Пристегнитесь. Цены на вторичку разгоняются с каждым месяцем 😱

В апреле вторичное жильё в Москве подорожало на 1,1%. Это максимальный месячный рост с сентября 2023.

За 12 месяцев рост скромный, около 7%, но темпы растут каждый месяц… а тут ещё ЦБ снижает ставку и ипотека дешевеет.

Мы обещали рост цен выше 10% за год. Но может случиться и 15%...

🏠 Где «инвестиционные квартиры» с льготной ипотеки?

Глава Центральный банк России Эльвира Набиуллина объяснила: на вторичном рынке их пока почти нет — и это нормально.
📦 Почему их не видно сейчас:
— часть домов ещё строится
— с окончания льготной ипотеки прошло мало времени
— многие покупали жильё для себя, а не для перепродажи
⚠️ Но риск впереди есть
Когда такие квартиры начнут массово выходить на рынок, продавцам может быть сложно.
📉 Главная проблема — разрыв цен:
— новостройки сильно подорожали
— вторичка выросла всего примерно на 4%
➡️ В итоге продать квартиру по цене покупки может не получиться
📊 Что сейчас с рынком:
— сделок примерно столько же
— ипотеку берут реже из-за высоких ставок

💡 Вывод: потенциальное «нависание» предложения ещё впереди — рынок может измениться, когда новостройки массово перейдут во вторичку.

✅ В центре Москвы прошёл тест‑драйв двух премиальных клубных домов

➖ В последнее время в столице редко видно презентации, которые действительно впечатляют. Но 27 апреля ГК «Развитие» устроила живой показ‑опыт для двух проектов — «Резиденции Воронцова» и «Аристарховский».

➖ На мероприятии было более 250 гостей: эксперты, брокеры и журналисты. Вместо докладов участники проверяли сценарии жизни — встречу с консьержем, работу паркинга, спа‑зоны и архитектуру проектов.

➖ Основатель ГК «Развитие» Сергей Гончаров сказал, что цель — дать почувствовать атмосферу. Проекты предлагают 75 и 55 резиденций, виды и закрытый сад. Кстати, показали и экспонаты будущего музея «Артефакт 500». В итоге тест‑драйв удался.

ЛСР прибавил одну строчку в рейтинге крупнейших застройщиков Москвы за апрель.

✅ Под землёй выгоднее: москвичи скупают машино-места и кладовки вместо квартир

➖ Москвичи нашли в 2026 году более выгодное вложение, чем покупка квартиры. Они переключились на кладовки и машино-места. Бокс для хранения вещей на старте продаж стоит около 1 млн руб. и вырастает до 1,3 млн руб. к сдаче (+30%), при аренде 8–10 тыс. руб. в месяц это даёт до 120 тыс. руб. в год.

➖ Машино-место стоит в среднем около 4 млн руб., а стоимость аренды — 20 тыс. руб. в месяц или до 240 тыс. руб. в год. Да, есть коммунальные расходы (2–3 тыс. руб.), но даже с их учётом это стабильный доход без многомиллионных кредитов. А арендаторы часто находятся за несколько дней прямо в чатах жильцов.

✅ Готовых новостроек в Москве хватит до конца 2027 года, но дешёвых всё меньше

➖ Запасы жилья в столице при нынешнем спросе (5,1 млн кв. м в год) не закончатся ещё 1,5 года, подсчитали аналитики CORE XP. Но ситуация везде разная: квартиры массового сегмента разлетаются быстро — за год объём предложения упал на 20%. А вот элитное жильё продаётся дольше, по 6–8 месяцев, вместо обычных 4.

➖ По всей России нераспроданных площадей ещё больше — 53% (8,7 млн кв. м). При этом доля квартир, которые не успевают продать к сдаче дома, выросла с 16% до 28% за пять лет. Застройщики корректируют стратегии: строят дольше, продают медленнее и гибче подходят к ценообразованию.

Москвичи вынуждены покупать квартиры, которые почти на треть (28%) меньше, чем они хотели бы, — ЦИАН. По данным компании, жители столицы в среднем смотрят жилье площадью 67 м², однако покупают в итоге лоты площадью 48 м². То есть, в процессе оценки возможностей бюджета «теряются» 19 м². Эту разницу между желаниями и возможностями хорошо видно по структуре просмотров и покупок:

➖ студии смотрят в 11% случаев, а покупают в 20%;
➖ «однушки» по просмотрам набирают 22%, а по покупкам почти в два(!) раза больше — 37%;
➖ в сегменте «двушек» разница не настолько радикальна: 35% смотрят и 29% покупают;
➖ а вот у «трешек» она более чем двухкратная: 25% против 12%.

Как выглядит боль: девушка показала расчеты по ипотеке с 2022 года, которую она так и не взяла

«Больно ли мне? Забыла добавить, что квартира с видом на лес в 10 минутах от центра Казани».

✅ В Москве самая дешевая квартира у метро стоит 3,6 млн рублей

➖ Стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры в пешей доступности от метро в Москве в апреле 2026 года составила 3,6 млн рублей, сообщили эксперты агентства «Араника эстейт»: это «однушка» площадью 19,1 кв. м в Молжаниновском районе в доме 1960 года постройки, расположенная в пределах 15 минут пешком от станции.

➖ При этом, самая дорогая квартира в столице на начало мая оценена в 8,3 млрд рублей — лот в Хамовниках площадью 781 кв. м в пешей доступности от Кремля.

✅ В Москве резко выросло число нераспроданных квартир в новостройках

➖ Почти половина жилья в столице может искать покупателей более 24 месяцев после ввода домов в эксплуатацию. По данным аналитиков bnMAP pro, уже сейчас не распродано 6,9 млн м² — это 49% всего объёма новостроек.

➖ Около 47,6 тыс. квартир, по прогнозам экспертов, будут продаваться годами после сдачи. При этом в некоторых районах готовое жильё уже стоит дешевле новостроек, что создаёт дополнительные риски для застройщиков.

В случае «схемы Долиной» справки от психиатров, которые обычно требуют от собственника квартиры при продаже квартиры, имеют мало смысла, заявила советник Федеральной палаты адвокатов Майя Шевцова. По ее словам, суды просто «не придают им решающего значения» и пытаются оценить не вменяемость человека в целом, а его способность осознать происходящее непосредственно в момент сделки. Из-за такой позиции судов, на данный момент не существует никакого гарантированного способа защититься от попытки признать сделку ничтожной.

За апрель количество сделок на рынке Московского региона немного выросло, а цены, наоборот, упали — Dataflat. В частности:

— В «старой» Москве было продано на 4% больше квартир и апартаментов, при этом средняя цена квадратного метра снизилась на 2%, до ₽606 870.

— В Новой Москве динамика аналогичная: +4% в сделках, -2% по цене «квадрата» (₽361 694).

— В Московской области сделок стало меньше на 1%, а цена квадратного метра просела на 1%, до ₽246 764.

При этом везде доля ипотеки выросла, что, скорее всего, вызвано снижением ключевой ставки ЦБ.

🛜Жильцы ЖК на Мосфильмовской потребовали независимую экспертизу здания с участием архитекторов и инженеров 

Люди опасаются за устойчивость конструкции дома. По данным Mash, повреждены фасад и перекрытия с 36-го по 38-й этаж, разрушены стеклопакеты, элементы крыши и несущий пилон, пострадали 9 квартир.

Тревогу усиливает сама архитектура комплекса: две асимметричные башни высотой более 200 метров со сложной системой нагрузок и панорамным остеклением. Теперь специалистам предстоит проверить не только «косметику», но и возможные риски для всей конструкции.

🛜Текущего объема новостроек в Москве хватит примерно на 1,5 года продаж, подсчитали в CORE.XP

При этом рынок все сильнее делится на два лагеря: в массовом сегменте уже формируется дефицит — предложение комфорт-класса за год сократилось на 20%, а ликвидные квартиры быстро раскупают.

А вот в элитке ситуация обратная: дорогие лоты продаются медленнее, срок экспозиции достигает 180–240 дней против 120 дней по рынку в целом. Девелоперам приходится растягивать продажи и корректировать цены.

То есть массовые новостройки заканчиваются быстрее, чем места на семейную ипотеку, а элитка пока ждет своего покупателя с «правильным настроением».

🤓А вот показательная ситуация. Застройщик Touch второй раз за 2026 год ищет руководителя продаж.
Фокус — выручка по всем проектам, подчинение лично акционеру. (Выделено жирным).

О чем это говорит? Функция продаж, а не GR и отношения с банками становится основной для бизнеса и найти специалиста не просто.

Поэтому директора по продажам сейчас будут меняться, как белки в колесе — у всех надуты щеки, но никто не может показать результат на падающем рынке.

🤓На рынок вышли все «инвесторы в арендное жилье».

Число активных объявлений об аренде жилья в РФ за первые три месяца 2026 года выросло почти на 34% с 2020 года, что стало максимумом за последние шесть лет. Об этом говорится в аналитическом обзоре ДОМрф.


Посмотрим чем это закончится, пока лишь стоит отметить два факта.
1. Всплеск выхода арендных объемов неудачно совпал с экономической стагнацией.
2. Не все сданные новостройки одинаково пригодны к сдаче. Некоторые построены в такой дикой промке, что снять там жилье можно лишь в пьяном бреду.

DOGMA возглавила рейтинг застройщиков по запуску жилья за январь-апрель 2026 года

По данным ЕИСЖС, за четыре месяца 2026 года компания вывела на рынок 493 тыс. кв. м.

Также в пятёрку лидеров по объёму запуска жилья вошли:
Setl Group — 427 тыс. кв. м;
«Самолет» — 419 тыс. кв. м
ПИК — 280 тыс. кв. м;
ГК ФСК — 280 тыс. кв. м.

В 2026 году DOGMA вывела на рынок жилую недвижимость в 4 регионах России: в Подмосковье в продажу вышли квартиры с системой «умный дом» квартала «Публицист», в Краснодаре началось строительство нового корпуса квартала «Грейд», в Омске — нового дома квартала «Снегири», а в Ленинградской области — 3 корпусов ЖК «Догма Юкки». Кроме того, компания реализует более 70 социальных проектов, направленных на поддержку образования, спорта и благоустройство территорий.

В московском бизнес-классе есть все удобства по высшему уровню. Даже своя заправка под окнами.