Из интересного. Офисник на ЗУ «Энтузиастов, 12» под названием «БЦ 12» Группа ТЭН будет реализовывать с привлечением проектного финансирования (ПФ) и по ДДУ. Документация по объекту появилась в системе нашдомрф, взяли 5,1 ярда у зеленого банка.

Для тех, кто не в курсе, в чем разница и почему этот фактор важен как для покупателей, так и для уютного рынка офисной недвижимости.

Проектное финансирование (ПФ) — это банковская игла, вставленная в жопу девелоперов всех мастей. По сути, без него может что-то строить только фонд реновации Москвы, потому что там денег как у дурака фантиков. Все остальные для реализации квартир должны идти с протянутой рукой к банкам и отдавать 9% наглям банкстерам. Инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами сделан на рынке жилья, чтобы не появлялось обманутых дольщиков и девелоперы не финансировали прошлые стройки за счет будущих (на этот принцип все давно хер забили, и банки это покрывают).

В офисной недвижимости требования с проектном финансированием нет. То есть можно финансировать проекты, не делясь с банками. Но тогда нельзя с гражданами святой Руси заключать ДДУ. ДДУ сейчас работает только в схеме — ПФ с эскроу счетами. Других ДДУ сейчас тупо нет и быть не может. Но как тогда офисные девелоперы привлекают бабки?

Схематозы бывают разные, но самый главный и официальный — это договор купли-продажи будущей недвижимости. Он же — ДКПБН. С ним никакие эскроу счета и ПФ не нужны. Даже разрешение на стройку получать не обязательно. Поэтому некоторые офисные девелоперы открывают продажи на этапе «придумали построить проект и сделали пару картинок у рукопожатных архитекторов Москвы».

Главное ограничение по ДКПБН — это то, что его можно заключить только с юр. лицом или ИП. С физ. лицом заключать ДКПБН нельзя. Поэтому это очень серьезно ограничивает воронку продаж офисов. Не у всех ИПешки есть. И тем более некоторые не могут их иметь в виду своей государственной службы.

Поэтому многие говорят, что офисы по ДДУ появились как раз для того, чтобы забрать спрос от физиков, которые уже 10 квартир, 20 машиномест и херлиард кладовок купили и им хочется новых ощущений, нового инвеста. Плюс эти физики могут быть гос. служащими, которые ну очень хотят приобрести высокодоходную офисную недвижимость, но не могут это сделать из-за отсутствия ИП.

Вот теперь и офисные девелоперы массово идут получать ПФ — нести финансовые расходы, но реализовывать офисы по ДДУ. И тут получается следующая вилка. Одни офисы реализуют в рынок по ДДУ и не с фокусом на льготу для смены ВРИ. А другие шарашат по ДКПБН и вообще всё ради льготы для смены ВРИ. Не кажется ли уважаемому #третийадмин, что рынок офисов даже не столько объем выхода положит на лопатки и даже не мелкая нарезка, а именно разные варианты реализации.

По сути своей FORMA отдает объекты на Щуке за себестоимость по ДКПБН из-за получения льготы на смену ВРИ для своих жилых проектов. Биржин вообще не парится, а готов толкнуть офисник, чтобы пошерить ту самую льготу 5,5 млрд рублей. Экономика таких проектов и рыночных — разная. И две этих экономики не могут существовать в рамках одного рынка.

Ещё среди рисков. Неожиданная отмена льготы на смену ВРИ за создание МПТ. Ну или не отмена, а изменения условий в формате — льготу за МПТ внутри МКАД — не даем. Во прикол будет. Но это совершенно другая история...