Недвижимость инсайды
Начали менять ПЗЗ на ЗУ "Рогожский, 9/2", что недалеко от метро Римская. Сейчас там находится музей транспорта. Площадка принадлежит "Киевской площади", а ещё, вероятно, она мелькала на тендерной системе Самолета. Так что она может мигрировать, как и Бирюлево…
ЗУ "Рогожский, 9/2" давно прорабатывался ещё "Киевской площадью", так что выход на рынок нового проекта Uniq может произойти в следующем году.
Всегда удивляет внутреннее "убранство" в постройках, которые находятся по сути в центре Москвы. Как будто здания специально доводятся до такого состояния, что новый Суперметалл или ДК Кристалл там сделать нельзя.
Для центра площадка 2,5 га - это большой проект, где по текущим РНГП можно выжить под 90 тыс. кв. м. в ГНС, то есть в продаваемые переложить все 60-65 тыс. кв. м.
Таганка - ЦАО, но не самое престижное, есть флер грязного юго-востока. Конечно же, это будет сидеть в головах у потенциальной целевой аудитории. Хотя с другой стороны, в ЮВАО уж много людей живет, которым будет в радость провести свой апгрейд из Марьино на Таганку.
Всегда удивляет внутреннее "убранство" в постройках, которые находятся по сути в центре Москвы. Как будто здания специально доводятся до такого состояния, что новый Суперметалл или ДК Кристалл там сделать нельзя.
Для центра площадка 2,5 га - это большой проект, где по текущим РНГП можно выжить под 90 тыс. кв. м. в ГНС, то есть в продаваемые переложить все 60-65 тыс. кв. м.
Таганка - ЦАО, но не самое престижное, есть флер грязного юго-востока. Конечно же, это будет сидеть в головах у потенциальной целевой аудитории. Хотя с другой стороны, в ЮВАО уж много людей живет, которым будет в радость провести свой апгрейд из Марьино на Таганку.
Недвижимость инсайды
Шел 2024 год, всем по-прежнему интересно кто же возьмет и застроит ЗУ "Китайгородский, 9/5", он же "Бецкой", он же "Воспитательный дом", он же "тот самый, первый проект Vanke в России" (по ходу и последний одновременно). По информации господина Филатова…
Другой проект "Киевской площади" - Бецкой - ЗУ "Китайгородский, 9/5", получил дополнительного инвестора в виде "Русской рыбопромышленной компании (РРПК)". Именно она кроится за ОООшкой - НИАС. Не особо понятно, как это перекидывание и привлечение новых инвесторов повлияет на выход метров в рамках рынка роскошной Москвы. Потому краткий пересказ истории проекта такой:
1. В конце 2019 года все обратили внимание, что проектом в центре Москвы занялся такой крупный игрок для рынка девелопмента мира как Vanke.
2. Но, китайцам помогали прошаренные, локальные эксперты рынка недвижимости Москвы. Китайцы сначала с этим как-то жили, а потом решили, что сами с усами и в середине 2020 года начали сливать "московскую" команду.
3. Летом 2020 проектом интересовался даже Vesper. С одной стороны, - Vesper интересуется всеми элитными проектами. И можно сказать, что это журналистский штамп приписывать Vesper что-то элитное, но у нас были реальные пруфы данного интереса.
4. Конечно же, вокруг проекта бегали градозащитники, которые пытались "спасти" историческое здание в Китайгородском переулке.
5. Осенью 2022 ходила информация о ближайшем старте проекта, но этого не произошло.
6. Уже в 2023 году хотели привлечь MR для решения каких-то вопросов, но тоже мимо.
7. В конце 2023 года появилось пару визуализаций проекта.
8. А уже в 2024 году проект отплыл в сторону Киевской площади. поэтому она и ищет инвесторов / фи-девелоперов / реализаторов данного проекта. Учитывая знаковость самого проекта - ждать его в ближайшее время на рынке не стоит.
А, ну да, порадуем публику предложением от бюро Меганом для проекта Бецкой времен Ванке. Тут вам и реставрация и переделка правого корпуса и новая стройка. Деятельности девелоперской на любой вкус и цвет.
1. В конце 2019 года все обратили внимание, что проектом в центре Москвы занялся такой крупный игрок для рынка девелопмента мира как Vanke.
2. Но, китайцам помогали прошаренные, локальные эксперты рынка недвижимости Москвы. Китайцы сначала с этим как-то жили, а потом решили, что сами с усами и в середине 2020 года начали сливать "московскую" команду.
3. Летом 2020 проектом интересовался даже Vesper. С одной стороны, - Vesper интересуется всеми элитными проектами. И можно сказать, что это журналистский штамп приписывать Vesper что-то элитное, но у нас были реальные пруфы данного интереса.
4. Конечно же, вокруг проекта бегали градозащитники, которые пытались "спасти" историческое здание в Китайгородском переулке.
5. Осенью 2022 ходила информация о ближайшем старте проекта, но этого не произошло.
6. Уже в 2023 году хотели привлечь MR для решения каких-то вопросов, но тоже мимо.
7. В конце 2023 года появилось пару визуализаций проекта.
8. А уже в 2024 году проект отплыл в сторону Киевской площади. поэтому она и ищет инвесторов / фи-девелоперов / реализаторов данного проекта. Учитывая знаковость самого проекта - ждать его в ближайшее время на рынке не стоит.
А, ну да, порадуем публику предложением от бюро Меганом для проекта Бецкой времен Ванке. Тут вам и реставрация и переделка правого корпуса и новая стройка. Деятельности девелоперской на любой вкус и цвет.
Недвижимость инсайды
Продажи жилья в России упали на 58% Да-да, если хотите более кричащий заголовок то вот он. Снижение продаж августа относительно июня 2024 года на 58%. Разница с июлем составляет всего 14%. То есть дно рынка плюс-минус найдено и теперь начнется судорожный…
Фактические цены на первичном рынке недвижимости России выросли на 2,4%
Так нравится история, что есть товарищи в медиапространстве, которые с года 2019 говорят, что цены на недвижимость упадут. Факторы для падения были всегда разные: отмена льготной ипотеки, снижение спроса, повышение ключевой ставки и т.д. Находимся в сентябре 2024 года, когда и льготку отменили, и ключ высочайший, да и спрос там спотыкается на две ноги. И что с ценами? Правильно, на рынке Святой Руси происходит всё что угодно, но не падение цен на недвижимость. Надо уже признать, что недвига в России как бензин, который растет в цене при любой ситуации. Растет цена на нефть - растет бензин, падает цена на нефть - растет бензин. Неважно что, важно, что результат одинаковый.
Удивительно, но и при «воровских» ставках 25%+ люди продолжают брать ипотеки. По факту банкстеры грабят население. Почему? Обычно было - ипотека - это ключ + 1,5-2% максимум, а что сейчас? Ключ 19%, а банкстеры дают ипотеку под 25%+. Могут себе позволить, потому что девелоперы уже прижаты, клиенты тоже - будут сразу заносить комиссию для снижения ставки до уровня 9-10%. Изи мани на кармане банка.
Спрос балансируется на уровне 40 тыс. юнитов, ожидаем к концу года ввиду сезонности рост до 45-50 тыс. юнитов за месяц.
Так нравится история, что есть товарищи в медиапространстве, которые с года 2019 говорят, что цены на недвижимость упадут. Факторы для падения были всегда разные: отмена льготной ипотеки, снижение спроса, повышение ключевой ставки и т.д. Находимся в сентябре 2024 года, когда и льготку отменили, и ключ высочайший, да и спрос там спотыкается на две ноги. И что с ценами? Правильно, на рынке Святой Руси происходит всё что угодно, но не падение цен на недвижимость. Надо уже признать, что недвига в России как бензин, который растет в цене при любой ситуации. Растет цена на нефть - растет бензин, падает цена на нефть - растет бензин. Неважно что, важно, что результат одинаковый.
Удивительно, но и при «воровских» ставках 25%+ люди продолжают брать ипотеки. По факту банкстеры грабят население. Почему? Обычно было - ипотека - это ключ + 1,5-2% максимум, а что сейчас? Ключ 19%, а банкстеры дают ипотеку под 25%+. Могут себе позволить, потому что девелоперы уже прижаты, клиенты тоже - будут сразу заносить комиссию для снижения ставки до уровня 9-10%. Изи мани на кармане банка.
Спрос балансируется на уровне 40 тыс. юнитов, ожидаем к концу года ввиду сезонности рост до 45-50 тыс. юнитов за месяц.
ГК ФСК построит образовательный комплекс в Коммунарке
ГК ФСК готовит новое образовательное пространство в ЖК «1-й Саларьевский». Здесь скоро появятся школа на 450 учеников и детский сад на 225 малышей - хорошая новость для семей, которые хотят обеспечить своим детям качественное образование в комфортной обстановке. Здание будет не только функциональным, но и стильным: фасады с яркими элементами и геометрические формы добавят акцентный элемент в архитектуру района. На территории также создадут спортивные площадки и зоны для отдыха, так что детям будет, где весело проводить время. Сдача объекта запланирована на 2026 год.
ГК ФСК готовит новое образовательное пространство в ЖК «1-й Саларьевский». Здесь скоро появятся школа на 450 учеников и детский сад на 225 малышей - хорошая новость для семей, которые хотят обеспечить своим детям качественное образование в комфортной обстановке. Здание будет не только функциональным, но и стильным: фасады с яркими элементами и геометрические формы добавят акцентный элемент в архитектуру района. На территории также создадут спортивные площадки и зоны для отдыха, так что детям будет, где весело проводить время. Сдача объекта запланирована на 2026 год.
Недвижимость инсайды
Фактические цены на первичном рынке недвижимости России выросли на 2,4% Так нравится история, что есть товарищи в медиапространстве, которые с года 2019 говорят, что цены на недвижимость упадут. Факторы для падения были всегда разные: отмена льготной ипотеки…
Цены будут расти
Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей.
1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные.
2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно.
3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%.
4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.
5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.
6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%.
7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%.
Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.
Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей.
1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные.
2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно.
3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%.
4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.
5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.
6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%.
7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%.
Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.