Президент поручил правительству не продлевать мораторий на штрафы застройщикам за задержку жилья.

Девелоперам пришлось 10 раз повторить + озвучить самому Президенту базовое правило игры сейчас.

Иногда кажется, что умные люди иногда специально косят под тупых, вдруг на шару проканает, а потом оказывается, что умный человек может себе в голове выдавать желаемое за действительное.

Это мы к чему? Вы не поверите, но на рынке в начале 2024 года были граждане уровня топ-менеджер или владелец девелопера с мыслью, что льготную ипотеку продлят дальше. В 2024 году ходить и думать, что этот праздник жизни за чужие бабки продлится.

Объективная проблема девелопмента — это длинный девелоперский цикл и постоянно меняющиеся правила игры в этом девелоперском цикле. От момента покупки земли до момента выдачи ключей может все 10 раз перевернуться в финансовом и градостроительном планах. Поэтому девелоперы, с одной стороны, хотят долгосрочные правила игры, с другой стороны, каждый раз, когда им обозначается какой-то понятный срок их изменений, максимально этому сроку противятся и пытаются сделать вид, как нерадивые студенты со словами «мам, мне ко второй». Получим РнС побольше, будем строить без ПФ, льготную ипотеку продлят ещё пару раз, мораторий на штрафы тоже несколько раз продлят и т. д. Факторы, которые сформировали отсутствие страха в умах девелоперов, давно известны, но чтобы так ко всему относиться — это уже прямо психология отрасли.

Так вот, мораторий. Реально весь 2025 год на всех углах, закоулках, кулуарах говорили, что мораторий дальше продлен не будет . И все равно кто-то думал, что будет. Что аж новость дождалась своего часа и комментария со стороны Президента, что не будет он продлен. Удивительно? Крайне удивительно. Скорее всего, сейчас появятся дополнительные * на тему штрафов. Либо их пересмотрят и уменьшат, либо вообще ограничат каким-то потолком как сделали с штрафами за качество отделки. Сценариев много, но эта карта на руке мин. строя, а не девелоперов.

Как будут выкручиваться девелоперы по текущим проектам — неизвестно. Сейчас слышали, что уже онлайн начали звонить и угрожать дольщикам на тему не подписания доп соглашения о переносе сроков — повышением ставки по ипотеке (вот такие есть креативщики на рынке, главное — непонятно, как допник по переносу и потека связана). По будущим проектам всё просто — будут перезакладывать по срокам, от старта продаж до получения ключей по ДДУ мы увидим все 5 лет. Вопрос только, умеют ли дольщики планировать на пять лет вперед. Скорее всего, нет, а значит, спрос будет смещаться от котлована к ключам или введенному.

Итого: 2024 год — год завершения льготной ипотеки, 2025 год — год завершения мораториев за перенос сроков. Кстати, радуют товарищи, которые говорят «отмена льготной ипотеки». Отмена — это кого-то или чего-то взяли отменили и сделали это резко, а не предупредили за несколько лет до о том, что история закончится тогда-то.

Решения по ключевой ставке заменяют россиянам обсуждения хорошего сериала или фильма на досуге. Не «Алису в стране чудес», где Бурунов в пуховике, обсуждать же. Надо что-то более остросюжетное. Остросюжетности добавляет именно то, как презентуется решение по ключу. По сути, теперь весь бизнес живет по календарю ЦБ. Каждое заседание — это красный день календаря. Ну и надо отдать должное, формат публикации этого решения тоже является вишенкой этого сериала. У нашего главного админа замьючены все тг-каналы, кроме канала ЦБ. Там юморок иногда бывает ничуть не хуже Авиаселз или ген. консульства в Дубае.

Что меняют эти 0,5% для нашего очень уютного рынка недвижимости:

1. Первый, самый ощутимый и бессмысленный эффект — в ближайшие пару дней вы будете слушать и читать, как зеленый или синий, или какого хотите цвета банк снизил ставки по ипотеке на Х%. Причем никакого экономического смысла эта история нести не будет, потому что ипотека по-прежнему остается заградительной и после нескольких лет халявы по 6% и продолжающейся халявы по 6% для людей с детьми, ставки с двухзначными цифрами волнуют мало.
2. Девелоперы ждут, что отложенный спрос по рыночной ипотеке ворвется и все скупит, когда та самая ипотека станет меньше 15%. То есть ждать это ещё долго, а точнее 5-6 заседаний ЦБ РФ, если будут двигаться с шагом 0,5%. Да и надо учитывать, что цифра 15% в головах девелоперов висит ещё из их опыта продаж 10 лет назад, когда людей вообще не парили двухзначные цифры по ипотеке. Главное — не валютная, и ок. А вот сейчас все-таки 5 лет пиршества было с околонулевыми ставками. Может, никто теперь и даже близко не хочет взять ипотеку со ставкой 10+%. Но это мы увидим только после появления таких ставок на рынке.
3. Депозиты ещё немного подзакрутят, но не так сильно, чтобы снимать их и перекладывать в новые квартирки, которые выходят по ценам выше вторички.
4. Наиболее весомое влияние снижение ставки окажет на ПФ и всякие бридж-кредиты. Все-таки узда ПФ и бриджов для девелопера тяжела, и тут каждое снижение — это счастье и сокращение фин. расходов (отдельно надо задать вопрос, нахера вы эти ПФы открывали, а бриджи брали, но это так, за скобками).

Снижение ключа сейчас скорее позитивно влияет на расходную часть проекта, чем на доходную. Спрос если и идёт в воронку, то отоваривать деньги за семейную ипотеку, а не потому, что ЦБ на 0,5% ставку снизил. Теперь для девелоперов ключевая дата, кроме заседаний ЦБ по ставке, — 1 февраля 2026 года, это как откорректируют семейную ипотеку. Инсайдов на её тему много, точно будет закручивания гаек. Каким ключом только крутить будут — на 13 или на 32?

По поводу главной темы для — КСО и ДАГа

Давайте просто разложим по полкам, что произошло:

1. Новость, что вместо КСО будет Артем Дедков (ДАГ или АД, вы там сами решите), пришла через замечательный журнал CRE, который, мягко говоря, не площадка для публикации данной информации, во-первых, не профиль, во-вторых, если там и всплывают инсайды какие-то по коммерческой недвижимости. Скорее всего, кому-то надо это было запихнуть через Бориса Болтянского. Вот и запихнули информацию.

2. Более прошаренные подписчики Петра Монича уже ставили ставки и две недели назад писали, что это будет Артем Дедков.

3. Инфоповод, конечно же, понесли все тг-каналы без разбора. Поэтому к обеду раздуплили не кого-нибудь, а сам ТАСС, где сказали очень сухим и канцелярским языком, что «никаких кадровых решений по главному архитектору Москвы принято не было». Причем никаких приписок не было, что фейк, он с нами еще на пять лет, мы его нежно любим и т. д. Ну и наивно ожидать другой ответ до публикации приказа о смене главного архитектора. Не могут же ответить в формате: «ну мы планируем, сейчас ночью приказ опубликуем, вы все узнаете».

В пользу Дедкова говорят факты типа «лично общается с Собяниным» и «ну реально много людей в городе говорят, что он будущий главный архитектор города». Плюс город в любом случае в сложном положении, найти главного архитектора с нужным количеством опыта и без желания валяться в золоте — сложно. Сейчас крутые архитекторы понаоткрывали своих бюро и отлично бабки зарабатывают на высоком спросе и отсутствии конкуренции со стороны иностранных коллег. На фига отказывать от курицы, которая несет золотые яйца, и становиться чиновником с очень понятным фиксом. Да, погоны большие, но зачем погоны, когда на один проект девелоперы 10 концепций купят? Такое себе, вот и Дедков — отличный кандидат под эту историю.

Учитывая, что МКА пал смертью храбрых, скорее всего, смена КСО таки произойдет. А вот подходы к архитектурным излишествам точно не поменяются, они с нами надолго, поэтому это скорее техническая история, чем сдвиги, которые могут хоть как-то улучшить фин. модели девелоперов. В любом случае всем пожелаем удачи)

#Итоги2025 #ПоВерсииТелеграм Заканчивается очередная декабрьская пятница, а значит, самое время для поста в рамках проекта, где канал "РИА Недвижимость" подводит итоги года с самыми авторитетными каналами рынка. В этот раз с нами Петр Монич, один из авторов канала «Недвижимость инсайды».

– Чем запомнится 2025 год для рынка недвижимости с вашей точки зрения?

Саморегуляция рынка. Главное – заставить всех считать деньги. Так произошло с довольно невыгодными для девелоперов рассрочками. Когда для спасения планов продаж в конце 2024 года все пошли в эту историю, но потом остановились, посчитали и поняли, что рассрочками сыт не будешь, поэтому доля рассрочек в 1-2 квартале 2025 года резко начала сокращаться, и это не потому, что регулятор в виде ЦБ как-то ругался на рассрочки в информационном поле. Открываешь финмодель, смотришь, сколько ты начинаешь переплачивать за проектное финансирование, и становится понятно, что этот краник надо прикрывать.

Выгодное сотрудничество стейкхолдеров. Когда рынку что-то выгодно, то участники рынка довольно эффективно могут кооперироваться. Например, ЦБ выпускает ипотечный стандарт, который банки с девелоперами проглатывают и идут дальше. Оказалось, что просто для выплаты комиссий банкам за выдачу субсидированной или семейной ипотеки надо просто завысить общий прайс на сайте, а не делать наценки, с которыми начал бороться УБ в прошлом году. Итог – ипотечный стандарт как бы выполняется, но при этом субсидирование ипотек продолжается.

Выход региональных игроков на рынок Москвы. Даже с учетом того, что рынок в этом году однозначно стагнирующий и сложный, девелоперы из регионов продолжают набирать земельные активы в городе. Их не останавливает тот факт, что АГРы с РнС далеко не всем сейчас согласовывают. Столичные же девелоперы всеми правдами и неправдами пытаются покинуть ряд городов России.

Раздутые цены экспонирования и заниженный факт. Раньше цены экспонирования на сайте от факта продаж могли отличаться только из-за наличия или отсутствия скидок. Поэтому продавцы манипулировали менеджментом компании в формате: "Да у них там скидки в офисе продаж по 25%". Теперь стратегия изменилась. Цены у всех на сайте стали дутыми из-за инструментов покупки: субсидированной ипотеки, семейной ипотеки, ипотеки без ПВ и рассрочек. Кажется, вот средний прайс 500 тысяч рублей за квадратный метр. Но если учитывать все инструменты, что есть, девелопер кладет по факту себе в карман значительно меньше. И это меньше может плавать от 5 до 25%. Поэтому в 2025 году однозначно можно сказать, что цены экспонирования ничего не значат.

Возможные расторжения и рост дебиторки. Если манипуляция про скидки всегда могла быть использована, то вот 100% факт был – регистрация ДДУ. Расторжений было мало, поэтому темп продаж у всех проектов был плюс-минус понятен. Оставалось разобраться с инвесторскими сделками, да и всё. Сейчас же и данный показатель может поехать из-за большой доли рассрочек и траншевой ипотеки. Девелоперам надо бороться с дебиторкой со стороны клиентов, и они будут их выталкивать на расторжения, если клиент не может обернуть свой финансовый инструмент в другой финансовый инструмент.

Продолжение поста🔽🔽🔽

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы