⬆️ НОРМЫ ДОХОДНОСТИ В АРЕНДЕ. КАК МЕНЯЕТСЯ РЫНОК!

Сергей Смирнов в свежем посте делает отсылку к 15 годам окупаемости арендой жилого объекта (квартиры). Это 100%/15=6.67% доходности.

Я тут сел и просмотрел вчера по своим метрам ставку доходности. Получилась вилка от 6.7% до 6.9%. Везде смотрел цену лота на вторичке минус дисконт на торг против годовой суммы аренды. Это Москва и область.

➡️ Могу констатировать, что рост ключевой ставки вдвое с 8.5% до 19% докинул около +1% к норме доходности. Т.е. с 5.5 - 6% пришли на 6.6 - 7%. Кстати, в аренде индустриальной недвижимости с 10% пришли на 12%, это как раз свежие данные от Рентал ПРО, с которыми общался 2 недели назад.

➡️ При этом математика роста выглядит так: вторичка немного выросла в цене, чуть припала и потом встала в боковик, а сумма годовой аренды за год выросла сильно, но пока все еще сильно ниже ипотечных платежей по такому же объекту.

В тот момент, когда ставка по семейной ипотеке скакнет с текущих 6% вверх, мы получим еще один уровень поддержки арендным ставкам. Альтернатива "купи или снимай" резко ушла в сторону "снимай", а до этого маятник был в стороне "купи".

🔘 Такие свинги рынка провоцируют резкое перераспределение денег от тех, кто был без активов в сторону тех, у кого они есть. При этом получается прям книжная классика: в кризис бедные беднеют, богатые - богатеют.

Причем богатство здесь надо мерять не монетарно - сколько налички на депозите лежит, а сколько у тебя есть реальных активов с высокой полезностью. Нам нужны не деньги, а вещи услуги, которые можно получать в обмен на деньги.

Для понимания: последовательное размещение на депозиты денег с сентября 2019 по октябрь 2024 с реинвестированием за 5 лет дало бы прирост денег на счета на ~60%. 100 рублей стали бы суммой в ~160 рублей.

⚖ В сухом остатке: пока продолжается давление на денежно-кредитную политику, мы будем видеть продолжение полета маятника в сторону "арендовать". А потом может быть еще веселее, когда ЦБ задушит часть бизнесов, или мы попробуем на вкус стагфляцию.

#доходности #инфляция #аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🧮 АРЕНДА vs ИПОТЕКА и ЭФФЕКТ НАВЕСА

Вот и ДОМ.РФ по сути констатирует выход роста цен в пологую траекторию. Снижение на 1-2% по факту - это не прайсинг, а микс эффект. Т.е. это выход более дешевых предложений. Снижение на 1% от 70 тыс = 700 рублей, в жизни так никто не управляет ценами в аренде, шаги идут ровно, кратно 1000 рублей и более широкими шагами.

По части спроса. Взять у 🏦 10 млн в ипотеку по 29% на 30 лет = платить 246 тыс в мес. Пока что никакой доступностью и добротой и не пахнет. Или семейка или арендуйте и ждет снижения ставок (года так 3 до нормальных отметок, например).

Семейной ипотеки на всех не хватит, да и не всем нужно и актуально. Пока ипотека заградительно недоступна, аренда будет иметь мощную поддержку перетекшего туда спроса.

По части предложения арендных квартир. Сейчас еще на рынок выходят метры, которые строили при достаточно высоком темпе (это - навес предложения), но вот уже сейчас новые стройки замедляются, девелоперы желают сохранять цены, чтоб финмодель работала. Тут бы, конечно, разговорить кого-то из ТОПов - или 🏠 или 🏠, хотя первые вообще воды в рот набрали.

В моем мониторинге лотов от ПИК (тут в канале по тегам #аренда #ПИК) я вижу, что сейчас достаточно много новых квартир выводят или пустыми (нет денег на ремонты) или с меблировкой "взял всю хрень с Авито". Ценник у этих лотов ставится пониже, само собой.

Но, самое главное, на рынке сохраняются нормы доходности в % к цене квартир на вторичке (как я писал в обзорах ранее, это 5-6% годовой доходности первого года). Рынок недвижимости, будучи самым долгоиграющим, имеет низкую чувствительность к всплескам ключевой ставки.

Изменения тут сейчас будут медленными и плавными. Основной рывок ставок аренды уже произошел, теперь время боковика.

#аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

📝 Депутат ГД Ярослав Самылин направил обращение главе Минэкономразвития Максиму Решетникову, в котором предлагает ограничить сумму вознаграждения риелторов при аренде жилья:

«Считаю необходимым законодательно установить верхнюю границу для комиссионного вознаграждения риелторов, которая не должна превышать 50% от гонорара <...> арендодателя», – отметил он.

#аренда #недвижимость

@rusipoteka

👛 Доходность от сдачи квартиры в крупных городах РФ в 3 раза ниже, чем от банковского вклада, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики».

Средний уровень доходности от сдачи в аренду «однушки», приобретенной на вторичном рынке в крупных городах РФ, составляет 6,3%, в то время как ставки по вкладам на срок 1-3 года достигают 20%.

1️⃣Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду – в Хабаровске и Новокузнецке – 8-9% годовых.

1️⃣Наименьшую доходность получают рантье в Севастополе – 4,2% годовых.

#аренда #вторичка #недвижимость

@rusipoteka

🫧 В апреле предложение на рынке аренды жилья в России, по расчетам ДОМ РФ, стабилизировалось на высоком уровне после роста в предыдущие 7 месяцев.

Небольшое уменьшение предложения произошло в большинстве городов.

В результате стоимость аренды жилья изменилась минимально (в пределах 1%) почти во всех крупных городах.

🟦В Москве средняя цена аренды квартиры составила 90 тыс. руб. в месяц (-1% к марту 2025 г.), в городах-миллионниках – 35 тыс. руб. (без изменения), в крупных городах – 31 тыс. руб. (+1%).

🟦Исключением стал Санкт-Петербург, где стоимость аренды жилья выросла на 7%, до 51 тыс. руб. впервые с августа 2024 г.

#аренда #жилье

@rusipoteka

По итогам II квартала предложение аренды жилья в России снизилось. Это произошло впервые со второго квартала прошлого года.

🔑Количество новых объявлений о сдаче квартир в аренду сократилось на 6% относительно I кв. 2025 г.

Сильнее всего ‒ в Санкт-Петербурге: на 31% кв./кв. до 4,8 тыс. объявлений. В Москве количество активных объявлений арендного жилья снизилось на 4% кв./кв. до 22,2 тыс., В остальных города-миллионниках – на 2% до 25,3 тыс.

В целом объём предложения аренды жилья находится на 71% выше, чем во II кв. 2024 г. (за счёт активного роста в предыдущие периоды).

💰Увеличение спроса привело как к вымыванию наиболее ликвидных лотов, так и к возобновлению роста цен на аренду почти всех типов квартир на 4-6%.

Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве за квартал выросла на 2% до 93 тыс. руб./мес., в Санкт-Петербурге – на 16%, до 55 тыс. руб., в остальных городах – на 3% до 38 тыс. руб.

Удорожание аренды жилья превысило замедлившийся рост цен на новостройки. В результате доходность от сдачи жилья в аренду выросла: в Москве ‒ на 0,1 п.п. кв./кв. до 5,7%, в Санкт-Петербурге – на 0,8 п.п. до 6,2%, в остальных городах – на 0,1 п.п. до 6,1%.

@domresearch #аренда

❗️ Медианная ставка долгосрочной аренды квартир по итогам сентября 2025 года в городах-миллионниках, по данным «Яндекс Аренды», составила 38 тыс. руб.

За III квартал показатель вырос на 11%. Это связывают с тем, что в условиях высокого спроса на рынке произошло вымывание наиболее бюджетных квартир. В среднем предложение сократилось на 21,5% за квартал.

Аренда подорожала во всех 16 миллионниках, однако диапазон прироста отличается более чем в 20 раз.

Сильнее всего за III квартал аренда подорожала:

1️⃣в Перми – на 22,3%, до 37 тыс. руб. в месяц
1️⃣в Нижнем Новгороде – на 17,4%, до 40 тыс.
1️⃣в Ростове-на-Дону – на 16,7%, до 35 тыс.

#аренда #недвижимость #цены

@rusipoteka