Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга предложение снова снижается. В спальных районах СПб и Мурино/Кудрово предлагается на 0,7% меньше объектов, чем в начале месяца. Результаты работы нашего агентства косвенно подтверждают эту тенденцию. С одной стороны - принято приличное количество авансов по квартирам, даже по тем, в быстрой продаже которых были сомнения. И это в августе, в период низкой деловой активности.

С другой стороны - хороших объектов по разумной цене в продаже все меньше. В ряде районов, где не было избытка предложения, фиксируем локальное повышение цен. Дешевые квартиры купили, новые выставляются дороже, с оглядкой на остальные, не проданные по соседству квартиры.

Ограничение льготной ипотеки явно пошло вторичному рынку на пользу: внимание покупателей переключилось с новостроек на готовое жилье.

Интересная ситуация: явных предпосылок для завершения периода снижения цен пока нет. Вместе с тем сокращение предложения, активность спроса (у нижней ценовой границы), дефицит качественных квартир по хорошим ценам показывают, что рынок готов к развороту.
Продавцы не спешат и не стремятся снижать цены. А слабый, но устойчивый спрос, даже при ипотеке под 20% и выше, располагает к развороту цен. По крайней мере, они не снижаются.

На рынке новостроек новых вводных нет. Семейная ипотека, в урезанном формате, да еще после июньского ажиотажа - и близко не обеспечивает прежнего спроса. По данным Дом РФ, по «семейке» на 15 августа выдано всего 69 млрд рублей. Напомню: за июнь было выдано 384 млрд рублей, за июль - всего 76,5 млрд рублей. Ранее семейная ипотека составляла едва ли не половину ипотечных сделок и обеспечивала 40% продаж в новостройках.

Коллеги-застройщики не унывают и говорят, что результаты вполне ожидаемые, спад не стал сюрпризом. Мощный акцент делается на продажи в рассрочку и траншевую ипотеку.
Резких движений (в плане ценообразования) никто себе не позволяет: участники первичного рынка старательно и аккуратно собирают тот спрос, который остался.

Любопытно: поток обращений, который у нас есть по «трейд-ин» и по выкупу объектов, сохраняется на приличном уровне, при этом конверсия в сделки могла быть и лучше. Мало того, что покупателей у застройщиков стало меньше, так они еще и решения принимают куда дольше. Склонны выжидать.

Ближайшие месяцы продажи будут стабильно невысоком. Участники процесса, по обе стороны от кассы, будут ждать встречных шагов друг от друга.

На рынке долгосрочной аренды предложение стало ожидаемо расти - уже плюс 25% с начала месяца (на ЦИАН уже предлагается уже 4,9 тысяч вариантов). Это не говорит о том, что арендаторы массово покидают квартиры. Просто собственники стали переводить квартиры из посуточный сдачи в долгосрочную. Пик туристического сезона пройден. К «высокому» осеннему сезону рынок долгосрочной аренды придет в нормальном состоянии, арендаторам будет из чего выбирать.

На рынке торговой и коммерческой недвижимости тоже любопытная ситуация. Сделки есть, есть спрос, со стороны (в основном) непрофессиональных инвесторов. Уходят объекты с окупаемостью около 150 месяцев (доходность 8% годовых). При этом найти качественные, интересные объекты, без «подводных камней», крайне непросто. Покупают на собственные средства. Те, кто по каким-то соображениям не доверяют депозитам и предпочитают приобретать твердые доходные активы.

@yeltsovm

🔥Как Profitbase помог Донстрою увеличить выручку?

Один из крупнейших девелоперов России обратился в Profitbase с задачей — автоматизировать работу с ценами, чтобы оперативно реагировать на изменение спроса, брони и «вымываемости» лотов.

Решение было найдено — Динамическое ценообразование Profitbase.

Результат Донстроя после внедрения сервиса:

➡️ на 3-5% рост доходности,

➡️ до 10-15 минут сократилось время работы аналитика с каждым проектом,

➡️ в течение одного-двух дней обновляется прайсинг по всему объёму продаж,

➡️ уже на второй месяц использования — окупаемость сервиса.

Как Донстрой автоматизировал ценообразование → читайте в кейсе 

😂Великолепный факт из инструкции Этажей для агентусов алчущих денег.

«86% риэлторов не могут объяснить клиенту почему нужно покупать жилье именно сейчас».

Логично! Попробуй на сегодняшнем рынке высоси резон из пальца! Нету его и долго еще не будет;)
🔺Треугольный метр

Стали известны подробности иска Генпрокуратуры к Raven Russia. Как пишет Ъ, прокуроры решили обратить в доход государства акции предприятий, входящих в группу компаний Raven Russia — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. По версии надзора, активы из почти 2 млн кв. м логопарков скупались иностранцами в обход наложенных на это ограничений, а затем были легализованы благодаря ряду притворных сделок.

При этом, считает надзор, офшоры играли роль подставных организаций, поскольку хозяйственную деятельность они не вели и выступали в роли номинальных держателей акций и долей российских акционерных обществ, «обеспечивая скрытое владение и извлечение прибыли для последующего ее перевода за границу».

В 2022–2023 годах, указывают прокуроры, Raven Property Group Limited «отказалась от законопослушной экономической деятельности», присоединившись к исполнению санкционных решений США, Великобритании и стран Европейского союза. Несмотря на установленные властями РФ запреты, компания продолжила выводить доходы от стратегических предприятий за границу, полагает надзор, отмечая, что Росфинмониторинг и ФНС России «задокументировали перевод за рубеж финансовых активов на сумму более 3 млрд рублей».

На самом деле есть еще несколько драйверов по усилению рынка, хотел бы их перечислить. Просто многие руководители агентств недвижимости в России впали в легкое отчаяние. Результаты июля и августа, конечно, малоприятны! Но давайте объективно взглянем на некоторые вопросы.

🌱Застройщики крупноформатного жилья абсолютно точно так или иначе будут либо снижать цены, либо делать мощные программы субсидирования. Дело в том, что текущих объемов продаж им явно не хватает, очень уж дорого при нынешних ставках продавать мало. Поэтому ждать смогут не более пары месяцев, и надо будет большинству что-то думать. Минус 10–15% от общего объема потенциального рынка, в тех городах, где застройщики быстро сориентировались, примерно все более-менее.

🌱Самый большой потенциал — это по загородке, дело в том, что сейчас, чтобы получить ипотеку на загородную недвижимость по семейной ипотеке, надо, чтобы почти все компании, которые строят, прошли все аккредитации в банках и были готовы к механизму эскроу, на сегодня эта цифра не более 15%, и по факту это обвалило рынок продажи загородного жилья, тут надо бить тревогу. Рынок оказался просто не готов. Позже напишу отдельный пост на эту тему, не хотелось бы нагнетать обстановку, но факт, что многие из них уже устраивают распродажу своих земель и того, что можно продать за нал, говорит о многом, вся их бизнес-модель рушится. Остается только надеяться, что к 4-му кварталу все перестроятся. Ушло из оборота примерно 5–7% от всего рынка. Для понимания: выдачи ипотеки на загородные дома в июле к июню упали в 6 раз (!!!)

🌱ИТ-ипотека и сельская ипотека — там глобальные проблемы, формально программы есть, реально только-только все начало работать, объемы очень сильно падали после 1 июля. Тут, думаю, все быстро восстановится, а это еще + 4% от общего рынка.

🌱Снижение цен на вторичном жилье — не уверен, но вполне логично, что цены должны снижаться, срок экспозиции сильно растет, спрос оживающий, но все равно слабый. Если цены пойдут вниз, то тут еще до 10%. Многие приводят в пример США, где спрос падает, а цены растут. Это правда. https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-slipped-5-4-in-june-median-sales-price-jumps-to-record-high-of-426900 Но в США не было господдержки ни в каком виде, там давно ушли от социализма, поэтому у нас искусственный пузырек явно был.

🌱Раскрытие депозитов — как только ставки в банках начнут хоть немного падать, думаю, процесс быстро начнет разворачиваться в сторону покупок жилья, но когда это будет, черт его знает!)

И еще важный момент: все это сработало одновременно, и возник обратный эффект синергии, поэтому, думаю, потихоньку сейчас клубок распутается, и рынок не будет таким откровенно плохим, как сейчас, даже при высокой учетной ставке. Поэтому надо просто немного потерпеть! Посещаемость сайта тоже в норме, более того, в сравнении с июлем растет на 12%. И находится примерно на уровне прошлого года. Поэтому осознаем всю сложность ситуации, но не унываем! Мы же риэлторы всегда готовы ко всему!!!