Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование.

Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий:

1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать.

2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем.

Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе.

3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость.

4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами.

5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень".

6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают.

Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками.

Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

Девелоперы начали массово жаловаться на невыполнение плана продаж. Это фиксируют аналитики домарф. Оказывается, что у девелоперов настолько плохое планирование, что они не смогли спрогнозировать падение продаж на фоне отмены льготной ипотеке, а также низкого сезона - отпуска у людей как ни как. А теперь держите плачь Ярославны - мы не выполнили планы.

Также надо отметить отсутствие подрядчиков и трудовых ресурсов. Всех подрядчиков "эффективными тендерами" прожимали, а теперь их нет. Удивительно.

Главное, чтобы эти вопли не вернули льготную ипотеку. Надо действовать другими методами.

Эконом закончился

За последние 2-2,5 года в городе перезагрузился подход к архитектуре. Все концепции сначала начал смотреть сам Мэр, а потом появлялись все новые и новые требования к тому как делать концепции (её состав), ну и что в концепциях должно быть - архитектурные излишества. Также поменялись подходы к МПТ, СКБ и паркингам.

Попутно рынок сделал два оборота по цене и если в 2020 однушка за 10 мультов - это что-то где-то в нормальном месте, то в 2024 однушка за 10 мультов - это где очень за МКАДом, дай бог, в Новой Москве. Поэтому маркетологи девелоперов все это время, занимались переобувкой эконома в комфорт, а комфорта в бизнес, у так далее. По сути все проекты в Москве из-за цены сделали +1 класс к реализации. При этом продукт, качество сервиса и тд. не поменялось. Особенно смешно сейчас смотреть на проекты "бизнес-класса" со средней площадью 60 кв. м или даже меньше, с 15 квартирами на этаже.

Теперь новый виток на рынке, все сильнее раскочегаривается программы КРТ и реновации. Сейчас получить ТЭПы без КРТ - такая задачка с двумя звездочками. Поэтому хотите метры - идите в КРТ. И это будут очень дорогие метры. Сейчас в городе покупались проекты, где "бумажный" метр для девелопера уже стоил 100-150 тыс. руб. А там накидываем СМР хотя бы тыс 150-200 и уже расходов на 250-350 тыс за метр. А что делать. когда у тебя себес без каких-то приколов на продажи, маркетинг, социалку, на неожиданных конфузов по любому вопросу в районе 300 тыс.? Правильно ты должен продавать в 2-2,5 конца, а это 600-800 тыс. с метра. Премиалка? Именно, эта та самая цена для той самой предроскошной Москвы. Просто на цифрах не получается сейчас внутри МКАДа построить комфорт, бывший эконом. Больше комфорта от коммерческого девелопера в Москве ждать не надо. Везде будет "серия плюс", "бизнес минус", бла-бла, что угодно, но не комфорт и не стандарт.

Эконом ака комфорт коммерческий должен переехать в поля и луга за МКАД, внутри МКАД эту нишу займет программа реновации, собственно она сейчас активно раскручивается и с 1,5-2 млн кв. м ввода в год должна выйти на 3-4 млн кв. м в год. Город все активнее расширяет список инструментов проведения программы, и участия в ней не только переселенцев из пятиэтажек. Сейчас можете смело пойти и на аукционе выиграть ДДУ в доме, который строится по программе реновации.

Ни один коммерческий девелопер не может конкурировать по цене за метр в эконом жилье с городом. У города - земля - бесплатная (условно, конечно). Городу самому себе не надо платить плату за ВРИ. Эти два тезиса просто убивают фин. модель у коммерсов, делая предложения у города дешевле на 20%. Поэтому эконом, который пару лет называли комфортом в Москве от коммерческих девелоперов, закончился. Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва.

Amber City — новый жилой комплекс в Хорошевском районе

В Хорошевском районе Москвы начинается строительство нового ЖК премиум-класса Amber City от ГК ФСК. Проект сразу привлекает внимание: современные дома высотой до 58 этажей, различные планировки квартир и панорамные окна, из которых будет видна вся столица. В комплексе предусмотрено все для комфортной жизни: образовательный центр с детским садом и школой, собственный парк с зонами отдыха, а на первых этажах - магазины и кафе. Концепция «город в городе» здесь воплощается буквально: не нужно будет далеко ходить, чтобы найти все необходимое для жизни. Район между деловым центром Москвы и природными зонами западной части столицы идеально подойдет для тех, кто ищет баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием.