Стали известны подробности иска Генпрокуратуры к Raven Russia. Как пишет Ъ, прокуроры решили обратить в доход государства акции предприятий, входящих в группу компаний Raven Russia — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. По версии надзора, активы из почти 2 млн кв. м логопарков скупались иностранцами в обход наложенных на это ограничений, а затем были легализованы благодаря ряду притворных сделок.

При этом, считает надзор, офшоры играли роль подставных организаций, поскольку хозяйственную деятельность они не вели и выступали в роли номинальных держателей акций и долей российских акционерных обществ, «обеспечивая скрытое владение и извлечение прибыли для последующего ее перевода за границу».

В 2022–2023 годах, указывают прокуроры, Raven Property Group Limited «отказалась от законопослушной экономической деятельности», присоединившись к исполнению санкционных решений США, Великобритании и стран Европейского союза. Несмотря на установленные властями РФ запреты, компания продолжила выводить доходы от стратегических предприятий за границу, полагает надзор, отмечая, что Росфинмониторинг и ФНС России «задокументировали перевод за рубеж финансовых активов на сумму более 3 млрд рублей».

На самом деле есть еще несколько драйверов по усилению рынка, хотел бы их перечислить. Просто многие руководители агентств недвижимости в России впали в легкое отчаяние. Результаты июля и августа, конечно, малоприятны! Но давайте объективно взглянем на некоторые вопросы.

🌱Застройщики крупноформатного жилья абсолютно точно так или иначе будут либо снижать цены, либо делать мощные программы субсидирования. Дело в том, что текущих объемов продаж им явно не хватает, очень уж дорого при нынешних ставках продавать мало. Поэтому ждать смогут не более пары месяцев, и надо будет большинству что-то думать. Минус 10–15% от общего объема потенциального рынка, в тех городах, где застройщики быстро сориентировались, примерно все более-менее.

🌱Самый большой потенциал — это по загородке, дело в том, что сейчас, чтобы получить ипотеку на загородную недвижимость по семейной ипотеке, надо, чтобы почти все компании, которые строят, прошли все аккредитации в банках и были готовы к механизму эскроу, на сегодня эта цифра не более 15%, и по факту это обвалило рынок продажи загородного жилья, тут надо бить тревогу. Рынок оказался просто не готов. Позже напишу отдельный пост на эту тему, не хотелось бы нагнетать обстановку, но факт, что многие из них уже устраивают распродажу своих земель и того, что можно продать за нал, говорит о многом, вся их бизнес-модель рушится. Остается только надеяться, что к 4-му кварталу все перестроятся. Ушло из оборота примерно 5–7% от всего рынка. Для понимания: выдачи ипотеки на загородные дома в июле к июню упали в 6 раз (!!!)

🌱ИТ-ипотека и сельская ипотека — там глобальные проблемы, формально программы есть, реально только-только все начало работать, объемы очень сильно падали после 1 июля. Тут, думаю, все быстро восстановится, а это еще + 4% от общего рынка.

🌱Снижение цен на вторичном жилье — не уверен, но вполне логично, что цены должны снижаться, срок экспозиции сильно растет, спрос оживающий, но все равно слабый. Если цены пойдут вниз, то тут еще до 10%. Многие приводят в пример США, где спрос падает, а цены растут. Это правда. https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-slipped-5-4-in-june-median-sales-price-jumps-to-record-high-of-426900 Но в США не было господдержки ни в каком виде, там давно ушли от социализма, поэтому у нас искусственный пузырек явно был.

🌱Раскрытие депозитов — как только ставки в банках начнут хоть немного падать, думаю, процесс быстро начнет разворачиваться в сторону покупок жилья, но когда это будет, черт его знает!)

И еще важный момент: все это сработало одновременно, и возник обратный эффект синергии, поэтому, думаю, потихоньку сейчас клубок распутается, и рынок не будет таким откровенно плохим, как сейчас, даже при высокой учетной ставке. Поэтому надо просто немного потерпеть! Посещаемость сайта тоже в норме, более того, в сравнении с июлем растет на 12%. И находится примерно на уровне прошлого года. Поэтому осознаем всю сложность ситуации, но не унываем! Мы же риэлторы всегда готовы ко всему!!!

Девелоперы победили.

Как-то упустили, а тем временем президентом был подписан 266-ФЗ (вступит в силу 1 сентября), который вносит правки в 214-ФЗ якобы против "потребительского терроризма". Инициаторам законопроекта выступил комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.

Принятые правки в сторону застройщиков:

• Уменьшение гарантийного срока на новые МКД с нынешних пяти лет до трех.

• Сокращение неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов.

• Размер неустойки не может быть больше стоимости устранения самих недочетов.

• Вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".

Запомните фамилии депутатов Госдумы и сенаторов (Пахомов, Качкаев, Кошелев, Лябихов, Аксененко, Колунов, Вольфсон, Якубовский; сенаторы Журавлев, Шевченко), которые разрабатывали этот закон, и никогда за них не голосуйте.

Как тут не вспомнить слова замглавы Минстроя Никиты Стасишина:

Если ранее девелоперы конкурировали между собой прежде всего качеством проектов, то теперь в приоритете будет своевременная сдача.

Качество стройки не было сильной стороной российских девелоперов (тут, тут, тут, тут), а теперь оно будет еще хуже, т.к. ответственность стала ниже.

Строительный рынок ждет непростые времена, поэтому власть делает упор на своевременную сдачу проектов. Того же хотят и банки, которые выделяют проектное финансирование. Покупатель в этой схеме оказался самым слабым звеном.

💬Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности, про первоначальный взнос по ипотеке:

«Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %.

Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают.

Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит.

Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки.

Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков.

Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%.

Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах.

То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже».

#ипотека #мнение #цбрф

Что готовит нам Цетробанк на заседании по ключевой ставке 13 сентября 🙈

✔️ Ипотечные программы рушатся на глазах
✔️ Условия по семейной ипотеке опять будут пересматривать осенью
✔️ IT-ипотека практически исчезла после ее трансформации

Я, Ксения Ткаченко, 20 лет проработала в банке, участвовала в появлении первых ипотечных программ на российском рынке.

Сейчас вижу своей задачей успокоить и облагоразумить людей при панике и надвигающемся шторме на рынке недвижимости.

Подписывайся на канал ТУТ и приходи на эфиры чтоб не сделать фатальных ошибок при покупке недвижимости.

Ксения Ткаченко о недвижимости

Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему

Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.

У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.

Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.

Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.

Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…

Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.

То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion

Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.

Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue