Forwarded from Шумпетер не одобрит
#проипотеку #прожилье #топ10
В 2020 году было заключено 763.8 тыс договоров участия в долевом строительстве, из них около 615.5 тысяч - покупка физическими лицами квартир в строящихся домах. Остальные 148.3 тысяч - это нежилые помещения, юридические лица и муниципалитеты и все такое.
🧮 Из 615.5 квартир около 107.6 тыс штук или 17.5% покупатели приобрели за пределами регионов своего постоянного проживания (регистрации). Регионы, таким образом, разделились на «доноров» (их жители которых активно покупают жилье в других субъектах) и «реципиентов» (значимая часть жилья продаётся «на экспорт» - покупателям из других регионов). Про это подробно писали выше.
📊 На картинке внизу показано распределение «экспорта» в 2019 и 2020 году. Несколько наблюдений из разряда «капитан очевидность»:
1️⃣ Только 14 из 85 субъектов являются «реципиентами», при этом 68% от общего объёма «экспорта» жилья в 2020 году пришлось на «большую тройку» - Московская область, Москва, Санкт-Петербург. Годом ранее, в 2019 году, «реципиентов» было 16, а на «большую тройку» пришлось 54%.
2️⃣ По итогам 2020 года только 2 региона из числа «реципиентов» увеличили объём продаж за счёт других субъектов РФ - Москва и Московская область - на 19.7 тыс квартир или 1.1 млн квадратных метров. Без этого, кстати, объём продаж в столичной агломерации снизился бы на 10.2%, а так - вырос на 2.8%.
3️⃣ Пункт 2 выше, кажется, оставляет мало вариантов для ответа на вопрос - «Qui prodest»? Уверены, что сокращение прибыли среднего и крупного бизнеса на 23.5% по итогам 2020 года, о котором пишет FinExpertiza, обошло столичных застройщиков стороной. Но для чистоты эксперимента все же не станем забегать вперёд, а дождёмся выхода годовых отчетов.
⁉️ Ну вот, кажется мы извлекли всю имеющуюся пользу из региональной статистики ипотечного кредитования. Новых идей пока нет. Поэтому вернёмся обратно к вопросу - от чего зависит количество выдаваемых ипотечных кредитов? Там тоже откроется много интересных ништяков.
PS - методика оценки все та же и основана на допущении, что что доля жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, во всех регионах примерно одинаковая.
В 2020 году было заключено 763.8 тыс договоров участия в долевом строительстве, из них около 615.5 тысяч - покупка физическими лицами квартир в строящихся домах. Остальные 148.3 тысяч - это нежилые помещения, юридические лица и муниципалитеты и все такое.
🧮 Из 615.5 квартир около 107.6 тыс штук или 17.5% покупатели приобрели за пределами регионов своего постоянного проживания (регистрации). Регионы, таким образом, разделились на «доноров» (их жители которых активно покупают жилье в других субъектах) и «реципиентов» (значимая часть жилья продаётся «на экспорт» - покупателям из других регионов). Про это подробно писали выше.
📊 На картинке внизу показано распределение «экспорта» в 2019 и 2020 году. Несколько наблюдений из разряда «капитан очевидность»:
1️⃣ Только 14 из 85 субъектов являются «реципиентами», при этом 68% от общего объёма «экспорта» жилья в 2020 году пришлось на «большую тройку» - Московская область, Москва, Санкт-Петербург. Годом ранее, в 2019 году, «реципиентов» было 16, а на «большую тройку» пришлось 54%.
2️⃣ По итогам 2020 года только 2 региона из числа «реципиентов» увеличили объём продаж за счёт других субъектов РФ - Москва и Московская область - на 19.7 тыс квартир или 1.1 млн квадратных метров. Без этого, кстати, объём продаж в столичной агломерации снизился бы на 10.2%, а так - вырос на 2.8%.
3️⃣ Пункт 2 выше, кажется, оставляет мало вариантов для ответа на вопрос - «Qui prodest»? Уверены, что сокращение прибыли среднего и крупного бизнеса на 23.5% по итогам 2020 года, о котором пишет FinExpertiza, обошло столичных застройщиков стороной. Но для чистоты эксперимента все же не станем забегать вперёд, а дождёмся выхода годовых отчетов.
⁉️ Ну вот, кажется мы извлекли всю имеющуюся пользу из региональной статистики ипотечного кредитования. Новых идей пока нет. Поэтому вернёмся обратно к вопросу - от чего зависит количество выдаваемых ипотечных кредитов? Там тоже откроется много интересных ништяков.
PS - методика оценки все та же и основана на допущении, что что доля жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, во всех регионах примерно одинаковая.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #economics
Строго говоря, есть две альтернативные теории, объясняющие взаимосвязь первичного и вторичного рынка недвижимости. Неоклассическая экономическая школа, хорошо знакомая всем по учебнику «Экономикс», и Чикагская школа социологии.
1️⃣ В соответствии с экономической школой мысли, готовое и строящееся жилье - это субституты. Старик Кэмпбелл Макконнелл, перед тем как покинуть этот говенный мир, частенько говорил: взаимозаменяемые товары - это товары, для которых существует прямое соотношение между ценой на один из них и спросом на другой, то есть снижение (повышение) цены одного товара (или услуги) вызывает уменьшение (увеличение) спроса на другой. Казалось бы, квартиры на первичном рынке (в строящихся домах) и на вторичном рынке (в готовых домах) вполне подходят под это определение.
‼️ Опять же, потенциальному покупателю есть из чего выбирать. На первичном рынке ежегодно вводится в эксплуатацию около 40-45 млн метров жилья, и ещё 40 млн метров индивидуальных жилых домов, да и на вторичном рынке с предложением тоже все хорошо - оборачиваемость жилого фонда в несколько раз ниже темпов «амортизации» населяющих его граждан, что обеспечивает регулярные поставки в меру свежих «бабушкиных» квартир.
2️⃣ Альтернативную точку зрения, так называемую «Filtering theory», в 1925 году предложил Эрнст Берджесс, американский социолог и один из основоположников Чикагской школы социологии, вместе со своим корешем Робертом Парком. Написали они, понимаешь, про это целую книгу - «The City».
‼️ Суть ее, в двух словах, сводится к тому, что покупатели нового жилья продают свои старые (но все еще неплохие) квартиры чуть менее обеспеченным гражданам, а те, в свою очередь, делают то же самое. И так до момента, пока последний из покупателей не переселится из лесного шалаша в «Хижину дяди Тома». В общем, что-то наподобие того, как донашивать чуть перелицованное пальто за своим старшим братом или сестрой.
⁉️Давайте сделаем небольшой опрос, а потом посмотрим на доступных нам эмпирических данных - какой из вариантов больше похож на правду? Ну и, разумеется, попробуем извлечь из всего этого выводы и сформулировать новые гипотезы для проверки.
Строго говоря, есть две альтернативные теории, объясняющие взаимосвязь первичного и вторичного рынка недвижимости. Неоклассическая экономическая школа, хорошо знакомая всем по учебнику «Экономикс», и Чикагская школа социологии.
1️⃣ В соответствии с экономической школой мысли, готовое и строящееся жилье - это субституты. Старик Кэмпбелл Макконнелл, перед тем как покинуть этот говенный мир, частенько говорил: взаимозаменяемые товары - это товары, для которых существует прямое соотношение между ценой на один из них и спросом на другой, то есть снижение (повышение) цены одного товара (или услуги) вызывает уменьшение (увеличение) спроса на другой. Казалось бы, квартиры на первичном рынке (в строящихся домах) и на вторичном рынке (в готовых домах) вполне подходят под это определение.
‼️ Опять же, потенциальному покупателю есть из чего выбирать. На первичном рынке ежегодно вводится в эксплуатацию около 40-45 млн метров жилья, и ещё 40 млн метров индивидуальных жилых домов, да и на вторичном рынке с предложением тоже все хорошо - оборачиваемость жилого фонда в несколько раз ниже темпов «амортизации» населяющих его граждан, что обеспечивает регулярные поставки в меру свежих «бабушкиных» квартир.
2️⃣ Альтернативную точку зрения, так называемую «Filtering theory», в 1925 году предложил Эрнст Берджесс, американский социолог и один из основоположников Чикагской школы социологии, вместе со своим корешем Робертом Парком. Написали они, понимаешь, про это целую книгу - «The City».
‼️ Суть ее, в двух словах, сводится к тому, что покупатели нового жилья продают свои старые (но все еще неплохие) квартиры чуть менее обеспеченным гражданам, а те, в свою очередь, делают то же самое. И так до момента, пока последний из покупателей не переселится из лесного шалаша в «Хижину дяди Тома». В общем, что-то наподобие того, как донашивать чуть перелицованное пальто за своим старшим братом или сестрой.
⁉️Давайте сделаем небольшой опрос, а потом посмотрим на доступных нам эмпирических данных - какой из вариантов больше похож на правду? Ну и, разумеется, попробуем извлечь из всего этого выводы и сформулировать новые гипотезы для проверки.
Telegram
Шумпетер не одобрит
#прожилье #цифры
Традиционно в фокусе внимания находятся «вводы» жилья – и в России, и во всем мире. Ну, в той его части, где в принципе строится жилье. Было бы любопытно узнать, что по этому поводу думает старик Зигмунд Шломо Фрейд, но сделать это, ввиду…
Традиционно в фокусе внимания находятся «вводы» жилья – и в России, и во всем мире. Ну, в той его части, где в принципе строится жилье. Было бы любопытно узнать, что по этому поводу думает старик Зигмунд Шломо Фрейд, но сделать это, ввиду…
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #economics
В предыдущей серии мы увидели странную картину: по мере роста цен на первичном рынке и, самое главное, разницы в ценах на первичном и вторичном рынке недвижимости, доля первичного рынка в общем объёме сделок с недвижимостью тоже растёт.
⁉️Рациональное объяснение для обнаруженных нами фактов выглядит следующим образом:
1️⃣ Новостройки и «бабушкины» квартиры на вторичном рынке не являются товарами-заменителями. Другими словами - одна группа потребителей (вероятно - с более высокими доходами) покупает новое жилье, а совсем другая - «донашивает пальто за старшим братом»;
2️⃣ Приобретение жилья на первичном рынке создаёт дополнительное предложение на вторичном рынке жилья - счастливые новоселы продают свои старые квартиры (график внизу);
3️⃣ Покупатели жилья на вторичном рынке имеют ограниченные доходы, а спрос на вторичном рынке - сравнительно высокую эластичность по цене. Поэтому по мере роста предложения вторичного жилья, его цена ощутимо снижается и разрыв в ценах между новостройками и «подержанным» жильем растёт;
‼️ Все вышеописанное более-менее укладывается в теорию «фильтрации». В эту же копилку ложатся и результаты анализа «миграции» между регионами на первичном (мы писали про это здесь, а вот здесь - хороший анализ сделал @forbesrussia) и вторичном (про это ещё напишем) рынке недвижимости. На вторичном рынке доля покупок, совершаемых покупателями за переделами регионов своей постоянной регистрации - в разы ниже. Все это имеет ряд последствий - приятных и не очень. Начнём, пожалуй, с последних:
1️⃣ По мере роста объёмов жилищного строительства и первичного рынка жилья разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке будет увеличиваться. Это значимый фактор риска для банковской системы - в случае массовых дефолтов будет невозможно продать залоговые квартиры по ценам первичного рынка. LTV 85% легко превратится в 105-110%. С этого, кстати, в том числе начинался ипотечный кризис 2008-2009 года в США;
2️⃣ Стимулирование ипотеки на первичном рынке ведёт к росту имущественного расслоения - помощь получают семьи с более высоким уровнем доходов. Это, конечно, дело вкуса, но мы ценим распределительную функцию государства выше, чем аллокационную;
‼️ Но есть и хорошие новости, и их тоже две.
1️⃣ При достижении цели по «улучшении жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно» можно сосредоточится исключительно на первичном рынке жилья. А все остальное «рассосётся» само собой. Впрочем, примерно это сейчас, кажется, и происходит;
2️⃣ При экономическом анализе спроса, предложения, цен и объёмов производства на рынке новостроек можно в известной степени абстрагироваться от рынка «подержанного» жилья. Всем этим мы обязательно и займёмся в следующих сериях.
Stay tuned! 🤘
В предыдущей серии мы увидели странную картину: по мере роста цен на первичном рынке и, самое главное, разницы в ценах на первичном и вторичном рынке недвижимости, доля первичного рынка в общем объёме сделок с недвижимостью тоже растёт.
⁉️Рациональное объяснение для обнаруженных нами фактов выглядит следующим образом:
1️⃣ Новостройки и «бабушкины» квартиры на вторичном рынке не являются товарами-заменителями. Другими словами - одна группа потребителей (вероятно - с более высокими доходами) покупает новое жилье, а совсем другая - «донашивает пальто за старшим братом»;
2️⃣ Приобретение жилья на первичном рынке создаёт дополнительное предложение на вторичном рынке жилья - счастливые новоселы продают свои старые квартиры (график внизу);
3️⃣ Покупатели жилья на вторичном рынке имеют ограниченные доходы, а спрос на вторичном рынке - сравнительно высокую эластичность по цене. Поэтому по мере роста предложения вторичного жилья, его цена ощутимо снижается и разрыв в ценах между новостройками и «подержанным» жильем растёт;
‼️ Все вышеописанное более-менее укладывается в теорию «фильтрации». В эту же копилку ложатся и результаты анализа «миграции» между регионами на первичном (мы писали про это здесь, а вот здесь - хороший анализ сделал @forbesrussia) и вторичном (про это ещё напишем) рынке недвижимости. На вторичном рынке доля покупок, совершаемых покупателями за переделами регионов своей постоянной регистрации - в разы ниже. Все это имеет ряд последствий - приятных и не очень. Начнём, пожалуй, с последних:
1️⃣ По мере роста объёмов жилищного строительства и первичного рынка жилья разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке будет увеличиваться. Это значимый фактор риска для банковской системы - в случае массовых дефолтов будет невозможно продать залоговые квартиры по ценам первичного рынка. LTV 85% легко превратится в 105-110%. С этого, кстати, в том числе начинался ипотечный кризис 2008-2009 года в США;
2️⃣ Стимулирование ипотеки на первичном рынке ведёт к росту имущественного расслоения - помощь получают семьи с более высоким уровнем доходов. Это, конечно, дело вкуса, но мы ценим распределительную функцию государства выше, чем аллокационную;
‼️ Но есть и хорошие новости, и их тоже две.
1️⃣ При достижении цели по «улучшении жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно» можно сосредоточится исключительно на первичном рынке жилья. А все остальное «рассосётся» само собой. Впрочем, примерно это сейчас, кажется, и происходит;
2️⃣ При экономическом анализе спроса, предложения, цен и объёмов производства на рынке новостроек можно в известной степени абстрагироваться от рынка «подержанного» жилья. Всем этим мы обязательно и займёмся в следующих сериях.
Stay tuned! 🤘
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #economics
В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.
📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.
‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.
‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:
1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;
2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.
📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:
‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.
‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.
‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.
🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:
1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.
2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.
В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.
📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.
‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.
‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:
1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;
2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.
📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:
‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.
‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.
‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.
🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:
1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.
2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #проипотеку
Пока мы ломали голову над странными результатами расчётов, на сайте наш.дом.рф, наконец, появились помесячные данные по количеству, площади и стоимости договоров долевого участия на жилые помещения. По всем без исключения строящимся домам, да ещё и в разрезе регионов. Сейчас несколько быстрых наблюдений, а уже потом - сделаем обстоятельный анализ.
🚨В среднем по РФ продано 44.4% всей жилой площади в строящихся домах - 40.7 из 91.7 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
📈Карта РФ сильно «покраснела» - рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 69.5% от совокупного объёма строящегося жилья;
📈Для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 22% - с текущих 91.7 до 112.3 млн метров. Маловероятно, что такое произойдёт течение ближайшего года-двух, а значит цены на первичном рынке продолжат рост, особенно - при дальнейшей «накачке» спроса за счёт льготных программ и словесных интервенций;
📉Недостаточные темпы реализации квартир можно обнаружить (и то, сильно постаравшись!) только в 13 субъектах, на которые приходится 5.8% строящегося жилья;
📉 Из 21 региона с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров только в одном (Челябинская область) есть проблемы со спросом - там продано 19.8% строящихся квартир. Остальные уверенно прописались в «зелёной» (5 регионов) и особенно - в «красной» зоне (15 регионов);
⁉️Из забавных фактов - в Приморском крае продано меньше 30% квартир. Наверное, пора запускать новую программу «дальневосточной» ипотеки под минус 2 процента. На днях сделаем отдельный большой обзор на эту тему, и даже заведём отдельный тег - #дальнийвосток.
Пока мы ломали голову над странными результатами расчётов, на сайте наш.дом.рф, наконец, появились помесячные данные по количеству, площади и стоимости договоров долевого участия на жилые помещения. По всем без исключения строящимся домам, да ещё и в разрезе регионов. Сейчас несколько быстрых наблюдений, а уже потом - сделаем обстоятельный анализ.
🚨В среднем по РФ продано 44.4% всей жилой площади в строящихся домах - 40.7 из 91.7 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
📈Карта РФ сильно «покраснела» - рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 69.5% от совокупного объёма строящегося жилья;
📈Для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 22% - с текущих 91.7 до 112.3 млн метров. Маловероятно, что такое произойдёт течение ближайшего года-двух, а значит цены на первичном рынке продолжат рост, особенно - при дальнейшей «накачке» спроса за счёт льготных программ и словесных интервенций;
📉Недостаточные темпы реализации квартир можно обнаружить (и то, сильно постаравшись!) только в 13 субъектах, на которые приходится 5.8% строящегося жилья;
📉 Из 21 региона с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров только в одном (Челябинская область) есть проблемы со спросом - там продано 19.8% строящихся квартир. Остальные уверенно прописались в «зелёной» (5 регионов) и особенно - в «красной» зоне (15 регионов);
⁉️Из забавных фактов - в Приморском крае продано меньше 30% квартир. Наверное, пора запускать новую программу «дальневосточной» ипотеки под минус 2 процента. На днях сделаем отдельный большой обзор на эту тему, и даже заведём отдельный тег - #дальнийвосток.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цифры
Пару дней назад Росстат актуализировал данные по вводу жилья за 2020 год. Согласно новой, улучшенной и дополненной версии официальной статистики, ввод жилья по итогам 2020 года не снизился на 1.4 млн метров или 1.8%, как все думали ранее, а напротив - пусть немного, но вырос.
Прирост в размере 143 тыс метров может показаться несущественным, но это ровно та деталь, которая придаёт картине завершенность и ставит ее в один ряд с шедеврами социалистического реализма. Строители не только выстояли, не отдав ни одного квадратного метра из ранее взятых рубежей, но и, не взирая на все тяготы и лишения, создали уверенный задел на будущее. А к 2030 году обязательно построят не менее 1 млрд метров жилья.
Как видные искусствоведы, мы не можем пройти мимо. Давайте вместе изучим полотно, посмотрим какие, кисти и краски использовал художник, а также вглядимся в особенности авторской техники. Погнали!
🧮 Ещё 29 марта мы жили в скучной и унылой реальности - объём ввода жилья за 2020 год составлял 80.6 млн метров. Из этого объёма 41.9 млн метров пришлось на многоквартирные дома, а 38.7 млн метров - на объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮 Но 30 марта солнце выглянуло из-за туч, а жизнь - заиграла новыми красками. Незамеченные ранее 1.6 млн метров жилья (это примерно 224 футбольных поля) были найдены, и объём ввода достиг 82.2 млн метров. Площадь построенного многоквартирного жилья увеличилась на 0.5 млн метров, а ещё 1.1 млн метров добавили объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮Смелую попытку объяснить этот феномен предприняли коллеги из РБК, но, на наш взгляд, попали в штангу. Вместо отчетов Росстата о материалах, из которых построены индивидуальные дома, следовало прочитать федеральный закон от 30.06.2006 N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как «дачная амнистия».
🧮В рамках «дачной амнистии» граждане (и гражданки тоже) имеют право в упрощённом порядке поставить на кадастровый учёт и получить свидетельство о собственности на индивидуальные жилые дома и прочие вспомогательные объекты, зачастую построенные еще в советский период.
🧮В 2017 году с использованием механизмов «дачной» амнистии было зарегистрировано 115.8 тыс прав граждан на индивидуальные жилые дома. Данных по площади нет, наша оценка - от 5.9 до 8.7 млн метров или от 7.4 до 10.6% от совокупного ввода жилья в 2017 году. За последующие годы статистики нет, с 2018 года Росреестр прекратил публикацию данных. Но вряд ли картина сильно поменялась.
🤹♀️А теперь - фокус. В соответствии с инструкциями Росстата объекты, поставленные по «дачной амнистии» на кадастровый учёт, «отражаются в том отчётном периоде, когда выявлен недоучёт». Переводим на русский язык - садовый домик вашего дедушки, построенный 40 лет назад и оформленный по «амнистии» пол-года назад - это ввод жилья 2020 года и большая победа строительного сектора. Кажется, это все что нужно знать про статистику ввода жилья за последние 15 лет.
‼️Мораль для начинающих экономистов - не используйте статистику ввода ИЖС для ваших моделей и внимательно читайте методику сбора статистических данных.
Пару дней назад Росстат актуализировал данные по вводу жилья за 2020 год. Согласно новой, улучшенной и дополненной версии официальной статистики, ввод жилья по итогам 2020 года не снизился на 1.4 млн метров или 1.8%, как все думали ранее, а напротив - пусть немного, но вырос.
Прирост в размере 143 тыс метров может показаться несущественным, но это ровно та деталь, которая придаёт картине завершенность и ставит ее в один ряд с шедеврами социалистического реализма. Строители не только выстояли, не отдав ни одного квадратного метра из ранее взятых рубежей, но и, не взирая на все тяготы и лишения, создали уверенный задел на будущее. А к 2030 году обязательно построят не менее 1 млрд метров жилья.
Как видные искусствоведы, мы не можем пройти мимо. Давайте вместе изучим полотно, посмотрим какие, кисти и краски использовал художник, а также вглядимся в особенности авторской техники. Погнали!
🧮 Ещё 29 марта мы жили в скучной и унылой реальности - объём ввода жилья за 2020 год составлял 80.6 млн метров. Из этого объёма 41.9 млн метров пришлось на многоквартирные дома, а 38.7 млн метров - на объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮 Но 30 марта солнце выглянуло из-за туч, а жизнь - заиграла новыми красками. Незамеченные ранее 1.6 млн метров жилья (это примерно 224 футбольных поля) были найдены, и объём ввода достиг 82.2 млн метров. Площадь построенного многоквартирного жилья увеличилась на 0.5 млн метров, а ещё 1.1 млн метров добавили объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮Смелую попытку объяснить этот феномен предприняли коллеги из РБК, но, на наш взгляд, попали в штангу. Вместо отчетов Росстата о материалах, из которых построены индивидуальные дома, следовало прочитать федеральный закон от 30.06.2006 N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как «дачная амнистия».
🧮В рамках «дачной амнистии» граждане (и гражданки тоже) имеют право в упрощённом порядке поставить на кадастровый учёт и получить свидетельство о собственности на индивидуальные жилые дома и прочие вспомогательные объекты, зачастую построенные еще в советский период.
🧮В 2017 году с использованием механизмов «дачной» амнистии было зарегистрировано 115.8 тыс прав граждан на индивидуальные жилые дома. Данных по площади нет, наша оценка - от 5.9 до 8.7 млн метров или от 7.4 до 10.6% от совокупного ввода жилья в 2017 году. За последующие годы статистики нет, с 2018 года Росреестр прекратил публикацию данных. Но вряд ли картина сильно поменялась.
🤹♀️А теперь - фокус. В соответствии с инструкциями Росстата объекты, поставленные по «дачной амнистии» на кадастровый учёт, «отражаются в том отчётном периоде, когда выявлен недоучёт». Переводим на русский язык - садовый домик вашего дедушки, построенный 40 лет назад и оформленный по «амнистии» пол-года назад - это ввод жилья 2020 года и большая победа строительного сектора. Кажется, это все что нужно знать про статистику ввода жилья за последние 15 лет.
‼️Мораль для начинающих экономистов - не используйте статистику ввода ИЖС для ваших моделей и внимательно читайте методику сбора статистических данных.
РБК Недвижимость
Росстат зафиксировал рекорд по строительству деревянного жилья
Согласно официальной статистике, объемы строительства деревянного жилья — рекордные с 2009 года. По мнению экспертов, реальные показатели могут быть почти вдвое выше
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цены
Продолжаем изучать статистику наш.дом.рф по строительству и продажам жилья. На картинке внизу - распределение регионов по доле проданного жилья по состоянию на конец 2020 года (горизонтальная шкала) и темпам роста цен на первичном рынке (вертикальная шкала). На пересечении красных линий - среднее значение для РФ. Мы признаться, рассчитывали увидеть прямую зависимость между этими показателями. Но не вышло. Результат больше похож на разброс пуль от «Uzi», из которого с расстояния в 50 метров стреляет очередью безнадёжно больной Паркинсоном...
‼️Редакция у нас как на подбор - сплошь параноики и люди от природы подозрительные. Поэтому наше внимание привлекли регионы, в которых рост цен по итогам 2020 года оказался существенно (в полтора раза - это ведь «существенно», да?) выше, чем в среднем по РФ - 18% и больше, а доля проданного жилья - ниже среднего по России (44.6% или меньше). В теории, нелогичное поведение цен - это один из признаков ценовых сговоров, картелей и прочей незаконной координации экономической деятельности. Давайте посмотрим на призовую тройку и проверим эту гипотезу:
🥉Республика Адыгея: рост цен в 2020 году составил 20.6%, доля реализованного жилья на конец года - 40.2%. Доля 5 крупнейших застройщиков в общем объёме строящегося жилья - 94.6%. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (что это такое - можно прочитать в разделе #матчасть внизу) зашкаливает - 2287. Это почти в 3 раза больше, чем медиана для российских регионов.
🥈Орловская область: рост цен на 23.9%, доля реализованного жилья - 33.2% (самая что ни на есть «зелёная» зона). На 5 крупнейших застройщиков приходится 75.7% строящегося жилья, в том числе на крупнейшего из них - 47.3%. По уровню концентрации жилищного строительства Орловская область занимает первое место в РФ. Значение HHI - 2612, в 3.3 раза выше медианы по РФ.
🥇Республика Северная Осетия. Рост цен на 31.0%, доля реализованного жилья. 37.7%. Разумного объяснения этому факту у нас нет - концентрация рынка ниже средней по РФ, значение HHI - всего 768. Чудеса, да и только...
PS - обещанная #матчасть. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI) - показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. Определяется как сумма квадратов долей продаж каждой фирмы в отрасли (мы делали расчёт в границах каждого отдельного региона). При значении индекса до 1000 концентрация рынка считается «низкой» (конкурентный рынок), в диапазоне от 1000 до 1800 - «средней», а выше 1800 - «высокой». В США индекс Херфиндаля-Хиршмана является частью законодательства - в зависимости от его значения применяются разрешительные процедуры при слияниях и поглощениях.
Продолжаем изучать статистику наш.дом.рф по строительству и продажам жилья. На картинке внизу - распределение регионов по доле проданного жилья по состоянию на конец 2020 года (горизонтальная шкала) и темпам роста цен на первичном рынке (вертикальная шкала). На пересечении красных линий - среднее значение для РФ. Мы признаться, рассчитывали увидеть прямую зависимость между этими показателями. Но не вышло. Результат больше похож на разброс пуль от «Uzi», из которого с расстояния в 50 метров стреляет очередью безнадёжно больной Паркинсоном...
‼️Редакция у нас как на подбор - сплошь параноики и люди от природы подозрительные. Поэтому наше внимание привлекли регионы, в которых рост цен по итогам 2020 года оказался существенно (в полтора раза - это ведь «существенно», да?) выше, чем в среднем по РФ - 18% и больше, а доля проданного жилья - ниже среднего по России (44.6% или меньше). В теории, нелогичное поведение цен - это один из признаков ценовых сговоров, картелей и прочей незаконной координации экономической деятельности. Давайте посмотрим на призовую тройку и проверим эту гипотезу:
🥉Республика Адыгея: рост цен в 2020 году составил 20.6%, доля реализованного жилья на конец года - 40.2%. Доля 5 крупнейших застройщиков в общем объёме строящегося жилья - 94.6%. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (что это такое - можно прочитать в разделе #матчасть внизу) зашкаливает - 2287. Это почти в 3 раза больше, чем медиана для российских регионов.
🥈Орловская область: рост цен на 23.9%, доля реализованного жилья - 33.2% (самая что ни на есть «зелёная» зона). На 5 крупнейших застройщиков приходится 75.7% строящегося жилья, в том числе на крупнейшего из них - 47.3%. По уровню концентрации жилищного строительства Орловская область занимает первое место в РФ. Значение HHI - 2612, в 3.3 раза выше медианы по РФ.
🥇Республика Северная Осетия. Рост цен на 31.0%, доля реализованного жилья. 37.7%. Разумного объяснения этому факту у нас нет - концентрация рынка ниже средней по РФ, значение HHI - всего 768. Чудеса, да и только...
PS - обещанная #матчасть. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI) - показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. Определяется как сумма квадратов долей продаж каждой фирмы в отрасли (мы делали расчёт в границах каждого отдельного региона). При значении индекса до 1000 концентрация рынка считается «низкой» (конкурентный рынок), в диапазоне от 1000 до 1800 - «средней», а выше 1800 - «высокой». В США индекс Херфиндаля-Хиршмана является частью законодательства - в зависимости от его значения применяются разрешительные процедуры при слияниях и поглощениях.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #концентрация
🟥 Рынок жилья в 23 субъектах, на которые по состоянию на 1 января 2021 года приходилось 4.5% от общего объёма строящегося жилья, имеет высокий уровень концентрации (HHI > 1800). Из крупных рынков в эту группу попадает только Ставропольский край и его бессменный лидер ГК «ЮгСтройИнвест», на долю которого приходится 42.6% жилья, строящегося в регионе.
🟧 Средний уровень концентрации - ещё в 19 субъектах, на которые приходится 17.5 из 94 млн метров или 18.6% строящегося жилья. В этом списке прописались Удмуртская республика (1 млн метров в стадии строительства), Рязанская область (1.4 млн метров) и, неожиданно, Санкт-Петербург (10 млн метров). В Санкт-Петербурге, кстати, уровень концентрации почти в два раза выше чем в Москве (HHI=545) или в Ленинградской области (HHI=534).
🟩 Низкий уровень концентрации (конкурентный рынок) - в 37 субъектах, на которые приходится 76.8% строящегося жилья. Эта когорта нам не сильно интересна, там все хорошо.
⁉️Отдельный вопрос - что произошло с уровнем концентрации на региональных рынках с момента начала реформы долевого строительства. На эту тему в своё время было много опасений, спекуляций и алармистских прогнозов. Завтра посмотрим, что получилось на самом деле.
🟥 Рынок жилья в 23 субъектах, на которые по состоянию на 1 января 2021 года приходилось 4.5% от общего объёма строящегося жилья, имеет высокий уровень концентрации (HHI > 1800). Из крупных рынков в эту группу попадает только Ставропольский край и его бессменный лидер ГК «ЮгСтройИнвест», на долю которого приходится 42.6% жилья, строящегося в регионе.
🟧 Средний уровень концентрации - ещё в 19 субъектах, на которые приходится 17.5 из 94 млн метров или 18.6% строящегося жилья. В этом списке прописались Удмуртская республика (1 млн метров в стадии строительства), Рязанская область (1.4 млн метров) и, неожиданно, Санкт-Петербург (10 млн метров). В Санкт-Петербурге, кстати, уровень концентрации почти в два раза выше чем в Москве (HHI=545) или в Ленинградской области (HHI=534).
🟩 Низкий уровень концентрации (конкурентный рынок) - в 37 субъектах, на которые приходится 76.8% строящегося жилья. Эта когорта нам не сильно интересна, там все хорошо.
⁉️Отдельный вопрос - что произошло с уровнем концентрации на региональных рынках с момента начала реформы долевого строительства. На эту тему в своё время было много опасений, спекуляций и алармистских прогнозов. Завтра посмотрим, что получилось на самом деле.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #концентрация
Два года назад между многочисленными представителями, ассоциациями и объединениями строительных компаний развернулось настоящее социалистическое соревнование. Все участники этого хорошо скоординированного забега наперегонки бросились предрекать ужасные мучения и неизбежную смерть жилищному строительству на территории 1/7 части суши в связи с реформой долевого строительства.
☠️Одним из наиболее популярных сюжетов, помнится, было массовое вымирание «малых застройщиков», которые не получат доступ к банковскому финансированию, и последующая монополизация рынка крупными игроками. В начале 2019 года эта песня звучала из каждого утюга - в коллективном исполнении и соло, с аккомпанементом и, так сказать, a cappella. Особенно нам запомнились выступления «общественного омбудсмена по строительству» (не знаем, что это значит, но звучит круто) Дмитрия Котровского. Что-то в них тронуло наши черствые сердца - может быть регулярность и стабильность исполнения, а может быть - бескорыстная забота о малых сих.
☠️Только вслушайтесь в эти полные боли и сопереживания слова: «Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков ... Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес».
☠️ Ладно, вступительная часть как-то затянулась, так и в общественные омбудсмены недолго записаться. Давайте лучше посмотрим, что на самом деле произошло с уровнем монополизации в жилищном строительстве за 2020 год. С цифрами и статистикой в руках. Погнали!
🧮В целом по больнице концентрация не изменилась - среднее значение индекса Херфиндаля-Хиршмана (взвешенное по обьему строящегося жилья в каждом регионе) сократилось с 783 до 765, а медианное - чуть выросло, с 1045 до 1050. Переводим с русского на русский: same shit, different day.
🧮На этом мы, разумеется, не угомонились, а продолжили изучать тему дальше. Нас, в частности, интересовало - как по отдельности вели себя рынки с низкой, средней и высокой концентрацией. Результат - в таблице внизу. Осторожно, для работы с ней потребуется полное среднее образование. Дальше - краткая выжимка:
1️⃣ Уровень концентрации рынка в 63 субъектах РФ, на которые по состоянию на 1 января 2020 года приходилось 81.9% строящегося жилья, по итогам реформы долевого строительства не изменился: «зеленые» остались «зелёными», «жёлтые» - «желтыми», а «красные» - «красными»;
2️⃣ В 6 регионах, на которые приходилось 15.4% строящегося жилья, уровень концентрации рынка возрос (из «низкого» стал средним» или «высоким», а из «среднего» - «высоким»). Более 80% из этого объёма обеспечил Санкт-Петербург. Про чемпионов в этой номинации, пожалуй, напишем отдельно;
3️⃣ Еще в 6 регионах, в которых строилось 2.7% жилья, уровень концентрации снизился. Good for them.
‼️Мораль: реформа долевого строительства вроде бы особо не повлияла на уровень концентрации рынка. Но поскольку мы не общественный омбудсмен, а серьёзный экономический канал, то давайте посмотрим на изменение концентрации ещё под одним углом - в зависимости от размера рынка. Вдруг на небольших региональных рынках мы увидим массовое вымирание застройщиков и тотальную монополизацию? В общем, завтра доделаем анализ, а потом уже сделаем окончательные выводы.
Stay tuned! 🤘
Два года назад между многочисленными представителями, ассоциациями и объединениями строительных компаний развернулось настоящее социалистическое соревнование. Все участники этого хорошо скоординированного забега наперегонки бросились предрекать ужасные мучения и неизбежную смерть жилищному строительству на территории 1/7 части суши в связи с реформой долевого строительства.
☠️Одним из наиболее популярных сюжетов, помнится, было массовое вымирание «малых застройщиков», которые не получат доступ к банковскому финансированию, и последующая монополизация рынка крупными игроками. В начале 2019 года эта песня звучала из каждого утюга - в коллективном исполнении и соло, с аккомпанементом и, так сказать, a cappella. Особенно нам запомнились выступления «общественного омбудсмена по строительству» (не знаем, что это значит, но звучит круто) Дмитрия Котровского. Что-то в них тронуло наши черствые сердца - может быть регулярность и стабильность исполнения, а может быть - бескорыстная забота о малых сих.
☠️Только вслушайтесь в эти полные боли и сопереживания слова: «Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков ... Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес».
☠️ Ладно, вступительная часть как-то затянулась, так и в общественные омбудсмены недолго записаться. Давайте лучше посмотрим, что на самом деле произошло с уровнем монополизации в жилищном строительстве за 2020 год. С цифрами и статистикой в руках. Погнали!
🧮В целом по больнице концентрация не изменилась - среднее значение индекса Херфиндаля-Хиршмана (взвешенное по обьему строящегося жилья в каждом регионе) сократилось с 783 до 765, а медианное - чуть выросло, с 1045 до 1050. Переводим с русского на русский: same shit, different day.
🧮На этом мы, разумеется, не угомонились, а продолжили изучать тему дальше. Нас, в частности, интересовало - как по отдельности вели себя рынки с низкой, средней и высокой концентрацией. Результат - в таблице внизу. Осторожно, для работы с ней потребуется полное среднее образование. Дальше - краткая выжимка:
1️⃣ Уровень концентрации рынка в 63 субъектах РФ, на которые по состоянию на 1 января 2020 года приходилось 81.9% строящегося жилья, по итогам реформы долевого строительства не изменился: «зеленые» остались «зелёными», «жёлтые» - «желтыми», а «красные» - «красными»;
2️⃣ В 6 регионах, на которые приходилось 15.4% строящегося жилья, уровень концентрации рынка возрос (из «низкого» стал средним» или «высоким», а из «среднего» - «высоким»). Более 80% из этого объёма обеспечил Санкт-Петербург. Про чемпионов в этой номинации, пожалуй, напишем отдельно;
3️⃣ Еще в 6 регионах, в которых строилось 2.7% жилья, уровень концентрации снизился. Good for them.
‼️Мораль: реформа долевого строительства вроде бы особо не повлияла на уровень концентрации рынка. Но поскольку мы не общественный омбудсмен, а серьёзный экономический канал, то давайте посмотрим на изменение концентрации ещё под одним углом - в зависимости от размера рынка. Вдруг на небольших региональных рынках мы увидим массовое вымирание застройщиков и тотальную монополизацию? В общем, завтра доделаем анализ, а потом уже сделаем окончательные выводы.
Stay tuned! 🤘
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #концентрация
Давайте закончим сагу про концентрацию на региональных рынках жилищного строительства. Начало - здесь и здесь.
‼️График внизу показывает - как изменился уровень конкуренции в зависимости от размера рынка. Если коротко - никак. Крупные рынки, за редкими исключениями, остались конкурентными, средние - тоже. Ну а небольшие региональные рынки с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс кв. метров - продолжили балансировать на границе средней и высокой концентрации. Получается, что за прошедший год реформа долевого строительства системно не повлияла на уровень концентрации на рынке.
🤹♀️А ещё получается, что все «страшилки» и рассказы многочисленных отраслевых ассоциаций, представителей и глашатаев, не исключая «общественного омбудсмена», о массовом вымирании «малых застройщиков» и монополизации отрасли - это развесистая «клюква». Впрочем, мы это хорошо знали и без анализа концентрации региональных рынков жилищного строительства.
‼️Рекомендация для начинающих экономистов: купить и прочитать блистательный роман Кристофера Бакли «Здесь курят». Там написано все, что вам нужно знать об отраслевых лоббистах. Наша редакция также настоятельно рекомендует включить это произведение в список обязательной литературы при изучении курса отраслевой экономики. На этом, кажется, можно закрыть эту тему как минимум до конца 2021 года.
Stay tuned! 🤘
Давайте закончим сагу про концентрацию на региональных рынках жилищного строительства. Начало - здесь и здесь.
‼️График внизу показывает - как изменился уровень конкуренции в зависимости от размера рынка. Если коротко - никак. Крупные рынки, за редкими исключениями, остались конкурентными, средние - тоже. Ну а небольшие региональные рынки с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс кв. метров - продолжили балансировать на границе средней и высокой концентрации. Получается, что за прошедший год реформа долевого строительства системно не повлияла на уровень концентрации на рынке.
🤹♀️А ещё получается, что все «страшилки» и рассказы многочисленных отраслевых ассоциаций, представителей и глашатаев, не исключая «общественного омбудсмена», о массовом вымирании «малых застройщиков» и монополизации отрасли - это развесистая «клюква». Впрочем, мы это хорошо знали и без анализа концентрации региональных рынков жилищного строительства.
‼️Рекомендация для начинающих экономистов: купить и прочитать блистательный роман Кристофера Бакли «Здесь курят». Там написано все, что вам нужно знать об отраслевых лоббистах. Наша редакция также настоятельно рекомендует включить это произведение в список обязательной литературы при изучении курса отраслевой экономики. На этом, кажется, можно закрыть эту тему как минимум до конца 2021 года.
Stay tuned! 🤘
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #демография
Коллективный разум не ошибся в оценке важности перечисленных нами факторов и степени их влияния на рынок жилья. Действительно, два самых важных события на перспективу ближайших 10-15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941-1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90-х годах 20-го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.
⁉️Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90-е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов, перечисленные события важны постольку, поскольку они породили две гигантские «демографические волны». Эти циклические колебания, с периодом 20-30 лет, будут, вероятно повторяться ещё как минимум 100-150 лет, но нас интересует чуть более короткая перспектива.
‼️Bad news: две «волны» совпали и малочисленное поколение детей, рождённых в 90-е годы не менее малочисленным поколением «правнувнуков» Второй Мировой войны, приближается к возрасту 25-30 лет. Не очень страшно, правда? Тогда давайте на цифрах:
🧮На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели жилья в новостройках) составляла 45.3 млн человек. В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45.3 до 46.0 млн человек. На 1 января 2020 года было уже на пол-миллиона меньше - 44.8 млн человек. Но это только начало.
🧮Через 10 лет, без учета миграционного прироста, численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. Дело не в текущих показателях смертности, рождаемости или каких-то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90-х и «горб» на демографической пирамиде сменяется «провалом». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить.
⁉️Цифры выше содержат одну важную оговорку - «без учета миграционного прироста». Казалось, бы - вот решение проблемы. Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон, не Испания и не Майями. Продажа жилья «на экспорт» для нашей страны - это скорее исключение из правил.
‼️Итого: количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82.2 до 120 млн метров. Пожалуй что разберём в отдельной заметке - как одно соотносится с другим.
Stay tuned! 🤘
Коллективный разум не ошибся в оценке важности перечисленных нами факторов и степени их влияния на рынок жилья. Действительно, два самых важных события на перспективу ближайших 10-15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941-1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90-х годах 20-го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.
⁉️Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90-е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов, перечисленные события важны постольку, поскольку они породили две гигантские «демографические волны». Эти циклические колебания, с периодом 20-30 лет, будут, вероятно повторяться ещё как минимум 100-150 лет, но нас интересует чуть более короткая перспектива.
‼️Bad news: две «волны» совпали и малочисленное поколение детей, рождённых в 90-е годы не менее малочисленным поколением «правнувнуков» Второй Мировой войны, приближается к возрасту 25-30 лет. Не очень страшно, правда? Тогда давайте на цифрах:
🧮На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели жилья в новостройках) составляла 45.3 млн человек. В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45.3 до 46.0 млн человек. На 1 января 2020 года было уже на пол-миллиона меньше - 44.8 млн человек. Но это только начало.
🧮Через 10 лет, без учета миграционного прироста, численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. Дело не в текущих показателях смертности, рождаемости или каких-то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90-х и «горб» на демографической пирамиде сменяется «провалом». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить.
⁉️Цифры выше содержат одну важную оговорку - «без учета миграционного прироста». Казалось, бы - вот решение проблемы. Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон, не Испания и не Майями. Продажа жилья «на экспорт» для нашей страны - это скорее исключение из правил.
‼️Итого: количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82.2 до 120 млн метров. Пожалуй что разберём в отдельной заметке - как одно соотносится с другим.
Stay tuned! 🤘
Telegram
Шумпетер не одобрит
Какие из перечисленных событий и факторов в наибольшей степени повлияют на динамику объёмов жилищного строительства в период до 2030 года?
Реформа долевого строительства, проведённая в 2019 году, и переход к проектному финансированию; / Создание штаба по…
Реформа долевого строительства, проведённая в 2019 году, и переход к проектному финансированию; / Создание штаба по…
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #демография
Давайте сопоставим - как планы по увеличению объёмов жилищного строительства к 2030 году до 120 млн метров в год сочетаются с текущими демографическими трендами. Спойлер: «вода и камень, стихи и проза, лёд и пламень не столь различны меж собой».
📉Для тех, кто пропустил предыдущую серию, напомним: численность населения РФ в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. А теперь - к статистике жилищного строительства.
🧮Согласно новой, улучшенной и дополненной редакции статистики за 2020 год было введено в эксплуатацию 82.2 млн метров жилья - 1 млн 122 тысячи юнитов (квартир и индивидуальных жилых домов). В расчёте на 100 человек в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели нового жилья) получается 2.5 юнита в год, или другими словами средняя семья из 2 взрослых человек покупает квартиру в новостройке или строит дом 1 раз в 20 лет.
📈Проект «Жилье и городская среда» первоначально предусматривал рост ввода жилья до 120 млн метров к 2024 году, в том числе 80 млн - квартиры с многоквартирных домах и ещё 40 млн - индивидуальные жилые дома. Ну а потом эти цифры плавно «переехали» на 2030 год - коронавирус, да и вообще время быстро летит. Если предположить, что средний размер квартиры (51.6 метра) и индивидуального дома (133.0 метра) останутся неизменными, это даёт нам 1 млн 851 тыс юнитов - на 65% больше, чем в 2020 году.
‼️Получается, что в расчёте на 100 человек к 2030 году будет вводится 5.2 юнита в год, а средняя семья будет покупать квартиру в новостройке каждые 9.6 года. При сохранении объёмов строительства к 2035 году ввод увеличатся до 6.0 юнитов на 100 человек, а регулярность покупок нового, с иголочки, жилья - до 1 раза в 8.3 года. Сейчас, вероятно, средняя российская семья с меньшей регулярностью меняет холодильник.
⁉️В следующей заметке разберём - при каких гипотетических условиях такое счастье было бы возможно. Спойлер: не поможет даже ипотека с нулевой ставкой, потребуются средства посильнее - инопланетяне там, и все такое прочее...
Stay tuned! 🤘
Давайте сопоставим - как планы по увеличению объёмов жилищного строительства к 2030 году до 120 млн метров в год сочетаются с текущими демографическими трендами. Спойлер: «вода и камень, стихи и проза, лёд и пламень не столь различны меж собой».
📉Для тех, кто пропустил предыдущую серию, напомним: численность населения РФ в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. А теперь - к статистике жилищного строительства.
🧮Согласно новой, улучшенной и дополненной редакции статистики за 2020 год было введено в эксплуатацию 82.2 млн метров жилья - 1 млн 122 тысячи юнитов (квартир и индивидуальных жилых домов). В расчёте на 100 человек в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели нового жилья) получается 2.5 юнита в год, или другими словами средняя семья из 2 взрослых человек покупает квартиру в новостройке или строит дом 1 раз в 20 лет.
📈Проект «Жилье и городская среда» первоначально предусматривал рост ввода жилья до 120 млн метров к 2024 году, в том числе 80 млн - квартиры с многоквартирных домах и ещё 40 млн - индивидуальные жилые дома. Ну а потом эти цифры плавно «переехали» на 2030 год - коронавирус, да и вообще время быстро летит. Если предположить, что средний размер квартиры (51.6 метра) и индивидуального дома (133.0 метра) останутся неизменными, это даёт нам 1 млн 851 тыс юнитов - на 65% больше, чем в 2020 году.
‼️Получается, что в расчёте на 100 человек к 2030 году будет вводится 5.2 юнита в год, а средняя семья будет покупать квартиру в новостройке каждые 9.6 года. При сохранении объёмов строительства к 2035 году ввод увеличатся до 6.0 юнитов на 100 человек, а регулярность покупок нового, с иголочки, жилья - до 1 раза в 8.3 года. Сейчас, вероятно, средняя российская семья с меньшей регулярностью меняет холодильник.
⁉️В следующей заметке разберём - при каких гипотетических условиях такое счастье было бы возможно. Спойлер: не поможет даже ипотека с нулевой ставкой, потребуются средства посильнее - инопланетяне там, и все такое прочее...
Stay tuned! 🤘
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #пф #банкроссии
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #пф #банкроссии #февраль
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цены #март
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем по РФ продано 45.7% всей жилой площади в строящихся домах - 42.1 из 92.0 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
🟥 Рынок «перегрет» в 53 субъектах, на которые приходится 81.1% от совокупного объёма строящегося жилья. На начало года в «красной» зоне было 47 субъектов и 66.6% строящегося жилья. Почувствуйте разницу.
🟦 Низкие темпы реализации квартир можно обнаружить только в 7 субъектах, на которые приходится 2.7% строящегося жилья. Но даже там средний уровень реализации с начала года вырос на 3.5 процентных пункта - с 22.1 до 25.6%. Думаем что к 1 июля таких субъектов не останется вовсе.
🏗Отрасль, кстати, показывает вполне неплохие темпы запуска новых проектов - 7.1 млн метров жилой площади с начала года - плюс 48.5% к 2020 году. Если получится выдержать темпы, по итогам года будет запущено около 42 млн метров, это плюс-минус соответсвует годовому вводу жилья и обеспечивает «воспроизводство» портфеля.
‼️Плохая новость: для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 26.2% - с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Для этого требуется системная поддержка запуска новых проектов, а ее скорее нет. Существующие меры стимулирования имеют минимальный охват рынка и практически не влияют на предложение.
🧮Если посмотреть на портфель действующих договоров долевого участия, то мы увидим, что с начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 5.1% - с 90.6 до 95.3 тысяч рублей, и это всего за 3 месяца. К моменту, когда «штаб по анализу роста цен» завершит свою работу - есть все шансы дойти до цифры 10%.
‼️Неопределённость, связанная с продлением программы субсидирования, будет поддерживать рост цен. Покупатели, пытаясь вскочить в последний вагон, будут создавать ажиотаж, а застройщики - реагировать пересмотром прайс-листов. В общем, классическая история из серии «продлить нельзя остановить». Выход из программы субсидирования будет болезненным, в первую очередь - для покупателей. Это неизбежная оборотная сторона льготных, нерыночных ставок.
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем по РФ продано 45.7% всей жилой площади в строящихся домах - 42.1 из 92.0 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
🟥 Рынок «перегрет» в 53 субъектах, на которые приходится 81.1% от совокупного объёма строящегося жилья. На начало года в «красной» зоне было 47 субъектов и 66.6% строящегося жилья. Почувствуйте разницу.
🟦 Низкие темпы реализации квартир можно обнаружить только в 7 субъектах, на которые приходится 2.7% строящегося жилья. Но даже там средний уровень реализации с начала года вырос на 3.5 процентных пункта - с 22.1 до 25.6%. Думаем что к 1 июля таких субъектов не останется вовсе.
🏗Отрасль, кстати, показывает вполне неплохие темпы запуска новых проектов - 7.1 млн метров жилой площади с начала года - плюс 48.5% к 2020 году. Если получится выдержать темпы, по итогам года будет запущено около 42 млн метров, это плюс-минус соответсвует годовому вводу жилья и обеспечивает «воспроизводство» портфеля.
‼️Плохая новость: для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 26.2% - с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Для этого требуется системная поддержка запуска новых проектов, а ее скорее нет. Существующие меры стимулирования имеют минимальный охват рынка и практически не влияют на предложение.
🧮Если посмотреть на портфель действующих договоров долевого участия, то мы увидим, что с начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 5.1% - с 90.6 до 95.3 тысяч рублей, и это всего за 3 месяца. К моменту, когда «штаб по анализу роста цен» завершит свою работу - есть все шансы дойти до цифры 10%.
‼️Неопределённость, связанная с продлением программы субсидирования, будет поддерживать рост цен. Покупатели, пытаясь вскочить в последний вагон, будут создавать ажиотаж, а застройщики - реагировать пересмотром прайс-листов. В общем, классическая история из серии «продлить нельзя остановить». Выход из программы субсидирования будет болезненным, в первую очередь - для покупателей. Это неизбежная оборотная сторона льготных, нерыночных ставок.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье
В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.
Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».
Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:
1️⃣ Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)
2️⃣ Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).
С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:
‼️С начала 2020 года запущено на 26% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 37.4 и 50.8 млн метров жилья соответственно;
‼️Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.
‼️Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.
‼️Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.
PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.
Stay tuned! 🤘
В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.
Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».
Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:
1️⃣ Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)
2️⃣ Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).
С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:
‼️С начала 2020 года запущено на 26% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 37.4 и 50.8 млн метров жилья соответственно;
‼️Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.
‼️Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.
‼️Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.
PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.
Stay tuned! 🤘