ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ (из личного опыта)
(Продолжение от 14 марта)
Коммерческая недвижимость
Это недвижимость, предназначенная для получения прибыли.
Рассмотрю только то, что знаю сама, из собственного опыта.
Ее счастливый обладатель должен изучать этот вопрос, потому что может как получать пассивный доход, так и уйти в «минус».
Придется писать с продолжениями, так как это обширная тема.
Объекты недвижимости:
➖Комнаты, квартиры, гаражи, дома, земельные участки.
➖Административные и офисные помещения.
Что важно знать при владении недвижимостью?
1. Как правильно сдать в аренду (тема для отдельного поста, который напишу немного позже)
2. Какие налоги платить
Какие налоги платит собственник за коммерческую недвижимость:
✔️ Имущественный налог
✔️ Налог с продажи
✔️ Земельный налог для юридических лиц
Собственник объекта должен отчитываться в налоговой службе как физическое или юридическое лицо, в зависимости от формы регистрации в ФНС.
Срок, размер и условия взноса установленны законодательством по регионам. Также власти на местах могут предоставить льготы или убрать их.
Раньше помещения, здания и пр. рассчитывались по среднегодовой стоимости. Сейчас расчет происходит по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, что увеличивает налоговое бремя.
Кадастровая оценка недвижимости значительно превышает ранее балансовую (инвентаризационную).
Налог на коммерческую недвижимость рассчитывается по более высоким процентным ставкам, чем на имущество физических лиц.
Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду зависят от статуса владельца: физического лица; ИП; нерезидента.
По кадастровой стоимости считается стоимость и при продаже коммерческой недвижимости. Этот расчет также близок к рыночной стоимости. Правительство России обещает, что к 2020 году вся коммерческая недвижимость будет переведена на кадастровый расчет. Каждые пять лет комиссия оценивает стоимость объекта. Списки предоставляет Россреестр, когда и какое здание оценивать. Так как цены на недвижимость изменяются, нужно изменять и кадастровую стоимость объектов.
Если застройщик продает здание собственникам по частям, то
расчет налога происходит в виде доли от кадастровой оценки здания. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.
Порядок уплаты налога с продажи, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:
▪️Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги чаще всего рассчитываются по ставке 13% с суммы дохода по договору.
▪️ Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами и снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
▪️Иностранные организации уплачивают налог по ставке в 20%.
▪️ООО не платят налоги с дохода от продажи такой недвижимости, объект недвижимости выступает взносом в уставной капитал.
Земельный налог обязателен для юридических лиц.
Его платит собственник участка земли, торговой или офисной площади в здании. В случае владения частью здания, налог на землю рассчитывается по доли владения помещением.
Налоговый платеж за землю юридическими лицами оплачивается в местный бюджет, по месту нахождения участка.
В 2019 году налог на землю подвергся изменениям, увеличиваясь поэтапно. К 2020 году налог достигнет полной суммы. В основе расчета также лежит кадастровая стоимость участка, которая приближается к рыночной.
(Продолжение следует…)
#недвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость
(Продолжение от 14 марта)
Коммерческая недвижимость
Это недвижимость, предназначенная для получения прибыли.
Рассмотрю только то, что знаю сама, из собственного опыта.
Ее счастливый обладатель должен изучать этот вопрос, потому что может как получать пассивный доход, так и уйти в «минус».
Придется писать с продолжениями, так как это обширная тема.
Объекты недвижимости:
➖Комнаты, квартиры, гаражи, дома, земельные участки.
➖Административные и офисные помещения.
Что важно знать при владении недвижимостью?
1. Как правильно сдать в аренду (тема для отдельного поста, который напишу немного позже)
2. Какие налоги платить
Какие налоги платит собственник за коммерческую недвижимость:
✔️ Имущественный налог
✔️ Налог с продажи
✔️ Земельный налог для юридических лиц
Собственник объекта должен отчитываться в налоговой службе как физическое или юридическое лицо, в зависимости от формы регистрации в ФНС.
Срок, размер и условия взноса установленны законодательством по регионам. Также власти на местах могут предоставить льготы или убрать их.
Раньше помещения, здания и пр. рассчитывались по среднегодовой стоимости. Сейчас расчет происходит по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, что увеличивает налоговое бремя.
Кадастровая оценка недвижимости значительно превышает ранее балансовую (инвентаризационную).
Налог на коммерческую недвижимость рассчитывается по более высоким процентным ставкам, чем на имущество физических лиц.
Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду зависят от статуса владельца: физического лица; ИП; нерезидента.
По кадастровой стоимости считается стоимость и при продаже коммерческой недвижимости. Этот расчет также близок к рыночной стоимости. Правительство России обещает, что к 2020 году вся коммерческая недвижимость будет переведена на кадастровый расчет. Каждые пять лет комиссия оценивает стоимость объекта. Списки предоставляет Россреестр, когда и какое здание оценивать. Так как цены на недвижимость изменяются, нужно изменять и кадастровую стоимость объектов.
Если застройщик продает здание собственникам по частям, то
расчет налога происходит в виде доли от кадастровой оценки здания. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.
Порядок уплаты налога с продажи, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:
▪️Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги чаще всего рассчитываются по ставке 13% с суммы дохода по договору.
▪️ Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами и снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
▪️Иностранные организации уплачивают налог по ставке в 20%.
▪️ООО не платят налоги с дохода от продажи такой недвижимости, объект недвижимости выступает взносом в уставной капитал.
Земельный налог обязателен для юридических лиц.
Его платит собственник участка земли, торговой или офисной площади в здании. В случае владения частью здания, налог на землю рассчитывается по доли владения помещением.
Налоговый платеж за землю юридическими лицами оплачивается в местный бюджет, по месту нахождения участка.
В 2019 году налог на землю подвергся изменениям, увеличиваясь поэтапно. К 2020 году налог достигнет полной суммы. В основе расчета также лежит кадастровая стоимость участка, которая приближается к рыночной.
(Продолжение следует…)
#недвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость
ПРИТЧА О СТАРИКЕ, ЯБЛОНЕ И ИНВЕСТИЦИЯХ
(Продолжение от 23 мая)
✔️ Последней пришла девушка - биржевой брокер. Оценку стоимости дерева девушка сделала по методу капитализации доходов.
Девушка пояснила, что прошлогодняя выручка от реализации яблок составила $100, однако это не прибыль, полученная от продаж.
Не были учтены издержки :
-затраты на удобрения,
-садовый инвентарь,
-стоимость работ по обрезке веток,
-сбор урожая,
-затраты по реализации плодов.
-также нужно учитывать оплату труда.
Издержки следует вычесть из полученных доходов.
В расходы включить стоимость приобретения яблони, и еще не стоит забывать о налогах.
По подсчетам, в прошлом году чистая прибыль от продажи яблок составила $50.
Старик произнес: «Ого! Я-то думал, что смог заработать $100».
Девушка пояснила: «Вы не сделали соотношение расходов с доходами, как это делается в бухгалтерском учете. К примеру, пару лет назад вы приобрели фургончик для доставки яблок к месту реализации. Поскольку он использовался на протяжении некоторого времени, ежегодно часть первоначальной стоимости следовало бы соотнести с доходами. Несмотря на единовременные затраты, часть первоначальной стоимости следовало бы распределить на будущий период. То есть учитывается амортизация.
Я изучила книги учета прошлых лет и увидела, что в отдельные годы урожай яблок был хуже, цены отличались, поэтому прибыль по годам была разной. В расчете использовала данные последних трех лет и получила в итоге цифру $45: это правильный размер дохода от яблони.
Вторая часть расчетов более сложная. Я инвестирую средства в плодовое дерево, следует рассчитать стоимость инвестиционных вложений, которая принесет в год $45. Эту сумму можно считать капитализированной стоимостью яблони».
Если бы ежегодно яблоня давала урожай, обеспечив постоянный доход, она была бы словно казначейская облигация США. Тем не менее, доход плавающий, что обусловлено рисками, фактором неопределенности. Из-за обильного урожая рынок может быть переполнен яблоками и придется снижать цену, что отразится на доходах.
Есть и другие риски: гибель яблони из-за засухи, неурожай и т.д.
Старик отметил: «Не исключено, что я продавал яблоки дешевле других, поэтому можете увеличить цену и получить за них больше выручки при том же объеме продаж. Еще следует учесть, что некоторые методы обработки яблони способствуют повышению урожайности. И это позволит получить больше доходов.
Доходную часть можно увеличить за счет снижения расходов: сократить время доставки товара на рынок, сократить потери от некондиционных плодов. За счет сокращения расходов происходит увеличение чистого дохода, Финансисты это называют чистой прибылью. В итоге прибыль от инвестиций увеличивается».
На следующий день старик снова ждал гостью.
Девушка заявила: «Я предлагают $250. Мне понравилась эта яблоня, хотя здравый смысл говорит о том, что я переплачиваю. Полагаю, что отдых под тенью этого дерева тоже стоит некоторых денег».
Старик ответил: «Согласен. Я не говорил, что хочу получить максимальную цену. Я искал лучшее предложение и нашел».
По мотивам рассказа из книги «Думай как Грэм, инвестируй как Баффет».
#притча #экономика #финансы #инвестиции
(Продолжение от 23 мая)
✔️ Последней пришла девушка - биржевой брокер. Оценку стоимости дерева девушка сделала по методу капитализации доходов.
Девушка пояснила, что прошлогодняя выручка от реализации яблок составила $100, однако это не прибыль, полученная от продаж.
Не были учтены издержки :
-затраты на удобрения,
-садовый инвентарь,
-стоимость работ по обрезке веток,
-сбор урожая,
-затраты по реализации плодов.
-также нужно учитывать оплату труда.
Издержки следует вычесть из полученных доходов.
В расходы включить стоимость приобретения яблони, и еще не стоит забывать о налогах.
По подсчетам, в прошлом году чистая прибыль от продажи яблок составила $50.
Старик произнес: «Ого! Я-то думал, что смог заработать $100».
Девушка пояснила: «Вы не сделали соотношение расходов с доходами, как это делается в бухгалтерском учете. К примеру, пару лет назад вы приобрели фургончик для доставки яблок к месту реализации. Поскольку он использовался на протяжении некоторого времени, ежегодно часть первоначальной стоимости следовало бы соотнести с доходами. Несмотря на единовременные затраты, часть первоначальной стоимости следовало бы распределить на будущий период. То есть учитывается амортизация.
Я изучила книги учета прошлых лет и увидела, что в отдельные годы урожай яблок был хуже, цены отличались, поэтому прибыль по годам была разной. В расчете использовала данные последних трех лет и получила в итоге цифру $45: это правильный размер дохода от яблони.
Вторая часть расчетов более сложная. Я инвестирую средства в плодовое дерево, следует рассчитать стоимость инвестиционных вложений, которая принесет в год $45. Эту сумму можно считать капитализированной стоимостью яблони».
Если бы ежегодно яблоня давала урожай, обеспечив постоянный доход, она была бы словно казначейская облигация США. Тем не менее, доход плавающий, что обусловлено рисками, фактором неопределенности. Из-за обильного урожая рынок может быть переполнен яблоками и придется снижать цену, что отразится на доходах.
Есть и другие риски: гибель яблони из-за засухи, неурожай и т.д.
Старик отметил: «Не исключено, что я продавал яблоки дешевле других, поэтому можете увеличить цену и получить за них больше выручки при том же объеме продаж. Еще следует учесть, что некоторые методы обработки яблони способствуют повышению урожайности. И это позволит получить больше доходов.
Доходную часть можно увеличить за счет снижения расходов: сократить время доставки товара на рынок, сократить потери от некондиционных плодов. За счет сокращения расходов происходит увеличение чистого дохода, Финансисты это называют чистой прибылью. В итоге прибыль от инвестиций увеличивается».
На следующий день старик снова ждал гостью.
Девушка заявила: «Я предлагают $250. Мне понравилась эта яблоня, хотя здравый смысл говорит о том, что я переплачиваю. Полагаю, что отдых под тенью этого дерева тоже стоит некоторых денег».
Старик ответил: «Согласен. Я не говорил, что хочу получить максимальную цену. Я искал лучшее предложение и нашел».
По мотивам рассказа из книги «Думай как Грэм, инвестируй как Баффет».
#притча #экономика #финансы #инвестиции