Ура, один из самых амбициозных и крутых проектов города завершен, Президент и Мэр столицы открыли кластер Бауманки. Если давно не гуляли в Басманном районе - то это точно надо сделать, потому что там есть на что посмотреть: пять зданий центрального кластера, квантум парк, общага, мост через Яузу. Архитектура - планетарного уровня.

Два года назад планы продавать «Фрунзенскую набережную» по 2 мульта казались сказочными. Сегодня мы видим ценник продаж квадрата под три и очередь за роскошными хоромами. Все же Смайнекс, месье Лагутов и ко действительно умеют выжимать из проектов весь жир. Особенно из проектов для господ. По этому поводу ловите его интервью на РБК:

Чего хотя покупатели? Насыщенную инфраструктуру, красивую архитектуру и внутри, и снаружи. Ну и возможность жить жизнь мечты в этом доме/квартире/пентхаусе.

Основное отличие элитных квартир — метраж. Средняя квартира — 150 кв. м, а пентхаус — уже 200–300 кв. м. В премиальном сегменте средний лот — 100 кв. м, в бизнесе — 60–70 кв. м. Принцип современной квартиры — зонирование на общественные и приватные пространства. Общественные, кстати, превалируют.

Новый тренд элитного рынка — новые редкие форматы, не типичных для большого города: виллы, ситихаусы. Это бОльшая приватность, своё пространство на уровне земли. Но массовым это явление, конечно, не станет. Если есть возможность построить что-то высокое. Зачем строить что-то низкое?

Sminex реконструирует исторические особняки. Это трудно, так как есть ограничения из-за охранного статуса таких зданий, кроме того, планировка сделана под нужды людей 19-20 века, а у людей 21-го потребности иные. Примеры — клубный дом Чистые пруды и «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском». Кому-то интереснее жить в историческом здании, кому-то — во вновь построенном. Большинство людей мыслят цельными картинками — местоположение, история здания, архитектура, наполнение, инфраструктура, инженерия, двор, планировка квартиры. Если все это понравилось – купят лот.

Больших перемен через 10-15 лет не произойдет. Люди не меняются, а у покупателей элитки был и будет запрос на красоту и комфортную среду.

Основная задача нынешнего рынка недвижимости состоит в том, чтобы научиться оснащать дома действительно необходимыми для жителей функциями и потом их воплощать.

Как все спокойно и понятно на рынке апартаментов Москвы. Вот не было там этих льготных, ваших ипотек и все невидимая рука рынка держит. Держит правда на очень не высоком уровне, но держит же.

Было реализовано порядка 360 юнитов за август, это на фоне прошлых месяце меньше, но не критично. Рынок сбалансировался на уровне - 350-400 сделок за месяц. Весь 2024 год так и идёт.

Доля ипотеки как в доковидные времена - всего 25% - это и в августе и в среднем за все время реализации в 2024 году.

К декабрю рынок в виду сезонности, скидок, рассрочкам и тд. подрастет. Но его максимум сейчас - 450 сделок, не более.

Лидер продаж - уронивший цены чуть ли не до стартового уровня - Найс лофт - под 60 сделок. Как обычно, - все - вопрос цены. Этот ваш маркетинг, продукт, агенты - пофиг, дай другой ценник - люди все сами купят. Дальше по списку идут: Аквилон Сигнал, ПИКовская Большая Академическая 85 (хотя они вроде от апартов отнекивались - последняя ласточка), ну и наш любимка - Левел Южнопортовая, где тоже один из самых низких ценников для локации, где ногами до ТТК можно дойти.

В Москве установлен антирекорд продаж квартир

Август 2024 года остудил пыл девелоперов, раздал им на орехи, как говорится. Заставил задуматься о своем поведении. В августе 2024 года было зарегистрировано (продано) 3,6 тыс. квартир. Меньше последний раз было только в октябре 2022 года.

Всё падение продаж произошло за счет ипотечных сделок. Квартиры без ипотеки как покупали на уровне 1,5 тыс. штук в месяц так и покупают. Там клиентам пофиг на ключ, пофиг на ставки - у них есть чемодан лавэ - они приходят и берут квартиру. Нормальная история. А вот ипотечные сделки упали за месяц с 3 тыс. 2 тыс. Вот что делает ключ животворящий. Хотите найти эластичность между ипотечной ставкой и продажами - самое время сейчас её поискать. Ничего более эластичного нет.

Доля ипотечных сделок упала, внимание до 55%. Такой шок последний раз был в феврале 2024 и до этого в апреле 2022 года. В среднем последние 2,5 года 71% сделок шел с ипотекой. А сейчас 55%. Ой-вей.

Сухие факты для тех, кто их хочет:
1. Доля ипотечных сделок за месяц упала с 66% до 55%;
2. Продажи относительно июля упали на 22%, относительно июня на 48%;
3. Продажи относительно августа 2023 года ебнулись на 53%.

Что будет в сентябре? Будет балансировка, к концу года кое как будут идти с уровнем продаж 3,5-4 тыс. квартир в месяц. Что-то получше спрогнозировать вам сейчас мы не можем.

Глоракс продолжает масштабно разворачиваться в Нижнем Новгороде! На этот раз собрался осваивать локацию в пригороде - заполучил участок площадью 60 га рядом с поселком Новинки, недалеко от берега Оки, на удалении от центра Нижнего Новгорода.

Обещают построить здесь почти 1 млн квадратов, в том числе жилья, коммерции и социалки. По умолчанию будет благоустройство со сквером, экотропами, велодорожками и прочей лабудой.

Проект интересен еще и тем, что здесь холмистая местность. Это значит, архитекторам придется извернуться, чтобы её обыграть. Учитывая, что проект относится к комфорт-классу, будет любопытно посмотреть, что в итоге получится.

Напомним, Глоракс основательно застолбился в Нижнем - за год успел запустить проект в историческом центре на набережной и анонсировать еще два проекта у воды. GloraX Новинки станет четвертым по счету в городе и самым масштабным по объемам строительства.

Мэр пообещал в ближайшие два года сдать еще 3 знаковых объекта социалки, которые «перевернут игру»:

• До конца этого года планируется ввести в эксплуатацию флагманский центр в ГКБ им. Буянова. Сейчас там завершаются пусконаладочные работы, отделка и благоустройство территории.

• В следующем году открывается одна из самых передовых детских больниц Москвы — святого Владимира. Новый комплекс станет многопрофильным стационаром, где все процедуры можно будет проходить, не покидая здания.

• А в 2025 году ожидается открытие двух новых корпусов городской онкологической больницы №62 в Сколково. Это будут амбулаторно-стационарный и операционно-реанимационный корпуса общей площадью свыше 60 000 м².

Объем продаж во всем Московском регионе упал на 23% относительно прошлого месяца и на 52% относительно августа прошлого года. Это "минимальный" по продажам август за последние 4 года.

Сильнее всего продажи ебнулись в Новой Москве - минус 40%. Это второй месяц подряд - в прошлом минуснулись на 33% - падение с ≈180 тыс. кв. м до 72 тыс. кв. м. Тут два варианта - либо ЦА не готова за бешенные бабки брать квартиры в лесах и лугах Молодой Москвы, либо опять А101 что-то там крутит-мутит со сделками и потом как пачку какую занесет через месяц-другой, что всем аналитикам придется очень долго объяснять, а как так получается, что данные скачут.

Слабее всего просели продажи в Области. Вероятно, семейка и низкий, областной ценник остаются привлекательными для клиента. Жалко, что последнюю неделю все говорят, что семейке каюк в ближайшее время.

По девелоперам ситуация более прозаичная:

1. Левел в виду скидок, реального снижения цен смог собрать спрос, увеличить продажи на 72%. Вот, шутишь, шутишь, а реальное снижение цен дает реальный результат здесь и сейчас. Эскроу наполнили, уже цены подняли. С таким гибким маркетингом и продажами в лидеры рынка выбьются скоро.
2. ПИК и дочка Форма тоже прошли август очень хорошо. Новые каналы рекламы, проекты, комиссия агентам - +26% и +56% соответственно.
3. Инград заходя в свою последнюю осень тоже тряхнул продажами. Фиг знает чем там делали
4. МР открыл ряд новых проектов, за счет локаций не уронил продажи.

Комментировать действия команд, которые уронили продажи больше чем на 30% - даже как-то не хочется. Потому что рынок упал на 23%. Кто уехал дальше цифры 23 - очень большой вопрос что там делать то так надо.

"Левел эффект" - это когда реально скинул цены, дал скидки "35%" (на самом деле, там в среднем в районе 15%) и увеличил в 2 раза продажи относительно месяц к месяцу или 1,5 раза относительно годового темпа.

Есть ли в этом эластичность и может ли какой-то другой девелопер сделать так же? Думается, что эластичности нет, результат может быть как такой, так и хуже, так и лучше. Можно ли другим так развлекаться? Ответ, скорее всего, тоже нет, потому что если так хотя бы 5 игроков сделают - то рынок реально снизит цены на 10-15%. А в этом не заинтересованы: девелоперы, банки, уже купившие дольщики. А то видели мы припадки "инвесторов".