💵 Дивиденды за 1кв 2025 г. 💵

🟣 Супермаркет ДА! в Чехове (АО2):
₽ 3 557 040 (₽120 на 1 акцию)

🟣 Пятерочка в Орехово-Зуево (АО3):
₽ 556 120 (₽20 на 1 акцию)

🟣 Магнит в Люберцах (АО4):
₽ 3 256 860 (₽170 на 1 акцию)

🟣 Лента в Новосибирске (АО5):
Дивиденды не выплачиваются в связи с отсутствием денежного потока за квартал в следствии проведения реконструкции магазина арендатором Лента и арендными каникулами

🟣 Перекресток в Прокшино (АО6):
₽ 1 863 360 (₽60 на 1 акцию)

🟣 Перекресток в Совхозе им. Ленина (АО9):
₽ 7 306 800 (₽400 на 1 акцию)

📆 Дата фиксации лиц, имеющих право на дивиденды:
15 апреля (конец дня)

⏱️ Срок выплаты дивидендов:
20-30 апреля

Уважаемые инвесторы, обращаем ваше внимание, что прогнозный размер дивидендов на 4 квартала вперед мы всегда публикуем в наших квартальных отчетах и при отсутствии каких-то существенных непредвиденных событий фактически размер дивидендов обычно совпадает с прогнозным.

🏦 ФПК «Гарант-Инвест» - крупный владелец известных торговых центров в Москве в середине марта 2025 года официально объявил о невозможности обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям - допустил дефолт. Компания активно привлекала финансирование через облигационные займы – 17 выпусков на 28,5 млрд рублей, а долговые обязательства на момент дефолта составляли почти 14,5 млрд рублей.

☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?

🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.

🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.

🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.

🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.

🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.

⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.

📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.

🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...

⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.

🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.

🕰 В последнее время на рынке появляются проекты создания складских комплексов формата Light Industrial (LI), в которые привлекаются средства частных инвесторов. Мы в SimpleEstate считаем необходимым обратить внимание на ключевые факторы риска этого формата. Возможно, наши сигналы помогут избежать ошибок.

🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.

💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.

⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.

🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.

📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.

📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.

💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.

⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.

🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.

🏗 Наиболее внимательные могли заметить на фото с общим видом "Ленты" большой строящийся дом сразу за нашим магазином.

🏢 Это новый жилой комплекс "Комсомольский проспект", в котором один из домов был введен в эксплуатацию совсем недавно - в конце 2024 года. На текущий момент идет заселение. А второй дом, более высотный, планируется достроить в 2027 году.

🏪 Коммерческие площади данного ЖК не предполагают наличие супермаркета (только небольшие торговые помещения), а значит новые жильцы в непосредственной близости от нашего магазина "Лента" должны положительно повлиять на и без того высокий показатель товарооборота нашего арендатора Лента!

Глобальный рынок краудфандинга недвижимости: итоги 2024 года

🏠 Краудфандинг недвижимости - относительно молодой сектор инвестиционного рынка, история которого началась менее 15 лет назад. Если первые небольшие краудинвестинговые сделки прошли в 2012 году, то уже к 2024 году уже сформировалась глобальная полноценная отрасль с многомиллиардными оборотами. По данным Custom Market Insights, в 2024 году глобальный рынок краудфандинга недвижимости достиг отметки в $32,23 млрд, а к 2025 году ожидается рост до $48,81 млрд.

📈 Рынок США остается доминирующим и самым крупным в мире. Но и остальные регионы не отстают. Особенно активны краудфандинговые платформы в Азиатско-Тихоокеанском регионе из-за растущей урбанизации и увеличения располагаемого дохода населения.

💰 Во всем мире рынок краудинвестинга в недвижимости делится на две основные категории: equity-краудфандинг и debt-краудлендинг. В первом случае инвесторы получают долю в объекте и участвуют в распределении доходов от аренды и роста стоимости. Во втором случае они предоставляют заемное финансирование (бридж-кредиты, мезонины и другие формы кредитования) под определенный процент. Оба направления активно развиваются, однако equity-модель (по которой работает и SimpleEstate) в настоящее время занимает большую долю рынка.

🏢 Инвестиционные платформы преимущественно оперируют в сегменте Middle Market - объектах недвижимости, недоступных для приобретения частными инвесторами из-за высокой стоимости, но непредставляющих интереса для крупных институциональных инвесторов. В России это объекты стоимостью ₽100-500 млн., в мире - от $5 млн. до $15 млн. В этом сегменте более низкая конкуренция и повышенная доходность, что обеспечивает приток новых инвесторов на инвестиционные платформы.

💻 Технологические инновации играют ключевую роль в развитии сектора. Онлайн-платформы постепенно обучают своих пользователей, создают сообщества инвесторов, внедряют аналитические инструменты, становятся удобнее, повышают прозрачность и безопасность инвестиций. Всё это делает коллективную форму вложений в недвижимость через краудинвестинговые платформы все более привлекательной.

⚡️ Главный фактор развития отрасли - доступность. Краудфандинговые платформы снижают порог входа в недвижимость, позволяя более широкому кругу людей получить доступ к такого рода активам. Упрощенный процесс и возможность участвовать в проектах с минимальными суммами делают эту форму инвестиций привлекательной для широчайшего круга инвесторов.

🔮 Долгосрочный тренд развития краудфандинга в недвижимости остается восходящим. История инвестиционных платформ в России только начинается, например, крупнейшей в стране инвестиционной платформе коммерческой недвижимости SimpleEstate 16 мая исполнится 6 лет, поэтому давайте писать историю вместе!

🚂 Американские железнодорожные компании нуждались в независимой оценке своей кредитоспособности для привлечения инвестиций. Инвесторы должны были иметь возможность разобраться и оценить десятки инвестиционных предложений в этой сфере, чтобы принимать инвестиционные решения. Тогда в 1909 году Джон Муди основал компанию Moody's, ставшую первым агентством, которое начало присваивать рейтинги облигациям железнодорожников. За ним последовали Standard Statistics (позже Standard & Poor's) в 1916 году и Fitch Publishing в 1924 году. Эти системы оценки помогали инвесторам понять уровень качества, риска и ожидаемую доходность различных финансовых инструментов.

🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.

⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.

💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.

⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.

📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.

🎉 Друзья, сегодня у нас важный день - SimpleEstate исполняется 6 лет!

📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.8 млрд руб., а количество зарегистрированных инвесторов превысило 15 000 человек!

💪 Мы начали свой путь в период серьезных испытаний. Многие инвестиционные компании успешно функционируют в стабильные времена, но именно в кризисы проверяется их настоящая надежность. Нашу работу сразу после запуска проверили на прочность пандемия COVID-19, затем СВО, мобилизация, период рекордно высоких ключевых ставок. И через все эти вызовы мы прошли, сохранив средства наших инвесторов и продолжив развитие.

🙏 Спасибо, что остаётесь с нами и доверяете нам свои деньги. Мы в свою очередь делаем всё, чтобы оправдывать ваши ожидания и находить лучшие объекты на рынке для наших инвесторов, даже в самые непростые времена!

🚫 Dealbreaker — это критический фактор, который заставляет стороны отказаться от заключения сделки, даже если она казалась идеальной. Когда все переговоры идут хорошо, проект выглядит привлекательно, а потом «бац» — и сделки нет.

🔍 В недвижимости dealbreaker'ы чаще всего всплывают на стадии due diligence.

⚡Например, обнаруживается, что у объекта есть скрытые обременения, притязания третьих лиц, неурегулированные судебные споры или нарушения при строительстве. Все это может сделать инвестицию в принципе невозможной.

😤 Обнаружение dealbreaker'а — это всегда стресс и разочарование. Недели переговоров, юридические расходы, время и нервы — все насмарку. Но!

⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ - сказал девелопер Дональд Трамп

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Un-Break My Heart...
🔥 Сделку жалко!

📑 Вышел долгожданный отчет ПАО «Магнит» за 2024 год. Как дела у самого загадочного продуктового ритейлера России?

🔺 Показатель EBITDA составил ₽171,9 млрд (+3,4% г/г). Рентабельность по EBITDA составила 5,6% на фоне динамики валовой рентабельности и коммерческих, общехозяйственных и административных расходов, частично компенсированной ростом прочих доходов и расходов. Снижение маржи на 89 б.п. год к году отражает давление операционных расходов.

🔺 Общая выручка выросла на 19,6% год к году до ₽3 043,4 млрд. Чистая розничная выручка увеличилась на 20,3% год к году и составила ₽3 017,9 млрд. Чистая прибыль уменьшилась на 24,4% до ₽50,0 млрд. Рентабельность чистой прибыли снизилась на 96 б.п. до 1,6% на фоне роста финансовых расходов (+77,6%).

🔺 Торговая площадь увеличилась на 881 тыс. м² до 10 934 тыс. м² (+8,8% г/г). Компания открыла (gross) 2 349 магазинов или 2 008 (net). Общее количество достигло 31 483 магазина - «Магнит» остается №1 ритейлером в России по числу магазинов.

🔺 Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 11,2% (выше ИПЦ на продукты 9,2%) на фоне роста LFL среднего чека на 10,2% и роста LFL трафика на 0,8%.

LFL (like for like) - важный показатель для аналитиков SimpleEstate, помогающий нам определить перспективы роста товарооборота и арендных поступлений.

🔺 Интересная динамика по форматам: «Магнит» у дома открыл 1 771 магазин (+24,9% г/г), LFL продажи +11,7%. «Дикси» показал лучший результат - LFL продажи +12,4%, открыл 155 магазинов (почти в 2 раза больше г/г).

✅ Не из отчета: 30 апреля «Магнит» объявил о приобретении преимущественно московской сети премиальных супермаркетов «Азбука Вкуса», оперирующей 171 магазином нескольких форматов: 107 супермаркетов «Азбука вкуса», 59 минимаркетов «Азбука daily» и 5 гипермаркетами «АВ маркет». В последние годы «Азбука вкуса» почти не открывала новых магазинов, поэтому можно ожидать, что «Магнит» пожелает расширения бренда «Азбука Вкуса» не только в Москве, но и в регионах.

🟣 Мы в SimpleEstate надеемся, что приобретении «Азбуки Вкуса» положительно повлияет на бизнес «Магнита».

🧲 Итого: «Магнит» демонстрирует довольно сильную операционную динамику с хорошими темпами роста продаж. Особо впечатляет ренессанс «Дикси». Однако давление на маржинальность остается вызовом.

🎉 Лента в Новосибирске открылась после реконструкции магазина!

🏗 Реконструкция магазина «Лента в Новосибирске» завершена! Кстати, как у самой сети, всё в порядке? Проверим отчет федеральной сети супермаркетов «Лента» за 1 кв. 2025 года.

🎉 Выручка Группы продолжает расти, но не только она. Компания открыла 212 новых магазинов у дома (с учетом закрытий).

🧮 Финансовые результаты «Ленты» впечатляют:
🔺Продажи выросли на 23,2% год к году до ₽248,8 млрд.
🔺Розничные продажи достигли ₽246,3 млрд., увеличившись на 23,3% год к году.
🔺Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 12,4% в результате увеличения LFL-трафика на 4,3% и роста LFL-среднего чека на 7,8%.

LFL (like for like) - показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🟪 Напомним, что в октябре 2023 года компания объявила о приобретении крупной розничной сети «магазинов у дома» «Монетка» и начала процесс глубокой трансформации бизнеса. «Лента» ускорила темпы экспансии «Монетки», открыв 224 новых магазина в первом квартале.

🔮Текущие результаты сети позволяют прогнозировать усиление позиций «Ленты» в конкурентной борьбе с «Х5» и «Магнитом».

📕 Квартальные отчеты по всем объектам SimpleEstate за 1кв 2025 г. 👇