Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Математически безграмотные застройщики загнали рынок в тупик
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Is it possible? Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Фейковый он-лайн: можно ли продать недвижимость через интернет? #Лонгрид
Я уже неоднократно отвечала на этот вопрос: нет. Фулл-онлайн невозможен в современных реалиях России, но многие со мной не соглашались. Поэтому я обратилась с данным вопросом к Сергею Смирнову, старшему партнеру Vysotsky Estate.
©️"Не секрет, что главная задача наемника - продать себя подороже будущему хозяину. Строительная отрасль не исключение. Как только запахло кризисом и маячащей ответственностью за результат, многие наемники ринулись за личным PR и начали проявляться в информационном поле YouTube.
Благо, и кость им кинули съедобную - ОН-ЛАЙН ПРОДАЖИ недвижимости. Неопытному зеваке со стороны может показаться, что эти “умные люди” говорят профессиональные мантры. Но опытный человек, не раз стоявший за стойкой в отделе продаж или в бетонной серой коробке проводивший презентацию про квартиру мечты, сразу увидит, что начальники отделов маркетинга и коммерческих служб в поля не ходили от слова “совсем”.
Чтобы разобраться, что скрывается за нездоровым движением в вокруг он-лайн продаж, чтобы показать глупость маркетинга, который спустил очередные деньги на наружную рекламу вдоль пустых городских трасс со слоганом "покупай квартиру он-лайн", придется по пунктам разобрать процесс продажи недвижимости.
1️⃣ Продажа - это влияние на принятие решения покупателем в пользу своего проекта.
2️⃣ Оформление сделки - юридический процесс согласования договора, условий оплаты, подписание документов и регистрация договора в Росреестре.
3️⃣ Маркетинг решает задачу обращения интересанта в отдел продаж, а также отстройки от конкурентов для принятия покупателем окончательного решения в пользу проекта.
4️⃣ Public Relation решает задачу скрытого влияния на принятие решения покупателем в пользу проекта.
5️⃣ Задача продавца в отделе продаж не сводится к обсуждению условий оформления. Основная задача живого человека в отделе продаж - провести Закрытие презентации.
6️⃣ Закрытие презентации - профессиональный прием, который позволяет сделать главное - вытащить сомнения и страхи покупателя, которые мешают ему сделать положительный выбор в пользу проекта. Эту задачу не может решить ни один робот, ни один он-лайн продукт. Эта задача решается только живым продавцом, который умеет отличать запрос от потребности.
Теперь соединим процесс в цепочку:
▪️маркетинг за счет рекламы вытаскивает интересанта на звонок, сообщение или визит; 🔜
▪️продавец убеждает в значимости встречи: оффлайн встречи/он-лайн встречи - это лишь способ общения с живым продавцом; 🔜
▪️продавец выявляет потребность, проводит презентацию и проводит закрытие; 🔜
▪️дальше - задача продавца обратить внимание на обзоры, сравнительные статьи в прессе, которые за счет грамотной PR-службы купируют страхи покупателя.
Это идеальный мир. На практике вы ничего подобного не увидите. Наши "эффективные" менеджеры даже не понимают, что реальная он-лайн продажа товара сегодня - это полное отсутствие в описанной мной цепочке живых людей. Он-лайн сегодня продается одежда, бытовая техника, пицца. Там давно решена задача отсутствия в цепочке людей.
Но недвижимость - слишком дорогой продукт. Велика цена ошибки. 95% покупателей не готовы исключить общение с экспертами и специалистами.
Покупка новостройки - это плата за доверие к компании. Конечно, россияне - геройские дети, как говорил покойный Сергей Доренко. Но даже они в последние годы в основе своей не готовы платить за доверие через он-лайн.
Да, и вот еще беда. Даже оформление сделки сегодня без визита в банк невозможно 🤷🏻♂️".
@novostroyman
Я уже неоднократно отвечала на этот вопрос: нет. Фулл-онлайн невозможен в современных реалиях России, но многие со мной не соглашались. Поэтому я обратилась с данным вопросом к Сергею Смирнову, старшему партнеру Vysotsky Estate.
©️"Не секрет, что главная задача наемника - продать себя подороже будущему хозяину. Строительная отрасль не исключение. Как только запахло кризисом и маячащей ответственностью за результат, многие наемники ринулись за личным PR и начали проявляться в информационном поле YouTube.
Благо, и кость им кинули съедобную - ОН-ЛАЙН ПРОДАЖИ недвижимости. Неопытному зеваке со стороны может показаться, что эти “умные люди” говорят профессиональные мантры. Но опытный человек, не раз стоявший за стойкой в отделе продаж или в бетонной серой коробке проводивший презентацию про квартиру мечты, сразу увидит, что начальники отделов маркетинга и коммерческих служб в поля не ходили от слова “совсем”.
Чтобы разобраться, что скрывается за нездоровым движением в вокруг он-лайн продаж, чтобы показать глупость маркетинга, который спустил очередные деньги на наружную рекламу вдоль пустых городских трасс со слоганом "покупай квартиру он-лайн", придется по пунктам разобрать процесс продажи недвижимости.
1️⃣ Продажа - это влияние на принятие решения покупателем в пользу своего проекта.
2️⃣ Оформление сделки - юридический процесс согласования договора, условий оплаты, подписание документов и регистрация договора в Росреестре.
3️⃣ Маркетинг решает задачу обращения интересанта в отдел продаж, а также отстройки от конкурентов для принятия покупателем окончательного решения в пользу проекта.
4️⃣ Public Relation решает задачу скрытого влияния на принятие решения покупателем в пользу проекта.
5️⃣ Задача продавца в отделе продаж не сводится к обсуждению условий оформления. Основная задача живого человека в отделе продаж - провести Закрытие презентации.
6️⃣ Закрытие презентации - профессиональный прием, который позволяет сделать главное - вытащить сомнения и страхи покупателя, которые мешают ему сделать положительный выбор в пользу проекта. Эту задачу не может решить ни один робот, ни один он-лайн продукт. Эта задача решается только живым продавцом, который умеет отличать запрос от потребности.
Теперь соединим процесс в цепочку:
▪️маркетинг за счет рекламы вытаскивает интересанта на звонок, сообщение или визит; 🔜
▪️продавец убеждает в значимости встречи: оффлайн встречи/он-лайн встречи - это лишь способ общения с живым продавцом; 🔜
▪️продавец выявляет потребность, проводит презентацию и проводит закрытие; 🔜
▪️дальше - задача продавца обратить внимание на обзоры, сравнительные статьи в прессе, которые за счет грамотной PR-службы купируют страхи покупателя.
Это идеальный мир. На практике вы ничего подобного не увидите. Наши "эффективные" менеджеры даже не понимают, что реальная он-лайн продажа товара сегодня - это полное отсутствие в описанной мной цепочке живых людей. Он-лайн сегодня продается одежда, бытовая техника, пицца. Там давно решена задача отсутствия в цепочке людей.
Но недвижимость - слишком дорогой продукт. Велика цена ошибки. 95% покупателей не готовы исключить общение с экспертами и специалистами.
Покупка новостройки - это плата за доверие к компании. Конечно, россияне - геройские дети, как говорил покойный Сергей Доренко. Но даже они в последние годы в основе своей не готовы платить за доверие через он-лайн.
Да, и вот еще беда. Даже оформление сделки сегодня без визита в банк невозможно 🤷🏻♂️".
@novostroyman
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.
3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.
3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#проипотеку #цифры
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.
📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):
1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;
2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;
3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;
4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.
А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.
📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):
1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;
2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;
3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;
4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.
А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.
Ведомости
Слишком льготная ипотека сдерживает запуск новых проектов застройщиками
При продлении льготной ипотеки придется выбирать между стимулированием предложения и социальной поддержкой населения
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Как мошенники пользуются изменением законодательства по ипотеке. Часть 1
Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как ловко мошенники обвели вокруг пальца ростовщика и представьте, как сильно пострадают в этой истории обычные люди: #Лонгрид
©️"На протяжении пары лет двое молодых людей занимали деньги у одного и того же ростовщика. Свои задолженности они погашали своевременно и с процентами, а в залог каждый раз оставляли ПТС на дорогие автомобили. Весной 2020 г. приятелям в очередной раз потребовались деньги, но необходимая им сумма оказалась во много раз крупнее прежних.
Кредитор, привыкший вовремя получать исполнение от знакомых заемщиков, все же на этот раз проявил большую, чем обычно, осторожность. В залог он попросил недвижимость: восьмизначная сумма займа требовала повышенных мер безопасности.
Заемщики не стали возражать. Они рассказали, что "для нового проекта" им пришлось продать все, кроме дорогостоящего участка земли. Участок предназначался под строительство коттеджного поселка, был оформлен на одного из молодых людей. Заемные деньги требовались как раз для начала строительства на этой земле индивидуальных домов.
Собственник земли согласился на залог и на повышенную процентную ставку. Он настоял только на том, что возврат займа должен производиться одним платежом, в конце срока действия договора, то есть, не ранее марта 2023 г. Заемщик объяснил это требование вполне логично: раньше этого срока он не успеет возвести дома, сформировать участки и найти покупателей. Ростовщик, подумав, согласился, так как в любом случае при наличии залога все действия заемщика он сможет контролировать. Описанные условия всех устроили, тем более что цена участка была вполне сопоставима с суммой займа и процентами за три года.
Весной 2020 г. заемные деньги были переведены получателю одним платежом. Договор ипотеки был подписан и сдан для регистрации залога. Текст договора был составлен по старой и испытанной форме, которую много раз ранее успешно использовал ростовщик. Кроме того, действуя по своей давнишней традиции, кредитор забрал у заемщика паспорт, чтобы тот не смог даже подумать о том, чтобы приостановить регистрацию залога. На этом оформление сделки было завершено.
Как выяснилось, заемщик и не собирался приостанавливать регистрацию ипотеки. Восстановив паспорт "по утере", он спокойно дождался уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
Произошло вот что 👇🏻.
Будучи давно в профессии, ростовщик был уверен, что регистрация залога пройдет также, как всегда, и не следил за изменениями в законе. Между тем, в ст. 9.1 ФЗ "Об ипотеке" есть отсылочная норма к ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Указано, что в части займов, не связанных с предпринимательской деятельностью, регулирование производится именно ФЗ "О потребительском кредите (займе)".
При этом в ФЗ "О потребительском кредите (займе)" имеется ст. 6.1 "особенности условий кредитного договора… с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности". С октября 2019 г. в данные правила внесены изменения. В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, теперь может осуществляться только определенным кругом кредиторов, а именно: кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, иными организациями, включенными в специальный перечень, установленный правительством России. Индивидуальные предприниматели и займодавцы - физические лица в этот список не вошли, и принимать недвижимое имущество в залог они формально больше не могут (‼️).
@novostroyman
Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как ловко мошенники обвели вокруг пальца ростовщика и представьте, как сильно пострадают в этой истории обычные люди: #Лонгрид
©️"На протяжении пары лет двое молодых людей занимали деньги у одного и того же ростовщика. Свои задолженности они погашали своевременно и с процентами, а в залог каждый раз оставляли ПТС на дорогие автомобили. Весной 2020 г. приятелям в очередной раз потребовались деньги, но необходимая им сумма оказалась во много раз крупнее прежних.
Кредитор, привыкший вовремя получать исполнение от знакомых заемщиков, все же на этот раз проявил большую, чем обычно, осторожность. В залог он попросил недвижимость: восьмизначная сумма займа требовала повышенных мер безопасности.
Заемщики не стали возражать. Они рассказали, что "для нового проекта" им пришлось продать все, кроме дорогостоящего участка земли. Участок предназначался под строительство коттеджного поселка, был оформлен на одного из молодых людей. Заемные деньги требовались как раз для начала строительства на этой земле индивидуальных домов.
Собственник земли согласился на залог и на повышенную процентную ставку. Он настоял только на том, что возврат займа должен производиться одним платежом, в конце срока действия договора, то есть, не ранее марта 2023 г. Заемщик объяснил это требование вполне логично: раньше этого срока он не успеет возвести дома, сформировать участки и найти покупателей. Ростовщик, подумав, согласился, так как в любом случае при наличии залога все действия заемщика он сможет контролировать. Описанные условия всех устроили, тем более что цена участка была вполне сопоставима с суммой займа и процентами за три года.
Весной 2020 г. заемные деньги были переведены получателю одним платежом. Договор ипотеки был подписан и сдан для регистрации залога. Текст договора был составлен по старой и испытанной форме, которую много раз ранее успешно использовал ростовщик. Кроме того, действуя по своей давнишней традиции, кредитор забрал у заемщика паспорт, чтобы тот не смог даже подумать о том, чтобы приостановить регистрацию залога. На этом оформление сделки было завершено.
Как выяснилось, заемщик и не собирался приостанавливать регистрацию ипотеки. Восстановив паспорт "по утере", он спокойно дождался уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
Произошло вот что 👇🏻.
Будучи давно в профессии, ростовщик был уверен, что регистрация залога пройдет также, как всегда, и не следил за изменениями в законе. Между тем, в ст. 9.1 ФЗ "Об ипотеке" есть отсылочная норма к ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Указано, что в части займов, не связанных с предпринимательской деятельностью, регулирование производится именно ФЗ "О потребительском кредите (займе)".
При этом в ФЗ "О потребительском кредите (займе)" имеется ст. 6.1 "особенности условий кредитного договора… с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности". С октября 2019 г. в данные правила внесены изменения. В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, теперь может осуществляться только определенным кругом кредиторов, а именно: кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, иными организациями, включенными в специальный перечень, установленный правительством России. Индивидуальные предприниматели и займодавцы - физические лица в этот список не вошли, и принимать недвижимое имущество в залог они формально больше не могут (‼️).
@novostroyman