Производство кирпича, так же как и цемента, иллюстрирует положение дел на строительном рынке. По данным аналитиков CMPRO, в 2025 году отрасль вошла в фазу устойчивого спада: выпуск сократился примерно на 10%.

Структура производства в целом не изменилась. Керамический кирпич сохранил доминирование с долей около 74%, однако его выпуск снизился на 9,2%. Силикатный кирпич, занимающий более 26% рынка, показал более глубокое падение на 13,1%.

Одновременно сократилось потребление: спрос за год уменьшился на 12,5%, а железнодорожные перевозки стройматериалов на 45,7%. На этом фоне цены производителей выросли на 4,1%, тогда как цены приобретения для конечных покупателей увеличились на 12,7% из-за логистики и торговых наценок. Такая динамика усиливает давление на рынок и повышает риски дальнейшей стагнации на фоне слабого строительства и дорогого финансирования.

Демографы активно обсуждают возможное изменение в льготной семейной ипотеке, когда по новым параметрам семья с 3 детьми сможет взять ипотеку под 4%. Называют это хорошим шагом, потенциально повышающим рождаемость.

Очередной печальный пример того, что демограф – это просто статистик. А про факторы рождаемости должны говорить медицинские работники, экономисты, социологи, социальные антропологи, эксперты рынка недвижимости.

Объясню на пальцах. Наибольший уровень бедности сосредоточен именно в многодетных семьях (среди многодетных он составляет 20%, тогда как в среднем по всем семьям – 7,2%).
Подавляющая часть многодетных семей просто не пройдёт первый этап по льготному кредиту – не накопит минимальный взнос в 30% от стоимости квартиры.
Среди тех, кто всё же накопил на первый взнос, подавляющая часть не пройдёт одобрение в банке на получение ипотеки: доля отказов по льготной семейной ипотеке из-за недостаточного дохода потенциального заёмщика составляет около 60%; предполагаю, что среди многодетных эта цифра ещё выше.

В итоге даже по таким новым параметрам, по ставке в 4%, лишь очень небольшая часть семей с 3 и более детьми сможет воспользоваться льготным кредитом.
Фактически льготная семейная ипотека придумана не для поддержки семей (точнее, для поддержки только 20% высших семей), а для поддержки рынка новостроек - девелоперов, работающих на нём.

Если бы была настоящая программа поддержки семей, то государство или бесплатно раздавало им квартиры хотя бы по программе социального найма (как это было в СССР), или запустило программу социальной аренды для бедных и малоимущих, как в Австрии, Германии, странах Скандинавии, когда аренда отнимала бы не более 10-15% дохода семьи.

В эти выходные пугающее народное видео про квартиры-гробы в Гонконге — наглядное предостережение, во что может превратиться сверхплотная застройка и рост мегаполисов вверх. В городе живёт около 7,5 млн человек, земли под застройку почти нет: дома возводят даже на крышах парковок.

Блогер отмечает, что такие ячейки хуже тюрьмы, а люди живут в них десятилетиями, потому что нормальное жильё для местных недоступно. Это буквально «жить в гробу при жизни».

Средняя площадь такой «квартиры» ~1,5 кв. м. Целый этаж из этих ячеек занимает ~75 кв. м. Уборщица, показанная в видео, зарабатывает $650 в месяц, а аренда её «гроба» $320, т.е половина дохода уходит на эту камеру. На 5-й минуте мужчина средних лет с доходом $1250 (95 тыс. рублей), на вопрос о будущем смеётся: «Через 10 лет я уже умру». Цены на жильё космические:

▪️Квартира 32,5 кв. м стоит $1,128 млн (~86 млн руб.)
▪️Аренда квартиры 37 кв. м выйдет в $3800 в месяц (~288.000 руб.)

При средней продолжительности жизни в стране в 84 года многие вынуждены работать даже на пенсии, чтобы оплачивать дорогое жильё. Поразило, что даже тюрьма в Гонконге просторнее: камера в среднем 7,5 кв. м, можно хотя бы встать в полный рост. Люди на видео признаются, что и жить там было бы легче. Мест на кладбищах тоже не хватает, поэтому могилы арендуют на 6 лет, после чего останки эксгумируют и кремируют.

(к предыдущему посту)

Глядя на такие кадры, начинаешь особенно ценить, что в отличие от Азии нам не нужно бесконечно расти вверх и уплотнять застройку до предела. При всех проблемах и кризисе на рынке недвижимости в России участок в 6 соток сегодня доступен почти любому, а дом (пусть и самый простой каркасник на 100 квадратов) — всё ещё можно построить (не говоря уже о доме в 50-60 кв. м, что всё равно будет больше, чем площадь средней квартиры в сданной новостройке).

Земли у нас очень много, поэтому каждый раз удивляюсь, зачем российским мегаполисам пытаться копировать азиатский сценарий с многоэтажными «муравейниками», когда логичнее развиваться в ширину, создавать города-спутники и делать ставку на частную застройку и нормальное человеческое пространство.

Не только у нас «обнаружили золотое дно» в виде рынка недвижимости: в Европе тоже присмотрелись к своим гражданам на предмет дополнительных оброков и «обеления». Испанское издание Mundo Deportivo пишет, что за бесплатное проживание у родителей в ряде случаев может потребоваться платить налоги.

Как поясняет издание, налоговое законодательство Испании допускает, что при определённых обстоятельствах такое проживание может быть расценено налоговыми органами как скрытое дарение.

Логика простая: если взрослый человек живёт в квартире родителей без аренды, получает стабильный доход и фактически экономит на жилье, налоговая может посчитать это безвозмездной имущественной выгодой. В этом случае возможно начисление налога на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), который платит сам «получатель» выгоды. Сумма рассчитывается исходя из рыночной стоимости аренды и срока проживания.

Совместная жизнь в составе одной семьи сама по себе проблемой не считается. Но Hacienda (местная налоговая) оценивает не родство, а экономическую реальность: финансовую самостоятельность, длительность проживания и фактическое использование жилья как собственного.

(к предыдущему посту)

Мы совсем недавно обсуждали свежий опрос ВЦИОМ, согласно которому российские зумеры уже к 21 году «выезжают» из родительского дома. Но, повторюсь, общемировой тренд выглядит ровно наоборот – как в Испании. Согласно анализу Elcano Royal Institute на основе данных Eurostat, более 80% испанцев в возрасте от 16 до 29 лет продолжают жить в родительском доме. Это заметно выше среднего уровня по ЕС, который составляет около 68%.

Неудивительно, что при таких цифрах государство начинает аккуратно намекать гражданам на новые формы платежей. По сути, испанская власть постепенно примеряет на себя роль «строгого родителя», давая понять тридцатилетним детям, что за жильё пора платить самостоятельно.

Проблема, однако, в том, что цены на недвижимость по всему миру растут темпами, которые слабо коррелируют с доходами. В той же Москве для получения ипотеки сегодня нужен доход от 340 тыс. рублей в месяц. Думаю, что 80% россиян до такого заработка могут не дотянуть и в 40, и в 50 лет. Какие уж тут зумеры.

О чём-то похожем на испанский кейс в России пока говорить рано, но жилищные проблемы у нашей молодёжи по сути мало отличаются от испанских. Уже сейчас можно констатировать то, о чём пишет «Толкователь»: российская молодёжь фактически лишена всех трёх базовых способов получить собственное жильё: помощи от родителей, доступной ипотеки и социальной аренды от государства.

Ещё одно подтверждение, что у рынка недвижимости в России «женское лицо», о чём мы часто говорим. По данным October group, именно женщины чаще выступают покупателями квартир для родственников: жильё для детей они приобретают на 80% чаще мужчин, а для родителей — на 90% чаще.

За год спрос на квартиры для пожилых родственников вырос более чем в два раза. В целом каждую седьмую сделку на рынке совершают ради покупки жилья для близких.

При этом 39% россиян покупают квартиры для собственного проживания, 12% в инвестиционных целях для сдачи в аренду, 13% для детей и лишь 1% для родителей. Покупку жилья детям чаще планируют люди в возрасте 45–60 лет: каждый пятый в этой группе называет такую цель. Квартирами для родителей в основном интересуются покупатели 29–44 лет.

С декабря 2024 по декабрь 2025 года число поисковых запросов «квартира для родителей» выросло на 64% и превысило 3 тыс., а запросы «квартира для детей» увеличились на 6%, почти до 37 тыс. Эксперты отмечают, что такие сделки нередко сопровождаются продажей жилья на вторичном рынке, поэтому около четверти покупателей используют рассрочку.

(изображение к посту – картина русского художника Бориса Кустодиева «Купчиха с покупками», 1920 г.)

Согласно прогнозу «Циан» машино-места в подземных паркингах в 2026 году могут подорожать сильнее квартир: рост цен на жильё ожидается на уровне около 15%, тогда как стоимость парковочных мест может увеличиться на 18–20% из-за дефицита и роста доли более дорогих подземных паркингов в новых проектах.

В 2025 году средняя цена проданного машино-места в строящихся новостройках городов-миллионников достигла 1,58 млн рублей, что на 21% выше уровня прошлого года. По словам главного аналитика «Циана» Алексея Попова, рост связан с общей индексацией цен на первичное жильё и смещением спроса в сторону подземных парковок, которые изначально дороже наземных.

Ключевым фактором остаётся не цена, а нехватка мест. Даже в Москве, несмотря на развитую систему платной парковки, свободные места остаются дефицитом, поэтому покупатели ориентируются прежде всего на гарантированное размещение автомобиля.

Средняя площадь машино-места в 2025 году составила 14,7 кв. м, с разбросом от 13,9 кв. м в Казани до 15,6 кв. м в Челябинске. За последние три года стоимость парковочных мест в городах-миллионниках выросла почти на 90%.

(к предыдущему посту)

Всё отчётливее вырисовывается тренд: большие города постепенно становятся территорией без автомобиля. Хорошо виден контраст с ИЖС.

Выбор квартиры в мегаполисе всё чаще означает вынужденный отказ от личного авто. А если машина — важная часть образа жизни, то логичнее смотреть в сторону загородного формата. И дело не только в цене подземных паркингов. Эти проблемы не заканчиваются на стоимости: при ошибках в проектировании и строительстве такие паркинги регулярно затапливает, а размеры машино-мест из года в год сокращаются, из-за чего парковаться становится всё сложнее.

На этом фоне ИЖС выглядит полной противоположностью: за тот же ~1 млн рублей можно построить нормальный тёплый гараж. Развитие пригородов и городов-спутников в этом смысле выглядит для автолюбителей своего рода спасательным кругом. Там у людей сохраняются и автомобили, и место для них. В мегаполисах же городская среда сейчас выстраивается против автовладельца — от дорогих парковок до постоянных штрафов и ограничений.

Мы в очередной раз говорили о том, что в России недвижимость имеет «женское лицо», стало интересно — а что же в Европе. Обнаружил любопытную деталь: в публичном доступе фактически нет никакой системной статистики по сделкам с разбивкой именно по полу.

Видимо тема выглядит настолько неудобной для европейской повестки, что её предпочитают просто не поднимать. Хотя по другим чувствительным вопросам, например по преступности, данные с разбивкой по национальности публикуются без особых колебаний.

В итоге приходится опираться только на косвенные данные. И они показывают обратную картину: в Европе недвижимость пока имеет скорее «мужское лицо». Видимо этот перекос стараются лишний раз не подсвечивать, чтобы не провоцировать идеологический скандал в медиа.

По данным панъевропейского исследования (22 страны, 22 000 респондентов) владельцев жилья 2023 года, недвижимостью владеют более 70% мужчин против 64% женщин. Но речь идёт именно о факте владения жильём, а не об участии в отдельных сделках купли-продажи.

(продолжение в следующем посте)

В исследовании 2016 года, опубликованном в научном журнале European Journal of Ageing (издательство Springer) и основанном на данных по 16 европейским странам (опрос населения старше 50 лет), показано, что женщины чаще мужчин оказываются исключены из домовладения, то есть с более высокой вероятностью не являются собственниками жилья, особенно среди одиноких и пожилых домохозяйств.

По данным научного исследования Венского университета экономики и бизнеса на основе обследования HFCS Европейского центрального банка, гендерный разрыв в совокупной стоимости активов в ряде стран ЕС достигает 27–33%, а в Германии, Австрии и Греции превышает 40%, что отражает более высокую концентрацию недвижимых и финансовых активов у мужчин.

Согласно анализу на основе обследования Европейского центрального банка HFCS (данные по еврозоне, агрегированные в отчёте 2018–2020 гг.), в среднем по выборке владельцами недвижимости являются 67,6% мужчин и 60,4% женщин.

Исключения, конечно, есть. В Чехии и Литве гендерный разрыв по богатству (включая недвижимость как основной актив) минимален или близок к нулю, а в отдельных выборках женщины даже опережают мужчин. В ряде других стран, таких как Люксембург и Словакия, доля женщин среди собственников недвижимости также близка к паритету или чуть выше, хотя по стоимости активов преимущество мужчин сохраняется.

Думаю, что по сделкам купли-продажи недвижимости в Европе пока, скорее всего, также преобладают мужчины. И с учётом стремительной варваризации европейского пространства не факт, что мы вообще увидим какой-то «женский реванш» на этом рынке в обозримом будущем.

(изображение к посту – картина французского художника Николя Пуссена «Похищение сабинянок», 1634 г.)

Расторжения сделок на первичном рынке в 2025 году вышли на максимум за последние пять лет. По данным «Дом.РФ», за год были расторгнуты договоры долевого участия по 14,2 тыс. строящихся квартир на общую сумму 155 млрд руб., что соответствует 3% от общего объёма продаж новостроек.

Для сравнения: в 2024 году объём расторгнутых ДДУ составлял 91 млрд руб. и 1,9% от годовых продаж, а минимальное значение за пятилетний период было зафиксировано в 2023 году — 65 млрд руб. и 1,3% соответственно. Таким образом, рост заметен как в абсолютных цифрах, так и по доле в структуре рынка.

В «Дом.РФ» связывают эту динамику с накопленным эффектом рассрочек от застройщиков и высокой стоимостью рыночной ипотеки. Дополнительно в институте отмечают рост доли ипотечных кредитов с просрочкой более трёх месяцев: с 0,7% на конец 2024 года до 1,2% к ноябрю 2025 года.

На московском рынке вторичного жилья в декабре 2025 года зарегистрировано 16.985 сделок. Это сопоставимо с среднемесячным числом таких сделок к аналогичному месяцу 2024 года (17,3 тыс.).
Всего в 2025 в Москве зарегистрировано 140.595 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья, что на 3,8% меньше, чем в 2023 году (146.200).

На графике мы видим, что в целом 2025 год прошёл для «вторички» Москвы в норме за 12-летний период. Запретительные ставки ипотеки фактически не отразились на активности рынка – так как исторически «вторичка» слабо использует этот инструмент.

Также мы видим, насколько вторичный рынок более значим для рынка, чем первичный (новостройки). Если на «вторичке» Москвы за год было совершено 140,6 тыс. сделок, то на рынке новостроек – 85,3 тыс. сделок, разница почти в 2 раза.

Главные направления решения жилищного вопроса для россиян – это ИЖС и «вторичка». Тогда как внимание аналитиков почему-то приковано почти исключительно к рынку новостроек.
(график – «Миэль»)

Экономика региональных проектов застройщиков сегодня выглядит заметно хуже, чем принято считать. Девелопер Илья Пискулин разложил финансовую модель проекта при условии, что земля покупается с рынка, а не достается бесплатно или из старых активов.

По его расчётам, совокупные расходы на квадратный метр составляют 146,5 тыс. рублей. В эту сумму входят строительно-монтажные работы (80 тыс.), проектирование (2,5 тыс.), земля (15 тыс.), сети (6 тыс.), содержание девелопера (8 тыс.), маркетинг и продажи (10 тыс.), социальная нагрузка (5 тыс.) и проценты банку с учетом кредита на землю (20 тыс.). И это без учёта потерь на паркингах, судебных спорах и других расходов, которые регулярно «всплывают» уже в процессе строительства.

Вывод простой: проекты с ценой ниже 140 тыс. рублей за метр в регионах сегодня либо выходят в ноль, либо уходят в минус. А в случае введения обязательной отделки себестоимость вырастет еще минимум на 20 тыс. рублей за метр.

Сергей Смирнов добавляет, что в Москве ситуация ещё хуже: по его данным, блок СМР уже невозможно уложить ниже 120 тыс. рублей за метр, а с учётом дорогой земли и требований по ВРИ строить дешевле 220 тыс. рублей за квадратный метр в столице фактически нереально.

Коллеги приводят интересное мнение директора Центра транспортного планирования НИУ ВШЭ Павла Зюзина о специфике американской малоэтажной застройки:

«В США с 1940-х годов сложилась система расселения субурбиями — частными домами, простирающимися на площади по 150–300 км сплошной застройки, с улицами длиной до 50 км. В таких градостроительных условиях для расселения 1 млн жителей в США занято в 5–7 раз больше площади, чем в России или Китае, где высокую плотность обеспечивает многоквартирные дома с кратно более высокой экономией места, времени и энергии».

Такая модель застройки ориентирована исключительно на автомобиль. Фактически она формирует зависимость человека от личного транспорта: без машины невозможно решить даже базовые бытовые задачи. Сотни миллионов жителей вынуждены ежедневно преодолевать десятки километров до работы, магазинов, почты и обратно.

«Общественный транспорт в США в принципе никогда не будет обладать какой-либо вменяемой экономикой из-за слишком низкой плотности населения в зоне доступности остановки. Это априори некий социальный сервис для тех, кто не может иметь водительской лицензии в силу состояния здоровья. Это сильно отличается от ситуации в России, где города типа Набережных Челнов или Тольятти дают хорошую экономику операторам общественного транспорта».

(к предыдущему посту)

В целом не вижу ничего плохого в «одноэтажной Америке», но понимаю, почему коллеги относятся к такому формату застройки скептически. Поэтому часто пишем о необходимости развития городов-спутников и малоэтажной застройки вокруг мегаполисов. Об этом не раз писал «Толкователь»:

Ставка должна делаться именно на малые города, а не на переселение в деревни (а то и на пустоши и в пещеры, как у радикальных архаиков). В приоритете населённые пункты в орбите притяжения крупных агломераций.

Для Москвы это радиус жо 200–250 км от МКАД, чтобы человек мог обернуться за один день: утром уехать по делам в столицу, вечером вернуться домой. В эту зону попадают, например, Тверь (~190 км), Зарайск (~190 км), Калуга (~200 км), Владимир (~200 км) и Суздаль (~240 км).

Аналогичная логика работает и в США. Самый известный пример: мегалополис Босваш (Boswash), цепочка городов длиной около 750 км от Бостона до Вашингтона. На 3% территории страны там проживает 54 млн человек (17% населения США), сосредоточено около 25% промышленности.

Показательно, что Московская и Петербургская агломерации вместе около 30 млн человек, то есть примерно 20% населения России. Почти как в Босваше, но с иной структурой: у нас люди сконцентрированы в самих ядрах агломерации и по их окружности в городах-спутниках.

Добавлю еще, что мы с американцами гораздо ближе, чем принято считать: по устройству повседневной жизни наши общества во многом похожи.

В России огромные расстояния между городами, а часто и между пригородом и самим городом. Передвигаться без автомобиля зачастую просто не на чем. Да, общественный транспорт у нас развит заметно лучше, чем в США, но народная любовь к машинам от этого не меньше. Мы регулярно приводим данные «Автостата»: предпочтение личному транспорту в России остаётся устойчивым, и спрос на автомобили сохранится.

Кроме того, в России автомобиль это не только источник комфорта, но и эмоций, нечто большее, чем просто средство передвижения. Это прямо признавал директор Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Михаил Блинкин:

«В России для многих поездка на автомобиле — это счастье. Когда мы проводили опросы в рамках обследования транспортного поведения домохозяйств, то слышали такие рассказы: “У меня скверное съёмное жильё, скромная должность, на меня все кричат, но по дороге с работы я сажусь в свой автомобиль, взятый в кредит, и мне хорошо. У меня там приятные запахи, аудиосистема, блютуз, аудиокниги. Это лучшее время в сутках»

Для выходцев из СССР машина стала личным пространством наподобие утраченного гаража — особенно при тесном жилье и отсутствии уединения, одной из главных «отдушин» наряду со смартфоном, на которые не жалеют денег и даже идут в долги как на суррогат эскапизма на фоне серости повседневной жизни.

(изображение к посту – обложка первого номера журнала «За рулем», 1928 г.)

Глава Nvidia Дженсен Хуанг назвал главных бенефициаров бума искусственного интеллекта и это не программисты, а рабочие профессии. По его словам, мир входит в фазу «крупнейшего инфраструктурного строительства в истории человечества»: технологические компании возводят гигантские дата-центры под ИИ, а совокупные инвестиции в них к концу десятилетия достигнут $7 трлн. Речь идёт не о коде, а об электросетях, охлаждении, трубах, металле и бетоне.

«Прекрасно, что эти рабочие места связаны с ремеслом. Нам понадобятся сантехники, электрики, строители и металлурги», — заявил Хуанг на форуме в Давосе.

Многие из этих специалистов уже зарабатывают в США более $100 тыс. в год, часто без высшего образования. Хуанг подчёркивает, что для достойного заработка не обязательно иметь степень доктора наук в области информатики.

(к предыдущему посту)

Хочется верить уважаемому Хуангу, но его прогноз выглядит слишком оптимистичным. Скорее это похоже на успокаивающую колыбельную для миллионов людей, которые в ближайшие годы рискуют потерять работу. Мы уже приводили мнение русскоязычных стартаперов и предпринимателей из США — Давида и Даниила Либерманов: человечество движется по негативному сценарию, при котором плоды роботизации достанутся ограниченному кругу корпораций. В итоге те же техногиганты вполне могут заменить сантехников и строителей роботами (так будет дешевле и эффективнее).

На днях разговаривал со строителем: он с большим раздражением отзывается о телевизионных обсуждениях «золотых» зарплат сварщиков и строителей. По его словам, никаких 300 тысяч рублей, о которых пишут СМИ, на рынке нет и близко. Ни один из его знакомых сварщиков столько не получает. Да, есть бригадиры и электрики с доходом до 200 тысяч рублей, но это уже управленческий средний персонал, а не рядовые рабочие.

Так что я бы не спешил обольщаться и тем более — отдавать детей в ПТУ на сантехника. Слишком велика разница между тем, что декларируют большие начальники, и реальным положением дел на рынке. Если в ближайшие 10 лет роботы останутся дороже людей, то глобальные стройки ИИ-инфраструктуры в США, скорее всего, будут вести мигранты из той же Индии, Мексики и др. стран. Поэтому сильно сомневаюсь, что американские рабочие массово разбогатеют.

Россияне оказались недовольны своими квартирами по «Семейной ипотеке». По данным опроса Level Group, площадь и планировка жилья по госпрограмме устраивают только каждого пятого покупателя — 22% респондентов заявили, что их квартира полностью соответствует потребностям семьи. Остальные признают, что сделали не самый удачный выбор: 9% разочаровались в застройщике, 2% в локации, 3% пожалели о покупке слишком маленькой квартиры, а 5% рассчитывают успеть оформить вторую льготную ипотеку до изменения правил.

С 1 февраля 2026 года одна семья сможет получить только один кредит по программе, что повышает цену ошибки при выборе жилья. Это уже меняет поведение покупателей. 75% опрошенных сообщили, что сегодня ориентировались бы на более просторную и современную квартиру, 9% на развитую инфраструктуру для детей, 6% на минимальную цену ради сохранения низкой ставки.

Идею взять ипотеку по рыночной ставке с последующим рефинансированием в семейную отвергают 95% участников опроса. Лишь 4% рассматривают такой вариант как запасной сценарий.