Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил предварительные данные по вводу жилья в России в 2024 году. В целом сдали немногим меньше, чем годом ранее - 107,4 млн. кв. м, против 110,4. Но сводный показатель вытянули за счет ИЖС. Того самого, непрозрачного и ранее неучтенного. Но как говорят в правительстве - это технический момент, радоваться надо, что жилье вводится.

Хорошо, смотрим на группу многоквартирного жилья - здесь заметное снижение, построено 45,4 млн. кв. м. Это существенно меньше пиковых показателей прошлых лет. А ведь это как раз тот сегмент, ради которого вводилась льготная ипотека почти 5 лет назад. Та самая, которая несколько лет была «драйвером развития отрасли».

@REBURG

Движение в Баку с компанией Эмина Агаларова!

Если бы когда-то мне парню из Тюмени сказали, что мы будем делать события по всему миру - не поверил. Но в 2022 году мы придумали международную версию нашего форума Движение и назвали ее саммит. В 2023 году он прошел в Алматы, в 2024 в Дубае, а 27 и 28 февраля 2025 года саммит пройдет в Баку! Соорганизаторами выступают два крупнейших девелопера страны - SeaBreeze Эмина Агаларова и PASHA REAL ESTATE.
На сегодня к нам летят профессионалы рынка недвижимости из России, Казахстана, Узбекистана, Грузии, Индии, Китая, Турции, ОАЭ, Саудовской Аравии, Дании, Германии, Индонезии, Беларусии.
На этом мероприятии мы говорим о мировой архитектуре, а также о девелопменте в разных странах. Делимся своим опытом, слушаем других и берем их наработки.
Сейчас саммит - это настоящий международный проект с головной компанией в Арабских Эмиратах и даже с зарегистрированной там торговой маркой. Мы планируем развивать этот формат и в Баку представим наш обновленный международный бренд события. Уже сейчас идут переговоры на проведение саммита в 2026 году в 4 странах. В каких - не скажу, ведь выберем мы всего одну.
А вообще, счастлив жить эту жизнь, быть знакомым и иметь общие проекты с такими людьми. Кстати, на фото мы с Эмином сразу же после того, как приняли принципиальное решение о проведении мероприятия.
По участию - https://dvizhenie.forum

Объем вывода новых проектов на рынок новостроек России в декабре прошлого года упал на 28% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. При этом показатель за весь 2024 год остался на уровне предыдущего года – около 48 млн. кв. м.

Инерция предыдущих решений ослабевает и рынок начинает подстраиваться под новы рыночный контекст. Участники рынка не верят в быстрое восстановление спроса и начинают тормозить перспективные проекты. В 2025 году процесс сокращения объема жилья в стадии строительства продолжится.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события первой половины января 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 1-20.01.2024


📈Что нас удивило
С конца прошлого года акции девелоперов уверенно растут. Поводом стало сохранение ключевой ставки на уровне в 21%. А уже в январе президент намекнул на новые меры поддержки в ипотечной сфере. Перепроданные акции пошли в рост.

И что с того: На рынке ничего принципиально не поменялось. Сектор девелопмента в 2024 году был в числе аутсайдеров и первые намеки на окончание цикла роста ключевой ставки привели к стремительному росту акций. Вот только быстрого снижения ставок по рыночной ипотеке ждать не приходится. Надежды участников рынка по-прежнему связаны с очередной «господдержкой», хотя и сейчас объемы выдачи ипотеки по льготным программам превышают рыночные.

👍Что нас обнадежило
Падение продаж на рынке новостроек России по итогам 2024 года не вышло за рамки общих ожиданий («до 30%») и по оценке ДОМ.РФ составило около 22%. Показатели продаж в конце прошлого года на многих развитых рынках выросли (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

И что с того: Общее снижение сделок бьет по девелоперам, но хорошо, что общая динамика рынка остается контролируемой и прогнозируемой. Это позволит компаниям постепенно адаптироваться к новым параметрам рынка. Уже сегодня многие застройщики снижают запуск новых проектов на рынок.

🤔Что нас заинтересовало
Состав лидеров российского рынка жилья продолжает меняться. Недавно компания «Точно» вышла на третью строчку в списке компаний с наибольшим объемом строительства. Смена состава лидирующих компаний характерна и для многих региональных рынков.

И что с того: В последние 1,5-2 года подход девелоперов к среднесрочному развитию стал сильно отличаться. Одни - агрессивно наращивали портфель проектов, другие заняли более консервативную позицию, помня о том, что рост рынка не вечен. 2025 год покажет чьи решения были разумными и обоснованными.

«Не меняйте цену в сторону повышения», а то … что?

Для того, чтобы осуществить меры поддержки, они сейчас готовятся, я обращаюсь к коллегам-застройщикам - не меняйте цену в сторону повышения. Те меры, которые мы сейчас будем осуществлять, они связаны с тем, что мы просим, чтобы вы цены заморозили. Мы вместе с производителями сегодня, с Минпромторгом отрабатываем вопросы в том числе добровольной заморозки стоимости строительных ресурсов. <...> С 1 июля у нас произойдут некоторые изменения по тарифной составляющей - не более, чем на это, должна поменяться стоимость. Иначе мы опять все деньги просто "съедим" в результате повышения. Это серьезная задача для постоянного контроля

- сказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйств РФ Ирек Файзуллин на заседании итоговой коллегии министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана. (цитата по ТАСС)

Прокомментировать это обращение министра к застройщикам мы попросили Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Минстрой просит девелоперов заморозить цены на квартиры и обещает помочь, но потом.
Участникам рынка этот сигнал от профильного ведомства может показаться странным, но он вполне гармонично ложится на логику развития ситуации, которая сформировалась несколько лет назад.
Правительство в предыдущие годы не смогло сформировать сбалансированный и устойчивый рынок жилья.
Длительное ипотечное стимулирование не привело к адекватному расширению предложения. Но привело к ценовым диспропорциям не только для покупателей жилья, но и для бизнеса.
Чиновники пытались бороться с ростом цен на строительные материалы, и сами девелоперы активно требовали ограничить рост цен на металл, цемент и другие материалы. Это же был не их бизнес.
При этом цены на землю, затраты, напрямую не связанные со стройкой, росли еще быстрее.
Сегодня Минстрой продолжает делать ставку на ручное регулирование и пришел в бизнес застройщиков. Но вот заступиться за застройщиков из смежных отраслей вряд ли кто захочет.

Уже давно хотел рассказать об этом… Но было рано.

У нас в компании большой центр аналитики и центр стратегических разработок. Мы регулярно разрабатываем для девелоперов квартирографию, посвящаем этому достаточно много времени и ресурсов. Причем большую их часть отнимает сбор информации и ее обработка, а не интерпретация данных — что досадно.

Именно поэтому какое-то время назад мы поставили себе задачу разработать сервис, который бы упростил логику формирования квартирографии.

Мы это сделали. И назвали «GMK Квартирография».

Сначала мы достаточно успешно использовали сервис внутри компании и протестировали у наших партнеров-девелоперов. Получили разную обратную связь. Многие говорили, что квартирография — это очень узкая тема.

Девелоперов интересовала не только квартирография, но и более серьезные параметры, например, емкость локации (то есть темпы выбытия при заданной цене).

Допустим: есть город N, есть локация с определенным адресом. Девелопер планирует реализовать там 150 тыс. кв. м.

Он хочет понимать:

▪️за какой период он это реализует
▪️по какой цене
▪️какая средняя площадь квартиры
▪️какой должна быть квартирография
▪️какие конкуренты есть в локации и с какой ценой

Причем он хочет видеть не только ситуацию в моменте, но и исторически накопленные данные за последние 1–3 года продаж.

И на базе всего этого строить свое предложение.

Мы озадачились этой проблематикой, и нам удалось разработать сервис «GMK Потенциал», который как раз и отвечает на все эти вопросы.

Теперь достаточно набрать адрес потенциального проекта, и сервис выдает все эти параметры за несколько минут.

Мы считаем, что «GMK Потенциал» снимает огромную головную боль с аналитиков. Теперь один человек способен обрабатывать десятки локаций в день.

Сейчас мы запускаем бета-версию сервиса для наших коллег на очень интересных условиях.

Пока начинаем с Тюмени (как нашего домашнего региона, к тому же, высококонкурентного), но заявки принимаем и по другим городам.

Если вам это интересно, оставляйте заявку в @PotentialOnline_bot. Там же мы будем рассказывать обо всех новостях сервиса, поэтому рекомендую подписаться.

В последние дни было много публикаций, в которых объясняется, что на рынке нет проблем с распроданностью проектов, которые будут сдаваться в эксплуатацию в 2025 году. Более того, баланс продаж и строительной готовности у проектов со сдачей в 2026 году тоже хороший. Все это верно. И во многом отражает те, рыночные условия, которые были в предыдущие 2 года. А вот динамика показателей свидетельствует о тех изменениях, которые происходят сейчас. Из наблюдения уходят (сдача в эксплуатацию) дома которые застали период высокого спроса, доля проектов, стартовавших в новых условиях, растет.

Позже рассмотрим данные в разрезе отдельных региональных рынков.

@REBURG

Один из итогов 2024 года - средняя площадь выведенных на рынок квартир перестала падать.

Среди причин:

◾️Запрет на микростудии на столичном рынке. Но даже в других регионах отдельные девелоперы начали переоценивать риски работы с таким продуктом и корректировать перспективные проекты.
◾️Рыночные процессы. После отмены массовых льготных программ спрос должен стать более дифференцированным. Пока это мало заметно из-за высоких рыночных ставок, но ожидания уже влияют на решения бизнеса.

@REBURG

Рынок жилищного строительства в РФ упал... или все таки нет? И что происходит на самом деле

Объем жилищного строительства в России в декабре 2024 года составил 13 млн 924,5 тыс. кв. м, что на 19,1% меньше, чем в декабре 2023 года. Об этом говорится в опубликованных 28 января материалах Росстата. За 2024 год объем жилищного строительства в РФ достиг 107 млн 766,2 тыс. кв. м, сократившись на 2,4% по сравнению с рекордным 2023 годом

вот это сообщение «Интерфакса» со ссылкой на данные Росстата - вызвало ряд алармистских комментариев, суть которых сводилась к следующему - строительная отрасль оказалась в сложной ситуации в связи с отменой программ льготной ипотеки и роста ставок по кредитам, что спровоцировало падение продаж : например, в Подмосковье за года было реализовано за год на четверть меньше квартир в новостройках, чем годом ранее, а в Нижнем Новгороде — на 40%. Это,по мнению комментаторов, сулит проблемы девелоперам, накопившим 4,6 трлн рублей долга, бОльшая часть которого — это кредиты с плавающей ставкой (то есть меняющейся в зависимости от ключевой ставки ЦБ).

"В России с учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 году может сократиться на 19-35%. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн рублей в 2023 году до 5,3 трлн рублей в 2025 году", -

говорится в материалах исследования «Яков и Партнеры», которых цитировало ТАСС.

«С точки зрения структуры стоимости строительства жилья, за ближайшие 3 года себестоимость одного квадратного метра в базовом сценарии вырастет примерно на 15%, при этом маржинальность девелопмента в 2025 г. может составить до 10%, а то и уйти в минус, против 15-60% в 2023 г". С учетом роста себестоимости строительства и расходов на обслуживание долга каждый третий девелопер в 2025 году может стать убыточным

Действительно ли в строительной отрасли "все сложно", и можно ли делать выводы о ее состоянии на основе единственного показателя - ввода жилья - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Почти 5 лет назад написали «дежурный текст» на тему ввода жилья и постоянно отсылаем к нему, когда выходят новости о рекордах или провалах.

Ввод жилья формируется из двух частей:

• Жилье, которое строится профессиональными девелоперами (в массе своей это многоквартирные дома (МКД)). Если не вдаваться в детали, это вполне прозрачный сектор с прогнозируемыми цифрами.

• Жилье, которое сдается частными лицами, ИЖС. Это черный ящик рынка недвижимости. Никто не знает, когда в реальности было построено это жилье, даже Минстрой. И именно эта группа вытаскивала показатель ввода жилья в последние годы на рекордные уровни.

Снижение общего показателя ввода жилья в 2024 году на 2,4% (а в МКД просадка более заметная) явление ожидаемое и рост ключевой ставки, недоступная рыночная и закрытая льготная ипотека здесь ни при чем.
"Ввод жилья в эксплуатацию" в группе многоквартирного жилья - это результат работы девелоперов на строительных площадках в предыдущие 2-3 года. С учетом подготовительной работы девелоперский цикл может вырасти до 5 лет и более. Поэтому в большинстве случаев этот индикатор плохо отражает то, что происходит здесь и сейчас. Он носит крайне запаздывающий характер и может интересовать лишь отделочников, продавцов мебели и тех, кто пишет отчеты для чиновников.

Снижение показателя ввода МКД в 2024 году – результат инвестиционной паузы 2022 года. Отсутствие четких ориентиров развития в этот период привело к тому, что девелоперы заложили меньше проектов. Соответственно ввели меньше квартир в 2024. Официальный ввод ИЖС в 2024 году вырос, но уже не вытянул общий показатель.

Возвращаемся к показателям распроданности и строительной готовности.
Обобщенные показатели по стране пока выглядят неплохо: 31% строящихся квартир проданы при строительной готовности проектов в 41%

По мнению аналитиков ДОМ.РФ:
Сбалансированное состояние рынка – это соотношение распроданности и стройготовности на уровне 70-80%. Текущий показатель в России – 76%.

Но вот динамика этого индикатора уже начинает подсвечивать рыночные сложности последних месяцев. А если мы рассмотрим рыночные пропорции в разрезе регионов со значительным объемом строительства (более 1,5 млн. кв. м), то картина рынка и вовсе становится очень контрастной.

Основные проблемные рынки:
• Калининградская обл.
• Воронежская обл.
• Краснодарский край
• Башкортостан
• Ленинградская обл.
• Приморский край

@REBURG

Ипотека: в декабре 80% кредитов выдано по льготным программам

Данные ЦБ РФ за декабрь 2024 свидетельствуют о том, рынок ипотеки остается поляризованным и функционирует лишь благодаря оставшимся льготным программам. Около 80% всех средств было предоставлено по льготным программам. Выдача по рыночной ипотеке продолжает падать.

Напомним, что после отмены массовой льготной ипотеки ЦБ РФ ориентировал участников рынка на то, что на льготные программы должно приходиться не более 25%. Но рыночная ипотека очень быстро впала в кому и об этих пропорциях пришлось забыть.

@REBURG

Как будто и не было этой льготной ипотеки...

Главная претензия к «льготной ипотеке», которая действовала с весны 2020 до середины 2024 года в том, что она не привела к адекватному росту объема предложения в целом по стране и в большинстве регионов. Правительство слишком долго стимулировало спрос, но не контролировало процессы, связанные с предложением. За время действия «льготной ипотеки» объем текущего строительства (многоквартирное жилье) вырос лишь на 15%. Ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию за прошлый год оказался ниже показателей десятилетней давности. Это сложно назвать это достижением.

После отмены массовой программы летом прошлого года, рынок по инерции рос до ноября 2024. В настоящий момент растущий тренд сломлен, рыночные ограничения не стимулируют девелоперов к запуску новых проектов и число строящихся проектов начало снижаться. Уже в этом году рынок может вернуться к показателям 5-летней давности (около 100 млн. кв. м в работе). Как будто и не было этой льготной ипотеки... А нет, цены то уже не вернутся в 2020.

@REBURG

Еще один штрих к итогам 2024 года на рынке жилья и ипотеки – сказ про то, как оставшаяся льготная ипотека удерживает рынок от коллапса. В последние месяцы количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ оставалось на уровне 2018-2019 года. Но в рыночном секторе проблемы продолжают копиться.

Итоговые показатели января будут ожидаемо слабыми, да и на февраль в оперативном планировании рассчитывать не приходится. Терпение и труд - все, что остается участникам рынка.

@REBURG

Хроники строительного рынка - события конца января 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 20.01-03.02.2025


🤔Что нас озадачило
Доля рыночной ипотеки на рынке жилья продолжает падать. Рынок новостроек большинства городов продолжает функционировать благодаря семейной ипотеке, которая, в отличие от рассрочек, позволяет наполнять эскроу-счета.
И что с того: Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки в середине 2025, доля оставшихся льготных программ остается доминирующей, а рынок жилья поляризованным. Пока мы не наблюдаем обостренной конкуренции между первичным и вторичным рынком. В большинстве городов для этого слишком мало квартир на «вторичке» . Но если предложение начнет расти, ситуация быстро поменяется.

😥Что нас расстроило
По итогам января 2025 года объем текущего строительства в группе многоквартирных домов снизился на 1,5% к предыдущему месяцу и на 5,5% к пиковым показателям прошлого года. Это можно было бы списать на сезонное снижение, но судя по всему коррекция в ближайшее время продолжится.

И что с того: После отмены массовой программы летом прошлого года, рынок по инерции рос до ноября 2024. В настоящий момент растущий тренд сломлен, рыночные ограничения не стимулируют девелоперов к запуску новых проектов и число строящихся проектов будет снижаться. Уже в этом году рынок может вернуться к показателям 5-летней давности (около 100 млн. кв. м в работе). Как будто и не было длительного ипотечного стимулирования...

😮Что нас удивило
Минстрой разрабатывает новые меры поддержки застройщиков. Говорят, эти меры базируются на «успешном опыте ранее принятых мер». Текущая редакция очередного «плана спасения» предлагает продлить практику субсидирования от застройщиков, смягчить требования к заемщикам, расширить аудиторию льготных программ.

И что с того: В предыдущие 5 лет рынок жил в условиях очень короткого горизонта планирования. Текущие предложения в этой же логике - закрыть вопрос на ближайший год, а там глядишь рынок изменится. Но рынок уже изменился, он привычно ждет следующей порции господдержки.