У Стоуна новый формат презентации своих офисников в надежде реанимировать спрос - разрослись проектами, подбивают в них самое вкусное и давят на минимальный бюджет. Мало, где сейчас найдёшь качественную недвигу по таким деньгам. Смотрим, наслаждаемся.

#третийадмин намекает, если вы ещё не потеряли надежду инвестировать в Москве, тогда если брать, то у проверенных.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

В чат входит #третийадмин и делает свой любимый чек-ап по офисникам за 3 квартал. Как видим, цена метра в уважаемых проектах осталась без изменений , кажись, надежда на инвест все еще здесь не отмерла.

1. iCity - все такой же пиздатый и охуенно дорогой - до 600 тыс. руб. метр. По продажам негусто. Но за ребят не переживаем, хорошо напродавали в начале года и сейчас на релаксе наблюдают за происходящим, реанимируют поставки для технологичного продукта.
2. Lunar - пытаются дотолкать последнее, не снижая аппетитов - до 510 тыс. за метр, хотя, для Ленинского это не потолок. По классике Хаттона ебошат красивые видосики с площадки, наслаждаемся.
3. Stone Towers - не менее охуенный, но менее скромный офисник по ценнику - до 445 тыс. за квадрат при возведённом монолите. По остальным офисникам Стоуна средний ценник - до 400 тыс. руб. Вообще не понимаем, как ребята ещё держат инвест.
3. TALLER - самый креативный офисник, а, как мы знаем, креатив стоит бабок - до 440 тыс. руб. / метр. Но на динамике продаж креатив пока не отражается.

Новичок Fly Tower врывается в наш топ-офисников и удивляет не только своими странными планировками, но и тем, что нихуя не продаётся.

Вот такая неожиданная офисная картина на фоне жилья, где прайс штормит и сыпятся скидоны. Спасательный круг офисников в том, что цены в сегменте не были разогнаны, опытные коршуны терпеливо выжидают.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Офисные коробки

За 30 с небольшим лет существования офисный рынок в Москве так и не успел сформироваться по образцу европейских столиц. В начале лихих 90-х рынок офисов в современно понимании был представлен только комплексом ЦМТ. Все остальное - убитые временем заводы-пароходы. Понимание «бизнес-центра» как такового в Москве того времени не было от слова совсем. Пожалуй первым после бога, а точнее ЦМТ, стал Пушкин-Плаза в лохматые 96е. Рынок аренды, как и предложения, тогда был ничтожно узким, а формировали его западные компании, которые стали осваивать постсоветское пространство. Только им была под силу кабала арендных контрактов. Наши же соотечественники предпочитали бич варианты в задыхающихся зданиях НИИ с курилкой на этаже и сексом в туалете.

Первый звоночек на офисном рынке прозвучал в 98 на волне банкротств и ухода иностранцев из России. В то время начинали появляться ялдаки Москва-Сити, жаждущие собрать сливки спроса. Однако стройки встали. Рынок рухнул, не успев сформироваться.

Модно заниматься офисами стало в нулевые, когда в жилье был треш. Жилье тогда делилось на два типа: нищеброд панелька от или какой-то бизнес-ебанизм от миракс или баркли. Плюсуем, что в 00-ые белокаменная объективно ощутила пиздецовый дефицит офисных площадей, а экономика пошла в гору. Офисный рынок шагнул за пределы Садового в сторону Бауманской и знаменитой Белой площади. Начались рейдерские продажи прибранной к рука недвижимости в лихие 90. Опустим прелюдию и посмотрим правде в глаза - рейдерский беспредел очевидно сыграл на пользу становления офисников в Москве. Передовики направления рискнули войти в омут с головой и сорвали куш - кто не рискует, тот не пьёт просекко в этом городе. Растущий спрос на офисные коробки стал пушить остальных девелоперов на создание «образцовых» бизнес-центров, где ставки аренды улетали в космос. Тогда и появились предварительные договора аренды, которые окончательно вскружили голову собственникам офисных площадей.

Второй звоночек прозвенел в 2008, когда на кризисном рынке встал вопрос ликвидности бизнес-центров. Ультрамодный Сити показался неподъёмной тонной площадей, но как показала практика, что даже самые дорогие офисы были разобраны. Как говорится, нет худа без добра: на рынок вывалилось внушительное предложение качественных метров, о которых и не могли мечтать арендаторы. Подсуетился как всегда госсектор, который занял топовые локации по сниженным ценам. Параллельно сформировался рынок продажи мелких офисов - кризисные времена для всей недвижки одинаковы «мельче режешь, дальше едешь». Офисники поползли в поля замкадья, где недавно колосилась рожь.

Инвестиционная активность начала бомбить с 2011, когда девелоперы, почувствовав вновь запах офисных бабок, начали возобновлять замороженное стройки и штамповать новые офисники. И вот, новый поворот…. Обратное движение темпов мы лицезрели уже в 2013-14, когда уровень вакансии пробил свой максимум в 14% и офисных коробок стало больше, чем их мог поглотить потребитель. В ответ на спад спроса девелоперы подняли лапки и ввод новых площадей уменьшался вдвое. Занавес, затяжной антракт.

Продолжение следует...

#байкиинсайдера от #третийадмин
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Стоун толкнул здание. Задааание на сегодняшнем рынке, #третийадмин охуевает. Что сказать, нормально делай, нормально будет.

Минусуем с рынка 14 тыс. офисных метров
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

К своему удивлению во время очередного чек-апа по офисникам #третийадмин наткнулся на целый уютный бизнес-кластер на 30 тыс. кв.м в Lucky, где, оказывается, активно будет бурлить жизнь.

Помимо жилых домов на территории есть четыре бизнес-центра удачно сепарированных от жилья объектами инфраструктуры, размеры тут на любой вкус и цвет буквально: от уютного кирпичного особнячка до канонического А класса с панорамными окнами, модными лобби (авторы Recycle Group и Arch(e)type) и другими атрибутами, к которым привыкли крупные компании.

Более того, некоторые уже даже проданы, последняя сделка прошла недавно, а в одном будет располагаться офис IT- гиганта Cloud.

Берем на карандаш
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Стоун, не роняя темпов, продал на 3,1 ярда в 3 квартале, и это без учёта здания, которое ребята умудрились толкнуть металлургам летом. Любимое занятие девелоперов – мериться объёмом продаж, но если в жилье все видно в пыпинщине, то офисникам приходится чесать себе самим, а чтоб не почесать, если есть за что.

#третийадмин намекает, что продажи в Стоуне держит ценник, который не дёргают пальцем в небо, и вера в офисного девелопера number one. Плюс решают мелкая нарезка и хорошие локации. Ну и навеса метров пока ещё нет на офисном рынке, что сохраняет к ним интерес.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор

Реклама в агрегаторе

——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Как уже говорил #третийадмин, излюбленное занятие уважаемых офисных девелоперов - соревноваться в объёмах продаж.

Ставим галочку Пионеру. Оно и понятно, одна из считанных компаний, успешно толкающая новые метры на офисном рынке.

Подъехали итоги за 3 квартал от ребят - ударно напродавали коммерции на 2,02 ярда. На текущем рынке - более чем достойно. Подождём, чем похвастаются остальные. Но уже и сейчас по лидерам можно смело сказать, что продажи офисников только разгоняются.
#недвижимостьинсайды

——————————————
Крупнейшее агентство недвижимости в СПб «Монополист» разыгрывает сертификат в ресторан «Чечил». Хотите провести выходные в приятной атмосфере и насладиться вкусным ужином? Переходите на канал @monopolist_ndv, подписывайтесь и участвуйте в розыгрыше!
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Капиталисты получили новое ГПЗУ на Ярцевскую, 21.

1. Изначально на месте кинотеатра Брест планировался офисник на 90 тыс. кв. м.
2. "Жилые" девелопера на офисы сейчас смотрят с большим скепсисом. По сути сливаются как могут и это фиксирует #третийадмин в табличке. Тактика - "лучше ТЭПы проебать, но жилья на ЗУ вьебать".
3. Перспективных офисников сейчас на пальцах 5 рук можно пересчитать.
4. Какая бы не была постройка у Капиталистов - Молодежная - это настоящий парад уродской архитектуры на квадратный сантиметр: O2XYGEN и Солнце, Галсовское Достояние, Вандер, Ярцевская 24, БЦ Кунцево Плаза.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Ничего себе, iCity смело дернул цену до +6% к октябрю. Охуенные офисы у Сити теперь до 620 тыс. за квадрат. Понятное дело, что хер кто сейчас скажет, в чем здесь логика - продажи приподнялись или менеджмент ебанулся. Но факт остаётся фактом.

Охуеваем, но поддержали тренд роста цен на офисники и в Стоун - наблюдаем традиционные +1% в Стоун Тауэрс. В Хаттон тоже решили не скромничать и к их и так охуевшим ценам в Lunar накинули +2% на ряд лотов. Но максималочка в обоих проектах осталась на уровне 445 тыс. и 510 тыс. за метр.

Ранее писали, что дисконтов на офисники нет, а почему так происходит писали здесь, но даже мы не ожидали, что опытные коршуны начнут поднимать прайс. Хочется сказать, ну что, кто следующий? #третийадмин берет попкорн и наблюдает за продажами.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Стоун начинает тизерить старт "закрытых" продаж башни D в Stone Towers. РнС ждут в январе - нетипичный кейс для Стоун без излюбленного годового прилонча, что изменилось в стратегии - не ясно. Возможно следующее: 1. очередь последняя и тянуть уже нет смысла - поэтому выводят сразу и офисники и ритейл, 2. джиар сдюжил всю документацию собрать вовремя, 3. чтобы не проебаться с многообещающим благо и завершить весь проект в срок.

Цена метра - от 300 тыс. р. При этом в соседней башне офисники от 395 тыс. р экспонируются. Стоун идёт по отработанной схеме и выходит на минималках или, проще говоря, делится маржой с инвесторами. Очевидно, что влажные фантазии мамкиных-инвесторов могут возбудиться на такой разнице, вопрос доверия остается открытым. Наблюдаем, куда перекосоебит спрос и как будет расти цена - главный индикатор динамики продаж уважаемых девелоперов.

Емкость офисного рынка, как говорит #третийадмин, сохраняется из-за низкой конкуренции и, пока нет навеса метров, спрос будет шатко-валко сохраняться. Локация, продукт и цена метра - стимулировать его предсмертные конвульсии. Учитывая планы по развитию локации, ребята точно подпортят жизнь соседним офисникам, очевидно, что стратегия выхода здесь - собрать отложенный спрос на мёдом намазанной Белорусской.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Судя по нашему опросу, цвет у новой башни Стоун народу зашёл в обоих вариантах или всем просто похуй на него. Архитектура ЦЛП - решает, как и довольно простой, лаконичный фасад. Вопросов нет.

С супер динамичной пластикой, конечно, не сдюжат, но это дело десятое. Интересно другое, что дал Стоуну архитектурный дрочь и новый фасад - увеличилась площадь остекления, что позволяет нарезать офисник правильными блоками и толкать небольшими лотами, на аренду которых сейчас бомбит спрос.

Нарезка в офисниках - редкий кейс, и мало кто ее умеет делать грамотно. Решает глубина помещения, шаг колонн и правильный расчёт площади остекления. И если сетка фасада семенит мелким шагом, а несущих колонн в здании как говна за баней, нарезка как факт будет уёбской - появляются узкие или, что ещё хуже, кривые блоки с глухим окном, или вообще без него. При такой офисографии цена метра летит к херам, а шакалы в Стоун считать бабки умеют. Отмерили, прикинули хер к носу, переделали, отвалив бабла архитекторам. Но как факт - сделали охуенный продукт, осталось реализовать.

#продуктоваяэнциклопедия от #третийадмин
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Галс под шумок вместо офисного елдака на Шлюзовой, 2 готовит жилье. Согласовали 38,5 тыс. кв.м. Фиксируем рост навеса премиальных метров в котле Павелецкой. Как писали ранее, на участке стоит узнаваемое здание советского конструктивизма с выходом на Садовое - его часть сохранять - здесь респект интеллигентному девелоперу.

А #третийадмин минусует с офисного рынка 40 тыс. кв.м. Как видим, очко начинает играть даже у самых жирных котов рынка. Отдевелоперить жилье как факт гораздо проще уважаемому девелоперу, даже если это жилье сейчас нахуй никому не нужно.

Другие проекты Галса перечислены тут.
#недвижимостьинсайды

——————————————
👀 Вы риелтор или частный брокер?
Устали закрывать сделки с комиссией 1-1,5%? Тратить кучу сил и времени на отработку возражений, а потом смотреть в спину уходящему клиенту?
Партнёрский проект КИПРБРО от компании Lighthaus решит обе проблемы. 🏝 Проверьте сами.
➡️Подписывайтесь на канал КИПРБРО https://tttttt.me/kiprbr
Источник: Недвижимость инсайды

#третийадмин фиксирует все сливы месье девелоперов с офисного рынка - смотрим на проекты поддержавшие тактику «лучше ТЭПы проебать, но жилья в ЗУ вьебать» в табличке. Итого с февраля на рынке минуснулось уже 734,4 тыс. кв.м.

Факт отсутствия навеса офисных метров продолжает бустовать цену вверх - парадокс на текущем рынке. Наблюдаем дальше.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Пыпинщина ноября говорит нам, что продажи у месье девелоперов не просели, а следом #третийадмин делает свой любимый чек-ап по офисникам. В разрезе ноября смотрим итоги года, вряд ли что-то уже изменится. Если вкратце – предложение выросло в метрах в 1,5 раза, а цены - на 20%.

На тему офисов есть несколько измышлений:

1. Сейчас на рынке болтается около 350 тыс. офисных метров, которые сохраняют влажную мечту мамкиных инвесторов при условии роста цены метра за время стройки. За год насчитали 7 стартов и мы удивляемся смелости этих девелоперов.

2. Что со спросом? – За 11 месяцев поглотилось плюс/минус 70 тыс. кв. м – точных подсчетов у офисных шаромыжников быть не может, поэтому ориентируемся на тоненького. Как видим, если МР, в чемодане которого завис самый большой объём метров в открытой продаже, не поторопится, и нормально будет продавать только Стоун, то продавать этот объём всем оставшимся калекам придётся почти 5 лет. А что ещё продается в стройке у наших любимых офисн...Источник: Недвижимость инсайды

Офисные коробки. Часть 2

Первые поползновения на офисном рынке после затяжной паузы начались в 2020 и офисы начали расти как грибы после дождя, разделив рынок на два сегмента - классической аренды от лендлордов и метров на продажу под инвест. Особенно офисная активность поразила нас в прошлом году. Это связано с тем, что 1. де-факто постсоветская Москва не нарастила достаточный объем офисных помещений, так как большая часть рынка - это по-прежнему морально устаревшие сараи. 2. девелоперы не идут против системы, которая за новые рабочие места в нерезиновой даёт скидку на смену ВРИ. Здесь наблюдаем активное спаривание уважаемых девелоперов жилья и офисников, где у каждого свой профит. 3. привлек внимание жирных котов успех молодого сегмента офисов на продажу, где бомбит спрос мамкиных инвесторов, возбуждая влажные фантазии уважаемых девелоперов.

Так, в 2021 все кому хотелось и не совсем хотелось планировали запрыгнуть в строительство офисов. На карандаше: Шлюзовая от Галс, бизнес-центр от Мангазеи, офисы по ПИК стандарту и далее по списку. Так и колхозники из ЛРС могли добраться до офисов, хорошо, что не добрались. Но… после всем нам известных событий девелоперы обосрались и начали сливаться с офисных метров - об этом писали здесь. Первыми на выход с рынка пошли те, кто на секси картинках выезжать хотел, но се ля ви, такая схема могла сработать в нулевые, но не сейчас. Параллельно наблюдаем интересный кейс: появились ноунейм девелоперы одного проекта, непонятно на что рассчитывая, но факт: выходят с небольшими объемами, площадки подбирают по принципу - где бомбят продажи у офисных коршунов. Цену метра дёргают уже на старте, тк себестоимость у ноунейма всегда более высокая, а технология продаж - отсутствует. В таких проектах офисный инвест превращается в офисный инцест. Здесь на карандаше: БЦ от insolver и офисный утюг Эйлер, Fly Tower - уже на стопе.

Не суйте товарищи носа туда, где нихуя не знаете. Все равно обосретесь. Сейчас лапки подняли даже бородатые офисные лендлорды - те, кто якобы был в теме, и бодро рапортовал о запуске новых офисников, а сдюжат ли они теперь - не ясно. Причина всему одна - бабки. Маржа в офисах объективно ниже, чем в любимом всеми девелоперами жилом бизнес-классе, а геморроя с офисной стройкой - больше. Одна инженерка чего стоит, это вам не двор-парк пилить и лапшу клиентам вешать, как сладко их семья будет размножаться в этом раю. По факту видим, что легко взять свои слова обратно и сэкономить на лавках, детских площадках, отделке - или переложить ее в ипотеку. Ну и хули толку заморачиваться месье девелоперам, спрашивается? Как итог, те, кто верят в офисный продукт получили карт-бланш на низко конкурентном рынке и пока на него не выйдут условные Самолёт или Эталон, а им это нахуй не надо, навеса метров не будет и буст цены продолжится. Мамкин инвестор может спать спокойно, шанс сесть в лужу с простоем помещений сводится к минимуму, так как рынок попрежнему остается дефицитным. Наблюдаем дальше.

#байкиинсайдера от #третийадмин
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды

Пока одни согласовывают свои офисники и неизвестно, когда планируют стартануть, вот вам списочек офисников, что вывалились на рынок в этом году. Смотрим по продажам, кто был красавчиком капитальным, а кто - лохом позорным.

1. Стоун на Ленинском стартанул в феврале с ценой метра 290 тыс. руб./кв. метр и спрос разогнал ее до 380 тыс. р. Здесь мы наблюдаем классический кейс офисного инвеста. Но и не забываем о том, что спрос драйвил поток января, когда рынок был на подъёме.
2. Opus от Пионер - вышел в рынок с апреля. Компактный, модный, в котле спроса Павелецкой. Экспонируется единым объемом - тактика на конечника.
3. Эйлер - старт продаж - июнь по 351 тыс. руб./кв. метр. За шесть месяцев ребятам удалось только этажность увеличить, а вот цену дёрнуть - не особо, отросли до 375 тыс.р/кв.м.
4. Ahead от Vos'hod - на рынке с июля и никакого движения. Апарты - мимо, офисы - мимо. Берем на карандаш - как херовый кейс микса офисы / апарты у ЖД.
5. Lucky (строение 1) - вышли в рынок уже почти с готовым предложением и по соответствующей цене метра - 505 тыс. руб./кв. метр. Офисник от Vesper для солидных господ, товарищи, заработать мамкиному инвестору здесь не вариант.
6. Стоун на Дмитровкой - сентябрь, цена скромная - 287 тыс. р./кв.м. Локейшен ещё не раскаченный машиной маркетинга, наблюдаем.
7. Новый объём в Стоун Тауэрс - вышли в рынок в ноябре по 335 тыс. руб./кв. метр. Раскаченный локейшен бустанет цену быстро, сомнений нет.
8. БЦ от Insolder в районе Ленинского - неожиданно и очень тихо выкатились в рынок в ноябре. Оверпрайсят цены на старте, насмотревшись на соседей, - 396 тыс. руб./кв. метр. Здесь наблюдаем классический кейс ноунейм проекта от ноунейм девелопера и желаем удачи.

Логично, что спрос января бомбил рынок и те, кто не гонял балду - не лишили свою компанию маржи и поделились ей с мамкиным инвестором. Будет ли ещё такое на этом рынке - вопрос открытый. Но, как видим, офисники держатся и даже при отсутствии продаж не откручивают ценник.

За год спрос дважды сильно поскользнулся, но, как любит говорить #третийадмин, цену офисников держит отсутствие навеса метров. Ещё один хитровыебанный плюс - офиснику всегда можно переобуться с продажи на аренду, и не сливать объём на падающем рынке, а сдавать его самостоятельно, когда рынок восстановится, а это происходит всегда - вопрос времени.
#недвижимостьинсайды

Добавить свой канал в агрегатор
Реклама в агрегаторе
——————————————
🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
@agregator_ned
——————————————
Источник: Недвижимость инсайды