Банки ускоряют темп наживы на господах девелоперах и их крайне незадачливых клиентах. И вот вам короткое обоснование:

1. Если отсмотрим плюс-минус всю историю ипотеки, то разница ключевой ставки против ставки ИЖК будет в районе 1,5%. Мантра: рыночная ипотека — это +1–2% от ключа, не мантра, не догма, а просто факт.

2. А что сейчас? Уже ипотеку в среднем по больнице выкрутили до 23,2%, а какие-то умники выше 25% задрали. Напомним, что ключ у нас по-прежнему 19%, а не 20 или 21%. Кто-то из банковской среды скажет, что готовятся к повышению ключа, поэтому подняли, но нет, это наивно, сейчас они могут выдавать на условиях до 21–22%, откуда ставки больше?

3. Все смогли так поднять ставки, потому что застрои по-прежнему активно субсидируют ставку на первые ≈5 лет. Это сейчас самые популярные программы, чтобы из условных 25% сделать 6–8–9% в месяц в начале платежей, а дальше? А дальше, рефинансируйтесь, ха, но сейчас получите хороший ежемесячный платеж. Клиенты никогда не смотрели на цену метра, последние годы ипотечного кола они перестали смотреть на стоимость квартиры. Теперь всем правит ставка и как результат — ежемесячный платеж, все подписываются под ним, даже если стоимость квартиры будет неоправданно завышенной из-за комиссии банку.

4. Итого: халявные деньги у банков сейчас появляются на разнице между какую бы ипотеку они могли дать, например 22%, и какую рыночную заявляют — 25%. Эти 3% превратятся в более чем 10% от стоимости лота, для того чтобы снизить ставку на первые годы ипотеки. И клиенты, и девелоперы будут идти субсидировать, потому что им некуда деваться. 

Но скоро и эту лавочку прикроют, потому что банки завышают стоимости сделок, выдают тело кредита больше, чем стоимость квартиры изначально. Учитывая, что девелоперы всегда торгуют квартиры выше по стоимости, получается, что формируется у банка портфель квартир, где тело кредита не обеспечено на самом деле залогом. И банку ой как невыгодно — во-первых, чтобы заемщик банкротился, а во-вторых, чтобы цены на недвижимость хоть как-то снизились. Даже на 10–15%. Поэтому цены будут расти.

Собственно, долго ребята на 22% не продержались, зеленый банк поднял ставки до 24,9% на первичку. Не надо делать иллюзий, что это в ожидании поднятия ключа. Это в ожидании изи мани от субсидирования ставки девелоперами на первые несколько лет кредита.

Заявки на семейку в том же зеленом банке начали принимать опять. Но, ничего более креативного, чем поднять ПВ до 50% не придумали. А хули думать, когда можно так поднять и посмотреть как поведет себя клиент.

«1-й ДСК» строит новый корпус ЖК «1-й Химкинский»

ГК ФСК под брендом «1-го ДСК» продолжает активную стройку и получила разрешение на строительство второго корпуса ЖК «1-й Химкинский» в Ивакине. Это 697 квартир с системой «Умная квартира», подземный паркинг на более чем 220 мест и кладовые для всех вещей и запасов. Не забыли и о социальных удобствах: в входных группах будут коворкинги с мягкой мебелью, стойка ресепшен и - wait for it - лапомойки. Расположение корпуса в шаговой доступности от детского сада и наземного паркинга добавляет плюсов. Обещают, что дома первой очереди будут сданы в 2026 году, а весь комплекс — к 2032 году.

Число дня - 500 ярдов!

Сегодня утром разбирали результаты за полгода у Глоракса, а нам взяли и за 9 месяцев прислали.

Если коротко, то Глоракс наглым образом присвоил себе звание “лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии”, что следует из промежуточного отчета компании по итогам 9 месяцев. В 2024-ом девелопер набивал карманы новыми проектами практически каждый месяц и сейчас в пухлом портфеле компании уже 10 городов VS 5 - в прошлом году.

Справедливости ради надо сказать, показатели для текущего рынка и правда неплохи. Так, за первое полугодие 2024-го по сравнению с аналогичным периодом 2023:

- выручка увеличилась в 3,7 раза до 12,9 млрд рублей
- EBITDA выросла в 5,4 раза до 4,9 млрд рублей
- отношение чистого долга к EBITDA снизилось с начала года до комфортного значения 2,5х.

А вот, что за первые 9 месяцев “выносил” Глоракс:
- Число ДДУ выросло в 2,4 раза до 2 135 штук
- Количество проданных квадратов выросло в 2,1 раза до 82,4 тыс. кв. м
- В деньгах продажи удвоились и достигли 20,2 млрд рублей.

Хотелось бы тут тоже какой-то пяр релиз написать про чистый долг, но нафиг это надо, когда ключевые показатели - EBITDA, контрактация сделали пару иксов. Поэтому смотрим, что Глоракс и в каком регионе купит дальше.