Недвижимость инсайды
Новый день. Новый КРТ. На этот раз — без жилья, что удивительно, а то в КРТ превалирует микст-юз подход, когда в рамках одного проекта и жилье, и технопарки, и от свечки огарки. Речь идет про ряд ЗУ на улице Нижние Поля, там будет реализован технопарк на 75…
Кризис на рынке девелопмента охладил пыл покупок площадок на аукционах от города. Так, на аукцион по продаже КРТ «Нижние поля» заявились в гордом одиночестве ульяновские ребята из компании «Новая жизнь». Ну раз заявились, назвали себя груздем, поэтому надо порезать в коробок и реализовывать проект. КРТ им обошлось 9,3 млн руб., теперь остается консолидировать землицу под ним.
В рамках КРТ надо будет реализовать технопарк на 75 тыс. кв. м вместо бетонного завода, который еще лет 10 назад пытался застроить ФСК. Поэтому было предположение, что КРТ возьмет себе ФСК, но почему-то у ФСК на технопарк не встало, а вот встало у «Новой жизни». Зачем ульяновскому девелоперу такой технопарк в Марьино? Ответ очень простой — получить льготу за МПТ при смене ВРИ на другие жилые проекты девелопера. Как минимум в портфеле девелопера числится ЗУ «Каширское, 34» — там расположен Институт психиатрии и ревматологии РАМН, эту площадку девелопер купил на торгах домрф весной 2023 года.
В рамках КРТ надо будет реализовать технопарк на 75 тыс. кв. м вместо бетонного завода, который еще лет 10 назад пытался застроить ФСК. Поэтому было предположение, что КРТ возьмет себе ФСК, но почему-то у ФСК на технопарк не встало, а вот встало у «Новой жизни». Зачем ульяновскому девелоперу такой технопарк в Марьино? Ответ очень простой — получить льготу за МПТ при смене ВРИ на другие жилые проекты девелопера. Как минимум в портфеле девелопера числится ЗУ «Каширское, 34» — там расположен Институт психиатрии и ревматологии РАМН, эту площадку девелопер купил на торгах домрф весной 2023 года.
Некая компания «Айди Партнер» заявилась на два аукциона по КРТ. Причем не просто заявилась, а выиграла их, потому что из профильных игроков, девелоперов, никто заявляться не стал. Во дела?
С одной стороны, странно заниматься КРТ какому-то непрофильному игроку, с другой стороны, там явно есть какие-то поползновения в стройку, как минимум висела СЗешка «Кусково парк». Но уверенности, что в итоге договора КРТ будут подписаны, нет. Возможен повторный аукцион.
Что же «Айди Партнер» пытаются забрать? КРТ из трех участков: «Куркинское, 27-39», «Куркинское, 21», «Героев Панфиловцев, 20к1» и КРТ «Шипиловский, 55». В случае участков на северо-западе Москвы надо реализовать порядка 40 тыс. кв. м жилой, коммерческой, общественно-деловой недвижимости. А на Шипиловской вместо гаражей должно размутиться 55 тыс. кв. м общественной застройки.
Посмотрим, кто в итоге заберет проекты на реализацию.
С одной стороны, странно заниматься КРТ какому-то непрофильному игроку, с другой стороны, там явно есть какие-то поползновения в стройку, как минимум висела СЗешка «Кусково парк». Но уверенности, что в итоге договора КРТ будут подписаны, нет. Возможен повторный аукцион.
Что же «Айди Партнер» пытаются забрать? КРТ из трех участков: «Куркинское, 27-39», «Куркинское, 21», «Героев Панфиловцев, 20к1» и КРТ «Шипиловский, 55». В случае участков на северо-западе Москвы надо реализовать порядка 40 тыс. кв. м жилой, коммерческой, общественно-деловой недвижимости. А на Шипиловской вместо гаражей должно размутиться 55 тыс. кв. м общественной застройки.
Посмотрим, кто в итоге заберет проекты на реализацию.
— Кобб, лучше в это не влезать!
— Подожди, если я возьмусь за это, если смогу это сделать? Мне нужны гарантии!
Если даже месье Ди Каприо нужны какие-то гарантии, то что тут говорить о нас, простых людях. Специально для вас, девочки, кое-кто решил дать «гарантию на мужа».
Во-первых, хаха что. Во-вторых, со всей серьезностью Группа Родина в новой коммуникационной кампании заявила, что жилая среда в их проектах усиливает эмоциональные связи в семье, благодаря чему все живут долго и счастливо. Вы спросите, а с чего это? Сели господа из Родины и решили, что мужчины должны и жаждут большего вовлечения в жизнь детей, ну и быть любящими и нежными мужьями (признайтесь, захотели).
На словах красиво, но вот в чем профит – в кластерах «Родина Парк» и СОЮЗ готовят инфраструктуру под это дело. По проекту там примерно 9 га выделено. Берем в пример отца и его обычный день в ЖК: отвел ребенка в детский сад, сам поработал на удаленке или в своем офисе здесь же в БЦ, потом – хоккей, вокал, прогулка по двору, и вот – счастливая крепкая семья ужинает с панорамным видом на Белокаменную. Как заявляет сооснователь и совладелец компании Антон Винер: «У нас не разводятся». Верим.
Так что, девочки, вам, в отличии от персонажа Ди Каприо, гарантии все-таки дают. Грех не воспользоваться.
— Подожди, если я возьмусь за это, если смогу это сделать? Мне нужны гарантии!
Если даже месье Ди Каприо нужны какие-то гарантии, то что тут говорить о нас, простых людях. Специально для вас, девочки, кое-кто решил дать «гарантию на мужа».
Во-первых, хаха что. Во-вторых, со всей серьезностью Группа Родина в новой коммуникационной кампании заявила, что жилая среда в их проектах усиливает эмоциональные связи в семье, благодаря чему все живут долго и счастливо. Вы спросите, а с чего это? Сели господа из Родины и решили, что мужчины должны и жаждут большего вовлечения в жизнь детей, ну и быть любящими и нежными мужьями (признайтесь, захотели).
На словах красиво, но вот в чем профит – в кластерах «Родина Парк» и СОЮЗ готовят инфраструктуру под это дело. По проекту там примерно 9 га выделено. Берем в пример отца и его обычный день в ЖК: отвел ребенка в детский сад, сам поработал на удаленке или в своем офисе здесь же в БЦ, потом – хоккей, вокал, прогулка по двору, и вот – счастливая крепкая семья ужинает с панорамным видом на Белокаменную. Как заявляет сооснователь и совладелец компании Антон Винер: «У нас не разводятся». Верим.
Так что, девочки, вам, в отличии от персонажа Ди Каприо, гарантии все-таки дают. Грех не воспользоваться.
Недвижимость инсайды
Ключ - 15,5%
Довольно позитивный среднесрочный прогноз от ЦБ. Средний ключ на 2026 год ставят 13,5–14,5%, в следующем году снижение до 8–9%. Такой оптимизм не может не радовать. Что будет дальше?
1. Пройдет ряд пиар-релизов, что «такой-то банк снизил ставки по ипотечным программам на 1–1,5%».
2. Ряд девелоперов будут гнать историю в маркетинге, что покупай сейчас, а то ключ снижается — цены вырастут, бегом покупать.
3. Без пиар-релизов банки снизят ставки по вкладам, поэтому ряд аналитиков будет прогнозировать переток бабла с депозитов в бетон.
4. Доля рыночной ипотеки в структуре сделок подрастет, но погоды не сделает. Все равно будут все сидеть, свесив ножки, на семейке. Потому что поручения президентом даны, а значит, их надо взять под козырек и выполнять.
Остается ждать снижение ключа до 13,5%, чтобы рыночные ставки были хотя бы 15%, и тогда мы увидим тот самый отложенный спрос со стороны клиентов, которые не могли взять семейную ипотеку, донорскую семейную ипотеку и т. д. Они выйдут на рынок и как скупят, мама дорогая.
1. Пройдет ряд пиар-релизов, что «такой-то банк снизил ставки по ипотечным программам на 1–1,5%».
2. Ряд девелоперов будут гнать историю в маркетинге, что покупай сейчас, а то ключ снижается — цены вырастут, бегом покупать.
3. Без пиар-релизов банки снизят ставки по вкладам, поэтому ряд аналитиков будет прогнозировать переток бабла с депозитов в бетон.
4. Доля рыночной ипотеки в структуре сделок подрастет, но погоды не сделает. Все равно будут все сидеть, свесив ножки, на семейке. Потому что поручения президентом даны, а значит, их надо взять под козырек и выполнять.
Остается ждать снижение ключа до 13,5%, чтобы рыночные ставки были хотя бы 15%, и тогда мы увидим тот самый отложенный спрос со стороны клиентов, которые не могли взять семейную ипотеку, донорскую семейную ипотеку и т. д. Они выйдут на рынок и как скупят, мама дорогая.
ГК ФСК пилит наземную парковку в «1-м Донском» (под брендом «1-го ДСК»), что в Ленинском городском округе. Это первая, будут еще две. На другом паркинге в восточной части ЖК будут автомойка и шиномонтаж, а на самом крупном, на юге, построят многоэтажное здание, где и на тачки хватит места, и на спортцентр с бассейном.
Если учесть, что два дома в «1-м Донском» уже заселены, а всего в проекте их 9 + школа, два детских сада, пункт скорой помощи, то ведер с гайками на районе предостаточно, так что парковки — базовый минимум.
Если учесть, что два дома в «1-м Донском» уже заселены, а всего в проекте их 9 + школа, два детских сада, пункт скорой помощи, то ведер с гайками на районе предостаточно, так что парковки — базовый минимум.
«Пионер» ввел первую очередь Pride на Полковой — в большом котле спроса Марьиной Рощи. Как мы уже все вкурили, нынче что старты, что вводы проектов — редкие птички. А «Пионер» выпускает на волю уже второй премиум-класс подряд за фактический год — HIGH LIFE сдали минувшим летом.
Что же до Pride, то там ожидание совпадает с реальностью, по крайней мере, фасадную сетку от APEX сложно не узнать. На территории комплекса пока достраивают образовательный центр, а будущие жильцы ждут ключи от квартир с отделкой не хуже, чем в ВысокойЖизни.
Что же до Pride, то там ожидание совпадает с реальностью, по крайней мере, фасадную сетку от APEX сложно не узнать. На территории комплекса пока достраивают образовательный центр, а будущие жильцы ждут ключи от квартир с отделкой не хуже, чем в ВысокойЖизни.
Недвижимость инсайды
На рынке недвижимости Святой Руси в декабре 2025 года все прыгнули в последний вагон. Девелоперы по всей стране смогли положить в копилочку продаж аж 81 тыс. квартир. В эпоху проектного финансирования больше было только в сентябре 2023 года — 94 тыс. квартир…
Вечер пятницы, все ключ обсудили, поэтому можно обратить внимание на итоги продаж на просторах всей Святой Руси. В январе на первичном рынке было продано порядка 57 тыс. квартир. Это на 32% меньше, чем в декабре 2025 года, и на 76% больше, чем в январе 2025 года. То есть очевидное сезонное снижение есть, но без какого-то драматизма.
Ценник завис на уровне 189 тыс. руб./кв. м. Учитывая, что продажи в феврале идут не очень хорошо и девелоперы пошли в реальные скидки, а не скидки от накидки, есть вероятность, что цена может откатиться обратно в коридор 180–185 тыс. руб./кв. м. У девелоперов тут всё просто: есть напор, идут продажи — поднимаем цены, если напора нет и продаж нет, то всё, снижаем цены.
Ключ постепенно будет снижаться. Сегодняшнее снижение с 16% до 15,5%, конечно, никакого дополнительного спроса со стороны ипотечников не даст. Скорее это такой позитивный сигнал, что ЦБ настроен на снижение ставки. Терапевтическая мера. А вот когда ключевая будет 12-13%, а ипотека — 14-15%, тогда можно будет говорить о выхода на рынок людей, которые берут рыночную ипотеку, явно это произойдет не в первом квартале.
Все институты будут дальше высказываться, что 90% семейной ипотеки в структуре выдачи ипотеки — это плохо, и давление со стороны этих институтов будет значительным. Цитата из Минфина: «Льготные ипотеки не должны занимать 90% всего рынка ипотеки, как это сейчас. Мы, конечно, исходим из того, что этот процент должен постепенно снижаться. Минфин всегда такую позицию занимал. Здесь нет ничего нового. В долгосрочной перспективе, в нормальных рыночных условиях и при нормальной долгосрочной ключевой ставке мы видим долю в районе 25–30%. Это все равно большая доля». С ними сложно спорить, но когда целую отрасль посадили на иглу ипотечного одобрения, а теперь задумались, как же как же и иглу вынуть, и отрасль не угробить в моменте. Очевидно, что будут стараться снижать долю семейной ипотеки до уровня 25–30%, но делать это аккуратно, чтобы действия нельзя было трактовать как саботаж поручений президента. В поручениях следующие позиции: «проработать госпрограммы по улучшению жилищных условий для семей, в первую очередь — с детьми до 7 лет; подготовить проект дифференциации ставки по ипотеке в зависимости от числа детей; и т. д.».
В феврале ожидаем продажи на уровне 50 тыс. квартир, ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м, как бы не хотелось уважаемым девелоперам накинуть пару тысяченок на прайс.
Ценник завис на уровне 189 тыс. руб./кв. м. Учитывая, что продажи в феврале идут не очень хорошо и девелоперы пошли в реальные скидки, а не скидки от накидки, есть вероятность, что цена может откатиться обратно в коридор 180–185 тыс. руб./кв. м. У девелоперов тут всё просто: есть напор, идут продажи — поднимаем цены, если напора нет и продаж нет, то всё, снижаем цены.
Ключ постепенно будет снижаться. Сегодняшнее снижение с 16% до 15,5%, конечно, никакого дополнительного спроса со стороны ипотечников не даст. Скорее это такой позитивный сигнал, что ЦБ настроен на снижение ставки. Терапевтическая мера. А вот когда ключевая будет 12-13%, а ипотека — 14-15%, тогда можно будет говорить о выхода на рынок людей, которые берут рыночную ипотеку, явно это произойдет не в первом квартале.
Все институты будут дальше высказываться, что 90% семейной ипотеки в структуре выдачи ипотеки — это плохо, и давление со стороны этих институтов будет значительным. Цитата из Минфина: «Льготные ипотеки не должны занимать 90% всего рынка ипотеки, как это сейчас. Мы, конечно, исходим из того, что этот процент должен постепенно снижаться. Минфин всегда такую позицию занимал. Здесь нет ничего нового. В долгосрочной перспективе, в нормальных рыночных условиях и при нормальной долгосрочной ключевой ставке мы видим долю в районе 25–30%. Это все равно большая доля». С ними сложно спорить, но когда целую отрасль посадили на иглу ипотечного одобрения, а теперь задумались, как же как же и иглу вынуть, и отрасль не угробить в моменте. Очевидно, что будут стараться снижать долю семейной ипотеки до уровня 25–30%, но делать это аккуратно, чтобы действия нельзя было трактовать как саботаж поручений президента. В поручениях следующие позиции: «проработать госпрограммы по улучшению жилищных условий для семей, в первую очередь — с детьми до 7 лет; подготовить проект дифференциации ставки по ипотеке в зависимости от числа детей; и т. д.».
В феврале ожидаем продажи на уровне 50 тыс. квартир, ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м, как бы не хотелось уважаемым девелоперам накинуть пару тысяченок на прайс.
Недвижимость инсайды
Суммарно в Москве и Московской области было зарегистрировано 456 тыс. кв. м жилой недвижимости в январе 2026 года. Снижение относительно декабря 2025 года — 49%. В среднем продажи в январе относительно декабря «падают» на 39%. Поэтому снижение 2025–2026 можно…
Как мы понимаем, у девелоперов ценообразование работает очень линейно. Спрос есть — поднимают цены. Спроса нет — дают скидки, цены флэт. А если спрос активный, то все активно поднимают цены. Так и случилось в Московской области. В октябре средний ценник перевалил только за 200 тыс. руб./кв. м, а в январе уже догнался до уровня 221 тыс. руб./кв. м по фактическим ценам продаж на первичном рынке.
Москва же уже давно улетела в космос, перевалив за 500 тыс. руб./кв. м. Поэтому область и собирает спрос людей, которые отоваривают семейную ипотеку и вообще не могут себе позволить крайне дорогой московский метр.
К концу года Москва может перевалить за 600 тыс. руб./кв. м, а Область начнет болтаться в районе 250-260 тыс. руб./кв. м.
Москва же уже давно улетела в космос, перевалив за 500 тыс. руб./кв. м. Поэтому область и собирает спрос людей, которые отоваривают семейную ипотеку и вообще не могут себе позволить крайне дорогой московский метр.
К концу года Москва может перевалить за 600 тыс. руб./кв. м, а Область начнет болтаться в районе 250-260 тыс. руб./кв. м.