🏛Новые облигации ДОМ РФ 002Р-04. Кто наживается на ипотеке

Перед короткой передышкой, давайте рассмотрим ещё один надвигающийся на нас 30-миллиардный выпуск от большой госкорпорации. ДОМ-РФ сегодня, 22 мая, собирает заявки на облигации (угадайте, какие? правильно - снова флоатеры!) с привязкой к RUONIA.

🏢Эмитент: ДОМ-РФ

🏛АО «ДОМ-РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере России. Создан в 1997 г. под названием «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) с целью контроля за ипотечными программами и работы по разным направлениям в части жилищных вопросов. Полностью принадлежит государству.

ДОМ-РФ призван помогать тем, кто участвует в строительстве и покупке жилья: банкам, девелоперам, гражданам (я не случайно расположил их именно в таком порядке 😉).

💰В частности, ДОМ-РФ, как оператор госпрограммы, возмещает банкам недополученную процентную прибыль при выдаче льготной ипотеки. Кроме того, ДОМ-РФ развивает стандарты ипотечного кредитования — правила, по которым заемщики взаимодействуют с кредиторами. Также компания координирует работу застройщиков и следит, как они соблюдают санитарные и строительные нормы.

🏗Еще одно важное направление — проектное финансирование. «ДОМ-РФ» кредитует застройщиков для строительства новых ЖК. Оператор считается одним из крупнейших кредиторов, которые предоставляют займы застройщикам на льготных условиях.

Ходят упорные слухи про возможность докапитализации ДОМ-РФ через выход на IPO. В частности, об этом ещё в 2021 году говорил Виталий Мутко, а позднее подтверждал министр финансов Антон Силуанов.

⭐️Кредитный рейтинг: ruAAA от ЭкспертРА, AAA(RU) от АКРА.

💼У ДОМ-РФ гигантское количество облигаций на Мосбирже, в т.ч. "инфраструктурных" и "зелёных" выпусков. Перечислять и приводить их список нет смысла.

📊Финансовые результаты

✅Чистая прибыль ДОМ-РФ по МСФО за 2023 год достигла рекордных 47 млрд ₽. По сравнению с 2022-м показатель вырос на 56%. Рентабельность капитала на уровне 17,3%.

✅Активы по итогам года превысили 4 трлн рублей (+43%), что делает ДОМ-РФ одной из крупнейших финансовых компаний России. Наибольший вклад внесли, в частности, рост портфеля проектного финансирования почти на 400 млрд ₽ и рост финансирования арендного жилья, в том числе за счет запуска программы «Доступное арендное жилье» на Дальнем Востоке.

✅Операционные доходы компании выросли на 39,3% до 88,8 млрд ₽. Чистые процентные доходы при этом составили 78,7 млрд ₽ (рост на 41,4%). Собственные средства — 328 млрд ₽.

⚙️Параметры выпуска ДОМ РФ 2Р4

● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 30 млрд ₽
● Погашение: через 4 года
● Купон: RUONIA + 130 б.п.
● Периодичность выплат: 4 раза в год
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: AAA (RU) от АКРА
● Доступен для неквалов: да

👉Организаторы выпуска: Банк ДОМ-РФ, Газпромбанк, Инвестбанк Синара.

👉Сбор книги заявок - 22 мая, размещение на бирже - 24 мая 2024 года.

👉Минимальная заявка на приобретение на первичке — 1,4 млн ₽.

🤔Резюме: слишком консервативно

🏢Итак, ДОМ-РФ размещает выпуск флоатеров объемом 30 млрд ₽ на 4 года с ежеквартальной выплатой купонов, без амортизации и без оферты.

✅Сверх-надежный эмитент. 100% государственная финансовая корпорация, банкротство которой будет скорее всего означать крах всей российской жилищной и финансовой системы.

✅Отличные операционные показатели. Благодаря контролю за всеми денежными потоками в сфере жилищного строительства, ДОМ-РФ стабильно зарабатывает огромные процентные доходы.

✅Без оферты и амортизации, что при прочих равных я считаю плюсом.

⛔️Чересчур грустная доходность. Даже у рассмотренного вчера выпуска Газпром Капитал заявленный купон чуть выше и с привязкой к КС.

💼Вывод: выпуск ДОМ-РФ подойдет разве что параноидальным инвесторам для формирования супер-консервативной части портфеля. Повторю вывод из прошлого поста: на мой взгляд, среди надежных флоатеров можно найти варианты гораздо интереснее как на первичном, так и на вторичном рынке. Хотя этот выпуск при всём желании без полутора лишних лямов на первичке и не взять.

📍Ранее разобрал новые выпуски Газпром, АФК Система, Ростелеком.

#облигации #недвижимость

💰Особенности НКД и когда лучше покупать облигации

Основное отличие купонных облигаций от обычных вкладов в том, что их можно вторично продавать на рынке. Когда инвестор покупает облигацию "с рук", то вместе с самой бумагой приобретает и её купон, накопленный с даты последней выплаты. Именно чтобы определить справедливую цену облигации на момент сделки, рассчитывается накопленный купонный доход (НКД).

🎯Зачем нужен НКД

Чтобы время владения облигацией не прошло "впустую", продавец получит от покупателя часть купона пропорционально своему периоду владения этой бумагой.

🤑А уже полный купон затем получает от эмитента покупатель – владелец облигации на момент выплаты (формирования реестра держателей). Ему фактически возвращается та сумма НКД, которую он выплатил предыдущему владельцу + заработок за своё время владения.

Как начисляется купон? Начисление купона проводится ежедневно: сумма купона делится на количество дней между выплатами (длительность купона). Это число является НКД за 1 день владения бумагой. Если умножить его на количество дней владения, то получится НКД, который нам причитается.

⏳Когда лучше покупать облигации?

Извечный вопрос - влияет ли НКД на доход владельца облигации? Когда выгоднее покупать облигации - с высоким НКД или низким?

Многие, в том числе и я, предпочитают покупать облигации с минимальным НКД - в идеале, в день выплаты очередного купона, когда НКД равен 0.

👇На это есть несколько причин.

1️⃣ Привычка

До 2023 г. налог на купоны по облигациям многими брокерами удерживался сразу в момент выплаты купона, причем с полной суммы купона.

Это означало, что покупатель, купивший облигацию перед выплатой купона, сначала оплачивал продавцу почти весь купон, а потом ещё и платил налог со всей суммы очередной выплаты.

Если он сразу после этого решал продать облигацию, то после этих манипуляций оставался в убытках. Да, в конце года налог пересчитывался и инвестору "шёл в зачет" полученный убыток, но во-первых, это происходило лишь в конце налогового периода - т.е. деньги были выведены из оборота, а во-вторых, брокер мог и "забыть" восстановить справедливость.

👉Сейчас налоги по купонам удерживаются либо в конце года, либо при выводе средств (а для ИИС типа Б и ИИС-3 не удерживаются вообще), поэтому налоговая проблема с НКД перестала быть актуальной.

2️⃣ При меньшем НКД можно купить больше бумаг

Тут всё понятно. Если мы к примеру покупаем ОФЗ 26238 по текущей цене на 1 млн ₽, то при нулевом НКД мы сможем купить около 1750 шт., а с максимальным НКД - только 1650.

👉Выгода тут скорее чисто психологическая, чем экономическая. Да, сумма следующей купонной выплаты за счет большего количества бумаг будет больше, но и ждать ее придется дольше.

3️⃣ Нюансы с закрытием реестра

Есть неочевидный момент - дата формирования реестра держателей облигаций, которым положен купон, может по факту быть раньше на 1-2 дня (а то и несколько дней), чем дата отсечки.

⚠️Это означает, что при неудачном (для покупателя) стечении обстоятельств, он может случайно купить облигацию в "серой" зоне - когда реестр по каким-то причинам уже сформировался, но отсечка по купону ещё не прошла. Тогда продавец получит сразу две купонные выплаты: НКД при продаже и собственно сам купон. Покупатель же останется без денег и в недоумении. Бывали случаи.

👉Например, в 2023 г. так "попали" владельцы еврооблигаций Норникеля серии GMKN-23 и ВЭБ.РФ серии VEB-23, купившие бумаги накануне погашения. По рублевым облигам хоть и весьма редко, но тоже отмечались подобные сбои.

🤔Резюме

💰НКД - это часть суммы купона, которая успела накопиться по облигации на определенный день после выплаты предыдущего купона.

💸При сделках по облигациям, покупатель вместе со стоимостью тела выплачивает продавцу НКД, а в дату очередной выплаты получает полную стоимость купона.

💎Оптимальным решением при прочих равных будет покупка облигаций с минимальным НКД, в идеале - с нулевым сразу после отсечки. Это позволит купить больше ценных бумаг на ту же сумму, избежать неприятных сюрпризов с непопаданием в реестр и, возможно, слегка увеличить доходность.

#ликбез #облигации

⚡️ГК Элемент объявил IPO! Участвовать или нет?

Разработчик микроэлектроники начал сбор заявок. СПБ Биржа с 30 мая включит акции "Элемента" в 1-й котировальный список бумаг, допущенных к торгам. Я ещё 1 мая подробно разобрал бизнес и перспективы ГК Элемент и обещал подробности. И вот, их есть у меня.

💾Гигант российской микроэлектроники

💻Кратко напомню, что ГК «Элемент» - крупнейший разработчик и производитель микроэлектроники в РФ с долей рынка более 50%. Ростех и АФК Система объединили более 30 предприятий в один конгломерат.

Компания выпускает интегральные микросхемы, полупроводниковые приборы, силовую электронику, корпуса для микросхем, а также радиоэлектронную аппаратуру.

💳Продукция «Элемента» находит применение в различных областях, включая банковские карты, SIM-карты, транспортные карты, городскую инфраструктуру, системы спутниковой навигации и элементы управления на транспорте.

⚙️Параметры IPO

💵Ценовой диапазон — от 223,6 до 248,4 ₽ за тысячу акций.

💰Оценка всей компании при таком диапазоне составляет от 90 млрд до 100 млрд ₽ - это ощутимо ниже, чем ожидал рынок (ранее эксперты оценивали бизнес ГК Элемент вплоть до 150 млрд ₽). Скидочки?:)

👉В рамках IPO инвесторам будут предложены исключительно акции компании дополнительного выпуска. Нынешние акционеры (АФК Система и Ростех) не планируют продавать свои бумаги.

👉Размещение пройдет по схеме Cash-In (все средства от IPO пойдут на развитие бизнеса компании, что есть гуд - в отличие, например, от ситуации с МФК Займер).

👉Привлеченные в ходе IPO средства будут направлены на финансирование программы развития, которая предполагает расширение действующих и создание новых производств, поддержку запуска новых продуктов в перспективных высокомаржинальных сегментах и экспансию на международные рынки.

💰Потенциальный объем IPO позволит привлечь до 10-15 млрд ₽ и теоретически мог бы стать рекордным в 2024 году, но из-за выхода на биржу "с дисконтом" вероятно не получит этого звания.

📊Ожидается, что по результатам IPO free-float составит не менее 10%.

Показательно, что текущие акционеры свои доли в проекте не продают. Они рассматривают Элемент как стратегически важный актив и видят значительный потенциал его дальнейшего роста.

👀Особенности "подпольного" IPO на СПб Бирже

Уникальный кейс размещения ГК Элемент в том, что это первое в истории российского рынка IPO подсанкционной компании на подсанкционной торговой площадке. Никаких связей "с внешним миром" не будет - т.е. это полноценный внутренний продукт для внутреннего инвестора. Чем это может аукнуться, пока не вполне понятно даже экспертам.

🇷🇺Кстати, ранее руководство СПБ Биржи заикнулось о «десятках “патриотических” размещений», которые якобы должны состояться в ближайшие пару лет. Речь идет о компаниях, которые, как и сама площадка, находятся под западными санкциями и участвуют в развитии экономического и технологического суверенитета России.

⛔️С момента попадания СПБ Биржи в черный список США она не провела ни одного IPO. Группа «Элемент» будет первой ласточкой.

🎯Стоит ли участвовать в IPO ГК Элемент?

Хороший вопрос.

🔥Элемент, на мой субъективный взгляд - действительно крайне интересная компания для российского фондового рынка. Она наращивает темпы роста, получает много госзаказов, осуществляет проекты в области импортозамещения. Например, в части микрочипов для московского метро. Фактически, это национальный лидер в стратегически важной индустрии микроэлектроники.

Если бы размещение состоялось на Мосбирже, я бы залетал в него без тени сомнения. Результаты-2023 показали, что бизнес Элемента развивается даже быстрее самой отрасли, сохраняя при этом высокую рентабельность. Плюс оценка акций не завышена.

🤔Но т.к. IPO полу-подпольное, я продолжаю размышлять. Питерская биржа оказалась ненадежным посредником, и с ней до сих пор не работают некоторые российские брокеры.

😉Кстати, я бы с удовольствием вложил в IPO те самые несколько тысяч долларов, которые неуважаемая СПб Биржа заморозила у меня в ноябре 2023. Эй, товарищ Сердюков, что думаешь об этом?😉

📍 РТК ЦОД выходит на IPO. Инвестиции в облака

#IPO #SPBE

🏗Новые облигации: А101 1Р1. Дебютный выпуск от московского застройщика

Не так часто появляются дебютные выпуски бондов от солидных эмитентов и с приятным купоном. Один из крупнейших девелоперов Москвы ГК «А101» выходит за деньгами на рынок, собираясь наконец потерять "облигационную девственность".

🏗Эмитент: ООО "А101"

🏢ООО "А101" — один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости Московского региона, преимущественно в сегментах комфорт и комфорт-плюс. Также компания реализует ряд проектов бизнес-класса в рамках комплексного освоения территории Новой Москвы.

🏆По состоянию на май 2024, занимает почетное 7-е место в РФ и 2-е место в Москве в рэнкинге Единого ресурса застройщиков. Текущий портфель строительства компании составляет 1,44 млн кв. м.

Большинство объектов А101 строятся на территории Троицкого и Новомосковского АО вблизи станций метро. Также у А101 есть проекты во Всеволожске и в Лаголово (ближние зоны Петербурга).

⭐️Кредитный рейтинг: A(RU) от АКРА.

👉Для А101 это первый выход на рынок долга, но в обращении находится выпуск облигаций ООО "Проект-град" на 500 млн ₽. "Проект-град" является 100%-ной дочкой ООО "А101".

📊Финансовые результаты

На днях компания опубликовала отчет по МСФО за 2023 год и презентацию для инвесторов с параметрами нового выпуска облигаций. Посмотрим на основные показатели:

✅Объем строительства в 2023 г. вырос на 63% и составил почти 1,5 млн кв. м жилья. Объем продаж компании за тот же период вырос практически в 2 раза, достигнув 137 млрд ₽ в 2023 г.

🔻Выручка просела на 13,4% по сравнению с 2022-м (82 млрд против 94,7 млрд ₽). Это минус. Но зато и себестоимость строительства резко уменьшилась (вот это да!): 37,4 млрд ₽ вместо 48 млрд ₽. Это плюс.

Как так: продажи в 2 раза выросли, а выручка просела? А это фокусы застройщиков: счета эскроу, льготные ипотеки, рассрочки и т.п. Поэтому объем продаж за отчетный период совсем не равен кэшу, который пришел на счета компании за это же время.

✅Чистая прибыль в 2023 г. увеличилась сразу на 20%, достигнув 36,9 млрд ₽. Показатель EBITDA при этом вырос на 16% и составил 51 млрд ₽. Рентабельность по чистой прибыли просто отличная - 45%.

✅Чистый долг с учетом остатков на эскроу-счетах составляет каких-то 27 млрд ₽, т.е. долговая нагрузка компании на конец 2023 г. - всего 0,52х. Это крайне низкий показатель.

👍 Компания владеет земельным банком в 2,5 тыс. га. Это обеспечивает возможность реализации долгосрочных проектов комплексного освоения территории и сохранять высокую степень независимости в реализации новых строительных проектов.

⚙️Параметры выпуска А101 1Р1

● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 500 млн ₽
● Погашение: через 3 года
● Купон: до 16,5% (YTM до 17,8%)
● Периодичность выплат: 12 раз в год
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: A(RU) от АКРА
● Доступен для неквалов: да

👉Организаторы: Газпромбанк, РСХБ.

👉Сбор книги заявок – 28 мая, размещение на бирже – 30 мая 2024 года.

🤔Резюме: хороший дебют

🏢Итак, А101 размещает 1-й выпуск скромным объемом 500 млн ₽ на 3 года с ежемесячной выплатой купонов, без амортизации и без оферты.

✅Крупный и надежный эмитент. Входит в ТОП-7 застройщиков России и в ТОП-3 застройщиков Москвы, кредитный рейтинг A.

✅Отличные операционные и финансовые показатели. Объемы строительства, объемы продаж и прибыль уверенно растут. Долговая нагрузка минимальна - всего 0,5 от EBITDA. Компания строит не в долг, как многие конкуренты, а "на свои".

✅Без оферты и амортизации, что при прочих равных я считаю плюсом.

⛔️Отраслевые риски: жилое строительство - это цикличная отрасль с высоким долгом, где все козыри в руках у банков. Вот-вот заканчивается программа льготной ипотеки - последующие годы наверняка не будут такими "жирными".

💼Вывод: приличный дебютный выпуск от крепкой строительной компании. Ориентир купона соответствует рыночной ситуации и кредитному рейтингу. В моем портфеле облигаций и так уже немало застройщиков, поэтому я скорее всего присмотрюсь к выпуску уже на вторичке, когда будет точно известна итоговая доходность.

📍Ранее разобрал новые выпуски ДОМ.РФ, Газпром, АФК Система.

#облигации #недвижимость

🏛НОВЫЕ НАЛОГИ: на сколько поднимут, кого затронет, что известно

Продолжается активное обсуждение изменения в налоговой системе РФ (конечно, в сторону повышения налогов). Правительству ОЧЕНЬ нужны дополнительные деньги. А соберут их, как обычно, с нас. Итак, что предлагается на этот момент?

📈Поднимут НДФЛ

Пока что, согласно базовому предложению, прогрессивная шкала ставок может выглядеть так:

● 13% – с доходов до 5 млн ₽;
● 15% – с доходов от 5 млн до 25 млн ₽;
● 20% – с доходов свыше 25 млн ₽.

👉Но параллельно также обсуждалось повышение НДФЛ до 15% для всех, кто зарабатывает больше 1 млн ₽ "грязными" в месяц (это сейчас "бешеные" 72,5 тыс. ₽ на руки). Недавно кстати рассказывал про свою первую инженерную зарплату.

🧠Министр финансов Антон Силуанов заявил, что решение мудрое, т.к. прогрессивная шкала по НДФЛ введена в большинстве стран.

"Верхняя планка шкалы доходит до 25% в странах ближнего зарубежья, а в странах дальнего зарубежья — до 45–55%. Мы будем предлагать разумную прогрессию, чтобы наша система была конкурентоспособной" — А. Силуанов.

🤷‍♂️Правда, он забыл упомянуть, что в большинстве этих стран есть минимальный доход, вообще не облагаемый налогами, а также что нижняя планка налога там гораздо МЕНЬШЕ наших 13%.

🪖В рамках новой "справедливости", предложено не расширять прогрессивную шкалу НДФЛ на участников СВО.

📈Поднимут налог на прибыль компаний

С 2025 г. планируется увеличение налога на прибыль. Минфин рассматривает ставки в диапазоне 25-30% (сейчас 20%). По словам Минфина, в обмен на повышение ставки предприятия получат освобождение от экспортных пошлин.

🤖Компании, которые инвестируют средства в высокотехнологичные проекты, смогут сэкономить на налоге. Им разрешат списывать больше амортизационных отчислений.

«Предлагаем расширить налоговый механизм поддержки инвестиций — в первую очередь для высокотехнологичных проектов. Речь идет об инвестиционном налоговом вычете, в том числе и на федеральном уровне" - А. Силуанов.

🤷‍♂️НДС пока повышать не собираются - оставят 20%. Этот подаётся как послабление, хотя его и так повышали совсем недавно - 1 января 2019 г. (с 18% до 20%).

💰Налог по депозитам не изменится

Не планируется увеличивать налоги по доходам с вкладов. Ну хоть на том спасибо, а то я получаю зарплату, с которой сейчас плачу 13% (а на самом деле 14%, потому что я еще и в профсоюз 1% отдаю), кладу её на вклад, чтобы хоть немного отбить инфляцию, а у меня ещё и с этого повторный НДФЛ снимают.

"Предлагаем сохранить уровень налогообложения НДФЛ доходов в виде процентов по депозитам. Это направлено на стимулирование граждан к формированию сбережений. Эта мера несет в себе и социальный аспект, чтобы не затронуть большую часть граждан, хранящих свои сбережения в банках" - А. Силуанов.

💸Налог на дивиденды не изменится

Тоже хорошая новость, понятно что в первую очередь призванная защитить сверхприбыли мажоритарных акционеров. Потому что зарплату легко сделать "серой", как и взятки, а вот дивиденды увести в тень гораздо сложнее. Бедные весь доход получают, работая в найме, а элита - владея акциями корпораций.

"Идея заключается в том, чтобы больше зарабатывать, получишь больше прибыли, соответственно, лучше будешь работать, и при распределении прибыли на дивиденды - это, мне кажется, хорошая идея, чтобы сохранить уровни налогообложения" - А. Силуанов.

🤔Что я думаю

В целом, несмотря на мой сарказм, прогрессивная шкала действительно давно напрашивалась. У нас и так самые низкие в мире налоги для реально богатых людей - результат олигархического лобби в начале 2000-х.

👌Поэтому, если отсечку повышения НДФЛ сохранят на уровне 5 млн в год, а не начнут залезать в карман к инженерам и курьерам, которые "жируют" на 83 т.р. в месяц "грязными" - пожалуй, это будет адекватная мера, хоть и запоздалая.

Всем понятно, что дефицит бюджета в любом случае придется чем-то покрывать. Если не ужесточать налоги, то придется включать печатный станок или ослаблять рубль - т.е. все равно забирать деньги с населения, но уже в виде галопирующей инфляции.

📍Недавно обсуждали новые майские указы Путина

#новости #налоги

Как потерять 90% вложенных денег после одного совета. Мой опыт (ЗПИФ ФПР)

👇Личная история одного из биржевых провалов.

🚀ЗПИФ ФПР: МММ-2020

В середине 2020 на биржу вышел Фонд Первичных Размещений (ЗПИФ ФПР) от брокера Freedom Finance и УК "Восток-Запад". Идейным вдохновителем и главным промоутером фонда был основатель Freedom Finance (ныне "Цифра Брокер") Тимур Турлов, который обеспечил фонду масштабную пиар-кампанию.

🇺🇸По стратегии, фонд покупал американские акции на IPO. Звучало это капец как круто.

Я долгое время присматривался к фонду, но мне казалось несерьёзным вкладываться в непонятную "прокладку" от Фридом Финанс. То ли дело покупать самые хайповые американские акции через СПб Биржу!

🚀Тем временем ЗПИФ ФПР уверенно и очень быстро рос всю вторую половину 2020 года: 1500 ₽, 1700 ₽, 2000 ₽, 2500 ₽... Вложения тех, кто залетел в фонд им. Турлова на старте, уже удвоились и почти утроились, а я всё не решался.

Влетаю на хаях...

✍️Я тогда ещё нигде не вел свой инвест-блог, но с удовольствием читал других авторов,один из которых управлял личным портфелем в 40+ млн ₽ и увлекательно рассказывал про свой опыт инвестирования. И вот, в конце 2020-го он начал публиковать статьи с идеей по ЗПИФ ФПР, прогнозировать будущую доходность в десятки % годовых и показывать свои собственные скрины с уверенным набором позиции.

📈В январе 2021-го, когда стоимость пая уже перевалила за 2700 ₽, меня стало сжирать дичайшее FOMO (страх упущенной прибыли). Я понял, что упускаю, вероятно, лучшую финансовую возможность в своей жизни! (Кстати, именно такое ощущение обычно говорит о том, что ничего хорошего из этой сделки не выйдет). Если уж такие матёрые гуру с большим капиталом ставят миллионы на ЗПИФ ФПР, то просто необходимо прислушаться к их опыту и последовать совету.

🤑К тому моменту из-за хайпа в фонд пошли все кому не лень: начинающие инвесторы, пенсионеры, домохозяйки... Они не особо разбирались в деталях фонда (как впрочем и я на тот момент), ими двигали только:

● Слухи о трехзначной доходности (100%+ годовых);
● Три завораживающие буквы - IPO.

🚀Многие не замечали, что расчетная стоимость пая на этом ажиотажном спросе уже давно оторвалась от реальной стоимости активов, который входили в фонд. В моменте ничем не обоснованная наценка составляла 30% - началась форменная тюльпаномания.

...Чтоб прокатиться понятно на чём🌽

Достигнув исторических хаёв в январе 2021-го, ЗПИФ ФПР начал стремительно валиться вниз из-за масштабного размытия паёв. И да, я начал покупки на самом-самом пике (по 3350 ₽🤦‍♂️), а по мере падения в феврале-марте 2021 агрессивно усреднял, т.к. считал, что это всего лишь временные откаты по типу прошлогодних.

📉Зарезать растущего "лося" у меня не поднималась рука. Многие держатели, как и я, надеялись на чудо и подбадривали друг друга, что мол вот-вот всё отрастет обратно. Тем более что и УК и сам Т. Турлов бодро втирали хомякам, что скоро пойдем на новые максимумы. Но после событий 2022 года, когда всё пошло по... одному месту, фонд за пару месяцев грохнулся в 4 раза (с 2000 до 500 ₽), и стало понятно, что это конец красивой истории.

На протяжении 2022 и 2023 гг. я постепенно продавал паи в жирнющий минус на слабеньких отскоках, пока их не осталось всего 7 - как напоминание самому себе о собственном идиотизме.

🔚На днях я распродал жалкие остатки ЗПИФ ФПР по цене 418 ₽ за пай. Брокер к этому моменту показывал минус 86%. На самом деле, по факту минус был ещё больше, а средняя ещё выше - она уменьшилась, т.к. часть купленных на самой вершине паев я продал ранее. Суммарные потери составили порядка 50 тыс. ₽ - не так много, но и фонд составлял лишь маленькую долю моего многострадального "американского" портфеля.

🎯Что с ЗПИФ ФПР сейчас

До сентября 2024 года ЗПИФ ФПР должен распродать бОльшую часть своих иностранных активов и заменить их на российские. Возможно, сейчас и было самое дно, и дальше фонд действительно начнёт восстанавливаться. Но - без меня. Я хоть и слишком запоздало, но принял решение.

👉Тогда я понял, что матёрые гуру тоже ошибаются. И ошибаются обычно с треском.

📍 Как НЕ НУЖНО продавать квартиру

🚜Новые облигации: Росагролизинг 002P-01. Хорошо в деревне летом

У нас тут очередной флоатер (скоро утонем в них) от очередного крупного эмитента. "Росагролизинг" завтра, 29 мая, соберёт книгу заявок на новый выпуск своих бондов с привязкой к RUONIA.

👨🏻‍🌾Эмитент: Росагролизинг

🚜АО «Росагролизинг» — агропромышленная лизинговая компания, которая на 100% принадлежит государству в лице Минсельхоза. Предоставляет российским сельхозпроизводителям технику, оборудование и транспорт в лизинг.

🌽Росагролизинг создан как рыночный инструмент господдержки развития АПК и сельских территорий. Центральный офис находится в Москве, при этом компания работает во всех федеральных округах РФ.

⭐️Кредитный рейтинг: AA-(RU) от АКРА, ruAA- от ЭкспертРА.

На сегмент с/х техники приходится около 84% лизингового портфеля. Доля ТОП-5 поставщиков составляет больше 40% портфеля, что во многом обусловлено поставками комбайнов и тракторов российского производства.

💼Росагролизинг - известный на долговом рынке эмитент. На бирже сейчас торгуются 5 выпусков бондов суммарным стартовым объемом 36 млрд ₽.

📊Финансовые результаты

Отчетность по МСФО за 2023 год доступна на сервере раскрытия информации. Засунем туда свой любопытный нос:

✅ЧИЛ (чистые инвестиции в лизинг) по итогам прошлого года вырос на 42% и составил 163 млрд ₽, что больше лизингового портфеля на конец 2022 г. сразу на 48 млрд ₽. Так что Росагролизинг на ЧИЛе, но не на расслабоне😎

✅Чистая прибыль увеличилась на 15% и достигла 2,98 млрд ₽. При этом процентный доход за 12 мес. 2023 составил 16,7 млрд ₽. В этом году процентные доходы наверняка будут прилично выше благодаря высоким ставкам.

✅Активы компании на конец 2023 г. составляют 189 млрд ₽, тогда как общий долг - 82,5 млрд ₽. Чистый долг отрицательный. Отношение суммы всех обязательств к объему лизинговому портфелю - 0,51х. Долговая нагрузка комфортная.

👉56,8% из всего долга приходится на банковские кредиты, 35,6% - на выпущенные облигации, остальное - на прочие обязательства.

👉За 2023 год Росагролизинг поставил на поля страны рекордное количество техники и оборудования – более 15 тыс. единиц. Это на 32% больше, чем годом ранее. Достигать максимальных показателей по поставкам техники компании удается в основном за счет популяризации льготного лизинга.

⚙️Параметры выпуска 2Р1

● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 5 млрд ₽
● Погашение: через 5 лет
● Купон: RUONIA + 200 б.п.
● Периодичность выплат: 12 раз в год
● Амортизация: да
● Оферта: нет
● Рейтинг: AA-(RU) от АКРА
● Доступен для неквалов: нет

👉Амортизация: по 3,33% от номинальной стоимости бумаг в даты выплат 31-59 купонов и 3,43% при погашении.

👉Сбор книги заявок - 29 мая, размещение на бирже - 31 мая 2024 года.

👉Выпуск только для квалифицированных инвесторов.

🤔Резюме: средненько и для квалов

🚜Итак, Росагролизинг размещает выпуск флоатеров с привязкой к RUONIA объемом 5 млрд ₽ на 5 лет с ежемесячной выплатой купонов, без оферты и с очень плавной амортизацией, которая начнется через 2,5 года.

✅Крупный и надежный эмитент. 100% государственная лизинговая корпорация, высокий кредитный рейтинг AA-. Монополист в своей отрасли.

✅Отличные операционные показатели. Лизинговый портфель, выручка, прибыль и процентные доходы стабильно увеличиваются последние годы. Компания наращивает поставки техники для российского АПК.

⛔️Слишком плавная амортизация. Всю вторую половину срока обращения, каждый месяц придется заморачиваться с реинвестом приходящих копеек.

⛔️Только для квалов. Большинство российских инвесторов, которые пока не захотели оквалиться, не смогут его приобрести. Это может повлиять на ликвидность.

💼Вывод: выпуск Росагролизинга находится где-то посередине между супер-консервативным флоатером от ДОМ.РФ и новыми флоатерами от АФК Система. Скорее всего, на размещении купон снизится в район RUONIA + 180 б.п. При таких параметрах, он не выглядит сильно интересным. Тем более, что ликвидность явно будет прихрамывать - ведь выпуск только для квалов. Я хоть и трижды квал, но я пас.

📍Ранее разобрал новые выпуски Полюса, А101, ДОМ.РФ.

#облигации #флоатеры

📦IPO Рентал ПРО! Участвовать или нет

На прошлой неделе делал подробный обзор ЗПИФ "Рентал ПРО" от УК "А класс капитал", который выходит на биржу в необычном для фонда коммерческой недвижимости формате полноценного IPO. А уже в пн, 27 мая, было объявлено о начале старта заявок.

Как и обещал, возвращаюсь с новостями о конкретных параметрах IPO, а также расскажу о перспективах и рисках бизнеса и о том, стоит ли по моему мнению залетать в это размещение.

⚙️Параметры IPO

⏳Сбор заявок - с 27 мая по 5 июня. Старт торгов запланирован на 6 июня.

🏆Принять участие в IPO смогут только квал. инвесторы из-за того, что фонд планирует инвестировать в объекты на ранней стадии строительства. Если вы ещё не оквалились, то читайте, как это сделать.

💰В рамках IPO будет предложено 26,1 млн паев по цене 986 ₽. Размер активов фонда на этапе размещения – более 25 млрд ₽.

👉После IPO сама УК новые паи не сможет продавать в течение 90 дней, их можно будет приобрести на вторичном рынке и уже по рыночной цене.

👉В отличие от хайповых IPO последнего времени, обещают сбалансированную аллокацию. Учитывая ограничение на статус инвесторов, мелкие розничные заявки могут даже удовлетворить полностью.

🎯Перспективы Рентал ПРО

В секторе индустриальной недвижимости - явный дефицит. Уже все крупные объекты проданы или сданы в аренду - даже те, которые еще не достроены.

🚀Из-за бурного развития e-commerce и расцвета маркетплейсов, наблюдается активное снижение количества свободных складских площадей. Это спровоцировало резкий рост ставок аренды: если в 2020-м средние ставки составляли 4 тыс. ₽ за м², то по итогам 1 кв. 2024 они достигли уже 9 тыс. ₽. Занимательно, что 10 лет до этого ставки фактически стагнировали.

Получается, что в РФ наблюдается острая необходимость в дата-центрах и складских помещениях для маркетплейсов, и фонд «Рентал ПРО» удовлетворяет именно эту назревшую потребность.

📈Ожидания по доходности фонда в следующие 10 лет - более 22% годовых. Она складывается из двух составляющих: арендного потока и прироста стоимости помещений.

🔄Кроме того, УК анонсировала ротацию объектов: одни объекты могут продавать, а другие приобретать. При этом компания может покупать строящиеся объекты с определенным дисконтом, что в теории увеличит потенциальную доходность.

⚠️Основные риски

⛔️Снижение арендных ставок. Они сейчас на максимуме, и не исключено их уменьшение. Т.е. у будущих объектов может быть меньшая доходность.

⛔️Снижение цен на недвижимость. Стратегия фонда предусматривает периодические продажи объектов. И если цены будут снижаться, это может снизить итоговый доход.

⛔️Конкуренция и затоваривание рынка. Сейчас складов и дата-центров гораздо меньше, чем желающих их арендовать. Но всё может измениться через год-два: в конце концов, строить складские помещения - это не ракеты в космос запускать, многие компании могут подтянуться на этот рынок.

⛔️Сильная инфляция, из-за которой снизится привлекательность арендного потока. В договорах аренды объектов прописана ежегодная индексация только на 5-7% в год. С другой стороны, при инфляции дорожают сами объекты.

🧐Мое мнение

💼Коммерческая недвижка - тот редкий класс активов, которого до сих пор нет в портфеле Сида. Поэтому я поглядываю на IPO с любопытством и готовлю немного кэша для участия.

📈Фонды недвижимости в долгосроке могут быть более интересны, чем те же облигации. Ведь кроме арендного дохода (аналога купонов) растет еще и само тело пая за счет переоценки недвижимости. Также «Рентал ПРО» будет производить выплаты не раз в квартал, а на ежемесячной основе.

🏗Ситуация на рынке индустриальной недвижимости сейчас уникальна - наблюдается хронический дефицит качественного предложения. Льготных ипотек и прочих искусственных стимуляторов там нет, что делает рынок более "честным". Поэтому, вполне возможен дальнейший рост арендных ставок и цены самих складов.

🤔Заявленных 22% годовых мы можем и не увидеть, а 18-20% - вполне. Это в любом случае существенно выше (а хлопот значительно меньше), чем я получаю в качестве хозяина жилой недвижки в одном из спальников Питера.

#IPO #фонды #недвижимость