Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников рассказал о стратегиях покупки недвижимости сейчас (кто покупает).

В текущих условиях российского рынка недвижимости есть несколько стратегий покупки своей квартиры.

1️⃣ В условиях ипотечного рынка и наличия программ субсидирования с возможностью взять кредит под 7%, когда инфляция 10%, а зарплаты растут на 16% — это практически беспроигрышное решение.

2️⃣ Довольно большое количество клиентов соглашаются на программы рассрочки, которые позволяют им сейчас внеси не так много денег, но через какое-то время довнести платежи — с годового бонуса или продав имеющуюся квартиру — и все-таки приобрести желанную квартиру. Этот спрос велик, и застройщики стараются делать так, чтобы программы рассрочки были привлекательные.

3️⃣ Есть те, кто покупает квартиры за свои средства. «Например, они скопили их на дорогих вкладах, и здесь, с одной стороны, часть застройщиков за такие покупки готова предлагать соответствующие скидки, это уже неплохо стимулирует». К тому же считает аналитик: «через 3 года, в 2027 году, на рынке будет на четверть меньше новых квартир, что приведет к росту цен. И опять же, люди так думая и за несколько периодов взвешивая, принимают решение, что лучше вложиться сейчас, чем через какое-то время».

#мнение #жилье #ипотека #льготнаяипотека

Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.

Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.

Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.

В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?

1/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте?

Он зачем-то вырос…

Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.

Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего

При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.

2/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность

Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.

Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты

Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала

У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году

3/4
#жилье
@unexpectedvalue

Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей. И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным.

вот эта цитата Андрея Гангана, мне кажется, хорошо показывает, почему ЦБ не должен так увлекаться коммуникацией с медианным домохозяйством. Попытки максимально упростить объяснение целей ДКП приводят к вот таким тривиальным и неверным утверждениям:

🔹снижение роста себестоимости строительства приведет лишь к росту оценки best use земельного участка и поможет продавцам земли, но не девелоперу

девелопер вообще всегда price-taker, тк массовая стройка это commodity
(сори за столько инглиш лэнгуидж в сингл предложении)

🔹в экономиках с низкой инфляцией (см. практически любой американский или европейский рынок) жилье становится все менее доступной: ниже инфляция -> ниже ставки -> доступнее ипотека -> больше сделок при ограниченных возможностях увеличить строительство

Не хочется выступать за какую-то сакральность знаний про макроэкономику, но низводить дискуссию до «низкая инфляция - хорошо, высокая - плохо» вряд ли помогает снижать инфляционные ожидания

Разумным ответом про рынок в ловушке могло бы стать:

рынок жилья очень сложный, и мы видим, что повышение доступности за счет стимулирования спроса после кратковременного эффекта в итоге приводит к ухудшению условий для новых покупателей. стимулировать предложение также приведет лишь к росту стоимости земельных участков, стройматериалов и рабочей силы, ведь ресурсы а экономике ограничены. В этой связи государство может повысить доступность жилья только благодаря сбалансированному увеличению портфеля строительства за счет общего роста экономики и благосостояния домохозяйств.

#жилье
@unexpectedvalue

В развитии «годных» ипотечных программ сегодня существует серьезный перекос в пользу маленьких квартир — студий и однокомнатных, заявила первый замминистра труда Ольга Баталина на сессии Восточного экономического форума.

«Очевидно, это не жилье для семьи, это не жилье для семьи с двумя и тремя детьми. Сегодня у нас, собственно, никаких ограничений внутри льготных и ипотечных программ с точки зрения направления этих средств на приобретение жилья различной площади нет. Это первое»

В этом контексте особенное внимание следует уделить развитию внеипотечных, альтернативных способов улучшения жилищных условий, продолжила Баталина. Она призвала глубже понять потенциал такого способа обеспечения жильем как аренда, а именно насколько он семейный и в какой степени позволяет «увязать запросы рынка труда и вопроса демографии».

#мнение #жилье #льготнаяипотека

Распроданность на вводе по итогам второго квартала 2025 составила 73% (+0 п.п к/к)

Спустя год после отмены массовой льготной ипотеки общая распроданность на вводе стабилизировалась на уровне 73% - по середине нашего целевого диапазона 70-75%

Границу в 70% перепрыгнули 45 регионов. При этом у нас в 10 регионах идет более половины всей стройки, поэтому результаты очень хорошие. Среди крупнейших рынков подводит Краснодарский край (63%) и Ленинградская область (52%)

Мы не можем сказать наверняка, какой вес у рассрочек в этих данных, но учитывая, что значительная часть площадей в объектах с вводом первой половине 2025 года была продана еще до отмены льготной ипотеки, к тому же продажи в рассрочку в почти готовых объектах достаточно редки, оцениваем эффект на уровне 1п.п. Ну и в целом проблема рассрочек крайне преувеличена (пруф будет позже)

Застройщикам осталось распродать в этом году всего 5.5 млн квадратных метров, чтобы достичь 70% распроданности на вводе, что очень посильная задача на одной только семейной ипотеке и сделках за кэш.

В общем самое интересное, что сейчас есть на рынке - это относительная стабилизация.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

К 2030 году в крупнейших городских агломерациях России на одного человека в среднем будет приходиться отдельная комната.

По итогам 2024 года обеспеченность жильём в среднем по стране составила 29,4 кв. м на человека. В 17 крупнейших агломерациях этот показатель чуть выше — 29,8 кв. м. Просторнее всего живут в Краснодаре и Воронеже: по 36,5 кв. м на жителя. Скромнее всего во Владивостоке — 25,4 кв. м/чел.

К 2030 году прирост жилищной обеспеченности в крупнейших агломерациях будет определяться доступностью жилья (уровнем цен на жилье относительно доходов населения) и уровнем выбытия жилищного фонда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), отмечают эксперты. С учетом прогноза численности населения таких агломераций уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. метров общей площади жилья на одного человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут в 13 из 17 крупнейших агломераций.

Увеличивается доля нового жилья: если в 2021 году на дома, построенные после 2010-го, приходилось 30% жилищного фонда, то в 2024-м уже 38%. К 2030 году этот показатель в большинстве агломераций достигнет 40-45%.

Доступность жилья в крупнейших агломерациях в 2024 году вновь снизилась. На покупку квартиры в медианной агломерации требуется полностью откладывать доход в течение 3,8 года (учитывается медианный среднедушевой доход семьи из 3-х человек).  Доступным жилье считается, если показатель не превышает 3 лет. В ближайшие годы доступность жилья в крупнейших агломерациях будет сохраняться на новом, более низком уровне, и в значительной мере зависеть от стратегий застройщиков в условиях проводимой ЦБ денежно-кредитной политики.

При этом, отмечают авторы исследования, доступность жилья в крупных городах России заметно лучше, чем в других странах. Так, в Гонконге копить на жилье нужно 14,4 года, в Мельбурне - 9,7 года, а в Лондоне - 9,1 года.

👉 Исследование Фонда «Института экономики города» «Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших агломераций России в 2010–2024 гг.»

#исследование #недвижимость #жилье