Forwarded from Треугольный метр
🤔Смотрите какая масса паразитирующих сервисов-присосок наросла на рынке недвижимости за последние 5-8 лет. Все это — под эгидой цифровизации/автоматизации и от избытка жира в карманах застройщиков.
Посмотрим, сколько из них доживут до 2026 года, если все пойдет так, как идет сейчас…
Карта в укрупнении.
🧟♂️ Постмаркетинг. Подпишись — ибо грядет!
Посмотрим, сколько из них доживут до 2026 года, если все пойдет так, как идет сейчас…
Карта в укрупнении.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1👍3👎2
Forwarded from Домострой
Девелоперы победили.
Как-то упустили, а тем временем президентом был подписан 266-ФЗ (вступит в силу 1 сентября), который вносит правки в 214-ФЗ якобы против "потребительского терроризма". Инициаторам законопроекта выступил комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.
Принятые правки в сторону застройщиков:
• Уменьшение гарантийного срока на новые МКД с нынешних пяти лет до трех.
• Сокращение неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов.
• Размер неустойки не может быть больше стоимости устранения самих недочетов.
• Вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".
Запомните фамилии депутатов Госдумы и сенаторов (Пахомов, Качкаев, Кошелев, Лябихов, Аксененко, Колунов, Вольфсон, Якубовский; сенаторы Журавлев, Шевченко), которые разрабатывали этот закон, и никогда за них не голосуйте.
Как тут не вспомнить слова замглавы Минстроя Никиты Стасишина:
Если ранее девелоперы конкурировали между собой прежде всего качеством проектов, то теперь в приоритете будет своевременная сдача.
Качество стройки не было сильной стороной российских девелоперов (тут, тут, тут, тут), а теперь оно будет еще хуже, т.к. ответственность стала ниже.
Строительный рынок ждет непростые времена, поэтому власть делает упор на своевременную сдачу проектов. Того же хотят и банки, которые выделяют проектное финансирование. Покупатель в этой схеме оказался самым слабым звеном.
Как-то упустили, а тем временем президентом был подписан 266-ФЗ (вступит в силу 1 сентября), который вносит правки в 214-ФЗ якобы против "потребительского терроризма". Инициаторам законопроекта выступил комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.
Принятые правки в сторону застройщиков:
• Уменьшение гарантийного срока на новые МКД с нынешних пяти лет до трех.
• Сокращение неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов.
• Размер неустойки не может быть больше стоимости устранения самих недочетов.
• Вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".
Запомните фамилии депутатов Госдумы и сенаторов (Пахомов, Качкаев, Кошелев, Лябихов, Аксененко, Колунов, Вольфсон, Якубовский; сенаторы Журавлев, Шевченко), которые разрабатывали этот закон, и никогда за них не голосуйте.
Как тут не вспомнить слова замглавы Минстроя Никиты Стасишина:
Если ранее девелоперы конкурировали между собой прежде всего качеством проектов, то теперь в приоритете будет своевременная сдача.
Качество стройки не было сильной стороной российских девелоперов (тут, тут, тут, тут), а теперь оно будет еще хуже, т.к. ответственность стала ниже.
Строительный рынок ждет непростые времена, поэтому власть делает упор на своевременную сдачу проектов. Того же хотят и банки, которые выделяют проектное финансирование. Покупатель в этой схеме оказался самым слабым звеном.
👎7👍6
Forwarded from Ипотека и недвижимость
💬Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности, про первоначальный взнос по ипотеке:
«Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %.
Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают.
Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит.
Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки.
Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков.
Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%.
Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах.
То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже».
#ипотека #мнение #цбрф
«Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %.
Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают.
Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит.
Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки.
Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков.
Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%.
Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах.
То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже».
#ипотека #мнение #цбрф
👎4👍1
ЦБ предлагает увеличить размер страхового покрытия по счетам эскроу до 30 млн рублей - Набиуллина.
👍6👎2
Что готовит нам Цетробанк на заседании по ключевой ставке 13 сентября 🙈
✔️ Ипотечные программы рушатся на глазах
✔️ Условия по семейной ипотеке опять будут пересматривать осенью
✔️ IT-ипотека практически исчезла после ее трансформации
Я, Ксения Ткаченко, 20 лет проработала в банке, участвовала в появлении первых ипотечных программ на российском рынке.
Сейчас вижу своей задачей успокоить и облагоразумить людей при панике и надвигающемся шторме на рынке недвижимости.
Подписывайся на канал ТУТ и приходи на эфиры чтоб не сделать фатальных ошибок при покупке недвижимости.
Ксения Ткаченко о недвижимости
✔️ Ипотечные программы рушатся на глазах
✔️ Условия по семейной ипотеке опять будут пересматривать осенью
✔️ IT-ипотека практически исчезла после ее трансформации
Я, Ксения Ткаченко, 20 лет проработала в банке, участвовала в появлении первых ипотечных программ на российском рынке.
Сейчас вижу своей задачей успокоить и облагоразумить людей при панике и надвигающемся шторме на рынке недвижимости.
Подписывайся на канал ТУТ и приходи на эфиры чтоб не сделать фатальных ошибок при покупке недвижимости.
Ксения Ткаченко о недвижимости
👎7👍2❤1
Forwarded from Движение.ру
Закон оказался несколько сложнее, чем мы предполагали. Одновременно с его разработкой были внесены изменения в пять законов — налоговый и градостроительный кодексы, законы о материнском капитале, страховании вкладов и о регистрации недвижимости. Он затрагивает различные сферы экономики и хозяйствующие субъекты. <...> Необходимо было найти баланс между всеми участниками и обеспечить соблюдение прав граждан
сказал министр на совещании Президента с правительством.
👉 Эльвира Набиуллина добавила, что теперь, когда все готово, могут быть трудности с получением льготных кредитов уже у мелких подрядчиков, которые работали в серую. Банки будут их проверять.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2👎2
Forwarded from Unexpected Value
Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему
Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.
У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.
Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.
Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.
Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.
Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion
Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.
Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.
У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.
Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.
Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.
Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.
То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…
Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.
То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.
Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion
Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.
Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то
вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
👍4👎3
👎3👍2
Forwarded from ЕРЗ.РФ НОВОСТИ
Главные события строительной отрасли за 22 августа от портала ЕРЗ.РФ:
👨💼 МЧС разъяснила требования пожарной безопасности для закрытых автостоянок электромобилей с оборудованием для их зарядки
👨💼 «За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов
👨💼 ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ
@erzrf #ерзобзор
МЧС указывает, что требования пожарной безопасности к размещению в закрытых стоянках (стоянка) помещений, содержащих машино-места для электромобилей и подзаряжаемых гибридных автомобилей с оборудованием для их зарядки (машино-место), изложены в пункте 6.2.12 свода правил СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей».
Федерация ИЖС обратилась к вице-премьеру Марату Хуснуллину с просьбой перенести срок применения счетов эскроу при строительстве частных домов до 1 февраля 2025 года. Письмо на имя зампредседателя Правительства РФ опубликовано в телеграм-канале объединения.
На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Федеральной налоговой службы №БС-17-11/2053@ от 15.07.2024 «О рассмотрении обращения».
@erzrf #ерзобзор
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎3
Forwarded from Банк России
#БанковскийСектор
🐢 В июле розничное кредитование замедлилось
🔵 Ипотека, по предварительным данным, выросла на умеренные 0,7% после ажиотажных 3,1% в июне. В начале июля завершилась программа «Льготная ипотека», но часть кредитов еще выдавалась по договорам, заключенным до 1 июля, а «Семейная ипотека» с новыми условиями перезапущена с 11 июля. Для корректной оценки эффекта от изменения госпрограмм потребуется несколько месяцев, поэтому делать выводы пока рано.
🔵 Рост портфеля потребительских кредитов также замедлился (до +1,4 после +2,0% в мае-июне) из-за роста ставок и ужесточения макронадбавок, однако все еще остается достаточно высоким.
🔵 Корпоративное кредитование ускорилось до +2,3% (+1,5% в июне без учета крупного бридж-кредита). Средства привлекали компании из широкого круга отраслей, в основном на оборотное финансирование.
🔵 Средства граждан продолжили расти на фоне привлекательных ставок по вкладам, но не так активно, как в июне (+1,1 после +1,7%), что может быть связано с высокими тратами на отпуск. Средства юрлиц также увеличились (+1,6%) после оттока в июне (-0,5%).
🔵 Прибыль сектора (с корректировкой на дивиденды от дочерних банков) составила 306 миллиардов рублей. На результат повлияло повышение основных доходов и положительная валютная переоценка.
Подробнее читайте в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в июле 2024 года» ➡️
🐢 В июле розничное кредитование замедлилось
Подробнее читайте в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в июле 2024 года» ➡️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎3👍1
Forwarded from Сталингулаг
Российская газета, которая является официальным государственным печатным органом, заботится о гражданах и предупреждает, чтобы они не спешили досрочно погашать кредиты, а то банки могут потерять прибыль
😁11👎2
Forwarded from Деньги и песец
Москва подорожавшая
Вот такой фотографией ⬆️поделился уважаемый подписчик – это реклама дешевых (!) московских квартир из 1999 года – ровно четверть века назад опубликованная в журнале «Профиль»
По этому случаю мы с ув. Михаилом Хорьковым @reburg решили глянуть – а сколько сегодня стоит «квадрат» площади, по адресам, указанным в той рекламе, вот прямо в тех самых домах
И вот что мы увидели навскидку (на паре адресов)
🏙По адресу «Волжский б-р, 25, к. 1» - в 1999м за метр просили $595, а в 2024м - 283 672 рубля или $3152.
Рост цен, считая в $ - в 5,3 раз
🏙По адресу «Алымов пер. д. 4» в 1999м за метр просили $650, в 2024м -318 786 рубля или $3542.
Рост цен, считая в $ - в 5,5 раз
Вот так.
Вот такой фотографией ⬆️поделился уважаемый подписчик – это реклама дешевых (!) московских квартир из 1999 года – ровно четверть века назад опубликованная в журнале «Профиль»
По этому случаю мы с ув. Михаилом Хорьковым @reburg решили глянуть – а сколько сегодня стоит «квадрат» площади, по адресам, указанным в той рекламе, вот прямо в тех самых домах
И вот что мы увидели навскидку (на паре адресов)
🏙По адресу «Волжский б-р, 25, к. 1» - в 1999м за метр просили $595, а в 2024м - 283 672 рубля или $3152.
Рост цен, считая в $ - в 5,3 раз
🏙По адресу «Алымов пер. д. 4» в 1999м за метр просили $650, в 2024м -318 786 рубля или $3542.
Рост цен, считая в $ - в 5,5 раз
Вот так.
👍2👎2😢1
Forwarded from РИА Недвижимость
❗️ Ситуацию с ценами на жилье в России в настоящее время прогнозировать сложно, заявил в интервью RT вице-премьер Марат Хуснуллин.
Вместе с тем снизятся темпы строительства, подчеркнул чиновник. По его словам, это вызывает беспокойство, но он рассчитывает на ранее созданные заделы. Сейчас около 115 млн кв. м. многоквартирного жилья в стране строится по эскроу-счетам, обратил внимание вице-премьер. В последний год были очень хорошие продажи, поэтому денег на эскроу-счетах хватает, чтобы достроить начатые дома, но на новые программы эта ситуация может повлиять, отметил он.
☝️ Тем не менее глобального, страшного кризиса в отрасли не произойдет, констатировал Хуснуллин. "Будет осложнение, но это заставит застройщиков более разумно подходить к затратам, искать дополнительные источники и механизмы финансирования, что должно привести к удешевлению и ускорению строительства. Мы в целом переживём эту ситуацию. Если уже будет совсем трудно, будем предлагать правительству дополнительные меры по поддержке рынка", - добавил он.
@ria_realty
"С ценами прогнозировать сложно ситуацию. Потому что у нас, к сожалению, инфляция достаточно высокая, и она влияет на стоимость стройматериалов. Минимум половины затрат при строительстве уходит на материалы. Кроме того, стоимость банковских услуг сейчас будет расти", - сказал он, отвечая на вопрос, как может отразиться на застройщиках и ценах то, что после отмены льготной ипотеки объёмы выдачи жилищных кредитов начали снижаться.
Вместе с тем снизятся темпы строительства, подчеркнул чиновник. По его словам, это вызывает беспокойство, но он рассчитывает на ранее созданные заделы. Сейчас около 115 млн кв. м. многоквартирного жилья в стране строится по эскроу-счетам, обратил внимание вице-премьер. В последний год были очень хорошие продажи, поэтому денег на эскроу-счетах хватает, чтобы достроить начатые дома, но на новые программы эта ситуация может повлиять, отметил он.
"Посмотрим, что будет по итогам года с выдачей ипотеки. Пока мы считаем, что темпы выдачи будут ниже 2023-го, который был самым высоким за всю историю рынка. Но в целом выдача будет где-то на уровне 2021-2022 годов", - сказал Хуснуллин.
☝️ Тем не менее глобального, страшного кризиса в отрасли не произойдет, констатировал Хуснуллин. "Будет осложнение, но это заставит застройщиков более разумно подходить к затратам, искать дополнительные источники и механизмы финансирования, что должно привести к удешевлению и ускорению строительства. Мы в целом переживём эту ситуацию. Если уже будет совсем трудно, будем предлагать правительству дополнительные меры по поддержке рынка", - добавил он.
@ria_realty
👍4👎4❤1😁1