В премиальном River Park Кутузовский, что в пяти минутах от Сити, начали продавать квартиры в последней башне проекта Lazur. Стоимость начинается от 737 тыс. рублей за квадрат. Квартиры, в основном, двушки, трешки, есть и четырехкомнатные, в общем, простор да раздолье, и это в премиум-сегменте, где, как ни удивительно, тоже есть тренд на строительство небольших квартир. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2027 года (монолит уже отлит).

Помимо просто больших и просторных квартир в Lazur предусмотрены 4 пентхауса. На старте продаж можно их схватить, купить, никому не отдать и объединить в один: получатся 620 квадратов с видами на 360 градусов и потолками 6,1 метра. Можно не удержаться и бахнуть второй уровень, увеличив тем самым площадь. Короче, накидали вам идей, думайте.

Как мы помним, Москва с Подмосквой продались в ноябре 2025 очень хорошо. А как показал себя рынок всей Святой Руси? Давайте смотреть на данные из проектных деклараций, которые так заботливо собирает домрф. Кстати, есть отдельный слух, что данные в ПД застройщики некоторые заполняют левой рукой, правой ногой, и ошибок там пруд пруди. Мы на эти слухи обращать внимание не будем, а просто констатируем пару фактов оттуда.

Факт 1. Рынок России ещё более позитивно отреагировал на угрозы по закручиванию гаек семейки. Все наши граждане спешат отоварить деньги под 6% годовых, поэтому в ноябре было реализовано более 61 тыс. квартир. Это рекорд с июня 2024 года, когда была последняя волна уходящей льготной ипотеки. 61 тыс. квартир — это на 2% больше, чем в октябре 2025 года, и на 44% больше ноября 2024 года. Сразу можно констатировать историю, что в декабре будет ещё лучше — во-первых, сезонность, во-вторых, мнительность граждан, которые побегут ещё активнее получать деньги под 6%. Поэтому не будем в январе удивляться объему реализации на уровне 70 тыс. квартир.

Факт 2. У девелоперов ценообразование работает как швейцарские часы. Четко и довольно тупо. Есть спрос в воронке — все жмем на кнопку повысить цены. Нет спроса — всё, стагнация, вопли, слезы. Хорошие продажи в октябре 2025 года уже толкнули ценник в ноябре 2025 года на 2%. Установлен новый рекорд, в среднем на первичном рынке Святой Руси метр продавался за 183 тыс. руб. Это всего на 5% больше, чем в ноябре 2024 года. Сколько там, говорите, инфляция? Недвижка бабки сохраняет, но особо их сейчас не растит.

Девелоперы и банкстеры продолжают греть руки продаж семейной ипотекой. В структуре реализации она составляет абсолютное большинство. И ещё раз, под словосочетанием «семейная ипотека» сидит не добродетель, когда люди с детьми улучшают свои жилищные условия, а схематоз банков с девелоперами, когда на деньги государства они выдают кредитик под 6% до 12 млн руб (в случае Москвы). Понятное дело, что обязательным цензом выдачи кредита является наличие детей, тут нет вопросов, но получаются небольшие перегибы в виде комбинированных ипотек или по несколько семейных ипотек в одной семье. Не уследил ЦБ, и менеджарье опять нашло лазейку, как свои планы продаж повыполнять.

Вследствие влияния разгонной волны от семейки переживать за продажи в декабре не надо. Надо переживать за январь-февраль, туда точно все будут заходить с пустыми баками и ждать решений в феврале 2026 на тему изменений условий по выдачи семейки. Скорее всего, будут дополнительные требования по количеству и возрасту детей, ну и одна в одну семью.

К огромному сожалений, средняя цена метра на Святой Руси отметку в 200 тыс. руб./кв. м в 2025 году не переползет. И если сделает это, то в лучшем случае во 2-3 квартале 2026 года. Ну или сейчас все цены выкрутят, а 1-2 квартал будет стагнация, как это было в конце 2024 года.

Перед Новым годом у всех бывают приступы ситуативного шоппинга. Непонятно, что тут было, но Sminex себе Галсовский проект — «Рождественка, 8». Сделка довольно неожиданная, потому что Галс долго вел проект, получил все необходимые документы, получил ПФ, вывел проект в продажу, зарегистрировал технический ДДУ, объявил прайс и дальше тишина. Что случилось — останется за дверями Галса, но результат понятен — продали проект Sminex. Поэтому к сделке появляется ряд вопросов.

1. Sminex — главный элитный девелопер города. Явно Vesper сейчас сдал позиции, поэтому роскошная Москва сегодня = Sminex. Зачем такому девелоперу полностью готовый проект, который не был создан в стандартах компании? Непонятно. Ведь сейчас всё там придется перетрясти, а перепроектирование проекта — это всегда более сложный процесс, чем работа над площадкой с 0. Господину Лагутову, отвечающему за всю эту проектировочно-продуктовую историю, не завидуем, придется плотно поработать.
2. У Sminex точно нет проблем с согласованием новых метров с городом. Поэтому зачем покупать готовый проект? Ладно очередной регионал или девелопер без большего опыта в элитке забирал бы проект, а тут Sminex.
3. Галсу вроде особо кэш не нужен, и сливать готовый проект на этапе «объявили прайс» — тоже странно. Ладно это какой другой застройщик, которому онлайн нужны бабки. Бабки Галсу точно не в приоритете.

Какие аргументы в пользу сделки:
1. Не пошли продажи у Галса. Прайс летом зарядили мощный — 4+ мульта с метра. Может, поняли, что нормальной реализации нет, ресурсов её поддержать нет, поэтому проще продать уважаемым коллегам и выйти из проекта.
2. Может, Sminex после своих продуктовых улучшений планирует заработать ещё больше, чем Галс. Поэтому у одних по каким-то причинам модель не летает, а у Sminex — летает.
3. Все сделки M&A у Sminex получились успешными. Школу Росбилдинга не пропьешь, поэтому покупку «Интеко» можно назвать на 100% успешной, «Инград» тоже как родненький забрали и дальше проекты распродали. Учитывая такой обширный опыт Sminex в данных процессах, будем наблюдать, что сделают с такой знаковой площадкой. Не удивимся, если какой-то объем отрежут от проекта и толкнут дальше за бабки, за которые купили всё сегодня.

Проект — 100% знаковый. Есть ли ещё подобного уровня проекты в городе для девелопмента? Скорее есть, чем нет. Поэтому аргумент: «в центре нет земли, вот и покупают на документах» — не канает. Но ситуация интересная, чипсами запасаемся.

Также выложены документы на проект Friday Villas, он будет реализован по адресу Пятницкая, 37. И там, внимание, тоже всего 3 квартиры и общая площадь какие-то 673 кв. м.

Рынок роскошной недвижимости так скаканул вверх, что даже такие маленькие проекты у девелоперов по ходу полетели. Маленький объем проекта — это всегда большие риски при реализации. Чем меньше метров в проекте, тем важность каждого становится выше, и любой просчет мог с легкостью нагнуть фин. модель. Поэтому совсем маленьких проектов на рынке мы ранее не видели, все целились хотя бы в 4-5 тыс. кв. м. Потолок цены был ощутим, а сейчас этот ваш потолок очень сильно уехал вверх. Роскошная Москва реально перестала знать, сколько же стоит в ней метр. Ещё 5 лет назад цифра была понятная — 1 млн руб./кв. м, сейчас же ну точно больше 2, какие-то трофейные, эксклюзивные лоты вообще больше 3. Такой резкий и дерзкий подъем улучшил фин. модели очень тонких проектов, поэтому начинаем фиксировать слишком клубные дома на 3–4 квартиры. Посмотрим, отзовется ли в сердцах целевой аудитории такой микро-наноформат.

Напомним, что девелоперят проект ребята из Hitech и у них ещё на Пятницкой есть клубный офисный комплекс — Chalet. Вот такие новые форматы: клубный дом на 3-4 квартиры и клубный офисник. Нужен ещё клубный клуб.

В локации также ожидаем ожидаем ещё снос АТС на ЗУ «Большая Ордынка, 25, стр. 1, 4», проекты на ЗУ «Пятницкая, 41», «Малая Ордынка, 14, стр. 1». Наиболее близкие старты от Текты на ЗУ «Пыжевский, 5» и от MR на ЗУ «1-й Казачий, 10/1».