"Деньги перераспределены. Оператор наш "ДомРФ" перераспределил ресурсы текущего года, которые предусмотрены на выплату семейной ипотеки. Проблем в финансовом обеспечении этого вопроса в текущем году и в следующем году нет". - Силуанов.

2 недели все обсуждают перераспределение 6% лимита семейной ипотеки. Как будто эти деньги могут спасти отца русской демократии.

На домрф пока информация о перераспределении лимитов не обновилась, но возникает вообще вопрос - почему бы семейную ипотеку не выдавать только крупным банкам с хорошим сервисом.

Кстати, почему девелоперы ещё не взяли на вооружение посыл "быстрее берите ипотеку, пока не ввели стандарт ипотечного кредитовая", а он как бы с января 2025 у нас будет. Его ЦБ довольно размыто "презентовало", но деталей и формулировок в паблик не выносили, поэтому ох весьма вероятно, что какие-то ипотечные гайки будут закручены и вариков взять 26 ипотек не будет.

Рынок апартаментов Москвы показывает удивительную стабильность. Вот что значит не было и нет палочки-выручалочки в виде льготной ипотеки.

Продали немного больше 400 лотов, установили антирекорд по доле ипотеки - всего на 19% сделок наварятся банкстеры.

Учитывая сезонность такое спокойствие реализации - можно прогнозировать даже рост продаж. До 500 юнитов в декабре.

В топе по продажам - все те же на манеже - Южнопортовая, Найс Лофт, Большая Академическая.

Сентябрь для квартирного рынка выдался удачным. В Москве было зарегистрировано аж 4,7 тыс. ДДУшек.

Это на 29% больше чем в августе 2024, но на 48% меньше чем в рекордном сентябре 2023 года. Судя по динамике рынка и события, которые на нем происходят - сладкий сентябрь 2023 года будет всеми вспоминаться с большой нежностью.

Рынок должен начать балансироваться на уровне 4-4,5 тыс. юнитов в месяц - сильнее не упадет, но и факторов роста сейчас нет от слова совсем. Только и остается гнать клиента "успей купить, пока ...".

Доля ипотечных сделок опять минимальна с весны 2022 года - всего 54% - ипотека. Главный вопрос, на который никто не знает ответ: "какая доля в сделках без ипотеки - рассрочка?".

Что может ещё повлиять на рынок недвижимости в ближайшие полгода?

1. Пересмотр условий льготной ипотеки — октябрь 2024. Пересмотр в сторону повышения % первоначального взноса в семейке до 30-40% и ставки кредитования — до 8-9%.

2. Повышение ключевой ставки до 20% — 25 октября 2024. Удар по спросу из-за дорогой ипотеки, удар по фин.-расходам из-за роста стоимости проектного финансирования.

3. Ипотечный стандарт — январь 2025 года. Как писали выше, вроде бы ЦБ рамки этого стандарта обозначил, но и никаких официальных документов не спалили. Есть слух, что все-таки в него включат запрет рассрочки как таковой. Потому что по определенным параметрам рассрочка — более опасный зверь, чем даже медвежья услуга веерной льготной ипотеки. Отвалятся сделки — и всё, отрицательное раскрытие эскроу, разогнанный, необоснованный ценник и зависший объем. Страшный сон любого коммерческого директора в 2025 году. Поэтому слегка удивляет большой пофигизм девелоперов, которые даже не включили пиар-машину для того, чтобы как-то тему покачать в сторону более комфортных условий ипотечного стандарта.

4. Внедрение справедливой оценки квартир — весна-лето 2025 года. Сейчас оценку для банков всегда натягивают под определенную цифру, которая получилась благодаря алгоритмам динамического прайсинга. Банки в редких случаях начинают выкобениваться и не принимать эту липу. Но рынок сейчас стал настолько цифровым, что условный Домрф или коллаба с Домкликом может взять на себя роль оператора реальных оценок. Этот вопрос обсуждается.

5. Поднятие ставок по уже выданным льготным ипотекам. Сюжет с расследованием, сколько и как кто брал льготные ипотеки, очевидно, не закончился. Будет неудивительно, если «инвесторам», которые «злоупотребили» с льготкой, прилетит письмо счастья с рыночной ставкой.

6. Налог на материальную выгоду от льготной ипотеки. Если дернуть ставку можно только «злоупотребившим», то вот налог на разницу — материальную выгоду можно будет взять с абсолютно всех граждан, которые решили покататься на игле льготки.

7. Повышение налогов на доход с вкладов. Базовый креатив, если не в 2025 году, то в 2026 году это произойдет точно. Это может подстегнуть ряд граждан купить квартиру.

8. Ограничения по выводу денег с вкладов. Это очень сильно может подкосить рынок из-за людей, которые взяли рассрочку, а деньги кинули на вклад. Если будут введены какие-то ограничения по выводу денег с депозитов, то весь этот рынок рассрочки плотно прифигеет.

Если выше были такие страшилки экономические, то вот вам страшилки нормативно-джиарно-строительные:

9. Повысить плату за ВРИ или стоимость компенсацию СКБ. Такая на поверхности лежащая идея, очевидно, что с какой-то регулярностью данная история будет реализовываться. Тем более что в Москве вообще не должно быть эконом жилья - его место полностью займет через пару лет реновация. Тут сложно прогнозировать, но рост обременения может составить более 10 тыс. руб. на квадратный метр.

10. Повысить среднюю площадь квартир до 50-55 кв. м. Минималку - 28 кв. м начали соблюдать, но есть четкое ощущение, что площади могут "распухнуть", вопрос только один - чья это будет инициатива - федеральная или региональная. Данная инициатива себестоимость может снизить - увеличится выход полезных площадей, квартир будет меньше - отделки, дверей, стояков меньше - поэтому снижение себестоимости на 3-4 тыс. руб. с метра, а вот цена реализации может с такой историей снизиться на 10-15 тыс. руб с метра.

11. Нормативно выдавать ТЭПы уже с количеством квартир. А вот этот процесс в Москве уже запущен. Когда вы не просто получили ТЭПы, а дальше поделили на свою желаемую среднюю, а получили ТЭПы с уже числом квартир, которые должны быть построены. И это число точно больше, чем хотел бы отдел маркетинга, продаж и тд.

12. Начать выполнять весь СП54. А там, минимальная площадь комнат от 14. кв. м. Не секрет, что господа девелоперы даже в бизнес и типа бизнес проектах любят сделать комнатушки и 10 и иногда даже 8 кв. м. СП54 кто-то дочитает и когда-то это требование придется выполнять, ну или как-то пойти, пролоббировать изменение данного требования. Девелоперы, как обычно, сфокусированы на легких деньгах иглы ипотечного кредитования, а не на реально проблемах своей отрасли. Их же самих отрасль поставит в неудобное положение в стиле рака.

13. Жестко регулировать строительство МПТ. В Москве как в лидере всей стройки страны уже история с МПТ начала качать умы девелоперов. Все пытаются купить КРТешку, ТПУшку, чтобы льготу собрать, чтобы требования выполнять. Но, там есть куда крутить гайки. Условно, не ввел в проекте МПТ - на жилые дома не получил РВЭ. И всё. Бонвояж или нахер с пляжа - рост обременений на проект также более 10 тыс. руб./кв. м.

14. Нормативно увеличить обеспеченность коммерческими помещениями до 20%. Ноги у такого креатива растут примерно оттуда же, откуда МПТ. Коммерция - это всегда инфраструктура для жителей, всегда налоги. всегда хорошо. Единственная проблема заключается в том, что с точки зрения обеспеченности застройки её уж совсем много не надо. Всех всегда хватает до 10% коммерции, дальше - это сразу неликвид, низкие ставки, а ещё хуже, когда коммерцию на второй этаж лепят. Это сразу жопа. Люди не любят подниматься на вторые этажи, поэтому дисконт по аренде там может быть более 30%. И кому это надо?

15. Ввести обязательное строительство подземных паркингов с обеспеченностью не менее 40%. В Москве будет довольно жесткая парковочная стратегия. И в нее очень удачно вписывается история с большим количеством стройки подземного паркинга. Сейчас себес подземного места на простом -1 этаже - уже перевалил за 2 мульта, а если рыть нам все 2-3 этажа - то он ещё может быть выше. Поэтому девелоперы боятся этой истории как огня, единственный плюс, за последнее время люди задолбались неправильно парковаться и начали активнее покупать паркинг. Повышение обеспеченности также даст 5-7 тыс. руб. допом на квадратный метр.

16. Строительство машиномест временного хранения в подземном паркинге. Это ещё более страшная история, чем обеспеченность, так как те коммерческие места можно хоть как-то продать, сдать и тд. А тут просто хотят карманы и весь движняк по доставкам запихнуть в паркинги. С точки зрения комфорта - это реальное улучшение, но с точки зрения себестоимости - это жопа, которую не каждая фин. модель потянет.

17. Начать проверять и контролировать выполнения требований по шумоизоляции. Очень хороший мотив, так как жители новостроек чаще всего жалуются именно на плохую шумку. Ой, что будет если просто начать проверять нормативы по шумке при сдачи дома. Себестоимость девелоперов вырастит ещё на 1-2 тыс. руб. с метра.

18. Не хватка рабочих - отмена отделки. Девелоперам придется все упрощать и от чего-то отказываться, например, от отделки. А отделка, на ряду с ипотекой, была таким же драйвером рынка.

Поэтому рекомендация господам девелоперам - надо в стройке и себестоимости начать разбираться, а не только красивые картинки рисовать. Рынок будет жесткий не только из-за отсутствия халявной ипотеки.