Театр Олега Табакова на Малой Сухаревской площади решили буквально завернуть в театральный занавес. Бюро .ket представило концепцию реконструкции фасадов, которая получила премию Architecture MasterPrize в номинации Conceptual Architecture.
Вместо привычной реконструкции архитекторы предлагают накрыть существующее здание полупрозрачной мембраной из PTFE, натянутой на тросовый каркас. Днём фасад будет выглядеть как огромная белая драпировка, а вечером превратится в светящийся театральный объект. Получается, что вместо попытки привести существующие фасады к единому стилю архитекторы решили просто накинуть на них занавес.
Напомним, что история самого здания тянется с 2007 года. Строительство остановилось после банкротства застройщика, а комплекс до сих пор остаётся незавершённым. Концепция эффектная, но пока это только картинки и архитектурная премия.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вместо привычной реконструкции архитекторы предлагают накрыть существующее здание полупрозрачной мембраной из PTFE, натянутой на тросовый каркас. Днём фасад будет выглядеть как огромная белая драпировка, а вечером превратится в светящийся театральный объект. Получается, что вместо попытки привести существующие фасады к единому стилю архитекторы решили просто накинуть на них занавес.
Напомним, что история самого здания тянется с 2007 года. Строительство остановилось после банкротства застройщика, а комплекс до сих пор остаётся незавершённым. Концепция эффектная, но пока это только картинки и архитектурная премия.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
Театр Олега Табакова на Малой Сухаревской площади решили буквально завернуть в театральный занавес. Бюро .ket представило концепцию реконструкции фасадов, которая получила премию Architecture MasterPrize в номинации Conceptual Architecture. Вместо привычной…
Пока бюро .ket получает международную премию за концепцию театрального занавеса из полупрозрачной мембраны, недостроенную офисную часть комплекса пытаются довести до ума ПСБ и компания «Союз», связанная с Максимом Блажко. Причём этот союз банка и бывшего владельца «Донстроя» работает далеко не на одной площадке.
Вспомним хотя бы Five Towers. Там ПСБ открыл кредитную линию на 17,67 ярда, из которой уже выбрано 13,49 млрд рублей. При этом заключено всего 106 ДДУ с эскроу на 3,15 млрд. Это стоимость договоров, а не фактический остаток на счетах, но соотношение с выбранным ПФ выглядит, мягко говоря, нерадостно. Эскроу, кажется, не поспевают за аппетитами девелопера.
А теперь ещё и 450-метровая «Дженга» на Антонова-Овсеенко. РнС на самый высокий жилой небоскрёб России уже получили, но, по информации наших собеседников из подрядных организаций, с переходом к активной стройке пока проблемы. Говорят, кредитную линию под проект ещё не открыли, есть вопросы с оплатой подрядчиков, а начало устройства стены в грунте сдвигается. Ориентир теперь февраль, но и в него участники проекта уже не слишком верят.
Если информация подтвердится, Блажко придётся искать для своей 450-метровой архитектурной амбиции другой источник денег, не ПСБ.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вспомним хотя бы Five Towers. Там ПСБ открыл кредитную линию на 17,67 ярда, из которой уже выбрано 13,49 млрд рублей. При этом заключено всего 106 ДДУ с эскроу на 3,15 млрд. Это стоимость договоров, а не фактический остаток на счетах, но соотношение с выбранным ПФ выглядит, мягко говоря, нерадостно. Эскроу, кажется, не поспевают за аппетитами девелопера.
А теперь ещё и 450-метровая «Дженга» на Антонова-Овсеенко. РнС на самый высокий жилой небоскрёб России уже получили, но, по информации наших собеседников из подрядных организаций, с переходом к активной стройке пока проблемы. Говорят, кредитную линию под проект ещё не открыли, есть вопросы с оплатой подрядчиков, а начало устройства стены в грунте сдвигается. Ориентир теперь февраль, но и в него участники проекта уже не слишком верят.
Если информация подтвердится, Блажко придётся искать для своей 450-метровой архитектурной амбиции другой источник денег, не ПСБ.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вавилонские башни московского девелопмента
Если кто живёт в танке и очень редко из него выглядывает, напоминаем: ключевая ставка у нас двузначная с августа 2023 года. Сейчас 14%, а прогноз ЦБ на 2027 год — в среднем 12,5–13,5%. То есть дешёвые деньги в обозримом будущем нам никто особенно не обещает. И на этом фоне Москва продолжает соревноваться в строительстве небоскрёбов.
Вавилонская башня на то и Вавилонская, что строить вверх — удовольствие исключительно дорогое. На растущем рынке с дешёвыми деньгами можно позволить себе и инженерный цирк, и сложные фасады, и десятки технических этажей. А сейчас всё это превращается в серьёзное испытание финмодели. Девелоперов любят обвинять в алчности и желании строить 50-этажные человейники. Но поверьте на слово, желающих строить выше 100 метров не так много, выше 150 — ещё меньше, а за 200 метров начинаются совсем другие деньги и риски. Причём не только на стройке, но и в проектировании, финансировании и дальнейшей эксплуатации. Однако Москва решила, что она Сингапур, и теперь высотные доминанты у нас скорее градостроительная установка, чем ответ на потребности покупателей.
Вот недавно обсуждали 450-метровую «Дженгу» на Антонова-Овсеенко. РнС получили, но, по информации наших собеседников из подрядных организаций, с проектным финансированием пока не складывается и с подрядчиком по разработке РД. И возникает вопрос: кто даст деньги на строительство самого высокого жилого небоскрёба России, когда продажи уже существующих высоток хромают на обе ноги?
Для понимания собрали небольшую справку по четырём проектам. По соседству с будущей «Дженгой» появится 439,7-метровая офисная башня Wildberries. Здесь экономика принципиально другая: корпоративный объект, которому не нужно продавать тысячу квартир розничным покупателям. А вот с жилыми высотками всё сложнее.
У «Ауруса» от «Страны» — почти 395 метров и 1 774 квартиры. За восемь месяцев продаж реализовано всего 63 квартиры, текущий темп — около пяти в месяц. Даже если его сохранить, к выдаче ключей в ноябре 2032 года без покупателей останутся примерно 1 340 квартир, или 75%. При таком темпе на распродажу всего остатка потребуется ещё около 23 лет. Страна, кажется, делает всё возможное, чтобы раскачать продажи, но пока покупатель не торопится оплачивать высотные амбиции.
У MR с One ситуация бодрее. На старте хорошо отработали продажи, но дальше темп снизился до шести квартир в месяц. По нашим расчётам, к выдаче ключей может остаться 57% нераспроданных квартир — примерно 805 штук. И это при том, что в ПД между вводом в 2027 году и передачей ключей в 2031-м заложено почти четыре года.
Лучше остальных выглядит «Дом Дау» от «Суммы элементов». Башня поменьше, 340 метров, продажи идут дольше, уже реализовано около 40% квартир. При сохранении текущего темпа к ключам распроданность может дойти до 54%. Правда, оставшиеся 400 квартир тоже придётся кому-то продавать.
Ну и любимый Five Towers. Ввод первой башни по ПД — IV квартал 2026 года, ключи — февраль 2027-го. Да-да, верим. После рестарта продаж застройщик реализовал 112 квартир из 498, а за последние 12 месяцев — всего девять. При таком темпе к ключам распроданность составит около 23% от объёма на момент рестарта, а на реализацию остатка потребуется больше 40 лет. Почти семейный бизнес с передачей непроданных квартир по наследству.
Три проекта финансирует Сбер, Five — ПСБ. Кредитные лимиты составляют 83–100% плановой стоимости строительства, а средства на эскроу покрывают пока лишь 3–38% этой стоимости. То есть банкам предстоит ещё долго финансировать высотные амбиции и ждать, когда покупатели доберутся до оставшихся квартир.
Поэтому 450-метровая «Дженга» — это прежде всего вопрос не архитектуры, а денег. Построить очередной супертолл в Москве, вероятно, смогут. А вот убедить банк профинансировать стройку, а покупателей — разобрать тысячи дорогих метров на пятидесятых этажах, уже совсем другая история. Тем более что сами господа, придумывающие подобный градостроительный креатив, вряд ли мечтают жить на 50-м этаже.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Если кто живёт в танке и очень редко из него выглядывает, напоминаем: ключевая ставка у нас двузначная с августа 2023 года. Сейчас 14%, а прогноз ЦБ на 2027 год — в среднем 12,5–13,5%. То есть дешёвые деньги в обозримом будущем нам никто особенно не обещает. И на этом фоне Москва продолжает соревноваться в строительстве небоскрёбов.
Вавилонская башня на то и Вавилонская, что строить вверх — удовольствие исключительно дорогое. На растущем рынке с дешёвыми деньгами можно позволить себе и инженерный цирк, и сложные фасады, и десятки технических этажей. А сейчас всё это превращается в серьёзное испытание финмодели. Девелоперов любят обвинять в алчности и желании строить 50-этажные человейники. Но поверьте на слово, желающих строить выше 100 метров не так много, выше 150 — ещё меньше, а за 200 метров начинаются совсем другие деньги и риски. Причём не только на стройке, но и в проектировании, финансировании и дальнейшей эксплуатации. Однако Москва решила, что она Сингапур, и теперь высотные доминанты у нас скорее градостроительная установка, чем ответ на потребности покупателей.
Вот недавно обсуждали 450-метровую «Дженгу» на Антонова-Овсеенко. РнС получили, но, по информации наших собеседников из подрядных организаций, с проектным финансированием пока не складывается и с подрядчиком по разработке РД. И возникает вопрос: кто даст деньги на строительство самого высокого жилого небоскрёба России, когда продажи уже существующих высоток хромают на обе ноги?
Для понимания собрали небольшую справку по четырём проектам. По соседству с будущей «Дженгой» появится 439,7-метровая офисная башня Wildberries. Здесь экономика принципиально другая: корпоративный объект, которому не нужно продавать тысячу квартир розничным покупателям. А вот с жилыми высотками всё сложнее.
У «Ауруса» от «Страны» — почти 395 метров и 1 774 квартиры. За восемь месяцев продаж реализовано всего 63 квартиры, текущий темп — около пяти в месяц. Даже если его сохранить, к выдаче ключей в ноябре 2032 года без покупателей останутся примерно 1 340 квартир, или 75%. При таком темпе на распродажу всего остатка потребуется ещё около 23 лет. Страна, кажется, делает всё возможное, чтобы раскачать продажи, но пока покупатель не торопится оплачивать высотные амбиции.
У MR с One ситуация бодрее. На старте хорошо отработали продажи, но дальше темп снизился до шести квартир в месяц. По нашим расчётам, к выдаче ключей может остаться 57% нераспроданных квартир — примерно 805 штук. И это при том, что в ПД между вводом в 2027 году и передачей ключей в 2031-м заложено почти четыре года.
Лучше остальных выглядит «Дом Дау» от «Суммы элементов». Башня поменьше, 340 метров, продажи идут дольше, уже реализовано около 40% квартир. При сохранении текущего темпа к ключам распроданность может дойти до 54%. Правда, оставшиеся 400 квартир тоже придётся кому-то продавать.
Ну и любимый Five Towers. Ввод первой башни по ПД — IV квартал 2026 года, ключи — февраль 2027-го. Да-да, верим. После рестарта продаж застройщик реализовал 112 квартир из 498, а за последние 12 месяцев — всего девять. При таком темпе к ключам распроданность составит около 23% от объёма на момент рестарта, а на реализацию остатка потребуется больше 40 лет. Почти семейный бизнес с передачей непроданных квартир по наследству.
Три проекта финансирует Сбер, Five — ПСБ. Кредитные лимиты составляют 83–100% плановой стоимости строительства, а средства на эскроу покрывают пока лишь 3–38% этой стоимости. То есть банкам предстоит ещё долго финансировать высотные амбиции и ждать, когда покупатели доберутся до оставшихся квартир.
Поэтому 450-метровая «Дженга» — это прежде всего вопрос не архитектуры, а денег. Построить очередной супертолл в Москве, вероятно, смогут. А вот убедить банк профинансировать стройку, а покупателей — разобрать тысячи дорогих метров на пятидесятых этажах, уже совсем другая история. Тем более что сами господа, придумывающие подобный градостроительный креатив, вряд ли мечтают жить на 50-м этаже.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
Цифра дня — 310 Именно высота 310 метров будет у доминанты проекта Slava около Белорусского вокзала от бюро KAMEN и Урагана Кузнецова. Оценивать архитектуру не будем, на это у нас есть большое архитектурное сообщество, а раньше вообще был Архсовет, который…
Наша любимая Вавилонская башня у Белорусского вокзала решила ещё немного подрасти. Как пишет «СиТ», высоту доминанты проекта «Слава» увеличили с 310 метров до 329,8 метра. Получаем 67 этажей и 110 тыс. кв. м многофункциональной недвижимости. Внизу общественно-деловой центр, наверху гостиница. Архитектура от Сергея Кузнецова и KAMEN.
И всё бы ничего, но учитывая нынешнюю стоимость строительства высоток и дороговизну денег, возникает вопрос: кому вообще нужен такой офисник и как на нём зарабатывать? Построить 330 метров с подобной архитектурой, а потом попытаться продать или сдать площади частному бизнесу — та ещё затея. Но здесь у MR есть партнёр в лице ВЭБа. Так что подозреваем, что эта Вавилонская башня всё-таки найдёт финансирование. Хотя участие ВЭБа ещё не означает, что конкретно на эту высотку уже выделили деньги.
Тем более схема реализации офисов в «Славе» уже обкатана. В июле 2024 года ЦБ купил офисную часть 3 фазы — около 101,5 тыс. кв. м. Сумму сделки не раскрывали, консультанты оценивали её в 45–55 ярдов. В октябре 2025-го башни ввели в эксплуатацию. Получается, один государственный институт развития строит, другой крупный государственный покупатель забирает площади.
Вот и у новой 330-метровой доминанты, кажется, наиболее понятный сценарий — стать памятником какой-нибудь большой госкорпорации, министерству или на худой конец структурам города Москвы. Потому что частному бизнесу подобные архитектурные излишества за такие деньги вряд ли особенно нужны. Очень удивимся, если объект будет продан в нарезку или частному игроку.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
И всё бы ничего, но учитывая нынешнюю стоимость строительства высоток и дороговизну денег, возникает вопрос: кому вообще нужен такой офисник и как на нём зарабатывать? Построить 330 метров с подобной архитектурой, а потом попытаться продать или сдать площади частному бизнесу — та ещё затея. Но здесь у MR есть партнёр в лице ВЭБа. Так что подозреваем, что эта Вавилонская башня всё-таки найдёт финансирование. Хотя участие ВЭБа ещё не означает, что конкретно на эту высотку уже выделили деньги.
Тем более схема реализации офисов в «Славе» уже обкатана. В июле 2024 года ЦБ купил офисную часть 3 фазы — около 101,5 тыс. кв. м. Сумму сделки не раскрывали, консультанты оценивали её в 45–55 ярдов. В октябре 2025-го башни ввели в эксплуатацию. Получается, один государственный институт развития строит, другой крупный государственный покупатель забирает площади.
Вот и у новой 330-метровой доминанты, кажется, наиболее понятный сценарий — стать памятником какой-нибудь большой госкорпорации, министерству или на худой конец структурам города Москвы. Потому что частному бизнесу подобные архитектурные излишества за такие деньги вряд ли особенно нужны. Очень удивимся, если объект будет продан в нарезку или частному игроку.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
АИП_Москвы_2026–2031_аналитика_расходов.pdf
5 MB
Москва решила мечтать с размахом. Впервые утвердили Адресную инвестиционную программу сразу на шесть лет — с 2026 по 2031 год. Официально всё ради более точного планирования инфраструктуры. Только вот бюджет у нас трёхлетний, а горизонт инвестиционных мечтаний уже шестилетний. Планы — это деньги и сроки, а мечты — это мечты.
Мы разобрали АИП и собрали аналитику: 8,1 трлн рублей и 1 914 объектов. Главный получатель денег — транспорт: 3,85 трлн рублей (48%), из которых 2,38 трлн уйдёт на метро. На образование предусмотрено 580 млрд, здравоохранение — 479 млрд. Среди крупнейших проектов: новый корпус Склифа — 78 ярдов, Национальный центр «Россия» — 68 млрд, цирк в Мнёвниковской пойме — 58, кампус «СТАНКИНа» в Коммунарке — 53.
Официально социальная инфраструктура объявлена безусловным приоритетом: в 2027–2029 годах обещают завершить 257 объектов, включая 150 образовательных учреждений и 49 спортивных объектов.
В АИП также засветилась новая Рокадная линия метро от Щербинки до Соколово. Стоимость — аж 561 млрд рублей, сроки — 2030–2035 годы. Правда, до 2031-го заложили только 80 ярдов. Пока это скорее заявка на ещё одну московскую метростроительную эпопею в полях и лугах Новой Москвы.
И ещё нюанс. На 2027 год город заявляет 2,9 трлн рублей бюджета развития, но непосредственно на АИП приходится только 1,41 трлн. Остальные 1,5 трлн проходят вне программы, в том числе по реновации. Так что шестилетняя АИП — далеко не все капитальные расходы Москвы. Масштаб планов впечатляет, но между строчкой в инвестпрограмме и реально построенным объектом иногда лежат годы согласований и переносов. Интересно будет вернуться к этим цифрам через три года и посмотреть, сколько из запланированного действительно превратилось в стройки.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Мы разобрали АИП и собрали аналитику: 8,1 трлн рублей и 1 914 объектов. Главный получатель денег — транспорт: 3,85 трлн рублей (48%), из которых 2,38 трлн уйдёт на метро. На образование предусмотрено 580 млрд, здравоохранение — 479 млрд. Среди крупнейших проектов: новый корпус Склифа — 78 ярдов, Национальный центр «Россия» — 68 млрд, цирк в Мнёвниковской пойме — 58, кампус «СТАНКИНа» в Коммунарке — 53.
Официально социальная инфраструктура объявлена безусловным приоритетом: в 2027–2029 годах обещают завершить 257 объектов, включая 150 образовательных учреждений и 49 спортивных объектов.
В АИП также засветилась новая Рокадная линия метро от Щербинки до Соколово. Стоимость — аж 561 млрд рублей, сроки — 2030–2035 годы. Правда, до 2031-го заложили только 80 ярдов. Пока это скорее заявка на ещё одну московскую метростроительную эпопею в полях и лугах Новой Москвы.
И ещё нюанс. На 2027 год город заявляет 2,9 трлн рублей бюджета развития, но непосредственно на АИП приходится только 1,41 трлн. Остальные 1,5 трлн проходят вне программы, в том числе по реновации. Так что шестилетняя АИП — далеко не все капитальные расходы Москвы. Масштаб планов впечатляет, но между строчкой в инвестпрограмме и реально построенным объектом иногда лежат годы согласований и переносов. Интересно будет вернуться к этим цифрам через три года и посмотреть, сколько из запланированного действительно превратилось в стройки.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
Театр Олега Табакова на Малой Сухаревской площади решили буквально завернуть в театральный занавес. Бюро .ket представило концепцию реконструкции фасадов, которая получила премию Architecture MasterPrize в номинации Conceptual Architecture. Вместо привычной…
Продолжаем изучать архитектурные варианты реконструкции фасадов «Табакерки» на Малой Сухаревской площади. Недавно показывали концепцию бюро .ket с театральным занавесом, которая получила международную архитектурную премию. Но это далеко не единственное предложение. Напомним, что ещё в октябре 2024 года МКА организовала закрытый конкурс, куда пригласили четыре бюро: «Прогресс», .ket, «М.А.М.» и «М.К.3». Теперь публикуем вариант от «Прогресса».
У архитекторов получился совершенно другой подход. Вместо театрального занавеса — стеклянная оболочка с крупными круглыми окнами, геометрия которых отсылает к логотипу Театра Олега Табакова — ТОТ. По сути, архитекторы предложили превратить весь фасад в огромный фирменный знак театра. Причём за стеклянными панелями спрятали медиаэкран, который был обязательным условием ТЗ. Сами архитекторы признаются, что считают медиаэкраны злом, но раз уж без них никак, решили интегрировать светодиодные элементы непосредственно в архитектуру.
В результате фасад мог бы мягко светиться, менять цвет, показывать театральные афиши, специально разработанную типографику и различные паттерны. При этом круглые окна сохраняют связь с существующим зданием, а изнутри открывают красивые виды на город. Бюро попыталось объединить архитектуру, айдентику театра и цифровую коммуникацию в одном объекте. Вместо очередного рекламного экрана на Садовом кольце — программируемый арт-объект, для которого контент нужно разрабатывать отдельно. Правда, тут всё зависит от того, кто потом будет нажимать кнопки. Потому что между деликатным свечением театрального фасада и гигантским рекламным телевизором дистанция буквально в один клик.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
У архитекторов получился совершенно другой подход. Вместо театрального занавеса — стеклянная оболочка с крупными круглыми окнами, геометрия которых отсылает к логотипу Театра Олега Табакова — ТОТ. По сути, архитекторы предложили превратить весь фасад в огромный фирменный знак театра. Причём за стеклянными панелями спрятали медиаэкран, который был обязательным условием ТЗ. Сами архитекторы признаются, что считают медиаэкраны злом, но раз уж без них никак, решили интегрировать светодиодные элементы непосредственно в архитектуру.
В результате фасад мог бы мягко светиться, менять цвет, показывать театральные афиши, специально разработанную типографику и различные паттерны. При этом круглые окна сохраняют связь с существующим зданием, а изнутри открывают красивые виды на город. Бюро попыталось объединить архитектуру, айдентику театра и цифровую коммуникацию в одном объекте. Вместо очередного рекламного экрана на Садовом кольце — программируемый арт-объект, для которого контент нужно разрабатывать отдельно. Правда, тут всё зависит от того, кто потом будет нажимать кнопки. Потому что между деликатным свечением театрального фасада и гигантским рекламным телевизором дистанция буквально в один клик.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX