Всем привет, завтра в 16:00 будет очень необычный прямой эфир. Напомню, мы раньше делали прямые эфиры (вебинары) только на YouTube, но когда его начали «замедлять», мы стали дублировать прямой эфир здесь, в телеграм-канале. Но завтра будет что-то особенное. Обычно мы звали на эфир колллег-экспертов из компании Good Wood, а теперь решили позвать заказчика. Думаю, будет интересно посмотреть про стройку с другой стороны.

В общем, 27.02 в 16:00, увидимся.

В комментариях к этому посту пишите свои вопросы, и мы на них ответим.

Всем привет. Начинаем прямой эфир через час, в 16:00. Он пройдет здесь, в телеграм-канале. Увидимся!

Если вы не успели на эфир, смотрите в записи:
YouTube
Вконтакте

6. Власти призвали строить больше частных домов. Ежегодно вводить 100 млн квадратов жилья хотят за счет ИЖС.

Очень смешно. Вы ИЖС убили в июле 2024, а теперь за счет ИЖС хотите 100 млн построить))) Уверен, что этого не будет. В 2025 ИЖС отстанет от МКД — не надо было принимать кривые решения. В 2026, скорее всего, придет осознание, что натворили, и начнут гайки откручивать назад.

7. Госдума предлагает запустить льготную ипотеку для учителей.

Об этом мы говорим уже давно: для реального увеличения поддержки ИЖС нужно добавить разные категории. Не факт, что миллионер с ребенком больше нуждается в государственной помощи, чем бездетный учитель.

8. Микрокредитным организациям разрешат выдавать ипотеку.

Не понятно, зачем. Чтобы под 300% брать кредиты на стройку?

9. Комиссию за льготную ипотеку на ИЖС хотят отменить.

Конечно. Набиулина приняла два закона в один день. Один — сохранение ставки 21%, все заметили. А второй никто не заметил: увеличили компенсацию банкам, и теперь не заставляют банки накручивать дополнительные комиссии, придерживать деньги на эскроу-счете и т. д. Теперь будет нормально работать. Конечно, общую ситуацию это не спасет, но сделали чуть лучше.

10. Пары без детей придумали, как брать семейную ипотеку. Для этого они зовут в созаемщики людей с детьми, которым не нужен кредит.

Да, наши люди выкрутятся из любой ситуации. В ковид брали собаку напрокат, чтобы погулять с ней. Теперь будут брать детей напрокат для получения льготной ипотеки.

Предсказания и вангования)

Я не люблю делать прогнозы, ибо они иногда не сбываются, но всё равно иногда хочется что-нибудь предположить и потом публично разобрать, что сбылось, а что нет.

Я предположил остановку роста цен (а не резкое падение, как предполагали все эксперты) на строительные материалы в июле 2024. Предположение полностью сбылось.

В начале 2025 я предположил начало нового витка роста цен на строительные материалы в марте — оно так и произошло.

Я предположил, что правительство будет давать задний ход по закручиванию гаек. Сначала банкам увеличили субсидию, чтобы им не пришлось придумывать экзотические способы компенсации. Сегодня, 6.03, пришла новость, что хотят выдавать семейную ипотеку всем, у кого есть хотя бы один ребёнок до 18 лет. Решение ещё не принято, но задачу «проработать вопрос» озвучили.

Наш рынок (ИЖС) это абсолютно не спасает, т. к. эскроу. Статистику по обвалу сдачи ИЖС они увидят не раньше сентября 2025 и начнут срочно принимать меры. Все меры я давно им выписал)

Осознание, что девелопмент и строительство дома на участке заказчика — это разные вещи, и для каждого типа должны быть выработаны разные схемы:

— Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
— Возможность семейной ипотеки на вторичную недвижимость ИЖС (рефинансирование после сдачи дома в эксплуатацию)

Ну и наконец, я наванговал, что пик банкротств строительных компаний будет с марта по июнь 2025. Сейчас очень много строительных компаний работают в режиме агонии: они замедляют стройки, откладывают выход рабочих, динамят. Некоторые уже закрылись. Посмотрим, будет ли это явление массовым или это будут редкие случаи.

4-дневная рабочая неделя в Good Wood

Всем привет! Многие, кто был на экскурсии в компании Good Wood, в курсе, что моя миссия — сделать так, чтобы друзья всех сотрудников завидовали, что они работают в нашей компании.

Многие подумают: а зачем такая миссия? Ведь миссия бизнесмена — прибыль. А тут нет противоречий, ведь невозможно сделать работу мечты, если у тебя нет прибыли. Невозможно сделать работу мечты, если заказчики недовольны и ругаются. Невозможно сделать работу мечты, если процессы не отлажены и так далее.

В общем, счастье сотрудников — это высшее достижение предпринимателя, на котором высокая прибыль — один из первых шагов.

С миссией разобрались. Когда из многих источников стала поступать информация о том, что в будущем работа должна быть 4-дневной, мне эта идея очень понравилась.

Но было очень страшно переходить. А вдруг все испортится, и эффективность снизится? Мы решили провести эксперимент: каждая вторая пятница — выходной (ну или полудистанционка, если есть работа — работай из дома). 3 месяца поработали в таком режиме, ничего не поменялось в худшую сторону. Вообще ничего, и мы перешли на этот режим на постоянной основе.

Сейчас у нас каждая вторая пятница — выходной. Все сотрудники счастливы.

Справедливости ради, я добавлю, что большинство сотрудников на сдельной оплате труда и знают сами, что им делать. Отдел продаж, колл-центр, архитекторы работают без выходных (по сменам), стройки, включая инженеров технадзора, и сервисные инженеры тоже.

Всем привет. Завтра в среду 19.03 в 13:00 на этом канале будет что-то необычное.

Я представлю в прямом эфире наше мобильное приложение.

Во-первых, это приложение помогает сориентироваться по цене строительства разных домов с разными комплектациями.

Второй блок в приложении — этапы. Содержит информацию о том, как выглядят строительные этапы: фундамент, стены, кровля, окна, электрика, ОВиВК и т.д. Сюда входят видео с приемки технадзоров, таймапсы, фотографии этапов.

Еще в приложении мы открываем все наши чек-листы. Использование наших чек-листов поможет новым заказчикам из регионов увеличить требования к подрядчикам и не упустить важнейшие детали, а другим строительным компаниям поднять свою планку качества работ.

В общем, завтра в 13:00, увидимся.

Очень странное, но важное сообщение

В начале апреля в очень известном месте готовится встреча по поддержке строительной отрасли на высшем уровне. Вспомнили про демографию и ИЖС. Будет отвинчивание гаек. Я ожидал открутку гаек в начале июля, но похоже в этот раз чухнулись быстрее.

К сожалению, детали я раскрывать не могу, но в начале апреля результаты встречи будут опубликованы везде.

Началось. Приколы с эскроу.

Помните, я говорил вам, что правительство попытается эту идею с эскроу-счетами распространить на все стройки ИЖС вообще? Это началось сегодня.

При подаче уведомления о строительстве на Госуслугах (mos.ru точнее) с сегодняшнего дня появилось обязательное поле с данными по договору подряда с эскроу-счетом. Получается, ни самостройщики, ни подрядчики не могут подать уведомление о начале строительства.

Понятно, что, скорее всего, это глюк, и сейчас волна возмущения заставит все откатить назад, но робкая попытка всю стройку засунуть под эскроу нами зафиксирована.

Всем привет. В 2025 году вышел рейтинг «ТОП-100 самых значимых людей в девелопменте», и я туда попал. На самом деле это не я, а, конечно же, этот канал) Поэтому спасибо, работаем дальше.

Всем привет.

В этом году я увеличил требование к команде. Мы боремся с посредственностью. Мы стали убирать из компании хороших, но обычных сотрудников. Берем звездных рекрутеров-хедхантеров и на новом витке хотим собрать еще более звездную команду.

Почему раньше это было невозможно?
Развитием компании занимался в основном я. Теперь внедрен скрам, и у нас 24 скрам-команды, и сотрудники 10 % своего времени тратят на развитие тех направлений, которые им интересны. Поэтому требования к сотрудникам и их возможности сильно возросли.

Звезда — это не тот, кто надел корону. Эти нам не нужны. Звезда — это тот, кто постоянно хочет развиваться, и если видит, что в другом отделе или в другой компании что-то работает лучше, чем у нас, он не успокоится, пока не внедрит это сам в свои процессы.

Всем привет.

Ситуация на рынке ИЖС к концу марта 2025

Мы провели опрос среди наших партнеров (поставщиков). На рынке ИЖС сейчас стандартный экономический спад. Выпала середина. Остался треш-эконом и люкс.

Например, керамические блоки Поротерм – продажи не упали вообще. А элитный газобетон – проседание рынка в 2 раза. Треш-газобетон и пеноблоки активно продаются.

Ещё один пример – фальцевая кровля: продажи не изменились, в то же время продажи обычной металлочерепицы с простым покрытием – падение в 2 раза. А продажа дешёвой металлочерепицы с толщиной не по ГОСТу упала незначительно.

Также подтвердились наши прогнозы по банкротствам подрядчиков.

Мы уже знаем несколько кейсов, но мы не можем это публиковать. Но нас интересует не кейсы, а общая картина. А она состоит в том, что практически все поставщики строительных материалов именно в марте (как мы и предполагали) столкнулись с ухудшением платёжной дисциплины.

По этой теме рынок поляризовался.
Я думаю, 80 на 20.
80% строительных компаний сейчас столкнулись с серьёзными вызовами, работают в убыток и ждут каких-то изменений. Они надеются на Трампа, на заморозку депозитов, на снижение ставки, на новые льготы, на что угодно.

20% строительных компаний – это пессимисты).
Они ни на кого не надеются. Они всегда были пессимистами, копили подушку безопасности и быстро ушли из умирающего сегмента в живой. Там, конечно, сейчас гиперконкуренция, но это идёт на пользу заказчику, тому самому незначительному заказчику, кто накопил денег на дом.

А какая ситуация в Good Wood?

В июле 2024 произошёл резкий спад продаж. Количество обращений упало в 10 раз. Мы были готовы к проседанию рынка в 2 раза, но не в 10. Мы бы и в этом случае всё достроили, но пришлось бы сокращать компанию.

Так как ситуацию я счёл экстренной, я решил сконцентрировать свои усилия на продажах. Когда компания в тупике, всегда существует единственное главное средство выхода из него — дизайн-мышление. Мы провели 2 сессии, одну из них с приглашением главного специалиста в России. Мы запланировали около 30 изменений (улучшений).

В результате мы сделали эти изменения, и уже в декабре мы получили исторический рекорд продаж — 40 домов. Раньше мы могли заключить 40 договоров, но только по акции. Тут не просто по акции, но и со средним чеком не 12 млн, как раньше, а 25 млн.

Фактически мы быстро переключились с сегмента ипотечников на более состоятельную аудиторию.

Это привело к необходимости срочно брать ещё людей:

— архитекторы — индивидуальные проекты делать в 4 раза дольше, чем типовые;
инженеры по КЖ, КД, ЭОМ, ОВК;
— резко вырос блок по строительству инженерных систем, так как этому типу заказчика нужны дома «под ключ»;
— сильно начали расти новые отделы — внешних инженерных систем и фасадный;
— тренировочный полигон для бригад тоже перегрузился.

И что вы думаете?
Самое грустное в этой истории — место в Good Wood Plaza закончилось. Мы начинаем активно проектировать и получать разрешительную документацию на второй корпус.

Второй корпус мы задумали ещё в начале 2024, но когда в июле начался кризис, я подумал: «Слава богу, хоть Плазу вторую строить не надо». Ан нет :) Придётся таки.

6. Потребительский экстремизм в ИЖС набирает обороты. Минстрой обещает заняться.

Проблема действительно актуальна. Не может подрядчик за задержку на 30 дней сдачи дома (еще непонятно по чьей вине) нести ответственность в виде 100% стоимости дома и 50% штрафа в пользу государства. Это несправедливая система. Сейчас экстремистов будет еще больше, так как механизм эскроу-счетов (в случае строительства на участке заказчика) провоцирует на экстремизм еще больше.

7. Сбер распространил ипотеку по ДДУ на частные дома. По мнению экспертов, это может привлечь крупных застройщиков в сферу ИЖС.

Во-первых, это частная инициатива одного из банков. Во-вторых — это вопрос бумажек и трактовок. Ничего не поменялось: кредитование ИЖС как было, так и шло. Некий внутренний механизм распространили на ИЖС.

Многоэтажники (слоны в посудной лавке) и так лезут в ИЖС, хотя до конца года многие уйдут. Они увидят, что на этом рынке нет тех прибылей, к которым они привыкли. Многие девелоперы имели больше всего денег за счет GR (связей с государственными структурами) и получали вкусные участки. Затем уже либо продавали эти участки с разрешением на строительство, либо просто нанимали подрядные организации. Тот, кто строил, зарабатывал мало (несмотря на цены), а именно тот, кто урвал участок (площадку, как они называют), снимал все сливки.

В ИЖС все не так — все площадки свободно продаются и особо ничего не стоят. Пожалуй, это можно сравнить с производством бензина и продажей компота.

Чтобы купить нефть, нужны какие-то суперлицензии. Чтобы построить НПЗ — тоже нужны суперлицензии. Чтобы продавать бензин — опять нужны лицензии. И только окологосударственные компании могут работать на этом рынке.

А чтобы изготовить компот — можно купить яблоки на рынке, сварить их и продать.

И тут вдруг нефтяные компании увидели новую нишу — рынок компотов — и пошли на этот рынок. «Мы сейчас захватим, и все люди будут компот покупать у нас». Залезли — и увидели, что тут никакие их приемчики и связи не работают. Тут надо пахать. И маржи тут нет, оказывается, никакой.

Пока они офигевают и думают, что с этим делать. Но пока еще верят, что станут компотными магнатами. А мы, как обычно, покупаем попкорн — и смотрим, как нелепо выглядят слоны в нашей посудной лавке)

8. С 1 марта частные дома строят по эскроу.

Их строят по эскроу уже с июля 2024 года. Формально закон вступил в силу в марте 2025, но ничего не поменялось вообще.

9. На освоение земли дается только три года. Не успеете — участок могут изъять.

Пока говорят про штрафы 20 тысяч рублей, если ты не используешь участок. Но намекают на то, что в будущем участки будут изыматься.

Мне кажется, это больше всего может ударить по лендлордам, которые накупили участков на 100 лет вперед. И если до них доберутся и реально начнут изымать землю — это будут революционные изменения. Они даже могут временно снизить цену на земельные участки, ведь девелоперы начнут срочно выводить коттеджные поселки.

Но, скорее всего, они перехитрят систему и просто продадут свои активы другому юрлицу (сами себе) — и обнулят трехлетний счетчик.

10. Теперь за теплицу, сарай и другие постройки с фундаментом нужно платить налог на имущество.

Налог на сараи — это что-то новое. Есть, конечно, подозрение, что много не соберут. С одной стороны, сараев в России, наверное, десятки миллионов. С другой — много взять с их владельцев вряд ли возможно)

Многие спрашивают — где учиться предпринимателю?

На мой взгляд, одни из худших учителей — это коучи всякие, спикеры и бизнес-тренеры.

Почему я так думаю? Давайте рассуждать логично. Что главное в бизнесе? Знать, что делать в той или иной ситуации. Кто зарабатывает больше денег — серьёзный бизнесмен или спикер? Конечно, бизнесмен. Какой делаем вывод? Он рассказывает другим, но сам не умеет.

Чуть лучше, но всё-таки тоже не идеальный вариант — слушать в YouTube других успешных предпринимателей. Там проблемы две:
1) они очень любят присочинять;
2) они сами не знают, как у них чего работает.
Ведь за сильными первыми всегда стоят сильные вторые, которые по факту всем рулят и не дают системе упасть.

Мне намного интереснее копаться в механизмах на уровне вторых лиц, чем слушать сказки основателей) А где всё это можно узнать? Самый лучший способ — бизнес-стажировки (бизнес-экскурсии).

На текущий момент только 4 компании системно проводят такие мероприятия:

ВкусВилл, Good Wood, Ойл Энерджи и Банк Точка.
Куда сходить? Однозначно на все — раз в год, условно.

Мы объединили все стажировки на одном сайте и представляем этот список вашему вниманию.

Добавлю, что периодически делают стажировки Грас и Аскона, начинает Кофемания, а также новосибирские Котес и Смарт Консалтинг, куда мы едем на разведку. Если будет система — мы включим их тоже в каталог.

P.S. Иногда я езжу в бизнес-туры по разным компаниям за границей — тоже очень полезно. В этом году еду 6–12 октября по китайским бирюзовым компаниям. Там есть несколько мест, пишите в личку (бюджет — около 1 млн на чел).

Всем привет.

То, о чём я писал 20 марта, уже в начале апреля попало в официальные новости, и теперь можно об этом сказать.

15 апреля Путин проведёт в Доброграде заседание президиума Госсовета, повестка — «развитие инфраструктуры для жизни». В официальных новостях не пишут детали повестки, но мне известно, что будут рассмотрены вопросы откручивания гаек по ипотеке.

Что конкретно нужно сделать, на всякий случай напомню, так как те, кто готовит бумажки, читают наш канал:

1. Запретить банкам брать комиссии за выдачу льготных кредитов (сейчас все банки берут комиссию около 10%).

2. Разрешить вторичную ипотеку на новое жильё ИЖС, введённое в течение года. Разрешить рефинансирование ипотечного кредита по льготной ставке, построенного по стандартной ставке. Естественно, речь идёт о тех категориях, которые имеют право на льготы.

3. Разрешить поэтапное раскрытие эскроу при строительстве домов на участках подрядчиков.

Теперь дополнительные меры, как идеи:

1. Запустить семейную ипотеку для всех семей хотя бы с одним ребёнком, но я бы сделал в этом случае не 6%, а 9% ставку. 6% никому не нужно в текущих реалиях.

2. Запретить брать детей «на прокат» (брать семьи в левые «созаёмщики»).

3. Вернуть ИТ-ипотеку и в Москве, Питере, МО и ЛО. Хорошо, сделайте не 4%, а 9%, но верните её, что за дискриминация?

Аэропортовые зоны 7.1, 7.2

По теме этих зон творится полная вакханалия. В этом году огромные территории попали под «шумовые» ограничения Шереметьево, а ведь там много коттеджных посёлков.

Как обычно, у нас внедряется резко, криво и непродуманно). Власти запрещают строить дома на участках. В частности, приходит отказ при уведомлениях о строительстве, при этом ограничений на регистрационные действия с участками не вводится.

Что это значит — вам девелопер впаривает земельный участок, и вы не можете на нём строить.

Если ваш участок попал в зону 7.1 (полный запрет), то вы не можете строить вообще. Если он попал в зону 7.2 (ограничение строительства), то над вами будут издеваться. Вам сначала десять раз откажут, потом возьмут с вас обязательство усилить звукоизоляцию дома, потом всё-таки разрешат строить. Естественно, проверять, сделали ли вы звукоизоляцию, никто не будет).

Ну и, конечно, кроме хитрых девелоперов нашлись умельцы, которые научились обходить (пока) систему — это дачная амнистия. Типа дом построен давно. Думаю, скоро эту лавочку прикроют и будут смотреть на дату регистрации сделки с участком, и если она после даты введения ограничений, то дом не зарегистрируют и заставят снести.

Ещё раз подчеркну: несколько известных коттеджных посёлков, как ни в чём не бывало, продолжают продавать участки в этих зонах.

В стране аэропортов много, просто именно Шереметьево ближе к нам географически. Есть гипотеза, что с размерами зон перегнули и всю схему ограничений до конца не продумали.

Всем привет.

Важное сообщение для архитекторов ИЖС!

Мы продолжаем традицию проведения всероссийских конкурсов (хакатонов) по разным специальностям, связанным с ИЖС. На этот раз мы решили провести его для архитекторов.

В составе жюри выступят наиболее талантливые, именитые и медийные архитекторы индивидуальных домов:

Роман Леонидов @LR_architects
Виталий Злобин @zlobin_architect
Азат Хасанов @azat_ryadom
Борис Зайцев @zaboris

Дата проведения: 21 мая 2025 года

Конкурс спонсируется компанией Good Wood.

Призовой фонд — 400 тыс. руб.

Для тех, кто пройдет отборочный тур, перелёт в Москву и проживание в отеле будут оплачены спонсором.

Регистрация и задание отборочного тура

Пожалуйста, перешлите знакомым архитекторам!

Всем привет, завтра в 16:00 здесь будет прямой эфир. Напомню, что недавно мы стали проводить его не только на YouTube, но и здесь, в телеграм-канале.

Обычно мы звали на эфир коллег-экспертов из компании Good Wood, а в этот раз к нам присоединится заказчик. Думаю, будет интересно посмотреть про стройку с другой стороны.

В общем, 16.04 в 16:00, увидимся.

В комментариях к этому посту пишите свои вопросы, и мы на них ответим.