🏡 Рынок недвижимости рушится?

По данным «Дом.РФ», после отмены льготной ипотеки рост цен на новостройки в целом по России замедлился — в июле те выросли на 0,4% после +1% в мае и +1,4% в июне.

Но еще раз… не упали, а выросли. Удивительно. Но это если верить приведенным данным «Индекса цен на первичном рынке жилья» института жилищного развития «Дом.РФ»

🟡Стали появляться эксперты с прогнозами, что стоимость жилья на фоне высоких ипотечных ставок может снизиться на 10-15% в среднесрочной перспективе. Кое-кто и про минус 30-40% уже говорит.

Впрочем, вспоминаем мою дискуссию на Youtube почти год назад. Тогда мой оппонент предсказывал обвал цен на рынке недвижимости. Так что таких прогнозов и тогда было более чем достаточно.

Верим?

Действительно, в половине крупных российских городов наблюдается снижение средней цены квадратного метра. Правда, речь идет не о двузначных цифрах, а о максимум -2,2%.

А вот данные от того же института жилищного развития «Дом.РФ»:

Сильнее всего цены на квартиры от застройщика в июле снизились в Карелии (-1,47%), Республике Хакасия (-0,85%) и Тамбовской области (-0,54%). Самое заметное месячное подорожание отмечено в Архангельской области (+3,06) %, Тверской области (+2,91%) и Севастополе (+2,66%).

Где-то минус, где-то — плюс. Но нигде нет обвального падения.

Хотя при этом мы наблюдаем сильное снижение объемов сделок.

Продажи строящегося жилья по всем мегаполисам в целом в июле упали на 46,6%. Сильнее всего среди городов-миллионников спрос упал в Челябинске, Ростове-на-Дону и Самаре — на 70%.

Но, может быть, стоит подождать полгода-год? И тогда прогнозы сторонников «все пропало» сбудутся?

🚩Не уверен, и вот почему. Застройщики стали реже получать разрешения на строительство. С начала года было выдано 3 тысячи разрешений, что на 4,4% меньше, чем в прошлом году.

Думаю, это только начало. Скорее всего, статистика покажет дальнейшее падение количества разрешений. Другими словами, снижение спроса компенсируется и, скорее всего, это будет происходить за счет уменьшения предложения.

🚩Последнее подтверждается и тем, что после пяти месяцев роста спрос на цемент в России в июне-июле сократился на 2,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вот еще несколько причин, почему резкого падения цен, скорее всего, не будет.

✅ Во-первых, хотя ЦБ отменил льготную ипотеку, застройщики сами начали предлагать покупателям низкие ставки, которые уменьшают ежемесячный платеж на 2-4 года.

Правда, в итоге стоимость жилья может быть выше.

✅ Во-вторых, появилась информация, что могут ввести не менее четырех новых льготных ипотечных программ для молодых специалистов и работников промышленности, строительства и науки.

Ну а иные причины я уже не раз приводил. Напомню, их штук 5-6.

Что ожидаю в ближайшие полгода?

🔎Пока ЦБ не снизит ставку, спрос на новостройки и одобрение ипотеки будет падать, что в итоге неизбежно скажется на ценах. Есть шанс их снижения на первичку на 5-10%. Более — вряд ли. Рост издержек никто не отменял. Зато деньги могут перейти на вторичный рынок, и разница между рынками уменьшится.

В целом это неплохо. Давно пора.

Так что не исключу, что вторичка за то же время может подорожать и на 5, и на 10 и более процентов. Цены-то на аренду прут вверх за последнее время конскими темпами.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 Прогнозы обвала цен на недвижимость так и не сбываются… Что делать?

После отмены льготных программ на рынке жилья начали происходить удивительные вещи.

Многие уважаемые экономисты, с которыми я открыто спорил, уверенно заявляли, что вот-вот случится обвал цен на жилье. Более того, не так давно в Госдуме допустили обвал цен эдак на 40%.

А что же происходит в реальности?

Цены на недвижимость растут:

◾️Первичка дорожает, хоть и более медленными темпами: в августе цены выросли на 0,12% после +0,4% в июле и +1,4% в июне.
◾️Цены на вторичку тоже продолжают расти: на начало сентября месячный рост оценивают в 0,2-04%.

Аренда тоже дорожает, а с ней — и выгода от покупки жилья:

▪️Например, аренда однушки в Москве поднялась на 28% за 3 месяца. По другим городам ситуация примерно та же.
▪️С учетом такого роста аренды доходность от сдачи квартир прилично выросла. В Москве она уже может достигать 6% (а то и больше, если расположение удачное). На первый взгляд немного, но раньше она была около 4-4,5% в квартирах с аналогичными параметрами.

Да, цифры эти несравнимы с доходностью депозитов и облигаций. Но напомню, что аренда предполагает владение недвижимостью, а это серьезный плюс. Тем более, что жилье — это прекрасный антиинфляционный инструмент.

Из-за резкого снижения ввода новых объектов на рынке вполне к середине — концу 2025 года может начать ощущаться дефицит жилья. Тогда можно ждать и роста цен.

А пока народ начинает вовсю переориентироваться на покупку объектов на вторичном рынке и их сдачу.

Подводим итоги

1️⃣Отмена льготных программ привела к замедлению роста цен на жилье, где-то даже снижению на 2-3%, но не к их обвалу. Где-то медленный рост продолжается.

2️⃣На депозитах физлиц копится более 33 трлн руб., а всего на счетах в российских банках 50,4 трлн. По данным ЦБ, с начала года средства населения выросли еще на 4,1 трлн руб. В какой-то момент эти деньги снова пойдут на рынок недвижимости. Что в таком случае будет с ценами?

Теперь вопрос: что делать дальше?

По моему мнению, льготные программы имело бы смысл предоставлять девелоперам, чтобы они строили доходные дома в партнерстве с государством. Эти дома можно было бы сдавать по доступным ценам. Такой подход поможет частично решить сразу две важные задачи: снизить стоимость аренды и сохранить занятость в строительной отрасли.

Если говорить про ценовые тренды. Не исключу, что в течение года спред между первичкой и вторичкой сильно сократится. Вторичка может еще подрасти на 10-15%. Первичка вполне может на 5-10% просесть. Аренда, скорее всего, продолжит свой рост.

Ну а что будет с девелоперами?

Крупные за этот период времени, вероятнее всего, неплохо проглотят всякую мелочь, у кого меньше запас прочности. И спокойно (или не очень спокойно) пережив непростой год, пойдут развиваться далее.

Тем более, что накапливающийся дефицит вводимой недвижимости создаст им года через полтора неплохой плацдарм для будущих прибылей.

Конечно, мы живем в очень волатильное время. И прогнозы приходится корректировать, исходя из неожиданно возникших новых обстоятельств. Но пока мне ситуация видится так. А что будет в реальности? Посмотрим.

#недвижимость

💰bitkogan