этим показателем - больше строим по 214-ФЗ, выше долг, но выше и продажи.

При этом почти всю свою историю Самолет жил в состоянии перепроданности, то есть продавал площади сильно быстрее, чем их строил, но умел контролировать себестоимость. А за счет GR-ресурса валовая маржинальность даже росла, так как земля доставалась дешево. За это Самолет любили банки: компания сильно перепокрывала долг остатками на Эскроу: не платила проценты, но банки зарабатывали за счет остатков.

Нормальной динамикой считается, если застройщик ежегодно продает 25% своего портфеля. В 2023 году Самолет реализовал 48% портфеля (с учетом объектов введенных в эксплуатацию).
За 3 квартала 2024 было продано ~20% портфеля. Перепроданность составляет 18% портфеля или 8.5 месяцев продаж (срок в течение которого застройщик может остановить продажи без ущерба для выполнения плана по распроданности на вводе).

Таким образом у Самолета ВЫСОКИЙ ЗАПАС проданного жилья. Из-за этого снижение продаж не так существенно.

3/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки

На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.

1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067

2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы

3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м

4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м

В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.

4/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Из чего складывается долг Самолета и его динамика?

1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.

Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.

С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).

2. Бридж-кредиты.

Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.

Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.

5/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

3. МИЦ

Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.

4. Прочие кредиты.

Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.

Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..

6/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue