Всем привет!
Мы приняли решение с января 2022 года закрыть девелоперское направление.

Напомню, компания Good Wood строит дома (300 в год). И заказчиков у нее 2 типа:
1. Которые обратились в компанию со своим земельным участком.
2. Которым Good Wood продала земельный участок. Земельный участок принадлежит партнеру, но эксклюзивные права на продажу принадлежали компании Good Wood.

Так вот, с точки зрения прибыли, вариант 2 достаточно выгодный. Мы имели хорошие условия работы с поселками. Мы не платили никаких комиссий, нам их платили, давали деньги на рекламу. Фактически поселок использовал наше имя. В поселках сразу происходили чудеса: продажи росли и цена на землю всегда увеличивалась в 2 раза. В том числе в допандемийные времена.

С точки зрения денег, всем выгодно. Но почему мы это закрываем?

А вот почему: когда мы заключаем договор подряда с заказчиком, я знаю, как сделать сервис и качество, чтобы заказчик не пожалел, что выбрал нас.

Когда мы продаем еще земельный участок, мы берем на себя ответственность: а не появится ли шум от ЦКАДа, не вырубят ли лес, а сделает ли девелопер, что обещал, а не затянут ли сроки по коммуникациям, а перенесут ли ЛЭП, а будут ли обновлять детскую площадку, а будет ли вменяемая УК, а построят ли обещанную школу...

Как правило, абсолютно во всех поселках есть проблемы.

Ради репутации компании мы решили от этого отказаться. Так как в долгосрочной перспективе она все равно важнее, чем текущая прибыль.

Партнеров уведомили заранее, сейчас работаем во всех поселках в штатном режиме, но в 2022-м уже нас там не будет.

Всем привет!
Очевидно, что сейчас главный больной вопрос: что происходит с ценами на дома и строительные материалы?
Почему так происходит? На сколько конкретно выросли цены? Что будет дальше? Ответил на все эти вопросы в одном видео, смотрите и пишите свое мнение!

#новости_малоэтажки
Новая подборка новостей малоэтажки с комментариями автора канала, Александра Дубовенко. Читайте, чтобы разобраться, что произошло в загородном домостроении в июне и чего стоит ждать в будущем.

1. Правительство РФ вводит временные экспортные пошлины на продукцию черной и цветной металлургии. Цель — компенсировать дополнительные расходы, понесенные государственными заказчиками на фоне стремительного роста цен.
 
Комментарий А. Дубовенко: «Конечно, 15 % нас не спасут, тем не менее это почти автоматически снизит цену на металл на 15 % внутри страны. В частности, это может привести к инвестициям в металлообработку в России. Немного непонятно, почему эти деньги решили тратить на компенсации именно государственным заказчикам.
Я вижу тут логику такую. Цены взлетели на 100 % — поддержи и частных заказчиков, и государственных. Через пошлину цена для тех и других немного будет снижена. А «государственным заказчикам» мы поможем. За счет кого фактически? Фактически за счет частных. Я бы сделал все по-другому: ввел бы плавающую пошлину. Допустим, при цене 30 тыс. рублей за тонну — никаких пошлин, а все, что выше этой цены, — пошлина 50 %. То есть саму сумму пошлины индексировал бы ежемесячно. Примерно как с нефтью (НДПИ). А собственно металл — это тоже полезное ископаемое. Древесина — туда же. Полученные деньги надо оставить в бюджете, а не раздавать госкомпаниям. Например, неплохо было бы снижать налоги или поддерживать инвестиции в производство». 
 
2. Дефицит древесины для строительства домов в России достиг 40 %. Только с начала июня рост цен на продукцию составил более 30 %. 
 
Комментарий А. Дубовенко: «Ну, конечно, 30 % с июня не было. Древесина дорожает уже 5 месяцев с темпом 10—20 % в месяц. За полгода (январь—июнь 2021) общее повышение цены составило 100 %. Многие отказались от деревянного домостроения, но и другие технологии тоже сильно подорожали. Рынок искал баланс спроса и предложения. И похоже, рост цены остановился. Некий баланс, который устроит производителей и потребителей, найден. Это 20—25 тыс. рублей за сырой пиломатериал, 30—35 тыс. рублей за сухую строганую доску и 60—80 тыс. рублей за куб клееного бруса. Цены, конечно, выглядят ужасными, но это те цены, которые готов платить заказчик (не каждый, конечно) и по которым производители готовы насытить внутренний рынок. Напомню, разговоры о пошлинах — это пустой звук. Фактически пошлины никакие не ввели (в отличие от металла)».
 
3. Строительные специальности вошли в топ-10 самых престижных профессий в России. Они заняли восьмое место в рейтинге, составленном на основе совместного исследования «Дом.РФ» и ВЦИОМ.
 
Комментарий А. Дубовенко: «Это понятно. Ведь стройка является одной из немногих отраслей, которые не пострадали от ковида, а наоборот, увеличили обороты. Есть еще, конечно, производители санитайзеров, перчаток, масок, вакцин, а также аппаратов для мойки воздуха, которые заставили купить все гостиницы, офисы и прочие общественные места. 
Я очень рад, что престиж инженеров, которые изобрели аппараты, а главное, пролоббировали закон, чтобы всех заставили их купить, все еще находится на низком уровне, а престиж строителей вырос».
 
4. За год стройматериалы подорожали на 16,44 %. В Банке России считают, что наблюдаемый рост цен — временное явление.
 
Комментарий А. Дубовенко: «16,44 % говорите? Ну-ну... ВЦИОМ очередной».
 
5. Индивидуальные дома разрешат строить без уведомлений, согласований и экспертиз, сообщил Росреестр. 
 
Комментарий А. Дубовенко: «Тут мнение неоднозначно. С одной стороны, мы все не любим бюрократию, бумажки и т.д. С другой стороны, должны же как-то соблюдаться противопожарные и санитарные нормы. Или мы их отменяем? А как их соблюдать, если можно строить что угодно где угодно? Или сначала строить, а потом сносить, если построил неправильно?» 

6. Ситуация с дефицитом рабочих на стройке становится катастрофической. Хуснуллин предлагает решать проблему тремя способами: 1) привлекать неработающих пенсионеров к работе на стройках, 2) использовать заключенных в стройке, 3) привлечь 5 млн трудовых мигрантов в Россию до 2024 года. 
 
Комментарий А. Дубовенко: «Привлекать пенсионеров? Это он как себе представляет? Если пенсионер хочет и может работать, то он и без подсказки Хуснуллина пойдет работать.
Вот с уголовниками мне все ясно. Так как все уголовники пойдут трудиться на стройках, необходимо прямо в СИЗО их начинать учить строительным специальностям. Ведь пока идет следствие, мы теряем время. Некоторые сидят до приговора суда по году. За год точно можно освоить профессию!
Еще надо проработать вопрос, за какие преступления на какие строительные специальности направлять. Например:
1. Расхититель бюджета или мошенник — это идеальный сметчик, его учить уже не надо; 
2. Убийца отлично справится с пневмопистолетом — их запускаем на монтаж кровли; 
3. Воров запустим на работу в поселках, где запрещено работать в выходные и по вечерам. Они умеют работать тихо, чтобы никто их не замечал».

Три стадии руководителя на личном опыте

Допустим, покрасили дом не тем цветом и «попали» на 500 тыс. рублей. Подобные ситуации случались много раз, и я как руководитель прошел все стадии реагирования, которые представлены ниже.

Стадия 1. Почему мне не доложили первому?!! Кто красил?!! Кто отвечает за правильность цвета?!! Всех оштрафую!!!

Стадия 2. Спокойно, ребята. Мы обнаружили сбой в процессе. Не надо никого штрафовать! Предлагаю ввести дополнительный контроль: цвет выкраса фотографировать и публиковать в личном кабинете. Без кнопки «Согласовано» краска не должна ехать на объект.

Стадия 3. Спасибо, что рассказали про сбой. А зачем вы хотите усложнять процессы? Неужели это происходит так часто? Не надо из-за одного случая уменьшать скорость и устраивать бюрократию. Просто расскажите коллегам, что произошло. Я не думаю, что на этот сбой надо как-то реагировать.

Всем желаю развития!

Всем привет!
Многих волнует цена на древесину в России. Ведь от этого зависят цены на клееный брус и деревянные дома.

Напомню, рост цен на дерева был спровоцирован увеличением биржевых цен в США с 400$ (март 2020) до 900$ декабрю 2020, а потом поднялось до 1700$ к маю 2021. Цена в США считается за 1000 дюймовых досок. Это 2.35 куба. При текущем курсе доллара 74 мы имеем следующую картину:

Доска в США подорожала с 12 тыс. р за куб сначала на уровень 28 тыс. р, а потом до 53 тыс. р. Естественно, это мгновенно привело к острейшему дефициту древесины в Европе и России и огромному росту цен.

Сейчас древесина в США стоит 600$, что в переводе на рубли и кубы 19 тыс. р. Т.е цены почти полностью откатились назад. Также запущены огромные инвестиционные программы в лесопиление и увеличены мощности всей отрасли.

Итак, чего в России? В России цена была 12 тыс. р за куб и начала расти с ноября 2020 со скоростью 2 тыс. р в месяц. Я прогнозировал остановку роста цен в диапазоне 25-30 тыс. р. Так и получилось. Сейчас наши закупочные цены 23-26 тыс. р и цены перестали расти. Пока цены не снижаются, потому что сохраняется дефицит. Дефицит связан с тем, что продолжаются поставки по законтрактованным ранее высоким ценам за границу. А также многие лесопилки, ожидая обвал цен, перестали закупать пиловочник и ждут снижения цен на сырье. Лучше месяц подождать, чем закупить и влететь. Это приводит к снижению мощности и сохранению временного дефицита.

Мы рассматриваем как обычно несколько сценариев. Ожидаем, что во второй половине июля и в августе, дефицит дерева в России закончится.

Что касается цен, мнения разошлись. Некоторые считают, что цена уже в августе упадет до 20 тыс. р за куб. Другие считают, что она продержится на уровне 25 тыс. р за куб до конца строительного сезона.

Но то, что рост цен на древесину закончился — это свершившийся факт, с чем я всех и поздравляю.

#новости_малоэтажки
Что важного и интересного случилось в загородном домостроении за июль? Читайте в нашей подборке новостей👇🏻
Каждая новость — с комментарием автора канала, основателя GOOD WOOD Александра Дубовенко.

1. Названы регионы с наибольшим ростом цен на загородное жилье. Наибольший годовой рост цен среди российских регионов был зафиксирован в Ленинградской (35 %), Московской (33 %) и Калининградской (30%) областях.

Комментарий А.Дубовенко: Попытаться понять ситуацию на загородном рынке по ценам продавцов на Аvito — это дело неблагодарное. Представьте, что мы судили бы об изменении цен в магазине по средней цене товара. Закончилась морковка, значит все цены взлетели? Или кто-то купил бутылку самого дорогого в магазине вина, и оно закончилось. Цены упали, что ли? Судить о ценах можно, на мой взгляд, по ценам строительных компаний. Так как это цена на один и тот же подряд, на тот же продукт, но в разное время. По моим оценкам, стоимость строительства деревянных домов увеличилась на 40—50 %, а каменных — на 30—40 %, но каменные дома еще могут подорожать, так как рынок газобетона, керамического блока и кирпича еще лихорадит.

2. Компании Роттенберга и Тимченко заявили о кризисе в строительстве. Крупнейшие строительные компании обратились к Владимиру Путину. Кризис в отрасли создает «неприемлемые риски», в том числе для безопасности страны, утверждают строители инфраструктурных проектов.

Комментарий А.Дубовенко: Система государственных строек — это просто черная дыра. Не знаю, как это работает за границей, но у нас есть что улучшать. Все начинается с тендера, на который часто не пускают ненужных подрядчиков. Иногда идет демпинг, т.е. заявляются цены, за которые построить объект невозможно. А потом через «связи» смета увеличивается в несколько раз. Но самое главное, мало кого интересуют прибыль и эффективность, главное — схватить тендер. Есть еще одна важная особенность этой системы: если партия сказала, что надо «достроить», то объект будет сдан в срок, иначе владелец компании окажется в местах не столь отдаленных. Вот такая система: ушлые строилы с одной стороны и личная ответственность основателей компании — с другой.

3. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) проверит крупных производителей из-за роста цен на строительные материалы.

Комментарий А.Дубовенко: Опять дали команду ФАС) Я на всякий случай напомню, цена на товар в рыночной экономике определяется балансом спроса и предложения. Если спрос повышается, сначала растут цены, и это по цепочке приводит к росту цен на сырье для этого товара. Если сырье не растет в цене и его, допустим, много, то начинаются инвестиции, чтобы увеличить объем производства. Если цены растут слишком быстро, то спрос начинает падать, потребители или вообще отказываются от продукции, или переходят на товар-заменитель. По-моему, это проходят в школе. В нашей отрасли строительные материалы подорожали по двум причинам. Во-первых, слишком много уехало за границу. Вместо ФАС нужно было немного ограничить экспорт. Вторая причина — существенное увеличение спроса внутри России из-за пандемии и слишком льготной ипотеки. Льготную ипотеку сделали не вовремя. Как только началась пандемия, ее нужно было срочно свернуть. А теперь, когда цены повысились, можно было начинать думать о возобновлении. У нас все опаздывают. И ФАС тут ни при чем.

4. Британская общественная организация Earthsight выпустила расследование про древесину для IKEA. Согласно ему, депутат Евгений Бакуров 12 лет незаконно вырубал лес в Сибири и продавал его IKEA.

Комментарий А.Дубовенко: Конечно, жаль, что такая компания, как IKEA, оказалась в этом замешана, но мы должны понимать, что сама IKEA всегда закупает древесину и изделия из нее по рыночным ценам, и это не значит, что она дешевле пыталась купить. У нее огромная маржа, и цена закупки исходной древесины мало влияет на себестоимость. Кроме того, IKEA, как правило, закупает не саму древесину, а изделия из нее: готовую мебель, мебельный щит, дощечки, ЛДСП, клееную древесину.

Хотя, конечно, у нее много и собственных заводов, куда закупается обычная доска. Уверен, шведы не знали, что наши продавали им ворованый лес, для них репутация очень важна. 

5. Путин поручил Кабмину ввести с 1 января 2022 года запрет на вывоз леса-кругляка.

Комментарий А.Дубовенко: Кругляк и так уже мало кто вывозит. Вывозят ДОСКИ, причем транспортной влажности (18 %). Еще раз. Запрет на экпорт кругляка ни на что не повлияет. Также ни на что не повлияют 10 % пошлины на экспорт сырой доски. Не хотят пока ничего регулировать. Цены, видимо, всех устраивают. Но мне кажется, они и так скоро упадут, так как за рубежом цена на древесину падает.

6. Абрамченко поручила Минприроды России представить законопроекты по декриминализации лесной отрасли. Одна из мер — рубить лес смогут только производители.

Комментарий А.Дубовенко: При таких ценах на древесину наши леса — это новая нефть. Естественно, чиновники уже заинтересовались лесом и хотят взять под личный контроль все лесные богатства России. Как это в свое время было сделано с нефтью. Выгнали всех частников оттуда. Ну и конечно же, из леса тоже выгонят, сомнений нет. Брус клеить не будут — это слишком геморройный и низкомаржинальный проект. А вот рубить лес или сдавать лесные угодья в аренду и субаренду — это хорошая тема. Грядет, конечно же, передел рынка.

Всем привет!
У меня грустные новости. То, что я предвидел — началось.

Напомню, я предполагал массовые банкротства строительных компаний и невыполнение обязательств. Оно начинается. Итак, что же случилось?

1. Резкое повышение спроса в весной 2020 из-за короны.
2. Новички нахватали контрактов, назаключали, в том числе на демпинговых условиях.
3. Строительная мощность не учитывалась: «Заключаем договор, берем бабки, а там как-нибудь выкрутимся».
4. Увеличились постоянные издержки, так как надо было брать кучу новых людей. Сняли новые офисы, владельцы купили себе новые машины.
5. Финансовое состояние компании учитывалось не по прибыли, а по наличию кэша. Не учитывалась возрастающая кредиторская задолженность.
6. Сроки сорвались, начались суды. Попали под закон о правах потребителя, парочке клиентов вернули вместе с домом 100% денег.
7. Начались рекламации, недострои.
8. Поднялись цены, все контракты стали убыточны, а лояльности с заказчиками нет, попросить доплатить не получилось.
9. Пунктов, позволяющих немного поднять маржинальность (хотя бы до нуля), в договорах нет.
10. Цены подросли на 40%, количество новых заказов резко уменьшилось.

В итоге единственный индикатор — наличие кэша — стал падать. И сразу вопрос: а как так? Чего делать? А ведь еще кучу недостроенных домов, а денег уже нет.

И стали владельцы обращаться ко мне: подскажи, помоги и скажи что делать. А для меня все это было и так понятно с самого начала. И что конкретно мы делали, я частично рассказывал в канале. Если интересно, я напишу подробнее, просто это, возможно, немного нескромно типа мы самые умные... Да не умные мы, жизнь и опыт просто учит. Пишите свое мнение в чате.

Всем привет!
В народе бытует мнение, что деревянный дом, в том числе и из клееного бруса, пожароопасен. А в Германии, например, деревом защищают металлические балки. Немцы сказали мне, что дерево не горит, а металл боится огня. Мне было необычно это слышать :)

Мы решили провести огневые испытания. И сняли про это ролик:
огненный ролик тут

#новости_малоэтажки
Подготовили для вас новую подборку новостей малоэтажного строительства. Читайте, что интересного случилось в загородном домостроении за август. Каждая новость — с комментарием автора канала, основателя GOOD WOOD Александра Дубовенко.

1. Стоимость деревянных домов может упасть на 20 % к концу года.
2. Рост цен на древесину в России впервые прекратился с осени 2020 года. Это произошло из-за сокращения спроса.   

Комментарий А.Дубовенко: «Прокомментирую сразу две новости. Мы с интересом следим за ценами на древесину. Действительно, уже целый месяц цены не растут, но они почему-то и не падают. В Америке цены ПОЛНОСТЬЮ вернулись к допандемийному уровню. У нас же древесина не спешит дешеветь. Это связано с тем, что продолжаются отгрузки по контрактам, которые заключены чуть раньше. Мы сейчас закупаем сырую доску в среднем по 25 тысяч рублей за куб. В Америке она уже стоит 15 тысяч за куб. Напомним, что причина увеличения цены с 12 до 25 тысяч — именно взлет на американской бирже цены на дерево. Я думаю, рыночные механизмы отработают и цена на древесину снизится до уровня 20 тысяч за куб. Конечно, про 12 тысяч рублей надо забыть, но 20 тысяч рублей были бы неплохим компромиссом. Хотя, как знать, может, и до 15 упадет».

3. Депутат Госдумы нашел способ снизить цены на жилье в два раза. Он хочет установить для застройщиков лимит прибыли — до 20 %.

Комментарий А.Дубовенко: «К сожалению, ДУМА — это то место, где могут быть абсолютно безграмотные люди, несущие всякую чушь. И им никто не поставит «двойку» по математике и экономике. И тут не понятно, он действительно так и думает или это обычное популистское заявление для того, чтобы его процитировали. Скорее всего, второе, поэтому и комментировать не стоит. Скажу лишь про себя. За всю историю нашей компании ни разу ни в один год у нас не было прибыли 20 %. Наш предел мечтаний — 15 %, которые в текущих реалиях недостижимы. Если цены устаканятся, компания будет процветать, а рынок — расти, то в 2023-м мы, возможно, эти самые 15 % заработаем».

4. Депутаты предлагают принять закон о семейных поместьях. Он позволит заселить пустые земли, снизить бедность и внедрить здоровый образ жизни.

Комментарий А.Дубовенко: «В целом идея остановить миграцию всех в Москву и Санкт-Петербург неплохая. Ведь сколько можно строить бесконечно дороги, жилье и делать муравейники? А не лучше ли было вложить деньги в другие областные центры, чтобы там было комфортнее жить? Механизмы управления миграцией уже давно во всем мире отработаны — это НАЛОГИ. Если бы в каких-то регионах были бы налоги меньше, чем в Москве, долгосрочно, то туда бы переехало много компаний. На практике же налоговые льготы есть, но в них никто не верит, так как их постоянно отменяют. Каждый год радикально меняется вся налоговая система. Поэтому бизнес не может планировать, ведь перевести компанию в другой регион — это серьезное, дорогое дело, окупаемое только лет за 10. А что будет через 10 лет? А никто не знает. Поэтому ждем сначала стабилизации налоговой системы и чтобы ее перестали ежегодно радикально менять. Как только бизнес поверит в то, что система устаканилась и появятся какие-то налоговые льготы на территориях, которые надо осваивать, — поедут и освоят. Без всяких депутатов и семейных поместий. Считаю инициативу очередным безумием, популизмом, как и дальневосточный гектар».

5. В Росстандарте разрабатывают новые своды правил строительства срубных конструкций и зданий из клееного бруса.

Комментарий А.Дубовенко: «Все как обычно. Целый год делали стандарт какие-то абсолютно левые люди. И за 2 недели до принятия прислали в ассоциацию — типа «вы же специалисты — посмотрите». Нам тоже прислали документ на анализ. Там, конечно, косяк на косяке. Даже не понятно, нужно ли в этом участвовать. Ведь никто никакие стандарты не собирается исполнять, тем более такие безумные. Если это сделано только ради галочки и освоения бюджетов, то не понятно, зачем мы тратим время специалистов. Получается, мы сейчас бесплатно создадим более или менее нормальный стандарт, а деньги поимеют другие люди. И главное, ну, хорошо, есть стандарт. А дальше что? Не по стандарту нельзя строить? То есть мы с сегодняшнего дня запрещаем самострой? Я думаю, что перед тем, как делать какие-то стандарты, надо выстроить стратегию.

Например:
По этому стандарту будет вводиться дом в эксплуатацию и госприемка. Не по стандарту — газ не подключим.
Или: не по стандарту — ипотеку не дадим.
Или: не по стандарту — не зарегистрируем дом. 
Например, с автомобилями все строго. Сделал сам машину — будь добр в МАДИ за сертификатом. Если не получишь — номера не дадут и на дорогу не выпустят. А дом что? Ну, не по стандарту. И что дальше? Непонятно. Наверное, с этого надо было начинать, а не с создания стандарта». 

6. Под Ярославлем напечатают на принтере целый поселок.

Комментарий А.Дубовенко: «Когда я начал читать эту новость, первое слово, которое я увидел, — это «Сколково». При наличии этого слова в статье можно дальше ничего не читать. Я суть Сколково понимают так. Если есть технология, которая работает, которая приносит прибыль, — ее берут на вооружение производственные компании. Если же технология нужна, чтобы освоить бюджеты и пустить пыль в глаза высокому начальству, то вам в Сколково. Ничего ни в какой Ярославской области не напечатают. Красиво разлить бетон не руками, а роботами — это прекрасно. А дальше что? Кто фундаменты будет делать? Робот? А окна вставлять? А отделывать дом? А перекрытия? В общем, «Сколково» очередное, и добавить нечего».

7. В России создадут резерв индивидуальных домокомплектов на случай чрезвычайных ситуаций.

Комментарий А.Дубовенко: «Мне идея понравилась. Правда, возможно, реализация будет, как обычно, хромать. Деньги освоят, склады забьют, но когда случится ЧС, окажется, что дома не собираются, недокомплект и.т.д. Но, может, я слишком пессимистично смотрю на вещи и все будет прекрасно». 

У вас есть свое мнение на какую-то из тем? Ждем ваши мысли в комментариях!

Всем привет!
На малоэтажном рынке наблюдается начало охлаждения.

Количество запросов начинает падать. Представьте, что с точки зрения строительной компании заказчики — это яблоки, которые падают с яблони. Пандемия — это когда мы подошли к яблоне и как следует потрясли все ветки. Яблок нападало много, но теперь они падают медленнее. Т.е. мы можем говорить об «отложенном спаде».
Второй фактор — некоторые потенциальные заказчики отложили строительство из-за ценовой вакханалии. Цены на блоки поднялись в 2 раза, на клееный брус — тоже в 2 раза. Стоимость работ — минимум в полтора. Многие надеятся на снижение цен.

Цена на древесину действительно начала снижаться. Но мы этого ожидали и поэтому подняли цену на кленный брус с 33 до 57 тыс. р. за куб, а не до 65-80, как многие коллеги. И какое-то время работали в убыток для того чтобы, если доска упадет с 28 до 22, нам не пришлось снижать цену назад.

Но если доска упадет ниже 22, то, конечно, цена на клееный брус и затем блоки пойдет вниз. И тогда наступят совсем грустные времена для строительных компаний, ибо как только потенциальный заказчик увидит малейшее снижение цены, он перейдет в выжидательную позицию.

Я напоминаю, что ожидаю огромное количество банкротств строительных компаний, они набрали авансы, проели их, получить прибыль невозможно из-за роста цен по ходу строительства, а новых поступлений не будет.

Что делаю я, чтобы сохранить стабильность компании.
1. У нас все заказчики доплачивают по ходу строительства, не смотря на заключенные договора. Не красиво? Да, очень. И мне стыдно. Но это гарантирует всем, кто живет в наших домах, что их дома будут правильно обслуживаться.
2. Мы не стали ловить хайп, и когда возрос спрос в 4 раза, мы не расширили компанию ни на одного человека. Мы как строили 300 домов в 2019, 2020, так 300 построим и в 2021.
3. Мы ввели ограничительные меры для заказчиков:
- не обсуждаем текст договора;
- не обсуждаем цену;
- не строим на фундаментах заказчика;
- не продаем домокомплекты;
- не работаем с посредниками;
- не заключаем договоры на несколько домов;
- не строим дальше 150 км от КАД/МКАД;
- не строим, если дом строят на продажу;
- не строим дома для сдачи в аренду;
- не строим коммерческие объекты: рестораны, банные комплексы, офисы;
- не работаем с представителями заказчика;
- не строим дома без окон;
- не строим из газобетона;
- отключили рекламу и ввели ограничительные меры в мае 2020 (полтора года назад) для того, чтобы быть готовым к рыночному спаду. Если спад начнется, то часть ограничительных мер мы сможем снять для сохранения объемов строительства 300 домов в год.

#новости_малоэтажки
Что важного и интересного случилось в загородном домостроении за сентябрь? Читайте в нашей подборке новостей👇🏻
Каждая новость — с комментарием автора канала, основателя GOOD WOOD Александра Дубовенко.

1. ЦБ выступил за введение эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство.

Комментарий А. Дубовенко: «Полностью перевести малоэтажку на ЭСКРОУ и строить по СНИПам невозможно, пока разрешен самострой. Самострой вряд ли кто-то запретит. А граница между самостроем и ИЖС очень размыта». 

2. В Госдуму внесли законопроект о правовом статусе таунхаусов — он устраняет правовую неопределенность в отношении домов блокированной застройки.

Комментарий А. Дубовенко: «Возвращаемся в старые времена. Раньше так таунхаусы и строили. Юридически это были отдельные дома. Потом запретили так строить, но разрешали дуплексы. Потом запретили дуплексы. И теперь возвращаемся назад. В принципе это правильно, ибо считать таунхаус многоквартирным домом и предъявлять к нему требования всякие типа эскроу и прочих ФЗ нельзя. Я считаю, что таунхаус должен быть вотчиной малоэтажных девелоперов. Это все-таки ближе к малоэтажке. И законы там должны быть примерно такие же». 

3. Оформление прав на недвижимость должно занимать 24 часа: власти хотят оптимизировать работу Росреестра и перевести большую часть процедур в цифровой формат.

Комментарий А. Дубовенко: «Несмотря на то, что мы живем как в "совке" и не все у нас в стране идеально, нашим цифровым сервисам типа ГОСУСЛУГ действильно многие иностранцы завидуют. Вообще, мы в России делаем все время какие-то резкие скачки в будущее, обгоняя многие страны. Переводы с карты на карту мы освоили быстрее всех в мире. APPLE/GOOGLE PAY у нас заработал раньше всех, цифровые сервисы у нас лучшие». 

4. В Россию ввезут 10 000 строителей из Узбекистана: новый проект Минстроя по привлечению трудовых мигрантов.

Комментарий А. Дубовенко: «Давно пора. Мы сами мигрантов не используем, но из-за дефицита общего рабочей силы испытываем трудности с бригадами. Хотя, возможно, скоро строительный хайп спадет и особо не нужны будут мигранты». 

5. В Швейцарии создали деревянный пол, который генерирует электричество. Чтобы получать энергию, достаточно просто по полу ходить.

Комментарий А. Дубовенко: «Как всегда, шарлатаны дурят людей, которые ничего не понимают в физике. Когда вы ходите по полу, вы действительно взаимодействуете с половым покрытием, передаете на него энергию, и оно нагревается. Зимой это тепло используется для обгрева дома само)). Его, правда, очень мало. Теперь представьте, что нужно сделать, чтобы действительно существенную энергию снимать с человека, который ходит! Все очень просто. Представьте, что у вас вместо пола тренажер для ходьбы, и каждый ваш шаг проваливается на 3 сантиметра, вот тогда начинается съем энергии. Причем тоже микроскопический. Кто-то придумал красивую байку, и все решили ее распространить». 

6. В Швеции построили деревянный небоскреб: он должен стать вторым по высоте в мире.

Комментарий А. Дубовенко: «Отличный домик. Как только откроют границы, я обязательно поеду туда со съемочной группой, и мы расскажем подробно про него. Мне нравятся многоэтажные деревянные дома. Они хоть и экономически неэффективны и бесполезны пока, но, возможно, являются технологией будущего. Ну, и такие здания снимают возражения и стереотипы многих людей, что дерево подходит только для строительства сараев. Или что дерево горит».

Всем привет!
Мне очень часто задают вопрос: «Вы ограничили себя 300 домами в год. А где развитие?». Такой вопрос несколько раз задавали в чате, и практически каждый раз задают на наших стажировках.

Попробую ответить. Давайте представим, что было бы, если Good Wood открыл бы офисы во всех городах-миллионниках, сделал бы свои франшизы и строил бы 1500 домов в год. На мой взгляд, это была бы не развитие, а деградация. Я бы перестал быть доступен для заказчиков, с ними бы общались юристы, вместо пожизненной гарантии им бы писали: «Вы неправильно эксплуатировали дом, поэтому виноваты сами». Вместо развития продукта и команды я был бы озабочен бесконечным поиском офисов, новых людей, обучением бездарей, переделками за новыми бригадами, воровством, пьянством на площадках.

Я все это проходил, наигрался в эти игры, пусть так развиваются другие. У меня другие цели, и они тоже связаны с развитием. И именно ограничение в 300 домов в год нам и позволяет этим заниматься. Итак, какие конкретно у нас задачи.

1. Максимально возможный NPS. Заказчики нашей компании должны быть максимально удовлетворены работой компании, особенно тогда, когда уже начали жить в домах.
2. Максимально возможный ENPS. Друзья сотрудников должны завидовать тому, что сотрудники работают в такой компании.
3. Архитектура наших домов. Еще 10 лет назад, наши дома называли «гв-домики». Сейчас мы сильно подтянулись в архитектуре, и уже дома смотрятся очень современно. Мы уже во многом задаем стандарты и тренды в малоэтажной архитектуре в России. Чтобы сохранить позиции, мы должны постоянно развиваться и идти дальше.
4. Глубина проработки проектов, перечень предлагаемых услуг. Сейчас мы развиваем фасадное направление, но есть еще много идей.
5. Сервис. Скорость реакции на рекламации и обращение заказчика, скорость устранения проблем.
6. IT-системы. Мы активно развиваем личный кабинет. Уже сейчас личный кабинет — это не просто информатор, но и активный участник строительного процесса. Однако есть очень много мыслей, как его можно улучшить.

Если честно, мне намного интереснее заниматься этими вещами, чем наращивать объемы строительства. Коллегам по цеху тоже такой подход нравится: мы не занимаем агрессивную позицию на рынке, не отъедаем долю рынка, хотя могли бы.

#новости_малоэтажки
Подготовили для вас новую порцию новостей загородного строительства. Читайте в подборке, что важного и интересного случилось в малоэтажке за прошедший октябрь. Каждую новость прокомментировал автор канала и основатель GOOD WOOD Александр Дубовенко.

1. Строительство частных домов включат в нацпроект. Главной его задачей будет за восемь лет увеличить застройку до 50 миллионов квадратных метров. На это выделят 4,6 триллионов рублей.

Комментарий А.Дубовенко: «Я в отрасли уже 16 лет. И не меняется ничего. Опять те же лозунги. Нужно построить кучу метров. Нужно упросить подключение к инфраструктуре, нужны стандарты, нужны типовые проекты, нужны ипотечные кредиты... В 2008 году, когда я участвовал во всех этих конференциях, была та же самая риторика. На этот раз звучит астрономическая сумма — 4,6 триллиона рублей. На мой взгляд, перед тем, как запускать очередную новую программу по выделению денег, нужно проанализировать, почему прошлое выделение денег не помогло. Критикуя, предлагай. Поэтому в следующем посте я сформулирую перечень конкретных мер по поддержке малоэтажного строительства».

2. В Госдуму внесли законопроект о приватизации земель у водоемов. Если его примут, то участки во втором поясе санитарной зоны можно будет оформить в собственность.

Комментарий А.Дубовенко: «С санитарными зонами в России весело. Есть огромное количество жилых домов, причем элитного класса, которые построены как временные дома «на сваях». И там постоянно живут люди. Вообще интересная получилась смесь физики, строительной науки и психологии. Все серьезные сооружения строятся на сваях, так как это более предсказуемый и поддающийся расчетам процесс. Но это физика. И тут добавляем психологию: плохо разбирающийся в стройке человек может считать дом на сваях с неотделанным цоколем временным. А вот дом на сваях с отделанным цоколем или дом на плите, которая упирается на грунт, — это уже капитальное сооружение. В реальности же около воды строят огромные капитальные дома, но все эти дома — на птичьих правах: на них нет оформленных документов, а земля в аренде. Данный закон, конечно, выгоден тем, кто построил дома у воды. Документов на дом все равно не будет, но хотя бы земля будет ваша. В пояснительной записке много говорится о загрязнении водоемов. В действительности загрязнение мало связано со схемой пользования — аренда или собственность. Но ничего не говорится об ограничении доступа людей. Насколько я знаю, береговая линия, даже если она находится в аренде, должна быть доступна для всех желающих — заборы делать нельзя. Поэтому интересно, повлияет или нет этот закон на увеличение количества заборов».

3. Цены на древесину в России снизились на 10-12% от пиковых значений. Эксперты утверждают, что это скорее сезонная закономерность.

Комментарий А.Дубовенко: «Я не согласен с цитатами, которые указаны в статье. Считаю, что подорожание в 2 раза пиломатериалов носит временный характер. Напомню, пиломатериалы год назад стоили 12 тысяч рублей за куб (обрезная доска естественной влажности с доставкой в Московскую область с НДС, официальная с ЕГАИС). Сейчас цена — 24 тысячи рублей. Я не надеюсь, что цены упадут до 12 т.р., однако и удерживать цены на уровне 24 т.р. вряд ли возможно долго. Мы займемся импортом Российской древесины из США, которая идет туда через Европу, и в итоге, несмотря на кругосветное путешествие, древесина будет стоить у нас по 20 т.р. за куб. Поэтому рыночные механизмы заставят цену откатиться до приемлемого уровня. Приемлемым я считаю цену в 18-20 т.р. за куб. Если это произойдет, деревянные дома могут подешеветь на 10%. Мы обещали всем заказчикам, что пересмотрим цены в сторону снижения, в том числе по заключенным контрактам. Это будет справедливо. Мы очень этого ждем. Но не факт, что это случится».

4. Для владельцев частных домов могут ввести субсидии на установку солнечных батарей. Солнечными панелями хотят оборудовать около 100 тысяч индивидуальных домов.

Комментарий А.Дубовенко: «Насколько понимаю, до сих пор нет механизмов, позволяющих продавать сети излишки энергии. Пока это не будет окончательно отлажено, все стимулирующие меры бесполезны. В целом, идея использовать солнечную энергию — неплохая. У нас есть регионы, подальше от обеих столиц, где хорошая солнечная активность: например юг и Алтайский край».

5. Власти Финляндии ставят задачу к 2025 году строить из дерева минимум 45 % новых общественных зданий. Это часть комплекса мероприятий по снижению углеродного следа.

Комментарий А.Дубовенко: «Финны красавцы. Они всегда впереди планеты всей по теме деревянного домостроения. Кстати, именно общественные здания невысокой этажности (вроде библиотек, детских садов, школ, домов престарелых) и должны строиться из дерева».

6. Изобретатель из Боснии построил вращающийся вокруг своей оси дом, чтобы порадовать свою жену.

Комментарий А.Дубовенко: «Сначала я хотел дать язвительный комментарий по поводу этого «изобретения». Но я, когда комментирую, всегда внимательно читаю первоисточник. И знаете, это красивая и трогательная история. Может, кто-то, услышав ее, даже пустит слезу. Прочитайте ее, она короткая. Пусть этот дом крутится дальше, а я желаю здоровья изобретателю».

Всем привет. Правительство планирует опять поддержать малоэтажную отрасль. На этот раз звучит астрономическая сумма выделенных денег — 4,6 триллионов рублей.

Я в отрасли уже 16 лет. И не меняется ничего. Опять те же лозунги: «Нужно построить кучу метров. Нужно упросить подключение к инфраструктуре, нужны стандарты, нужны типовые проекты, нужны ипотечные кредиты». В 2008 году, когда я участвовал во всех этих конференциях, была та же сама риторика. На мой взгляд, перед тем, как запускать очередную новую программу по выделению денег, нужно проанализировать, почему прошлое выделение денег не помогло. Но есть такое выражение «критикуя, предлагай».

Критикую? Предлагаю!

1. Нужно увеличить цену газа для потребителя, а вырученные деньги вкладывать в развитие газовых сетей внутри страны. Подключение к газу и электричеству должно быть бесплатным.

2. Субсидировать % ставок по кредитам напрямую потребителю.

3. Разделить понятия ЖИЛОЙ дом и ДАЧА. Дача — это то, что строится хоз способом. Жилой дом строится только официально через подрядную организацию. Обязательная гарантия — 5 лет. И обязательная страховка на 5 лет. Должны быть выполнены стандарты по экологии, пожарной безопасности и энергосбережению. Подключение всех коммуникаций в жилом доме должно осуществляться бесплатно. Адрес можно получить только в жилом доме, и только в этом случае государство предоставляет место в школе, поликлинике и т.д.

4. Убрать поборы с девелоперов на строительство школ и инфраструктуры. Это задача государства.

5. Ввести понятие инфраструктурного кредита. Если девелопер купил большой земельный участок и вложил деньги в забор, внутренние дороги, септики, скважины, то у него должна быть возможность заложить участки и быстро вернуть вложенные деньги, быть должным государству, причем, это должны быть минимальные ставки.

6. Подъездная дорогая к поселку должна быть обеспечена за счет государства.

7. Нужно ввести правильные KPI. Не количество израсходованных денег, а эффективность их расходования. Эффективность измеряется в количестве домов, построенных с помощью участия тех или иных программ.

Всем привет, друзья!
Хотел бы рассказать интересную историю про один из коттеджных поселков Московской области. Думаю, всем не помешает знать эту реальность.

Речь идет о том, что поселок пытается стричь со строителей деньги на пустом месте. Таких поселков пока в МО я знаю очень не много, буквально два. Они сразу у нас попадают в черный список, и мы там перестаем строить. Так как один "всплыл" недавно, расскажу как это происходило. Пока без названия поселка :)

Один наш знакомый купил земельный участок, решил строить дом, мы решили узнать правила поселка. Нам изложили все правила и сказали: «У нас еще комиссия 5%». Мы спросили: «Это как это? За что?». Ответ: «Хотите у нас строить — платите». Мы естественно рассказали заказчику: «Поселок с нас требует 5%, простите, но вам надо или с ними напрямую договориться или тогда мы вам повысим смету на 5%». После этого руководитель поселка в бешенстве звонил нам и кричал на менеджера: «Зачем вы рассказали клиенту?! Вы не могли незаметно вкрутить 5%, чтобы он не заметил? Вдруг он расскажет другим покупателям? Мы со всеми так работаем, все платят».
Менеджер ответил грамотно: «Мы так не работаем, 90-е давно прошли».

Вывод: Попытка занизить стоимость земли и добрать деньги со строителей приводит к естественному отбору — в поселке остаются только компании низшего класса, которые обманывают и разводят. Но самое главное, в поселке появляются соответствующие клиенты, которые потом удушают поселок и мешают его продавать. Жадность приводит к бедности.