Итоги прошлого года для российского рынка новостроек противоречивы. Ажиотажный спрос конца 2025 чуть подправил общие настроения в отрасли, но принципиально не изменил общий рыночный ландшафт. А здесь у нас тотальная зависимость от льготных программ. Тех самых «адресных», которые превратились в «массовые». Перспектива дальнейших ограничений по семейной ипотеке. Стабильно высокие затраты на реализацию девелоперских проектов и сжатые возможности покупателей.
Рост продаж на ажиотаже и страхе потери привилегий – проверенный инструмент для рынка новостроек, но и он не особо поправил важный для отрасли индикатор соотношения распроданности к строительной готовности. По итогам года на большинстве региональных рынков фиксируется ухудшение этих пропорций:
◾️Заметно ухудшилось соотношение продаж и строительства в Свердловской области, Крыму, Ростовской области, Ставропольском крае и Татарстане. Но итоговые показатели этих рынков остались сбалансированными и не вызывают серьезной озабоченности.
◾️Хуже всего выглядит Краснодарский край - огромный рынок, где проблемы копятся очень быстро.
◾️Стабильно низкая распроданность в Воронежской области, стремительно ухудшается ситуация в Красноярском крае. Слабые показатели у крупных рынков Приморского края и Башкирии.
Но есть и исключения. Стабильно хорошие показатели в Нижегородской области, где строят по-прежнему мало. За прошлый год ситуация улучшилась на столичных рынках: Москва, Санкт-Петербург, Московская область.
Положительная динамика в Ленинградской области, но эта территория пока остается за рамками сбалансированного рынка, как и Челябинская, Калининградская области. Баланс улучшился, но проблемы не решены.
@REBURG
Рост продаж на ажиотаже и страхе потери привилегий – проверенный инструмент для рынка новостроек, но и он не особо поправил важный для отрасли индикатор соотношения распроданности к строительной готовности. По итогам года на большинстве региональных рынков фиксируется ухудшение этих пропорций:
◾️Заметно ухудшилось соотношение продаж и строительства в Свердловской области, Крыму, Ростовской области, Ставропольском крае и Татарстане. Но итоговые показатели этих рынков остались сбалансированными и не вызывают серьезной озабоченности.
◾️Хуже всего выглядит Краснодарский край - огромный рынок, где проблемы копятся очень быстро.
◾️Стабильно низкая распроданность в Воронежской области, стремительно ухудшается ситуация в Красноярском крае. Слабые показатели у крупных рынков Приморского края и Башкирии.
Но есть и исключения. Стабильно хорошие показатели в Нижегородской области, где строят по-прежнему мало. За прошлый год ситуация улучшилась на столичных рынках: Москва, Санкт-Петербург, Московская область.
Положительная динамика в Ленинградской области, но эта территория пока остается за рамками сбалансированного рынка, как и Челябинская, Калининградская области. Баланс улучшился, но проблемы не решены.
@REBURG
👍11🔥3👎1
Forwarded from Всё о стройке
«В целом в Московском и Питерском регионах в 2025-м показатель вывода на рынок новых проектов упал на 20-30% относительно прошлогодних показателей и на 40% относительно рекордного 2023-го»
— генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников в интервью директору Всеостройке.pф С. Опрышко.
По его прогнозам, первое полугодие 2026-го будет минорным, со снижением на 15–20%.
🟠 Будут ли переносы запуска новых проектов в 2026-м?
За весь 2025 год ГК ФСК в Московском регионе вывела всего 4 корпуса, в Питере — один корпус. Для компании это самый минимум. В 2026 году она планирует вывести 20 корпусов в Московском регионе, примерно по 10 — в Москве и Московской области, а также 4 корпуса в Питере.
🟠 Есть ли потепление на рынке недвижимости после снижения ключевой ставки ЦБ?
У ФСК доля коммерческой ипотеки выросла с 4,5–5% до 10%. «И кажется, что это хорошо. Но это, во-первых, эффект низкой базы. Во-вторых, это все так же ничтожно мало. В-третьих, я здесь согласен с многими экспертами, которые говорят, что даже то немногое, что мы сегодня видим — это заход на ожиданиях».
🟠 О банковском рабстве
Трубников добавил, что на сегодня он не знает ни одного случая, чтобы кто-то из банков сказал: «Застройщик, помнишь, я тебе повысил ставку? Давай я пересмотрю ее и понижу. У меня же теперь ситуация стала лучше».
🟠 Стоимость недвижимости в 2026 году вырастет на 15%
Полное интервью с Дмитрием Трубниковым смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам:
➖ YouTube
➖ Rutube
➖ Дзен
➖ ВК Видео
🏗 ️️«Всё о стройке» в MAX
— генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников в интервью директору Всеостройке.pф С. Опрышко.
По его прогнозам, первое полугодие 2026-го будет минорным, со снижением на 15–20%.
За весь 2025 год ГК ФСК в Московском регионе вывела всего 4 корпуса, в Питере — один корпус. Для компании это самый минимум. В 2026 году она планирует вывести 20 корпусов в Московском регионе, примерно по 10 — в Москве и Московской области, а также 4 корпуса в Питере.
«На самом деле, находясь здесь, на земле, и наблюдая за сделками каждый день, я позитива пока не вижу. Если и есть какое-то "потепление", то это как с -40 до -20. Кажется, что потеплело, но все равно холодно».
У ФСК доля коммерческой ипотеки выросла с 4,5–5% до 10%. «И кажется, что это хорошо. Но это, во-первых, эффект низкой базы. Во-вторых, это все так же ничтожно мало. В-третьих, я здесь согласен с многими экспертами, которые говорят, что даже то немногое, что мы сегодня видим — это заход на ожиданиях».
«
Сегодня, выбирая проект, застройщик одновременно выбирает и банк на весь срок его реализации. А это от 5 до 15 лет. Шансов сменить банк в течение данного периода у застройщика крайне мало. В 2024-м банки просто ставили перед фактом: либо принимаешь новые условия, либо мы просто тебе не выгрузим деньги и ты останавливаешь стройку. С учетом отмены моратория для любого застройщика это смерти подобно».
Трубников добавил, что на сегодня он не знает ни одного случая, чтобы кто-то из банков сказал: «Застройщик, помнишь, я тебе повысил ставку? Давай я пересмотрю ее и понижу. У меня же теперь ситуация стала лучше».
«Я и на этот год прогнозировал 15%, когда многие предполагали падение. Под главными драйверами я как раз подразумевал рост себестоимости у застройщиков. Плюс стоимость денег не падает. В начале года были позитивные ожидания, что ключевая ставка к концу года опустится чуть ли не до 10-12%. Но Центробанк быстро всех охладил. Прогнозы на 2026 год уже более умеренные».
Полное интервью с Дмитрием Трубниковым смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4😁4
По итогам января 2026 объем текущего строительства многоквартирного жилья в России снизился на 0,7% к предыдущему месяцу, но остается выше января 2025 года на 2,6%.
Рваная и непоследовательная динамика продаж на российском рынке жилья не формирует устойчивую базу для среднесрочного развития на горизонте 1-2 лет. Видение будущего у участников рынка сильно отличается. Многие из них заняли выжидательную позицию и отложили запуск новых проектов. Но есть и те, кто продолжает наращивать портфель не только перспективных, но и текущих проектов. По итогам 2025 года на многих рынках зафиксирован рост текущего строительства. Итог - на большинстве локальных рынков достаточно квартир для того, чтобы закрыть сложившийся спрос. А вот с распроданностью, как раз, сложности, несмотря на высокую активность в последние месяцы.
Снижение объемов стройки в декабре-январе не выходит за рамки традиционной сезонной корректировки после ввоза значительного числа домов.
@REBURG
Рваная и непоследовательная динамика продаж на российском рынке жилья не формирует устойчивую базу для среднесрочного развития на горизонте 1-2 лет. Видение будущего у участников рынка сильно отличается. Многие из них заняли выжидательную позицию и отложили запуск новых проектов. Но есть и те, кто продолжает наращивать портфель не только перспективных, но и текущих проектов. По итогам 2025 года на многих рынках зафиксирован рост текущего строительства. Итог - на большинстве локальных рынков достаточно квартир для того, чтобы закрыть сложившийся спрос. А вот с распроданностью, как раз, сложности, несмотря на высокую активность в последние месяцы.
Снижение объемов стройки в декабре-январе не выходит за рамки традиционной сезонной корректировки после ввоза значительного числа домов.
@REBURG
👍7🤔1
Конец прошлого года был очень хорошим по продажам, да и январь тоже. Вот только продавались в основном самые дешевые квартиры, объекты со скидками. Паника вокруг семейной ипотеки и рост продаж сгладили провал первой половины 2025 года, но не решили системных проблем. Девелоперы давно приняли новые контуры себестоимости проектов, а покупатели в эпоху структурной трансформации экономики оказались к этому не готовы.
Илья Пискулин срывает избыток оптимизма с рынка новостроек и предлагает черное называть черным.
Мы давно говорим о том, что проблемы в девелоперском секторе копятся, ставка на то, что можно пересидеть сложные времена не срабатывает. Рынок все больше поляризуется. Высокие продажи последних месяцев - передышка, которая не закрывает вопрос, за счет чего достигать плановых показателей в будущем. Большинство опять рассчитывает на снижение ключа, рабочую рыночную ипотеку и перераспределение денег с депозитов. Но тут сразу вспоминается песня – что будет если нет?
Так получилось, что в России были долго озабочены задачей «строить больше». Но строить надо столько, сколько можно продать. Широкая практика ипотечного стимулирования привела к тому, что критическое мышление упало, чувствительность к риску понизилась, а участники уверовали в исключительность своей роли в российской экономике. Это касается не только девелоперов. Банки в последние годы охотно финансировали самые разные проекты, в том числе очень спорные, рассчитанные на дальнейший опережающий рост цен.
Поэтому 2026 год будет проверкой на прочность не только для девелоперского бизнеса, но и для сложившихся подходов к финансированию девелоперских проектов.
@REBURG
Илья Пискулин срывает избыток оптимизма с рынка новостроек и предлагает черное называть черным.
Мы давно говорим о том, что проблемы в девелоперском секторе копятся, ставка на то, что можно пересидеть сложные времена не срабатывает. Рынок все больше поляризуется. Высокие продажи последних месяцев - передышка, которая не закрывает вопрос, за счет чего достигать плановых показателей в будущем. Большинство опять рассчитывает на снижение ключа, рабочую рыночную ипотеку и перераспределение денег с депозитов. Но тут сразу вспоминается песня – что будет если нет?
Так получилось, что в России были долго озабочены задачей «строить больше». Но строить надо столько, сколько можно продать. Широкая практика ипотечного стимулирования привела к тому, что критическое мышление упало, чувствительность к риску понизилась, а участники уверовали в исключительность своей роли в российской экономике. Это касается не только девелоперов. Банки в последние годы охотно финансировали самые разные проекты, в том числе очень спорные, рассчитанные на дальнейший опережающий рост цен.
Поэтому 2026 год будет проверкой на прочность не только для девелоперского бизнеса, но и для сложившихся подходов к финансированию девелоперских проектов.
@REBURG
Telegram
Илья Пискулин (канал)
В конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку.
Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах.
Но в этом…
Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах.
Но в этом…
👍14
Объем просроченной ипотечной задолженности по итогам 2025 года превысил уровень в 205 млрд. рублей.
В относительном выражении доля плохих долгов приблизилась к отметке в 1%. На этом же уровне показатель был в 2018 году.
В 2025 году банки уже были более требовательными к новым заемщикам, но темпы роста просроченных кредитов остаются высокими. И это следствие ипотечного бума предыдущих лет, когда в рынок вовлекались покупатели с низкими, нестабильными доходами.
@REBURG
В относительном выражении доля плохих долгов приблизилась к отметке в 1%. На этом же уровне показатель был в 2018 году.
В 2025 году банки уже были более требовательными к новым заемщикам, но темпы роста просроченных кредитов остаются высокими. И это следствие ипотечного бума предыдущих лет, когда в рынок вовлекались покупатели с низкими, нестабильными доходами.
@REBURG
👍9🔥3👏2🤔2
Forwarded from Деньги и песец
Хроники строительного рынка - события января 2026года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 01.01.2026-03.02.2026
🤨Что нас озадачило
Представители Минфина, ЦБ РФ и Госдумы не раз обращали внимание на то, что "льготная ипотека" в России должна стать адресной. Ее роль должна сместиться в сторону социальных эффектов, а рынок жилья должен избавиться от жесткой зависимости льготных программ. После отмены массовой льготной ипотеки прошло больше 1,5 лет, но рынок новостроек по-прежнему живет за счет правительственных субсидий, а бюджетные расходы на поддержку рынка продолжают увеличиваться.
И что с того: с 1 февраля 2026 года введены новые ограничения по семейной ипотеке. За несколько месяцев до этого многие россияне узнали, что можно было взять не одну, а две ипотеки на семью. Представители власти продолжали пугать рынок дифференцированными ставками, не называя точных сроков. Все это привело к ажиотажу на рынке жилья и вовлечению в него даже тех, кто ранее не задумывался о покупке. Рынок новостроек получил краткосрочную поддержку, бюджет дополнительную нагрузку, покупатели - обязательства. Но стратегически у рынка по-прежнему нет четких ориентиров в каких рамках он будет развиваться в следующие 2-3 года. И в этом вопросе все стабильно в последние 5 лет.
🙁Что нас расстроило
Объем просроченной задолженности по ипотеке по итогам прошлого года превысил 205 млрд. рублей. В относительных величинах, это по-прежнему немного - около 1%. Но в течение всего года число проблемных кредитов быстро увеличивалось.
И что с того: Рост проблемных долгов - ожидаемое явление после завершение бума на ипотечном рынке. Но в 2025 году и начале 2026 многие покупатели продолжали брать на себя повышенные обязательства только потому, что им была доступна "семейная ипотека" и эту привилегию необходимо было отоварить, как можно скорее. Требования банков к выдаче ужесточились, но не являются серьезным барьером для авантюрных решений за рамками текущих потребностей.
🤔Что нас настораживает
В большинстве российских городов c осени 2025 фиксируется высокая активность на рынке новостроек (например: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). Повышенная активность конца 2025 сохранилась и в январе 2026. Оживление продаж - это эффект ожиданий, перенос будущих сделок на период до 1 февраля и расширение рынка за счет покупателей, кто не решает текущие жилищные потребности.
И что с того: рост продаж последних месяцев позволил многим компаниям улучшить плановые показатели, которые были слабыми в 1 половине прошлого года. Но принципиально ситуация не поменялась. Любой ажиотаж заканчивается глубоким спадом. Во многих городах этот спад будет на происходить на фоне избыточного предложения. До последнего времени девелоперы выводили на рынок заметно больше квартир, чем продавали. Проблемы на рынке копятся, а распроданность к строительной готовности снижается.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 01.01.2026-03.02.2026
🤨Что нас озадачило
Представители Минфина, ЦБ РФ и Госдумы не раз обращали внимание на то, что "льготная ипотека" в России должна стать адресной. Ее роль должна сместиться в сторону социальных эффектов, а рынок жилья должен избавиться от жесткой зависимости льготных программ. После отмены массовой льготной ипотеки прошло больше 1,5 лет, но рынок новостроек по-прежнему живет за счет правительственных субсидий, а бюджетные расходы на поддержку рынка продолжают увеличиваться.
И что с того: с 1 февраля 2026 года введены новые ограничения по семейной ипотеке. За несколько месяцев до этого многие россияне узнали, что можно было взять не одну, а две ипотеки на семью. Представители власти продолжали пугать рынок дифференцированными ставками, не называя точных сроков. Все это привело к ажиотажу на рынке жилья и вовлечению в него даже тех, кто ранее не задумывался о покупке. Рынок новостроек получил краткосрочную поддержку, бюджет дополнительную нагрузку, покупатели - обязательства. Но стратегически у рынка по-прежнему нет четких ориентиров в каких рамках он будет развиваться в следующие 2-3 года. И в этом вопросе все стабильно в последние 5 лет.
🙁Что нас расстроило
Объем просроченной задолженности по ипотеке по итогам прошлого года превысил 205 млрд. рублей. В относительных величинах, это по-прежнему немного - около 1%. Но в течение всего года число проблемных кредитов быстро увеличивалось.
И что с того: Рост проблемных долгов - ожидаемое явление после завершение бума на ипотечном рынке. Но в 2025 году и начале 2026 многие покупатели продолжали брать на себя повышенные обязательства только потому, что им была доступна "семейная ипотека" и эту привилегию необходимо было отоварить, как можно скорее. Требования банков к выдаче ужесточились, но не являются серьезным барьером для авантюрных решений за рамками текущих потребностей.
🤔Что нас настораживает
В большинстве российских городов c осени 2025 фиксируется высокая активность на рынке новостроек (например: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). Повышенная активность конца 2025 сохранилась и в январе 2026. Оживление продаж - это эффект ожиданий, перенос будущих сделок на период до 1 февраля и расширение рынка за счет покупателей, кто не решает текущие жилищные потребности.
И что с того: рост продаж последних месяцев позволил многим компаниям улучшить плановые показатели, которые были слабыми в 1 половине прошлого года. Но принципиально ситуация не поменялась. Любой ажиотаж заканчивается глубоким спадом. Во многих городах этот спад будет на происходить на фоне избыточного предложения. До последнего времени девелоперы выводили на рынок заметно больше квартир, чем продавали. Проблемы на рынке копятся, а распроданность к строительной готовности снижается.
👍5
Forwarded from Деньги и песец
Главное строить, а продадим как-нибудь потом? Не совсем так, объясняет нашим читателям ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
На фоне сложного рынка объем текущего строительства не снижается. По итогам прошлого года фиксируется небольшой рост. Текущие показатели превышают аналогичные уровни прошлого года. Но индикатор имеет свою специфику. Он зависит не только от темпов пополнения рынка (запуск новых проектов) и ввода в эксплуатацию, но и от изменения сроков строительства и наличия «бумажных проектов».
В последнее время темпы продаж на рынке остаются низкими. Девелоперы стараются подстраиваться под это и увеличивают сроки строительства. Меньше продажи – ниже темпы выбора кредитных средства – медленнее стройка. Многие новые проекты, которые выходят на рынок, закладывают срок стройки в три года, хотя ранее могли бы справиться и за два.
Еще один фактор – на рынке растет число проектов с далекими сроками сдачи. Девелоперы публикуют проектные декларации, но строительных работ не ведут. Эти проекты не влияют на предложение, но являются ближайшим резервом, готовым выйти на рынок при необходимости.
Сегодня из всего объема строящегося жилья (116 млн. кв. м) 45 млн. кв. м будет сдано в текущем году. Около половины квартир в этих домах уже проданы. Большой, но меньший объем со сдачей в 2027 – 37 млн. кв. м (распроданность 26%). Выросла доля проектов, с отдаленной сдачей – 14,6 млн. кв. м будут построены в 2029 году и позже.
На фоне сложного рынка объем текущего строительства не снижается. По итогам прошлого года фиксируется небольшой рост. Текущие показатели превышают аналогичные уровни прошлого года. Но индикатор имеет свою специфику. Он зависит не только от темпов пополнения рынка (запуск новых проектов) и ввода в эксплуатацию, но и от изменения сроков строительства и наличия «бумажных проектов».
В последнее время темпы продаж на рынке остаются низкими. Девелоперы стараются подстраиваться под это и увеличивают сроки строительства. Меньше продажи – ниже темпы выбора кредитных средства – медленнее стройка. Многие новые проекты, которые выходят на рынок, закладывают срок стройки в три года, хотя ранее могли бы справиться и за два.
Еще один фактор – на рынке растет число проектов с далекими сроками сдачи. Девелоперы публикуют проектные декларации, но строительных работ не ведут. Эти проекты не влияют на предложение, но являются ближайшим резервом, готовым выйти на рынок при необходимости.
Сегодня из всего объема строящегося жилья (116 млн. кв. м) 45 млн. кв. м будет сдано в текущем году. Около половины квартир в этих домах уже проданы. Большой, но меньший объем со сдачей в 2027 – 37 млн. кв. м (распроданность 26%). Выросла доля проектов, с отдаленной сдачей – 14,6 млн. кв. м будут построены в 2029 году и позже.
👍4
Девелопер «Самолет» первым обратился к врачу за помощью, но, вероятно, компания не единственная, кому требуется лечение.
«Самолет» запросил у правительства поддержку на 50 млрд. рублей под залог блокирующего пакета акций. Компания не рассчитала риски длительного периода дорогих денег и нуждается в дополнительном финансировании. При этом компания говорит о том, что это «нормальная практика», а помощь нужна чтобы «не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры».
Напомним, что рынок новостроек с 2020 года жил в условиях постоянной государственной поддержки через льготное ипотечное стимулирование. Именно господдержка исказила реальное восприятие возможностей рынка жилья, снизила чувствительность к риску как со стороны девелоперов, так и со стороны тех, кто их финансировал. Более того, многие компании, работая в парниковых условиях, утратили возможность объективной оценки экономического развития, возможностей покупателей и поверили в собственную исключительную роль в российской экономике.
«Самолету» желаем справиться с текущими проблемами, а рынку избежать кризиса доверия. Это очень серьезный риск, о котором мы недавно напоминали.
«Самолет» запросил у правительства поддержку на 50 млрд. рублей под залог блокирующего пакета акций. Компания не рассчитала риски длительного периода дорогих денег и нуждается в дополнительном финансировании. При этом компания говорит о том, что это «нормальная практика», а помощь нужна чтобы «не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры».
Напомним, что рынок новостроек с 2020 года жил в условиях постоянной государственной поддержки через льготное ипотечное стимулирование. Именно господдержка исказила реальное восприятие возможностей рынка жилья, снизила чувствительность к риску как со стороны девелоперов, так и со стороны тех, кто их финансировал. Более того, многие компании, работая в парниковых условиях, утратили возможность объективной оценки экономического развития, возможностей покупателей и поверили в собственную исключительную роль в российской экономике.
«Самолету» желаем справиться с текущими проблемами, а рынку избежать кризиса доверия. Это очень серьезный риск, о котором мы недавно напоминали.
Telegram
REBURG
Какой самый негативный сценарий возможен в 2026 году на рынке новостроек?
Комментарий Михаила Хорькова из REBURG
Если мы говорим о негативном сценарии, то чего хотелось бы избежать, то это вопрос исполнения девелоперами своих обязательств перед банками.…
Комментарий Михаила Хорькова из REBURG
Если мы говорим о негативном сценарии, то чего хотелось бы избежать, то это вопрос исполнения девелоперами своих обязательств перед банками.…
👍15😁10🔥5
Forwarded from Деньги и песец
Обращение девелопера "Самолет" за правительственной поддержкой, комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
Ситуация с Самолетом для рынка новостроек России индикативная. Компания достаточно быстро росла в период ипотечного бума, наращивала земельный банк, в том числе за счет кредитных средств и перешла к оптимизации слишком поздно.
Когда-то давно, в период относительно недорогой земли и денег, девелоперы стремились к ее накоплению, так как она «есть, пить не просит». Но сейчас все изменилось. Большое число компаний использовали кредиты с плавающими ставками для формирования земельного фонда. И эта дорогая земля ведет к колоссальным расходам. Часть таких участков вовлекалось в рынок уже в сложный период 2024-25 годов. Именно поэтому мы видели достаточно хорошее пополнение рынка новыми проектами по стране, на фоне слабых продаж. Землю можно перевести в разряд строящегося проекта, но часто эти пожарные решения не решают системного дисбаланса.
По статистике ЕИСЖС мы видим, что Самолет активно наращивал проекты до 2024 года, позже занял более осторожную позицию. С распроданностью проектов, которые должны сдаваться в текущем 2026 году, все хорошо, хуже по тем, что стартовали не так давно.
Ситуация с Самолетом для рынка новостроек России индикативная. Компания достаточно быстро росла в период ипотечного бума, наращивала земельный банк, в том числе за счет кредитных средств и перешла к оптимизации слишком поздно.
Когда-то давно, в период относительно недорогой земли и денег, девелоперы стремились к ее накоплению, так как она «есть, пить не просит». Но сейчас все изменилось. Большое число компаний использовали кредиты с плавающими ставками для формирования земельного фонда. И эта дорогая земля ведет к колоссальным расходам. Часть таких участков вовлекалось в рынок уже в сложный период 2024-25 годов. Именно поэтому мы видели достаточно хорошее пополнение рынка новыми проектами по стране, на фоне слабых продаж. Землю можно перевести в разряд строящегося проекта, но часто эти пожарные решения не решают системного дисбаланса.
По статистике ЕИСЖС мы видим, что Самолет активно наращивал проекты до 2024 года, позже занял более осторожную позицию. С распроданностью проектов, которые должны сдаваться в текущем 2026 году, все хорошо, хуже по тем, что стартовали не так давно.
👍17🔥5👏2😁2
Ввод жилья в России. Итоги 2025 года.
Если кто-то следит за вводом жилья, то вот данные за прошлый год:
В стране официально построили 108,1 млн. кв. м жилья:
◾️63,5 млн. кв. м введено населением (ИЖС)
◾️44,6 млн. кв. м построено компаниями
В целом, вроде бы, небольшой рост. Но он достигнут за счет непрозрачного сектора ИЖС. В группе многоквартирных домов снижение на 2%. Результаты масштабного ипотечного стимулирования рынка МКД с 2020 года налицо. К слову показатель ввода многоквартирных домов в 2025 года не сильно отличается от уровня 1991 - 44,6 и 44 кв. м. соответственно.
Ввод жилья – это «прошлогодний снег» и запаздывающий индикатор, который отражает результат работы за предыдущие годы. Но на длительном горизонте в десятки лет он может фиксировать устойчивые тенденции. В последние 10 лет ввод многоквартирного жилья не растет.
@REBURG
Если кто-то следит за вводом жилья, то вот данные за прошлый год:
В стране официально построили 108,1 млн. кв. м жилья:
◾️63,5 млн. кв. м введено населением (ИЖС)
◾️44,6 млн. кв. м построено компаниями
В целом, вроде бы, небольшой рост. Но он достигнут за счет непрозрачного сектора ИЖС. В группе многоквартирных домов снижение на 2%. Результаты масштабного ипотечного стимулирования рынка МКД с 2020 года налицо. К слову показатель ввода многоквартирных домов в 2025 года не сильно отличается от уровня 1991 - 44,6 и 44 кв. м. соответственно.
Ввод жилья – это «прошлогодний снег» и запаздывающий индикатор, который отражает результат работы за предыдущие годы. Но на длительном горизонте в десятки лет он может фиксировать устойчивые тенденции. В последние 10 лет ввод многоквартирного жилья не растет.
@REBURG
👍21👎1
Производство цемента. Итоги 2025 года
Объем производства цемента - хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли:
В 2025 году рынок цемента продемонстрировал заметное падение после длительного периода восстановительного роста. За год было произведено 58,8 млн. т. цемента. Это ниже уровня 2007 года, а максимальный объем производства был зафиксирован в 2014 году. Показатели прошлого года на 15% ниже этой отметки.
Сектор коммерческого строительства в начале 2026 года остается подавленным. Рынок жилья все еще тотально зависим от льготных программ и уже демонстрирует более осторожный подход к дальнейшему развитию. Многие перспективные объекты коммерческой и индустриально-складской недвижимости поставлены на паузу из-за дорого финансирования. Значительного роста инфраструктурных проектов пока не наблюдается. Поэтому ожидать хороших показателей для рынка цемента в 2026 пока рано.
@REBURG
Объем производства цемента - хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли:
Специфика цемента в том, что его качество напрямую зависит от срока и условий хранения. Даже в идеальных условиях цемент начинает терять свои свойства через несколько месяцев. Поэтому ни у производителей, ни у строителей нет большого запаса цемента, а объем его производства свидетельствует о реальном положении дел в строительной сфере.
В 2025 году рынок цемента продемонстрировал заметное падение после длительного периода восстановительного роста. За год было произведено 58,8 млн. т. цемента. Это ниже уровня 2007 года, а максимальный объем производства был зафиксирован в 2014 году. Показатели прошлого года на 15% ниже этой отметки.
Сектор коммерческого строительства в начале 2026 года остается подавленным. Рынок жилья все еще тотально зависим от льготных программ и уже демонстрирует более осторожный подход к дальнейшему развитию. Многие перспективные объекты коммерческой и индустриально-складской недвижимости поставлены на паузу из-за дорого финансирования. Значительного роста инфраструктурных проектов пока не наблюдается. Поэтому ожидать хороших показателей для рынка цемента в 2026 пока рано.
@REBURG
👍8
Forwarded from Деньги и песец
В чем заключается разница между "хорошими" и "плохими" показателями рынка, объясняет ув Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
Отдельные рыночные индикаторы не очень информативны для оценки ситуации здесь и сейчас. Они сильно отстают от быстро меняющегося рынка. Но на длинном горизонте даже запаздывающий показатель может очень четко указать не те перемены, которые произошли за последние 10-20 лет. В моменте они не всегда очевидны, большое видится на расстоянии.
Ввод жилья, часто используется в СМИ как индикатор роста или падения рынка, хотя он лишь фиксирует результат работы отрасли в предыдущие годы. К моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию большинство квартир в нем продано во время строительства в предыдущие 2-3 года. Ввод ИЖС – это черный ящик. Никто особо не скрывает, что этот показатель замусорен домами, которые давно построены, но регистрируются только сейчас.
Более того, ввод жилья слишком политизированный показатель, на нем строятся многие планы и отчеты, а значит, по закону Гудхарта, это плохая мера.
Но на горизонте в десятки лет, если мы очистим ввод жилья от непрозрачного ИЖС, мы получим вполне говорящий график. Пиковые показатели ввода многоквартирного жилья были достигнуты в 2015 и 2023 году.
В первом случае это произошло это без массовых вливаний через льготные программы.
Во втором - за счет ипотечного бума и ажиотажа.
Но в целом приходится констатировать, что за последние 10 лет итоговые показатели работы рынка жилья заметно не меняются. Сектор ИЖС, так или иначе растет, пусть и с приписками последних лет. На большинстве временных отрезков этот рост также был достигнут без участия ипотечных льгот.
В дополнение к этому можно взглянуть на объем производства цемента, эти данные также фиксируют общую стагнацию в отрасли на более длительном горизонте. Объем производства этого ключевого продукта не растет. До пика 2014 года пока далеко, а уровень 2025 оказался ниже 2007.
Отдельные рыночные индикаторы не очень информативны для оценки ситуации здесь и сейчас. Они сильно отстают от быстро меняющегося рынка. Но на длинном горизонте даже запаздывающий показатель может очень четко указать не те перемены, которые произошли за последние 10-20 лет. В моменте они не всегда очевидны, большое видится на расстоянии.
Ввод жилья, часто используется в СМИ как индикатор роста или падения рынка, хотя он лишь фиксирует результат работы отрасли в предыдущие годы. К моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию большинство квартир в нем продано во время строительства в предыдущие 2-3 года. Ввод ИЖС – это черный ящик. Никто особо не скрывает, что этот показатель замусорен домами, которые давно построены, но регистрируются только сейчас.
Более того, ввод жилья слишком политизированный показатель, на нем строятся многие планы и отчеты, а значит, по закону Гудхарта, это плохая мера.
Но на горизонте в десятки лет, если мы очистим ввод жилья от непрозрачного ИЖС, мы получим вполне говорящий график. Пиковые показатели ввода многоквартирного жилья были достигнуты в 2015 и 2023 году.
В первом случае это произошло это без массовых вливаний через льготные программы.
Во втором - за счет ипотечного бума и ажиотажа.
Но в целом приходится констатировать, что за последние 10 лет итоговые показатели работы рынка жилья заметно не меняются. Сектор ИЖС, так или иначе растет, пусть и с приписками последних лет. На большинстве временных отрезков этот рост также был достигнут без участия ипотечных льгот.
В дополнение к этому можно взглянуть на объем производства цемента, эти данные также фиксируют общую стагнацию в отрасли на более длительном горизонте. Объем производства этого ключевого продукта не растет. До пика 2014 года пока далеко, а уровень 2025 оказался ниже 2007.
Telegram
REBURG
Ввод жилья в России. Итоги 2025 года.
Если кто-то следит за вводом жилья, то вот данные за прошлый год:
В стране официально построили 108,1 млн. кв. м жилья:
◾️63,5 млн. кв. м введено населением (ИЖС)
◾️44,6 млн. кв. м построено компаниями
В целом…
Если кто-то следит за вводом жилья, то вот данные за прошлый год:
В стране официально построили 108,1 млн. кв. м жилья:
◾️63,5 млн. кв. м введено населением (ИЖС)
◾️44,6 млн. кв. м построено компаниями
В целом…
👍7
Москва, конечно, огромный рынок, здесь сверхконцентрация людей и капитала. Но, что нам не нравится, когда мы оцениваем столицу по сравнению с другими городами – возрастная структура населения. Сергей Смирнов обращает внимание на этот факт – Москва стареющий город. И разгон цен последних лет только помогает в этом. Высокие цены выталкивают молодежь (которая стремится в столицу) на периферию – в ближнее и дальнее Подмосковье. Можно, конечно, сказать о том, что официальная статистика некорректна из-за огромного числа арендаторов, которые не регистрируются по месту жительства. Да, итоговые цифры могут быть лучше, но они сильно не меняют тенденцию и пропорции между городами.
Старение населения идет везде, и уровень цен на жилье, как на продажу, так и аренду – важный фактор в этом процессе. Возрастные диспропорции мегаполиса не несут ничего хорошего для городской экономики и создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру.
Когда мы оцениваем потенциал городов для развития девелоперского бизнеса, мы всегда смотрим на укрупненные возрастные группы, у которых своя роль на рынке жилья. Москва аутсайдер в этом вопросе. К слову, показатели столицы близки к Кургану.
Позиции Москвы на рынке недвижимости России незыблемы. Но вопрос о том, что мы строим и для кого – актуален. Вероятно, нам еще предстоит оценить как эти ценовые диспропорции повлияют на город через 10-20 лет.
@REBURG
Старение населения идет везде, и уровень цен на жилье, как на продажу, так и аренду – важный фактор в этом процессе. Возрастные диспропорции мегаполиса не несут ничего хорошего для городской экономики и создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру.
Когда мы оцениваем потенциал городов для развития девелоперского бизнеса, мы всегда смотрим на укрупненные возрастные группы, у которых своя роль на рынке жилья. Москва аутсайдер в этом вопросе. К слову, показатели столицы близки к Кургану.
Позиции Москвы на рынке недвижимости России незыблемы. Но вопрос о том, что мы строим и для кого – актуален. Вероятно, нам еще предстоит оценить как эти ценовые диспропорции повлияют на город через 10-20 лет.
@REBURG
🔥9👍2🤔1
Forwarded from Деньги и песец
Два… сценария (1/3)
Сравнивая два прогноза ЦБ РФ от 24 октября 2025 года и от 13 февраля 2025 года, как советует нам ув. Михаил Хорьков @REBURG, можно увидеть, как аккуратно регулятор переписывает сценарии реальности
Инфляция. В октябре ЦБ исходил из того, что 2025 год закроется с инфляцией 6,5–7,0%. Это был уже достаточно оптимистичный сценарий — напомним, что годом ранее инфляция была 9,5%. Но по факту 2025 года инфляция составила 5,6%. (декабрь 25 к декабрю 24, мы уже объясняли, что здесь не так (ИПЦ – 8,7%), но регулятор в своем праве так считать)
То есть цены затормозили быстрее, чем ожидалось, а высокая ключевая ставка (средняя за 2025-й — 19,2%) сработала с опережением графика. Спрос остыл, кредитное сжатие оказалось эффективным.
Но тут не все так просто. В октябре ЦБ закладывал на конец 2026-го инфляцию 4,0–5,0%. Теперь этот коридор сдвинут до 4,5–5,5%. Верхняя граница подросла, и нижняя поднялась.
Почему? Потому что быстрое падение инфляции часто означает исчерпание разового ресурса. Дальше пойдет труднее. И ЦБ понимает: достичь целевых 4% в 2026-м, скорее всего, не получится, придется задержаться в зоне 4,5–5,5%.
Ключевая ставка: октябрьский прогноз предполагал, что в 2026 году средняя ключевая ставка составит 13,0–15,0%. Февральский дает 13,5–14,5%. Диапазон сузился и сдвинулся вверх по нижней границе.
Казалось бы, разница невелика. Но за ней стоит важный сигнал: ЦБ больше не верит в возможность быстрого снижения ставки до 13%. Нижняя планка поднята, и это значит, что даже в фазе смягчения ДКП останется жесткой по историческим меркам.
Более того, в февральском прогнозе есть важная детализация: с учетом того, что с 1 января по 15 февраля 2026 года средняя ставка составила 16,0%, а с 16 февраля до конца года ожидается 13,1–14,3%. То есть регулятор фактически говорит рынку: «Мы начнем снижать раньше, чем вы думали, но снижение будет плавным и осторожным». Это не разворот, это коррекция курса.
Раньше они допускали 13%, теперь нет. Это сигнал: «Мы не верим в быстрое возвращение к дешевым деньгам». Деньги будут дорогими дольше, чем казалось осенью 2025.
Экономический рост: в октябре на 2025-й прогнозировали рост ВВП 0,5–1,0%. По факту вышло 1,0% - ровно верхняя граница. Ну, допустим.
А вот что меняет картину — это прогноз на 2026 год. В октябре закладывали 0,5–1,5%. В феврале — 0,5–1,5%. Внешне та же вилка. Но внутри нее произошли структурные сдвиги.
4й кв 2025 года к 4 кв 2024-го в октябрьском прогнозе был (–0,5)–0,5%. То есть допускалась даже небольшая отрицательная динамика на конец года. В февральском прогнозе этот же показатель (уже фактический) — 0,5%. А прогноз на 4 кв 2026-го к 4 кв 2025-го дает 1,0–2,0% — и теперь это выглядит увереннее, потому что база оказалась выше.
Валовое накопление основного капитала в 2026-м по новой версии вырастет на 1,0–3,0% против октябрьских 0,5–2,5%. Бизнес не сворачивается, а в каких-то секторах даже расширяется — либо за счет госзаказа, либо за счет того, что высокая ставка выдавила бедных и освободила ниши для богатых.
Экономика не только не упала, но и сохранила инвестиционный потенциал, считает ЦБ. Это важный сигнал: стагнация пока отменяется, по крайней мере, в ее острой фазе.
Кредит и ипотека - отдельная история. В октябре на 2025-й по ипотеке давали 3–6% роста. По факту вышло 7,8%. А на 2026-й прогноз — 6–11% (в октябре на 2026-й было 6–11%, но теперь это выглядит иначе, потому что база 2025-го оказалась выше).
Высокая ставка не убила спрос на жилье окончательно. Либо люди берут ипотеку в расчете на будущее рефинансирование, либо работают программы с господдержкой либо рынок адаптировался — застройщики и банки начали давать свои субсидии, снижая эффективную ставку для заемщика.
Так или иначе, ЦБ видит, что ипотечный поршень все еще движется, а это значит, что строительный сектор не рухнет, а значит, и смежные отрасли получат хоть какую-то подпитку.
(продолжение следует)
Сравнивая два прогноза ЦБ РФ от 24 октября 2025 года и от 13 февраля 2025 года, как советует нам ув. Михаил Хорьков @REBURG, можно увидеть, как аккуратно регулятор переписывает сценарии реальности
Инфляция. В октябре ЦБ исходил из того, что 2025 год закроется с инфляцией 6,5–7,0%. Это был уже достаточно оптимистичный сценарий — напомним, что годом ранее инфляция была 9,5%. Но по факту 2025 года инфляция составила 5,6%. (декабрь 25 к декабрю 24, мы уже объясняли, что здесь не так (ИПЦ – 8,7%), но регулятор в своем праве так считать)
То есть цены затормозили быстрее, чем ожидалось, а высокая ключевая ставка (средняя за 2025-й — 19,2%) сработала с опережением графика. Спрос остыл, кредитное сжатие оказалось эффективным.
Но тут не все так просто. В октябре ЦБ закладывал на конец 2026-го инфляцию 4,0–5,0%. Теперь этот коридор сдвинут до 4,5–5,5%. Верхняя граница подросла, и нижняя поднялась.
Почему? Потому что быстрое падение инфляции часто означает исчерпание разового ресурса. Дальше пойдет труднее. И ЦБ понимает: достичь целевых 4% в 2026-м, скорее всего, не получится, придется задержаться в зоне 4,5–5,5%.
Ключевая ставка: октябрьский прогноз предполагал, что в 2026 году средняя ключевая ставка составит 13,0–15,0%. Февральский дает 13,5–14,5%. Диапазон сузился и сдвинулся вверх по нижней границе.
Казалось бы, разница невелика. Но за ней стоит важный сигнал: ЦБ больше не верит в возможность быстрого снижения ставки до 13%. Нижняя планка поднята, и это значит, что даже в фазе смягчения ДКП останется жесткой по историческим меркам.
Более того, в февральском прогнозе есть важная детализация: с учетом того, что с 1 января по 15 февраля 2026 года средняя ставка составила 16,0%, а с 16 февраля до конца года ожидается 13,1–14,3%. То есть регулятор фактически говорит рынку: «Мы начнем снижать раньше, чем вы думали, но снижение будет плавным и осторожным». Это не разворот, это коррекция курса.
Раньше они допускали 13%, теперь нет. Это сигнал: «Мы не верим в быстрое возвращение к дешевым деньгам». Деньги будут дорогими дольше, чем казалось осенью 2025.
Экономический рост: в октябре на 2025-й прогнозировали рост ВВП 0,5–1,0%. По факту вышло 1,0% - ровно верхняя граница. Ну, допустим.
А вот что меняет картину — это прогноз на 2026 год. В октябре закладывали 0,5–1,5%. В феврале — 0,5–1,5%. Внешне та же вилка. Но внутри нее произошли структурные сдвиги.
4й кв 2025 года к 4 кв 2024-го в октябрьском прогнозе был (–0,5)–0,5%. То есть допускалась даже небольшая отрицательная динамика на конец года. В февральском прогнозе этот же показатель (уже фактический) — 0,5%. А прогноз на 4 кв 2026-го к 4 кв 2025-го дает 1,0–2,0% — и теперь это выглядит увереннее, потому что база оказалась выше.
Валовое накопление основного капитала в 2026-м по новой версии вырастет на 1,0–3,0% против октябрьских 0,5–2,5%. Бизнес не сворачивается, а в каких-то секторах даже расширяется — либо за счет госзаказа, либо за счет того, что высокая ставка выдавила бедных и освободила ниши для богатых.
Экономика не только не упала, но и сохранила инвестиционный потенциал, считает ЦБ. Это важный сигнал: стагнация пока отменяется, по крайней мере, в ее острой фазе.
Кредит и ипотека - отдельная история. В октябре на 2025-й по ипотеке давали 3–6% роста. По факту вышло 7,8%. А на 2026-й прогноз — 6–11% (в октябре на 2026-й было 6–11%, но теперь это выглядит иначе, потому что база 2025-го оказалась выше).
Высокая ставка не убила спрос на жилье окончательно. Либо люди берут ипотеку в расчете на будущее рефинансирование, либо работают программы с господдержкой либо рынок адаптировался — застройщики и банки начали давать свои субсидии, снижая эффективную ставку для заемщика.
Так или иначе, ЦБ видит, что ипотечный поршень все еще движется, а это значит, что строительный сектор не рухнет, а значит, и смежные отрасли получат хоть какую-то подпитку.
(продолжение следует)
Telegram
REBURG
Ставку снизили до 15,5%, но быстрых перемен не ждите.
@REBURG
@REBURG
🔥6👍4👏2👎1