Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Покупка квартиры - это очень важный шаг, требующий бдительности и подготовки. Отличным решением будет довериться грамотному риелтору. Но если такой возможности нет, то нужно тщательно проверять все самостоятельно. Поговорим, на что нужно обратить внимание.

1️⃣Паспорта собственников
Нужно уточнить, сколько всего собственников у недвижимости и проверить их паспорта на:
- Исправления, наличие всех страниц.
- Соответствие данных.
Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются, то нужно заглянуть на страницу «Ранее выданные паспорта».
- Срок действия паспорта.
- Фото.
Необходимо убедиться, что человек, представившийся собственником, соответствует снимку в паспорте.

2️⃣Документ-основание права собственности
Документом-основанием может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, долевого участия или уступки права требования и тд.

Следует посмотреть на:
- Данные участников сделки;
- Адрес квартиры;
- Площадь квартиры;
- Существенные условия договора.

3️⃣Выписка из ЕГРН
Продавец может получить ее в МФЦ. Срок действия 1 месяц.

Необходимо обратить внимание на:
- Количество собственников;
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, то сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что займет время;
- Наличие обременений. Например, ипотека;
- Несовершеннолетние собственники — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.

4️⃣Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, то согласие потребуется.

Нужно посмотреть:
- Дату оформления;
- Нотариальное заверение;
- Данные супругов.

5️⃣Справка о зарегистрированных лицах
Ее можно получить в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Следует заранее договориться с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные, а перед сделкой повторно запросить справку — в ней должно быть пусто.

Стоит посмотреть на:
- Количество прописанных;
- Есть ли несовершеннолетние в их числе.

6️⃣Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Также можно просто попросить последние квитанции за квартиру.
Долги от предыдущего собственника не переходят на нового. Но это заранее избавит вас от разбирательств и головной боли после сделки.

Обратить внимание на:
⁃ Дату последнего платежа;
⁃ Отсутствие долгов;
⁃ Показания счетчиков.

7️⃣Выписка об остатке маткапитала
Если продавец использовал маткапитал на покупку квартиры и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы. Поэтому стоит запросить у мамы такую справку.

Налоговый вычет за строительство дома: когда положен

Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть или не платить налог при продаже или покупке недвижимости. Но есть ряд обязательных условий. Рассмотрим ниже.

Условия для вычета при строительстве дома:
🛑Домовладелец должен быть резидентом РФ (физическое лицо, которое фактически находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
🛑Ставка его НДФЛ должна быть равна 13% (самозанятым и ИП такой вычет недоступен).
🛑Дом построен на территории России.
🛑Дом имеет статус «жилой».
🛑Есть подтверждающие расходы документы (220 НК РФ).
🛑Право на имущественный вычет раньше не использовалось или есть остаток.
🛑Участок земли или жилой дом не приобретен у близкого родственника и иного взаимозависимого лица.
🛑Приобретение дома или его строительство ведется не на деньги маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).
🛑Приобретение или оплата строительства дома совершены не за счет средств работодателей или иных лиц.

Можно ли получить вычет за «недострой»
Если дом не достроен и его нет в базе Росреестра, вычет не положен.
Когда приобретается земельный участок с недостроенным домом, необходимо в договоре купли-продажи указать, что на земле есть объект незавершенного строительства. В этом случае покупатель при завершении строительства дома и регистрации в Росреестре сможет получить возмещение на покупку и за расходы на строительство.

Можно ли получить вычет за дом, купленный и построенный в ипотеку
Если земля или дом приобретались на ипотечные деньги, собственнику также положено возмещение процентов по оплате кредита. Лимит — 3 млн рублей. В этом случае владелец дополнительно получит 390 тыс. рублей.

Приобретение и строительство в браке
Если владельцы дома состоят в официальном браке, то каждый из супругов может претендовать на имущественный вычет до 390 тыс. рублей, то есть до 780 тыс. рублей на семью.

Сегодня специалист одного из наших офисов застряла впервые в жизни в лифте, хотя всю жизнь боялась этого. Страх побежден) все завершилось благополучно.

📍Я вспомнил историю, которая произошла в моей практике несколько лет назад при подборе квартиры для одной высокопоставленной особы. Был стандартный подбор.
Квартира (одна из списка) находилась на 9 этаже. Перед показом клиентка предупредила, что боится ездить в лифте, так как в нем можно застрять.

Усомнилась в просмотре, но все же решилась посмотреть. Мы зашли в лифт 🛗 и … застряли, проехав пол этажа. У клиентки началась паника, чтобы избежать развития ситуации я начал рассказывать все, что знал интересного в принципе про недвижимость, лишь бы только удержать её внимание на чем-то и отвлечь. Перед этим ей предложил глубоко дышать, что она к слову и делала. 30 минут пролетели почти незаметно, приехала аварийка и нас вызволили. Квартиру смотреть не пошли. В итоге в этот же день посмотрели вариант на 3 этаже другого дома, которую и купили 🔥🔥🔥

А у Вас какие интересные истории, связанные с лифтами? 🤪

Как узнать остаток маткапитала

Сегодня маткапитал можно потратить на разные цели: образование, строительство жилья, улучшение жилищных условий (закон № 256-ФЗ). Справка о выплате нужна, чтобы узнать точную сумму денежных средств, например, при планировании покупки квартиры.

Как узнать остаток маткапитала:

1⃣На сайте Социального фонда
1⃣Зайти в личный кабинет
2⃣Перейти в раздел «Гражданам»
3⃣Найти раздел «Материнский (семейный) капитал — МСК
4⃣Нажать «Заказать справку (выписку)».

2⃣На сайте Госуслуги
1⃣Зайти в личный кабинет на Госуслуги
2⃣В строке поиска написать «Справка о размере материнского капитала»
3⃣Из предложенных вариантов выбрать «Заказать выписку на Госуслугах».

3⃣Обратиться в СФР лично
Обратиться в отделение можно по адресу прописки и по адресу фактического проживания. Сразу в отделении справку получить не получится. Придется заполнить заявление, и после его рассмотрения, в течение нескольких дней, нужно прийти за выпиской.

▪️ Материнский капитал в 2024 году составит почти 631 тыс. руб. на первого ребенка и 834 тыс. руб. на второго, сообщил министр труда и социальной защиты Антон Котяков на заседании программной комиссии «Единой России».

Дорогие друзья, при планировании рекламы у нас необходимо понимать всю очередность действий во избежание неприятных ситуаций.

1⃣Согласование и подписание договора
Договор подписываем по ЭДО, после чего можно приступать к размещению рекламных материалов. Подписание происходит только по ЭДО, т. к. были случаи, когда заказчики на полпути решали не подписывать и не отправлять документы, которые необходимы в рамках закона.

2⃣Создание и маркировка креатива
По договору мы берем ответственность за маркировку и передачу данных в ОРД (оператор рекламных данных) на себя. Вам необходимо только подписать договор и акт (по факту опубликованной рекламы), сформировать креатив.

3⃣Отчетность по рекламе
После размещения рекламы мы подписываем акт выполненных работ, после чего, в следующем календарном месяце, мы отчитываемся за рекламу (показы, акт, суммы).

Важно: с вашей стороны необходимо подписание всех документов↙️

Очень распространены случаи, когда реклама требуется срочно, договор рекламодателем подписывается молниеносно. Но когда речь ведется об акте, заказчики игнорируют и не подписывают документ. Такое отношение в рамках нашей работы недопустимо, т. к. по новому закону о рекламе действуют штрафные санкции, несоразмерные суммам реклам в наших источниках.

Ответственность по договору мы перенимаем с заказчика на себя вместе со штрафами, чтобы избавить заказчика от необходимости разбираться в том, что ему не нужно. С вашей стороны просим и к себе уважительного отношения.

Спасибо!

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Разберемся с причинами и вариантами расторжения договора, ведь просто так аннулировать договор не получится.

✳️По соглашению сторон
Этот вариант возможен в том случае, если продавец и покупатель не имеют взаимных претензий. В данном случае обращаться в суд не нужно.

✳️По требованию одной из сторон
Если одна из сторон желает расторгнуть договор, то для этого должны быть веские причины (ГК РФ ст. 450) с нарушениями, несущими значительный ущерб (одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении). В этом случае аннулировать договор можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора по требованию одной из сторон

⚫️Нарушения продавцом:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству — с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

⚫️Нарушения покупателем:
- покупатель вообще не оплатил недвижимость;
- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости.

В договоре могут быть предусмотрены и другие причины для расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Как происходит расторжение договора по соглашению сторон

1⃣Нужно составить соглашение о расторжении договора.
2⃣Прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и т. д. (п. 1 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
⚠️Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено.

Как происходит расторжение договора по инициативе одной из сторон

Сторона, которая хочет расторгнуть договор, первым делом должна сначала попытаться решить вопрос в досудебном порядке, т. е. в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. В случае отказа второй стороны можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если ответ не был получен в срок (указывается в договоре). Если срок не указан вообще, то по истечении 30 дней можно обращаться в суд ( п. 2 статьи 452 ГК РФ).

Если одна сторона все-таки решила обращаться в суд, то нужно:
1⃣Подготовить и подать в суд иск и документы, которые являются основанием для расторжения;
2⃣После участия в судебных заседаниях и получения решения обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору.

Сроки расторжения договора 
При соглашении сторон может уйти около 3–4 недель.
Разрешение спора через суд может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. Но нужно понимать, что если одна из сторон подаст апелляцию, то срок разбирательств увеличивается.

Как узнать историю объекта недвижимости

История объекта, особенно на вторичном рынке, вещь нужная. Она позволяет оценить возможные проблемы и риски, связанные с покупкой объекта.

Как узнать историю перехода прав на объект
Чтобы узнать, кому до этого принадлежала квартира и как часто менялись собственники, потребуется заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект (через Госуслуги или МФЦ).

Сведения, содержащиеся в документе:
⚫️сведения обо всех правообладателях с 1998 года (без указания ФИО и персональных данных);
⚫️вид зарегистрированного права (например, долевая или общая совместная собственность), данные о размерах долей собственников;
⚫️дата возникновения, изменения, перехода и прекращения права собственности;
⚫️документы, на основании которых осуществлялся переход права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарения, решение суда и др.).
⚠️В целях охраны персональных данных полные сведения о правообладателях доступны только владельцу объекта или его представителю.
⚠️ Историю жилья до 1998 года можно узнать только через районное БТИ или в органах местного самоуправления.

Как получить выписку на Госуслугах:
1⃣Перейти по ссылке.
2⃣Выбрать: «Получить выписку из ЕГРН» — «Об объекте недвижимости» — «О переходе прав на объект недвижимости».
3⃣Заполнить заявление.
4⃣Оплатить услугу.
⚠️Стоимость услуги 290₽. Можно оплатить онлайн.

Как проверить квартиру на обременения:
1⃣Перейти по ссылке.
2⃣Выбрать: «Посмотреть основные сведения о недвижимости» — «Указать данные вручную».
3⃣Выбрать нужный объект недвижимости.
4⃣Из всех пунктов выбрать на имеющиеся у вас данные по объекту.
5⃣В самом конце появится графа с обременениями, если они имеются.

Помимо обременений, появятся такие данные, как наименование, кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, этаж, сведения о кадастровой стоимости.

Как проверить нотариальную доверенность на продажу квартиры

Доверенность — это письменное поручение, по которому один человек передаёт другому право официально представлять свои интересы при проведении сделок. В доверенности прописываются полномочия и срок их действия, а сама доверенность по закону должна быть заверена нотариусом.

Доверенность необходимо проверять, т.к. при таких сделках возрастает риск признания сделки недействительной (например, если выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью).

Доверенность признается недействительной, если:
〰️собственника нет в живых или он признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
〰️срок доверенности истек;
〰️собственник отозвал доверенность;
〰️у нотариуса на момент оформления доверенности не было права заверять такие документы;
〰️в документе обнаружены ошибки.

Доверенность должна содержать:
〰️Дату составления;
〰️Срок действия (в случае отсутствия — документ действует в течение одного года с даты выдачи);
〰️Личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица;
〰️Адрес и описание объекта недвижимости;
〰️Минимальную цену продажи недвижимости;
〰️Описание полномочий, которые передаются доверенному лицу, а также перечень организаций, в которых представитель может представлять интересы доверителя;
〰️Подписи доверителя и нотариуса, печать.
⚠️ Нужно обратить внимание, есть ли у представителя право на получение средств от продажи. Если нет, то деньги нужно перевести на счёт собственника.

Как проверить подлинность доверенности через интернет:
1️⃣Перейти на сайт единого реестра;
2️⃣Указать реестровый номер и дату удостоверения доверенности;
3️⃣Найти по фамилии в списке нотариуса, который заверил документ.
⚠️Также следует проверить таким же способом доверенность в день сделки.