Продолжаем писать про риски

🤩 Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от наших подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о различных угрозах, которые их беспокоят. Отвечаем!

🤩Риск конкуренции: «на каждом шагу по магазину, и не понятно, как они выживают!»

Конкуренция между магазинами действительно высока, но наш подход к инвестиционному анализу проектов строится на поиске объектов с минимальным риском ухода арендатора. Мы выбираем объекты с хорошей локацией, с интенсивным трафиком (пешеходным и автомобильным), большим количество домохозяйств в зоне охвата, с низкой локальной конкуренцией. Помещения должны технически подходить под супермаркет, чтобы арендатору было комфортно работать. Должна сходиться экономика арендатора: у магазина большой товарооборот и при этом относительно небольшие платежи за аренду. Мы приобретаем юридически и технически чистые объекты, с отсутствием критических рисков закрытия. Подробно мы описывали наш подход к оценке проектов в этом посте https://xn--r1a.website/simpleestate/887. В итоге вероятность ухода арендатора стремится к нулю. А даже если арендатор по каким-то причинам уйдет - у нас будет очередь из других арендаторов подобного профиля. Когда арендатору комфортно и экономически выгодно работать в нашем помещении, он держится за эту локацию «зубами». Если конкуренция усилится настолько, что часть магазинов начнет закрываться - это будут слабые проекты с плохой экономикой, а не наши объекты с большим запасом прочности.

🤩Риск удара БПЛА или баллистической ракетой

Вероятность такого события для объектов в Москве и большинстве регионов России крайне мала. Но на рынке постепенно появляются страховые продукты, которые покрывают такие риски. В частности есть компании, которые предлагают страхование недвижимости от падения БПЛА (ВСК, АльфаСтрахование и ряд других компаний). Мы изучаем условия страхования на предмет митигирования подобных рисков.

🤩Риск онлайн-торговли: «Столько помещений не нужно будет, а из одного магазина переделанного под склад можно будет доставлять продукты по всему району»

Доля онлайн-продаж в продуктовом ритейле действительно растёт, но пока остается достаточно небольшой в общем объеме - около 4-5% у крупнейших сетей (подробнее в нашем посте https://xn--r1a.website/simpleestate/473). Люди продолжают лично ходить в физические магазины за свежими продуктами, качество которых невозможно оценить онлайн. Это устойчивая потребительская привычка значительной части населения России. SimpleEstate выбирает лучшие проекты с высоким оборотом и адекватной арендной платой - у таких объектов огромный запас прочности. Если в отдаленном будущем (лет через тридцать) какие-то магазины и начнут закрываться из-за онлайна, то это точно будут не наши проекты.

🤩Риск исчезновения SimpleEstate: «Что будет, если завтра SimpleEstate перестанет выходить на связь и куда-то исчезнет»

И на эту тему мы уже писали подробный пост https://xn--r1a.website/simpleestate/278. Если кратко, то инвестиции на нашей платформе структурированы через проектные Акционерные Общества, где каждый объект принадлежит отдельному АО, а инвесторы владеют привилегированными акциями. Если SimpleEstate пропадет, то есть прекратит работу и не выплатит дивиденды хотя бы один раз, привилегированные акции автоматически становятся голосующими согласно законодательству РФ - управление полностью переходит к инвесторам. На общем собрании акционеры могут сменить управляющую компанию, назначить нового директора или даже продать объект. Активы принадлежат проектным АО, а не платформе - поэтому деньги и недвижимость инвесторов защищены независимо от судьбы SimpleEstate.

🤩 SimpleEstate обеспечивает максимально прозрачные и безопасные инвестиции в коммерческую недвижимость, выбирает качественные активы с запасом прочности и всегда готова отвечать на вопросы инвесторов и комментировать любые идеи, даже самые необычные.

Если у вас остались вопросы - пишите, мы продолжим отвечать!

💳 Российский FinTech на мировой арене

🌎 На прошлой неделе в 🇸🇬Сингапуре состоялся крупнейший в мире форум по финансовым технологиям Singapore FinTech Festival.

💬 Свыше 65 000 участников из 150+ стран, мировые финансовые гиганты и прорывные стартапы обсуждали будущее финансовых сервисов и обменивались опытом.

🇷🇺 Россию на форуме представляли 6 FinTech компаний в составе Московской делегации, организованной Департаментом внешнеэкономических и международных связей города Москвы при поддержке Sber500.

🤩 Среди отобранных Правительством Москвы и Sber500 6-ти лучших FinTech проектов была инвестиционная платформа SimpleEstate.

Пара коротких выводов по итогам форума:

🤩Российский FinTech - лучший в мире
Многие вещи, которые уже давным-давно вошли в нашу ежедневную жизнь (онлайн банк с мгновенными платежами без очередей в отделениях, комплексные приложения с брокерскими счетами и онлайн торговлей на бирже, инвестиционные платформы, автоматизированный кредитный скоринг, аналитические сервисы по инвестициям и т.д.) - во многих частях мира либо только недавно стали нормой, либо ещё только зарождаются и воспринимаются как финансовое чудо.

🤩Искусственный интеллект повсюду
Подавляющее большинство инноваций в сфере финансовых технологий (как и во многих других сферах) подразумевают использование искусственного интеллекта. Анализ данных, сегментация клиентов, составление инвестиционного портфеля, кредитный скоринг, оплата и всё что только можно представить. Хотя действительно глубоких и прорывных технологий очень мало. А большинство компаний просто используют заветную абревиатуру "AI", чтобы "быть на хайпе" и увеличить свою оценку в 2-3 раза среди инвесторов.

Продолжаем писать о рисках

🤩 Сегодня поговорим о рисках, связанных с инвестиционной платформой SimpleEstate. Разберем самые часто встречающиеся опасения инвесторов.

🤩 «А что если вы завтра куда-то пропадете?»
На самом деле мы писали об этом ещё в 2022 году. Даже если SimpleEstate завтра пропадет (а мы не планируем этого делать), проектные компании (АО) продолжат функционировать как самостоятельные юридические лица - владельцы недвижимости. Арендные платежи продолжат поступать на счета проектных компаний, объекты останутся в собственности, а права инвесторов сохранятся в полном объеме.

🤩 «Платформа может продать объект за бесценок в интересах третьих лиц».
Все крупные сделки проектной компании (включая продажу недвижимости) требуют одобрения общего собрания акционеров. Решения принимаются большинством - 75% голосов владельцев привилегированных акций, то есть наших инвесторов. Платформа не может единолично продать объект. Кстати УК ЗПИФ могут продать объекты без согласия пайщиков. А вот мы не можем.

🤩 «Я владею не недвижимостью, а какими-то бумажками».
Инвесторы владеют акциями проектных компаний (АО). Акции проектных компаний хранятся у независимого реестродержателя СТАТУС (дочерняя компания Сбербанка), крупнейшего реестродержателя России с безупречной репутацией. Реестродержатель хранит ценные бумаги, регистрирует все сделки с ними и проводит собрания акционеров. Все корпоративные действия и действия с ценными бумагами контролирует независимая структура, что обеспечивает профессиональный учет и надежное хранение с соблюдением всех требований законодательства.

🤩 «Дивиденды могут не выплатить, как это делают крупные публичные компании».
В уставах проектных компаний SimpleEstate прямо прописана обязанность направлять владельцам привилегированных акций дивиденды. Это обязательное требование устава. В отличие от публичных компаний или ЗПИФов, где возможно принятие решений не выплачивать дивиденды, в проектах SimpleEstate механизм выплат четко регламентирован и защищен документально.

🤩 «Отчетность может быть искажена для сокрытия проблем». Финансовая отчетность проектных компаний аудируется независимыми аудиторами. Расхождения между отчетностью и реальностью быстро выявляются и фиксируются аудиторами - акционеры имеют возможность это увидеть в аудиторских заключениях, которые выложены на сайте в открытом доступе.

🤩 «Я никогда не смогу это продать и выйти из инвестиции». На вторичном рынке SimpleEstate регулярно совершаются десятки и сотни сделок каждый месяц. Продажа доли занимает от пары недель до пары месяцев. Да, это не биржевая ликвидность, но для качественных проектов с хорошими показателями выход всегда возможен. Вопрос только в цене и времени ожидания покупателя.

🤩 Важный контекст: SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. За деятельностью платформы следит регулятор. Весь бизнес SimpleEstate держится на доверии и репутации - любые попытки действовать против интересов инвесторов разрушат платформу, в развитие которой вложены сотни миллионов рублей и шесть лет работы. Платформа максимально заинтересована в успехе инвесторов - это напрямую влияет на успех платформы.

🤩 Итого: структура проектов SimpleEstate построена таким образом, чтобы максимально защитить права инвесторов через юридические механизмы, независимый учет ценных бумаг и прозрачность финансовых потоков.

🤩 Разделение функций между проектными компаниями и инвестиционной платформой создает систему сдержек и противовесов, минимизирующую риски для инвесторов.

💵 Годовой лимит инвестиций для физлиц на инвестиционных платформах поднимут до ₽1 млн

📢 28 марта в Госдуму внесён законопроект, который предлагает поднять лимит инвестиций для неквалифицированных инвесторов с ₽600 тыс. до ₽1 млн в год.

⏱️ А совсем недавно, 7 октября, законопроект был одобрен в первом чтении!

☝️Важно — лимит ₽1 млн в год теперь будет действовать для каждой платформы отдельно, а не для всех платформ совокупно как сейчас. То есть теперь можно будет инвестировать ₽1 млн в SimpleEstate, ₽1 млн на другой платформе и т.д. Это важное изменение для розничных инвесторов, особенно тех, кто хочет масштабироваться, но раньше «упирался» в ограничение.

📊 Сейчас, по данным ЦБ, в реестре около 100 платформ.
Но если быть честными: активно работают максимум 10. И SimpleEstate — одна из них.

📕 Закон пока не принят. Скорее всего, будет доработан, но сам факт обсуждения повышения лимита говорит об одном:

🤩 Рынок коллективных инвестиций взрослеет, становится более привычным для инвесторов. И регулятор это видит.

🤩 Мы в SimpleEstate поддерживаем инициативу. Инвесторам с консервативным и умеренным риск-профилем нужны инструменты с понятной структурой и защитой. И они готовы инвестировать больше.

⏳ Ждем!

🤩А пока напомним, что лимит действует только на сделки с новыми объектами. На вторичном рынке можно инвестировать без ограничений!

🏢 Инвестиции в Офисы

📊 Офисы - крупнейший сегмент коммерческой недвижимости. Исторически качественные офисные здания в центральных деловых районах считались одним из наименее рискованных активов: стабильные долгосрочные арендаторы, предсказуемые денежные потоки, низкая волатильность стоимости.

📉 После пандемии девелоперы ожидали обвала спроса на офисы. Прогнозы были мрачными: удалённая работа станет нормой, вакансия вырастет до критических значений, арендные ставки упадут. Многие проекты в тот период застройщики переводили в жильё. Объёмы нового строительства качественных офисов класса А резко сократились. С началом СВО на рынок обрушилась новая проблема - уход из России множества иностранных компаний и освобождение офисных помещений класса А - вакансия взлетела до 13%.

🔄 Никто не ждал ничего хорошего от рынка офисной недвижимости. Но офисы удивили всех. Компании вернули сотрудников в офисы, российский it-сектор и компании из других секторов активно расширяли свои офисы, а крупные корпорации даже принялись скупать целые здания под штаб-квартиры. Офисы оказались нужны потребителям.

🏗 Но рынок столкнулся с другой крайностью. Введение в Москве программы стимулирования создания Мест Приложения Труда (МПТ) привело к тому, что многие девелоперы жилой недвижимости начали реализовывать проекты по всей Москве, в том числе в сомнительных локациях. Большая часть создающегося предложения - класс B и В- (вне зависимости от того, как эти объекты позиционируются в рекламных материалах).

🤩 Факт: качественных свободных площадей класса А в сложившихся деловых районах катастрофически не хватает.

🤩 По итогам III квартала 2025 года доля вакантных офисных помещений в Москве составляет 5,5% - это близко к историческому минимуму 2007 года. В классе А вакансия 7,1%, в классе B - 4,7%. За девять месяцев 2025 года в Москве ввели всего 495 тыс. м2 офисных площадей. При этом 87% нового предложения «ушло» ещё до получения разрешения на ввод, т.к. было выкуплено блоками или построено под конкретного арендатора. На открытый рынок попало только 13%.

🤩 Дефицит качественного предложения привёл к росту арендных ставок. За девять месяцев 2025 года средневзвешенная ставка в классе А выросла на 25,6% и достигла 34 401 ₽/м2/год (без OPEX и НДС). В классе А свободных качественных площадей практически не осталось, особенно в центральных деловых районах.

🤩 Отдельно стоит рассказать о деловом районе «Москва-Сити». Он концентрирует 28% всего предложения офисов класса А в Москве, около 1,5 млн м2. Это крупнейший офисный кластер столицы. Вакансия здесь ниже среднемосковской и составляет 4,7% в классе А. Средневзвешенная арендная ставка в классе А в «Москва-Сити» - 65 724 ₽/м2/год, что почти вдвое выше среднего показателя по городу. Ставки здесь растут быстрее рынка: за последние три года прирост составил более 80%.

🏗 Новое предложение офисов в «Москва-Сити» в ближайшие годы будет крайне ограниченным. Да, до 2030 года анонсировано строительство как минимум четырёх башен: СИТИ-4 («Империя II») с офисной площадью 85 тыс. м2 (ввод 2027), One Tower (65 тыс. м2, 2030), Sezar Tower (127 тыс. м2, 2030) и TOP Tower (163 тыс. м2, 2030). К 2027 году объём офисных площадей в «Москва-Сити» вырастет всего на 6%. К 2030 году совокупный прирост составит 440 тыс. м2, или около 25% от текущего объёма. При этом значительная часть нового предложения уже выкупается на стадии строительства: Мосбиржа приобретает площади в «Империи II», башню у моста Багратион полностью выкупила Wildberries под штаб-квартиру.

🤩В ближайшие два года новое качественное предложение в «Москва-Сити» будет минимальным. Дефицит сохранится, а арендные ставки продолжат расти. В ближайшие 4-5 лет ситуация не изменится, т.к. новые проекты в премиальных локациях достроятся не раньше 2027–2030 годов, при этом значительная их часть будет продана ещё до завершения строительства.

🤩 Совсем скоро на платформе SimpleEstate будет доступен для инвестиций новый объект в офисном сегменте!

💬 Кто уже догадался о каком объекте идет речь - напишите свою версию в комментариях!

❗️Новый объект SimpleEstate - Офис в БЦ "iCity"❗️

🤩 На платформе SimpleEstate доступен новый объект!

🏙 iCity - самый современный премиальный бизнес-центр класса А в составе делового кластера "Москва-Сити", введенный в эксплуатацию в 3кв 2025 года.

Коротко об объекте:
🤩Бизнес центр класса А / А+
🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити"
🤩Адрес: Москва, ул. Ермакова Роща, д. 1, стр. 1
🤩Ввод в эксплуатацию - 3кв 2025 г.
🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже
🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС)
🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10%
🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года
🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС)
🤩Рассрочка на 1 год

Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых
🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых

🤩 Уровень риска - Низкий

💸 Первые дивиденды ожидаются по итогам 3кв 2026 г.

⏱️ Рекомендуемый минимальный срок инвестиций - от 3х лет

💵 Привлечение инвестиций будет организовано в 4 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽10 000 / акцию
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽10 500 / акцию
3-й раунд от ₽112 500 по цене ₽11 250 / акцию
4-й раунд от ₽117 500 по цене ₽11 750 / акцию

⚡️ 1-й раунд от ₽5 млн по самой выгодной цене продлится всего 2 недели - до 9 декабря!

📺 В ближайшие дни мы анонсируем видео презентацию объекта, подробно расскажем почему решили идти в офисный сегмент, почему выбрали именно этот объект и ответим на самые частые вопросы инвесторов. Пожалуйста пишите ваши вопросы в комментариях! 👇

📕 Подробная презентация по объекту
🧮 Калькулятор инвестора
🎥 Видео-презентация объекта

💵 Инвестировать в объект 💵

☎️ Остались вопросы?! Звоните +7 (495) 149-05-00

🏙 Дефицит на рынке офисов

📈 В отличии от стрит-ритейла, офисы - очень цикличный рынок. Правильное время входа - ключевой фактор успеха для инвестора.

⚠️ На текущий момент на офисном рынке Москвы наблюдается заметный дефицит. Современных качественных площадей в хороших локациях не хватает. Особенно, если мы говорим о ключевых деловых кластерах - Центр города, Москва-Сити, Белорусская и т.д.

❓Почему так произошло?

📉 Последние 10 лет среднегодовой темп ввода офисов в Москве находился на уровне около 400 000 м2 в год, что в 3 раза меньше, чем в предыдущие 10 лет (1.2 млн м2 / год).

🤩Первое снижение объема строительства было вызвано Крымским кризисом в 2014 году. Санкции, уход иностранных компаний - всё это снизило оптимизм офисных застройщиков.

🤩Затем существенный шок от пандемии в 2020 году - всех переводят на удалёнку и обещают, что это теперь навсегда, а офисы больше никому не нужны.

🤩И конечно же начало СВО в 2022 году - уход западных компаний, перестройка экономики, переход активов из рук в руки и тотальная неопределенность.

📉 При этом спрос на качественные офисы всё-равно сохранялся. Поглощение стабильно превышало ввод в эксплуатацию новых площадей. Поэтому все эти 10 лет вакансия неуклонно снижалась. В классе А доля свободных площадей с рекордно высокого уровня в 24,4% в 2015 году снизилась до рекордно низкого уровня в 7,1% в 2025 году!

⚡️При этом в ключевых деловых районах нехватка площадей ещё более острая, а уровень вакансии редко превышает 1-3%!

🤩 Мы в SimpleEstate наблюдаем за офисным рынком с самого начала работы компании в 2019 году. И именно сейчас видим большие перспективы у данного сегмента для инвесторов. И первопричина этого - сформировавшийся дефицит. Современных качественных площадей в престижных деловых локациях не хватает.

👉 Продолжение следует...

📈 Ставки аренды в офисах растут

🏙 На фоне дефицита качественных офисных площадей и рекордно низкой вакансии, после практически пяти лет стагнации на рынке наконец-то начался активный рост арендных ставок.

📈 Так за неполный 2025 год ставка аренды на все офисы Москвы увеличилась в среднем на 9,4%, на офисы класса А внутри МКАД - уже на 17%, а офисы класса А внутри ТТК (самый востребованный сегмент) - на целых 37%!

☝️ В наиболее востребованных деловых локациях ставки аренды растут быстрее, чем в среднем по рынку.

📊 Это закономерное движение любого цикличного рынка - при достижении критической вакансии (доля пустых площадей) неминуемо начинается рост цен, так как площадей на всех не хватает и арендодатели, имея очередь из арендаторов и чувствуя свою сильную позицию, начинают повышать арендные ставки. А арендаторы вынуждены соглашаться, иначе вообще останутся на улице.

💸 Рост ставок аренды на всем офисном рынке крайне важен для инвестора. В договоре аренды можно прописать постоянную индексацию аренды. Но без общего роста на рынке - удержать арендатора по завышенным ценам вряд ли получится. Ставка всё-равно рано или поздно придет к рыночному значению. И наоборот, даже плохой договор аренды с низкой ставкой и без индексации рано или поздно закончится. А новый будет заключен уже по текущей рыночной цене.

🤩 Рост арендных ставок не только приводит к постоянному увеличению арендной доходности, но и к росту стоимости самого актива. Именно поэтому важно правильно выбирать точку входа в офисный рынок, чтобы застать фазу роста и заработать максимальную доходность. А фаза роста начинается после появления дефицита на рынке. Который мы как раз наблюдаем прямо сейчас.

В какие офисы инвестировать?

📊 Мы уже писали про дефицит на рынке офисов Москвы, который привел в существенному росту ставок аренды.

🏢 Но этот дефицит и рост ставок распределяется очень неравномерно. Офисы бывают разные и далеко не каждый объект способен принести хорошую доходность инвестору в долгосрочной перспективе.

Почему одни офисы всегда пользуются спросом, а другие пустеют?

📍 Прежде всего - это конечно же локация, локация и ещё раз локация. Но если для торговой недвижимость хорошая локация подразумевает высокий трафик, то для офисной - расположение в деловых районах, удобная транспортная доступность и близость к метро.

🏙 Так, например, вакансия (доля свободных площадей) в сложившихся деловых районах Москвы сейчас составляет всего 1-3% (см. картинку). Традиционно высоким спросом пользуется центр города, Белорусский и Павелецкий деловой кластеры, Ленинградский коридор, а также западное и северо-западное направления. В вот доля пустующих площадей на востоке или юго-востоке столицы существенно выше. Аналогичная ситуация и с офисами за МКАД.

☝️Однако, кроме локации в офисной недвижимости очень важно качество и новизна конкретного бизнес-центра. Разница видна невооруженным взглядом. Достаточно даже зайти в офисы 2000-х годов постройки и в современный БЦ и уже видна существенная разница. Что уж говорить про советские административные здания.

⚖️ В одной и той же локации бывший советский НИИ с "офисами класса Г" и новый современный БЦ класса А будут пользоваться совершенно разным спросом. Поэтому зачастую вакансия сосредоточена именно в устаревших некачественных объектах.

🏗 При этом низкий уровень строительства в последние годы, сформировавший дефицит офисов в целом, привел к ещё более существенному дефициту именно среди новых качественных активов. Те компании, которые стремятся нанимать лучших сотрудников, конкурируют за кадры и готовы платить высокую аренду - сталкиваются с большой проблемой при поиске современного рабочего пространства.

🤩 По нашему мнению, лучшей инвестиционной стратегией в офисном сегменте сейчас является покупка нового современного и уже готового офиса в лучших деловых локациях. Самый острый дефицит именно в этом сегменте. И именно тут можно заработать максимальную доходность при низком уровне риска. Именно поэтому выбор SimpleEstate пал на бизнес-центр iCity.

👉 Продолжение следует...

🤩 В среду (завтра), 3 декабря в 17:00 по Москве в этом телеграмм канале мы проведем прямой эфир с презентацией нового проекта SimpleEstate «Офис в Москва-Сити»!

Эфир проведут:
🤩 Никита Корниенко, генеральный директор SimpleEstate
🤩 Артём Цогоев, член совета директоров SimpleEstate

🤩 Расскажем почему мы решили пойти в офисный сегмент недвижимости, чем он сейчас интересен, почему мы выбрали именно этот объект и почему он обязательно заслуживает внимания инвесторов!

🤩 И, конечно, ответим на ваши вопросы! Напишите их в комментариях! 👇👇👇