💬Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности, про первоначальный взнос по ипотеке:

«Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %.

Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают.

Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит.

Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки.

Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков.

Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%.

Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах.

То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже».

#ипотека #мнение #цбрф

Что готовит нам Цетробанк на заседании по ключевой ставке 13 сентября 🙈

✔️ Ипотечные программы рушатся на глазах
✔️ Условия по семейной ипотеке опять будут пересматривать осенью
✔️ IT-ипотека практически исчезла после ее трансформации

Я, Ксения Ткаченко, 20 лет проработала в банке, участвовала в появлении первых ипотечных программ на российском рынке.

Сейчас вижу своей задачей успокоить и облагоразумить людей при панике и надвигающемся шторме на рынке недвижимости.

Подписывайся на канал ТУТ и приходи на эфиры чтоб не сделать фатальных ошибок при покупке недвижимости.

Ксения Ткаченко о недвижимости

Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему

Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.

У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.

Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.

Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.

Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…

Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.

То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion

Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.

Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Российская газета, которая является официальным государственным печатным органом, заботится о гражданах и предупреждает, чтобы они не спешили досрочно погашать кредиты, а то банки могут потерять прибыль

Москва подорожавшая

Вот такой фотографией ⬆️поделился уважаемый подписчик – это реклама дешевых (!) московских квартир из 1999 года – ровно четверть века назад опубликованная в журнале «Профиль»

По этому случаю мы с ув. Михаилом Хорьковым @reburg решили глянуть – а сколько сегодня стоит «квадрат» площади, по адресам, указанным в той рекламе, вот прямо в тех самых домах

И вот что мы увидели навскидку (на паре адресов)

🏙По адресу «Волжский б-р, 25, к. 1» - в 1999м за метр просили $595, а в 2024м - 283 672 рубля или $3152.
Рост цен, считая в $ - в 5,3 раз

🏙По адресу «Алымов пер. д. 4» в 1999м за метр просили $650, в 2024м -318 786 рубля или $3542.
Рост цен, считая в $ - в 5,5 раз

Вот так.

Спасибо Минстрою и партии за это. Да?

❗️ Ситуацию с ценами на жилье в России в настоящее время прогнозировать сложно, заявил в интервью RT вице-премьер Марат Хуснуллин.

"С ценами прогнозировать сложно ситуацию. Потому что у нас, к сожалению, инфляция достаточно высокая, и она влияет на стоимость стройматериалов. Минимум половины затрат при строительстве уходит на материалы. Кроме того, стоимость банковских услуг сейчас будет расти", - сказал он, отвечая на вопрос, как может отразиться на застройщиках и ценах то, что после отмены льготной ипотеки объёмы выдачи жилищных кредитов начали снижаться.

Вместе с тем снизятся темпы строительства, подчеркнул чиновник. По его словам, это вызывает беспокойство, но он рассчитывает на ранее созданные заделы. Сейчас около 115 млн кв. м. многоквартирного жилья в стране строится по эскроу-счетам, обратил внимание вице-премьер. В последний год были очень хорошие продажи, поэтому денег на эскроу-счетах хватает, чтобы достроить начатые дома, но на новые программы эта ситуация может повлиять, отметил он.

"Посмотрим, что будет по итогам года с выдачей ипотеки. Пока мы считаем, что темпы выдачи будут ниже 2023-го, который был самым высоким за всю историю рынка. Но в целом выдача будет где-то на уровне 2021-2022 годов", - сказал Хуснуллин.

☝️ Тем не менее глобального, страшного кризиса в отрасли не произойдет, констатировал Хуснуллин. "Будет осложнение, но это заставит застройщиков более разумно подходить к затратам, искать дополнительные источники и механизмы финансирования, что должно привести к удешевлению и ускорению строительства. Мы в целом переживём эту ситуацию. Если уже будет совсем трудно, будем предлагать правительству дополнительные меры по поддержке рынка", - добавил он.

@ria_realty

#НАЛОГИ
🔨 ДРОБЛЕНИЕ БИЗНЕСА. ВАЖНО ЗНАТЬ

Все мы с вами помним недавние истории, связанные с дроблением бизнеса и доначислением налогов у блогеров-миллионников. А как себя чувствуют обычные бизнесмены? Оказывается, что и они от незнания законов попадают в налоговую ловушку.

Джек любит реальные истории. Имен раскрывать не будем, но кейс разберем.

👮‍♀️ С точки зрения налоговой инспекции оптимизация налогообложения фактически оказывается дроблением. Так и в этом случае налоговая пересчитала и доначислила нашему клиенту налоги за 2023 год. Клиент возмутился, ведь он на ПАТЕНТЕ, и не понимал, как такое возможно!

Аудиторский анализ показал, что бухгалтер, который вел бизнес клиента, имел низкую квалификацию. И вот почему. Бизнес нашего клиента выглядел так:

- три розничных магазина в Ленинградской области;
- форма собственности - ИП
- налоговый режим - ПАТЕНТ
- выручка за 2023 год - 92 млн рублей
- система расчетов - расчетный счет, касса

Пока все нормально, однако, клиент оформлял ПАТЕНТ на каждую торговую точку и был уверен, что он имеет лимит дохода 60 млн рублей на каждую из торговых точек. Фатальная ошибка! Клиент действительно должен был оформить ПАТЕНТ на каждую торговую точку, однако по закону лимиты считаются суммарно по всем доходам ИП.

Бухгалтер недоглядел или неверно истолковал налоговый режим - пусть это останется на его совести, но это привело к тому, что наш предприниматель получил письмо счастья с требованием о доплате налогов, но уже по упрощенной системе.

💡 Предприниматель на то и предприниматель, что должен что-то предпринимать, когда угрожают его бизнесу. В этом году он придумал «гениальную схему» - один магазин оформить на ИП супруги, а два других оставить на себе и дальше работать спокойно по патентам.

Но спокойно точно не получится. Он попал под все возможные критерии дробления бизнеса (дополнительно читайте тут: КОЛОНКА ДЖЕКА: ДРОБЛЕНИЕ БИЗНЕСА).

Сейчас тема крайне актуальная и животрепещущая. Такие горе-предприниматели - лакомый кусочек для налоговой. Напомню, что дробление бизнеса грозит не только налоговыми доначислениями и штрафами, но и уголовной ответственностью.

🤓 Как говорится, беда не приходит одна.

Индивидуальные предприниматели могут не вести бухгалтерский учет, но обязаны вести книгу учета доходов и расходов, а также отчетность по своим сотрудникам. Но многие из них ведут дела «на коленке».

Как думаете, видит ли он общую картину своего бизнеса и каким образом можно законно оптимизировать налогообложение? Конечно, нет. Но самое интересное в том, что он имеет четкое убеждение, что ему и так все понятно - зачем нужна 1С и бухгалтер, ведь «я же вам сказал сумму своей выручки, зачем ещё что-то»… Плюс ко всему не за горами 2025 год с обязательным НДС для ИП… Занавес.

😎 Если переиначить слова Уильяма нашего Шекспира, то “дробить или не дробить, вот в чем вопрос…” Ответ вполне себе очевиден: примитивно дробить бизнес не стоит, ибо ФНС четко дала понять, что теперь за это строго карают и не важно блогер-милионник ты или нет.

Джек рекомендует уделять должное внимание ведению бухгалтерского учета, вне зависимости от размера вашего бизнеса. И уж если приняли решение ДРОБИТЬ - делайте это с умом и правильной подготовкой схемы.
✅ Команда Джека знает несколько интересных решений для описанного кейса. Пишите!
Будем рады поделиться с вами этой информацией.

Канал СправкаДжек