🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Выступил с легкой речью насчет рынка недвижимости)
Почему-то многим она показалась немного провокационной, но, по-моему, сейчас риэлторы – единственные люди на рынке, которые могут говорить то, что думают!)

Прежде всего возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился "веном" в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о
⚫️льготной ипотеке,
⚫️ставке по кредитам,
⚫️финансовой устойчивости застройщиков.

За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой "швах"!

В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат:
⚫️рост цен на недвижимость,
⚫️рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку!

И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. На цифрах показал, что если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!

При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. И там, и там мы получаем ответ, что цена – это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать – ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или, как минимум, в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!!!

С загородной недвижимостью на самом деле сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все с катушек слетело. Даже не хотел бы много писать на эту тему, просто на мой взгляд, с позиции результата – резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости – это не тот результат, который все ждали!

При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, на мой взгляд, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 триллиона рублей в год – это почти 5% российского бюджета.

Плюсы есть, очень много и позитивного, Минстрой на самом деле старается! Но сегодняшний пост – о проблемах в отрасли)

А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний – а ведь очень жаль!!!».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

ЦБ может снизить ключевую ставку:

🔽до 18% в июле,
🔽до 15-16% к концу этого года.

Таким прогнозом поделился первый зампред правления Сбербанка Александр Ведяхин.

Говорить о переохлаждении экономики, по его словам, преждевременно. По оценке Сбербанка, при сохранении траектории ВВП в первом полугодии 2025-го рост по итогам всего 2025 года составит 1,5%.

«Банк России хорошо понимает, что для сглаживания рисков переохлаждения требуется более низкая ключевая ставка. Он уже начал снижать ставку и, скорее всего, активно продолжит этот процесс с учетом его последних мягких комментариев», – считает Ведяхин.

#мнение #ключеваяставка

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Сейчас на рынке недвижимости РФ сразу несколько интереснейших моментов.

🛑1. Первая и главная интрига: что будет с ценами? Очень много признаков, что все-таки они будут снижаться, по вторичному жилью это просто факт. За последние 4 месяца три были с падением цены в месячном выражении. По первичному жилью очень все неоднородно. Но летом в целом уже сформировался тренд на снижение фактических цен в сделках, которые проходят. Да, формально цена выставления еще в плато, но все, что дорого, просто не продается.

🛑2. Второй вопрос: что и как будет с учетной ставкой и, как результат, с депозитами и ипотекой. На самом деле с пика ставок по депозитам в феврале они уже упали на 5% примерно. И если допустить еще минус три процента в течение следующих трех месяцев, то, думаю, очень большой объем наличности выйдет на рынок недвижимости. По ипотеке также пока значимо минус 4% не повлияло на рынок, но если ставки придут в 4 квартале к уровню 17%, то вторичка пойдет. Отложенный спрос гигантский!

🛑3. И третий вопрос: как долго хватит сил у застройщиков терпеть все это? У них резко сокращается маржа, падает распроданность, да еще и постоянные вбросы, что семейную ипотеку так или иначе ограничат, плюс совсем скоро вторичка оживет, а это очень мощный конкурент. В общем, сфера из любимого дитя превратилась в падчерицу. Банкиры уже бьют тревогу, видят, что если еще полгода такого рынка, то первые ласточки скоро полетят.

Важно смотреть мировые тренды, там пока никакого отскока на рынке недвижимости не наблюдается, американские, европейские, азиатские рынки – все замерли в не самом удобном положении!»

#мнение

@khusainov_ildar

🇷🇺 Максим Грицкевич,
глава Банка «ДОМ РФ», замгендиректора госкорпорации «ДОМ РФ»:

▪️Мы (Банк ДОМ РФ – прим.) практически не выдаем рыночную ипотеку, выдаем только льготную. Рыночный сегмент у нас очень маленький, около 5%, мы на нем не фокусируемся.

▪️У нас основные каналы привлечения ипотеки – это застройщики. У нас исторически небольшой объем работы с риэлтерскими агентствами. Будем над этим работать в будущем, но сейчас нам это не очень интересно. Уровень ставок такой, что этот продукт не самый легкий, а существующий рабочий канал продвижения через застройщиков хорошо работает.

▪️Есть винтажи третьего квартала 2023 года, когда кредиты выдавались по более низким ставкам и с низким первоначальным взносом, такая была конкуренция банков. Просрочка по ним выше, чем по другим программам, но все равно очень низкая, уровень NPL 90+ около 0,6-1% в год. Но даже в этом конкретном поколении кредитов это уже заложено в цену, поэтому мы не переживаем.

▪️Сейчас 13% (доля жилья, которая продается в рассрочку застройщиками в портфеле Банка ДОМ РФ – прим.). В начале прошлого года была около 6%, то есть выросла как минимум в два раза. В новом поколении продаж с горизонтом ввода 2-3 года средняя доля рассрочки составляет порядка 25%. Если старые проекты будут выгашиваться, а продажи в рассрочку сохранятся, то ее доля достигнет 25% от всего портфеля.

▪️85% всей рассрочки в нашем банке – это проекты бизнес, премиум, элит-класса, там никаких проблем с обслуживанием нет. В проектах эконом-класса рассрочка составляет 6% от общего объёма ДДУ. То есть основной рост рассрочек за счет бизнес и более высокого класса жилья. Поэтому мы считаем, что текущий уровень рассрочки не является проблемой.

▪️Мы намерены таргетировать достаточно большой объем секьюритизированной ипотеки на балансе ДОМ РФ.

▪️Фундаментальный спрос на недвижимость в стране есть – у нас низкая обеспеченность жильем и большое устаревание жилого фонда, ипотека будет пользоваться все большим спросом. В целом в стране сейчас низкое проникновение ипотеки, всего 10-11% ВВП, в то время как в других крупных странах это цифры больше 50% ВВП.

▪️Для банков в условиях роста спроса на ипотеку естественным шагом будет обращение к секьюритизации. Этот инструмент позволяет управлять структурой баланса – как нормативными, так и экономическими метриками ликвидности, кредитного и процентного рисков. Поэтому мы полагаем, что механизм секьюритизации будет становится все более востребованным. Ожидаем, что на рынке портфель секьюритизированной ипотеки в ближайшие 5 лет вырастет в 3-4 раза.

#мнение #домрф

@rusipoteka

🤔 Сергей Гордейко:

«Выдачи по рыночным условиям активизируются при ставках в 15%, а о доступности жилья можно будет говорить при ставке 13%.

13-14% – это минимальный усредненный порог для расчетной доступности жилья с учетом региональных различий. Что касается 15%, это значение ставки традиционно воспринимается на рынке жилья как важный психологический рубеж.

На фоне снижения ключевой ставки и роста спроса на рыночные программы банки, что называется, почувствовали дыхание теплого ветра. Есть надежда, что дальнейшее смягчение монетарной политики будет снижать для банков риски в ипотеке, заставляя их уменьшать спред к ключевой ставке вплоть до 1 п. п. по собственным программам ипотеки. В сочетании со снижением доходности вкладов это может повысить спрос и объем выдач в ипотеке в ближайшие месяцы».

#мнение

@sgwhois

📉Объемы выдачи ипотеки на территории РФ в 2025 году могут оказаться пессимистичнее прогнозов и составить 3,5 трлн рублей, считает замглавы Минстроя Никита Стасишин.

«Коллеги из Минфина и Центрального Банка прогнозируют выдачу порядка 3,7-3,8 трлн рублей. Это, конечно, кратно меньше периода прошлого года. Мы не столь оптимистичны в таких цифрах. Нам кажется, что она будет меньше и составит порядка 3,5 трлн рублей», – сказал он.

⚡️ Стасишин добавил, что основная выдача ипотеки в РФ сегодня идет по льготным программам, в первую очередь – по семейной, и напомнил, что в правительстве ведется консолидированная работа над ее параметрами.

#мнение #ипотека

@rusipoteka

🇷🇺 Зампред комитета по региональной политике и местному самоуправлению ГД Михаил Матвеев предложил выдавать сертификаты на жилье через церковь.

По его мнению, условная «православная ипотека» и выдача жилищных сертификатов через церковные приходы могли бы повысить рождаемость в стране.

Стимулировать рождаемость различными мерами соцподдержки необходимо в тех семьях, которые действительно этого хотят и в которых развиты духовные и религиозные традиции, считает депутат.

«Если бы у нас была условная православная ипотека, <…> когда бы там через какие-то приходы помогали бы семьям, которые не настроены на то, чтобы делать аборты, которые готовы рожать там и пять, и шесть деточек, то, мне кажется, дело пошло бы куда лучше, чем просто вот так вот раздавать безадресно, скажем так, эту поддержку», – отметил Матвеев.

#мнение #ипотека

@rusipoteka

🔹 Алексей Лейпи,
директор департамента «Домклик» Сбербанка:

🟢Мы видим определенный рост ипотеки как в количестве, так и суммах. В сентябре 2025 года Сбер выдал ипотечных кредитов на 280 млрд рублей увеличив объемы на 5% по сравнению с августом. Доля Сбера в общем объеме рынка приблизилась к 70%.

🟢Больше всего выдач приходится на новостройки. Так в сентябре Сбер выдал 186 млрд рублей на строящиеся жилье. Таким образом в 3-м квартале 2025 года Сбер выдал на 28% больше относительно 2-го квартала 2025 года.

🟢Драйвером ипотеки остается господдержка, на долю которой приходится 97% выдач ипотеки на новостройки. На фоне снижения ставок рыночной ипотеки, доля господдержки во всех выдачах снижается и сейчас составляет 81%. С начала года ставки на рыночную ипотеку снизились на 9 п.п. В октябре сделки по рыночной ипотеке проводятся по ставкам на уровне 20%. Для сравнения в январе ставки были почти 30%.

🟢По мере роста доступности ипотеки снижается доля неипотечных сделок. Ипотека вытесняет сделки за наличные. Если в январе мы видели, что почти 60% идет без ипотеки, то сейчас уже 35%.

🟢Относительно динамики цен, мы видим, что стоимость квадратного метра жилья в 2025 году растет. По новостройке рост составляет +5% год к году. По вторичке +7% год к году.

🟢По оценкам наших коллег из Центра финансовой аналитики Сбера, доля рассрочек достигла своего пика в начале 2025 год, когда она достигла 44% от всех ДДУ. Сейчас она снижается. Так и должно быть. Рассрочка – временная мера, позволяющая застройщику в условиях низкого спроса хотя бы частично наполнить счета-эскроу.

🟢Часто рассрочку рассматривают как «недодачу» средств на эскроу, но с точки зрения застройщика – это возможность поместить на счет хоть что-то. Пик популярности рассрочек связан с сочетанием двух обстоятельств: низкого спроса и повышенной привлекательности вкладов. Мы знаем случаи, когда покупатель, не подходящий под условия льготных программ, имея, скажем, от половины до двух третей средств для покупки квартиры, предпочитал заплатить часть этой суммы застройщику, а свободные средства держать год или два на депозите. Важно также отметить, что доход этих людей в среднем в 1,5 раза выше среднего дохода клиентов льготных ипотечных программ, то есть это люди, которые в принципе готовы по окончании срока рассрочки взять ипотеку по рыночным условиям.

🟢Тем не менее, рассрочка для покупателя остается продуктом «повышенного риска» и эти риски надо снижать. Поэтому мы поддерживаем инициативы, ужесточающие регулирование рассрочек.

#мнение #ипотека #рассрочка

@rusipoteka

❗️ Александр Чернокульский,
директор компании «Жилфонд»:

«Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2-3% от стоимости квартиры.

С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3-5%. Риелторы в России активно готовятся к переменам в налоговом законодательстве, которые коснутся многих: с 2026 года налоговая нагрузка вырастет из-за

◽️повышения НДС до 22%,
◽️роста налога на прибыль,
◽️ужесточения условий применения упрощенной системы.

Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по "упрощенке", будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать цены.

Для клиентов в любом случае важен не процент от сделки, прописанный на бумаге, а сколько они заплатят за услуги агентства в их конкретном случае. Так что даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже.

Удержать цены будет сложно, изменение правил существенно повлияет на ситуацию в бизнесе небольших игроков в принципе: новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС, повышает расходы на бэк-офис и сопровождение сделок в среднем на 5–15%. Поэтому даже повышение комиссии на размер НДС для многих не будет решением, финансовую модель придется просчитывать заново.

Я бы сказал, что кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны – за последние годы турбулентности в экономике риелторы уже оптимизировали все, что можно было оптимизировать. Так что большинству игроков рынка комиссию все-таки придется поднять, в среднем, по нашим подсчетам, на 0,5–1,5%, в зависимости от региона и типа сделки».

#мнение #риелторы

@rusipoteka