Недвижимость инсайды
Наконец-то близится старт проекта на ЗУ «Часовая, 6/3». Эта площадка в рамках застройки бывших активов Настюши ещё могла попасть в реализацию лет 10 назад. Даже был сделан совершенно неактуальный по текущим правилам и взглядам массинг. Но время прошло, и вот…
Для ЗУ «Часовая, 6/3» всплыл новый архитектуры. Вместо современного, свежего проекта тут решили воткнуть «неоклассический» стиль от СПИЧ. Глобально это никак не повлияет на локацию. 4 современных объема или 2 неоклассических — неважно, учитывая, что в других, локальных проектах согласуется архитектура, которая никакого облика или лица района не несет. Тут у нас так, тут наперекосяк. Архитектурная суета и аляповатость — вот два основных девиза эпохи архитектурных излишеств.
Проект ведет «Бэсткон», который переименовался в DAR. Раньше ещё всплывало название для проекта — «ДД:ОО:ММ», но нам зуб давали, что название выдуманное будет другое. Брокеры уже обещают отличные рассрочки в проекте. Ведь это теперь в Московском бизнес-классе — основной инструмент продаж. Загнать клиента в рассрочку и дальше ждать, чтобы он не соскочил.
К слову об архитектурной суете. По порядку:
1. «Серегина, 5-7» — ADMовская стекляшка, которая вот-вот уже будет регистрировать ДДУ. MR собирает отложенный спрос в локации. Все кто не поехал в Соул и налутал филок на прайс Серегина — точно отоварятся у MR.
2. «Красноармейская, 11» — вариация на «курортную архитектуру» от бюро Arch-e-type. Кажется, что тот же СПИЧ сформировал образ курортной на «Лаврушинском». И теперь все эти террасы с плавными линиями со стеклом ассоциируются именно с ним.
3. «Планетная, 3» — MR готовит продолжение банкета имени Серегина. Поэтому уже сделали несколько вариантов концепций различного уровня посредственности.
В нашем шорт листе ожидания ещё площадки: «Мишина, 56»; «Петровско-Разумовский, 29» и «2-я Хуторская, 38А».
Проект ведет «Бэсткон», который переименовался в DAR. Раньше ещё всплывало название для проекта — «ДД:ОО:ММ», но нам зуб давали, что название выдуманное будет другое. Брокеры уже обещают отличные рассрочки в проекте. Ведь это теперь в Московском бизнес-классе — основной инструмент продаж. Загнать клиента в рассрочку и дальше ждать, чтобы он не соскочил.
К слову об архитектурной суете. По порядку:
1. «Серегина, 5-7» — ADMовская стекляшка, которая вот-вот уже будет регистрировать ДДУ. MR собирает отложенный спрос в локации. Все кто не поехал в Соул и налутал филок на прайс Серегина — точно отоварятся у MR.
2. «Красноармейская, 11» — вариация на «курортную архитектуру» от бюро Arch-e-type. Кажется, что тот же СПИЧ сформировал образ курортной на «Лаврушинском». И теперь все эти террасы с плавными линиями со стеклом ассоциируются именно с ним.
3. «Планетная, 3» — MR готовит продолжение банкета имени Серегина. Поэтому уже сделали несколько вариантов концепций различного уровня посредственности.
В нашем шорт листе ожидания ещё площадки: «Мишина, 56»; «Петровско-Разумовский, 29» и «2-я Хуторская, 38А».
Если вы переживали, что террасы распространяются по проектам не так быстро, как бы хотелось, то не переживайте. МКА все делает для распространения архитектурных излишеств по проектам.
Архитектор из бюро «Генпро» опубликовал требования к формированию нового понятия — «карнизный горизонт». Такой, по сути, отступ от красной линии улицы. А где какой-то отступ или сдвижка фасада — там, добрый вечер, появляются террасы. Потому что по красной линии формируется только фронт нижних этажей, а этажи выше должны заглубляться, причём чем выше этажность, тем сильнее это заглубление.
Такой прием должен сделать архитектуру менее давящей на человека. А фин. модель девелопера более гибкой. Потому что сдвижка там, сдвижка тут, и копеечка на залитый монолит набегает.
Надо признать, что во многих концепциях уже применяется такой подход. Тут теперь будет как правило — отступи от красной линии, братуха, отступи.
Архитектор из бюро «Генпро» опубликовал требования к формированию нового понятия — «карнизный горизонт». Такой, по сути, отступ от красной линии улицы. А где какой-то отступ или сдвижка фасада — там, добрый вечер, появляются террасы. Потому что по красной линии формируется только фронт нижних этажей, а этажи выше должны заглубляться, причём чем выше этажность, тем сильнее это заглубление.
Такой прием должен сделать архитектуру менее давящей на человека. А фин. модель девелопера более гибкой. Потому что сдвижка там, сдвижка тут, и копеечка на залитый монолит набегает.
Надо признать, что во многих концепциях уже применяется такой подход. Тут теперь будет как правило — отступи от красной линии, братуха, отступи.
Недвижимость инсайды
Мастер-девелопер - Капиталисты забирают проект на ЗУ «Викторенко, 16» и «Викторенко, 18». Там изначально документики делал некий ноунейм девелопер Strike, но что-то пошло не так. Хотели там построить то 90 тыс. кв. м жилья, то 100 тыс. кв. м офисников. Но…
Удивительное и крайне вероятное. Капиталисты решили не продавать проект на правах мастер-девелопера, а реализовать его самостоятельно. Даже больше того, уже начали собирать ждунов проекта на своем сайте.
Указано, что это премиальный дом с архитектурой от GAFA у метро «Аэропорт». Судя по всему, речь идет про площадку «Викторенко, 16», которая несколько раз всплывала в новостях, а в итоге уплыла в лапы Capital Group.
На сайт визуализации ещё не залили, но они у нас есть. Григориус запроектировал максимально выпендрежную стекляшку, отвечающую всем принципам и требованиям архитектурных излишеств Москвы. Ну звездочка, ну украшение района будет.
Пока информации по старту продаж нет, но учитывая уже залитую на сайт проекта информацию – не за горами. Заберут спрос в районе Ходынки – там история раскаченная, офисники прут как грибы после дождя, а для жизни район в рекламе не нуждается. Готовим бабки, дамы и господа.
Указано, что это премиальный дом с архитектурой от GAFA у метро «Аэропорт». Судя по всему, речь идет про площадку «Викторенко, 16», которая несколько раз всплывала в новостях, а в итоге уплыла в лапы Capital Group.
На сайт визуализации ещё не залили, но они у нас есть. Григориус запроектировал максимально выпендрежную стекляшку, отвечающую всем принципам и требованиям архитектурных излишеств Москвы. Ну звездочка, ну украшение района будет.
Пока информации по старту продаж нет, но учитывая уже залитую на сайт проекта информацию – не за горами. Заберут спрос в районе Ходынки – там история раскаченная, офисники прут как грибы после дождя, а для жизни район в рекламе не нуждается. Готовим бабки, дамы и господа.
Продолжаем бомбить новости про архитектурные излишества. К нам тут попали новые рендеры проекта «Адмирал» от «Галса». Это прям наглядный пример, как из более простых решений по фасадам и массингу проект начинает мутировать в самые смелые архитекторские задумки — там теперь не нейтральная и скучная классика с прямыми линиями и белыми фасадами, а футуристический квартал с волнами и градиентом от синего к голубому. Как говорят в городе, «дайте больше силуэтности», вот тут дали джазу кривым-косым фасадом. Причем в проекте это уже не первый раз такие изменения. Ранее офисную часть из довольно коробочного решения перегрузили в сложный массинг с разновысотными секциями.
Очевидно, что такие архитектурные изменения связаны с тем, что кластер «Южный порт» — это просто город-сад в будущем, и каждый проект тут на контроле и на счету. «Южный порт» — это новый Сити, и он должен быть архитектурным событием, вот и «Адмирал» поймал волну на фасаде. Чисто визуально — за сложный массинг +15-20% себестоимости к монолиту. За гнутый-перегнутый фасад — +20% за фасадные работы. Поэтому не спрашивайте, почему «Галс» будет активно индексировать цены в проекте. Хотите жить в архитектурном событии — несите баблосики.
«Адмирал», кстати, неплохо продается. С декабря 2024 года подняли цены на 20%, торгуют 1-1,5 тыс. кв. м в месяц. Хороший рост цены и оптимальный темп реализации. И это в недоминантных, башенных секциях. Поэтому ждите повышение при выходе такой волнистой красоты.
Очевидно, что такие архитектурные изменения связаны с тем, что кластер «Южный порт» — это просто город-сад в будущем, и каждый проект тут на контроле и на счету. «Южный порт» — это новый Сити, и он должен быть архитектурным событием, вот и «Адмирал» поймал волну на фасаде. Чисто визуально — за сложный массинг +15-20% себестоимости к монолиту. За гнутый-перегнутый фасад — +20% за фасадные работы. Поэтому не спрашивайте, почему «Галс» будет активно индексировать цены в проекте. Хотите жить в архитектурном событии — несите баблосики.
«Адмирал», кстати, неплохо продается. С декабря 2024 года подняли цены на 20%, торгуют 1-1,5 тыс. кв. м в месяц. Хороший рост цены и оптимальный темп реализации. И это в недоминантных, башенных секциях. Поэтому ждите повышение при выходе такой волнистой красоты.
Недвижимость инсайды
Группа ТЭН активно реализует офисник на ЗУ «Энтузиастов, 12». Изначально там должны были продолжение ТЦ «Город Лефортово» реализовать, но конъюнктура рынка, потребительские предпочтения и желания города меняются, поэтому вместо продолжения ТЦ там появляется…
Из интересного. Офисник на ЗУ «Энтузиастов, 12» под названием «БЦ 12» Группа ТЭН будет реализовывать с привлечением проектного финансирования (ПФ) и по ДДУ. Документация по объекту появилась в системе нашдомрф, взяли 5,1 ярда у зеленого банка.
Для тех, кто не в курсе, в чем разница и почему этот фактор важен как для покупателей, так и для уютного рынка офисной недвижимости.
Проектное финансирование (ПФ) — это банковская игла, вставленная в жопу девелоперов всех мастей. По сути, без него может что-то строить только фонд реновации Москвы, потому что там денег как у дурака фантиков. Все остальные для реализации квартир должны идти с протянутой рукой к банкам и отдавать 9% наглям банкстерам. Инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами сделан на рынке жилья, чтобы не появлялось обманутых дольщиков и девелоперы не финансировали прошлые стройки за счет будущих (на этот принцип все давно хер забили, и банки это покрывают) .
В офисной недвижимости требования с проектном финансированием нет. То есть можно финансировать проекты, не делясь с банками. Но тогда нельзя с гражданами святой Руси заключать ДДУ. ДДУ сейчас работает только в схеме — ПФ с эскроу счетами. Других ДДУ сейчас тупо нет и быть не может. Но как тогда офисные девелоперы привлекают бабки?
Схематозы бывают разные, но самый главный и официальный — это договор купли-продажи будущей недвижимости. Он же — ДКПБН. С ним никакие эскроу счета и ПФ не нужны. Даже разрешение на стройку получать не обязательно. Поэтому некоторые офисные девелоперы открывают продажи на этапе «придумали построить проект и сделали пару картинок у рукопожатных архитекторов Москвы».
Главное ограничение по ДКПБН — это то, что его можно заключить только с юр. лицом или ИП. С физ. лицом заключать ДКПБН нельзя. Поэтому это очень серьезно ограничивает воронку продаж офисов. Не у всех ИПешки есть. И тем более некоторые не могут их иметь в виду своей государственной службы.
Поэтому многие говорят, что офисы по ДДУ появились как раз для того, чтобы забрать спрос от физиков, которые уже 10 квартир, 20 машиномест и херлиард кладовок купили и им хочется новых ощущений, нового инвеста. Плюс эти физики могут быть гос. служащими, которые ну очень хотят приобрести высокодоходную офисную недвижимость, но не могут это сделать из-за отсутствия ИП.
Вот теперь и офисные девелоперы массово идут получать ПФ — нести финансовые расходы, но реализовывать офисы по ДДУ. И тут получается следующая вилка. Одни офисы реализуют в рынок по ДДУ и не с фокусом на льготу для смены ВРИ. А другие шарашат по ДКПБН и вообще всё ради льготы для смены ВРИ. Не кажется ли уважаемому #третийадмин, что рынок офисов даже не столько объем выхода положит на лопатки и даже не мелкая нарезка, а именно разные варианты реализации.
По сути своей FORMA отдает объекты на Щуке за себестоимость по ДКПБН из-за получения льготы на смену ВРИ для своих жилых проектов. Биржин вообще не парится, а готов толкнуть офисник, чтобы пошерить ту самую льготу 5,5 млрд рублей. Экономика таких проектов и рыночных — разная. И две этих экономики не могут существовать в рамках одного рынка.
Ещё среди рисков. Неожиданная отмена льготы на смену ВРИ за создание МПТ. Ну или не отмена, а изменения условий в формате — льготу за МПТ внутри МКАД — не даем. Во прикол будет. Но это совершенно другая история...
Для тех, кто не в курсе, в чем разница и почему этот фактор важен как для покупателей, так и для уютного рынка офисной недвижимости.
Проектное финансирование (ПФ) — это банковская игла, вставленная в жопу девелоперов всех мастей. По сути, без него может что-то строить только фонд реновации Москвы, потому что там денег как у дурака фантиков. Все остальные для реализации квартир должны идти с протянутой рукой к банкам и отдавать 9% наглям банкстерам. Инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами сделан на рынке жилья, чтобы не появлялось обманутых дольщиков и девелоперы не финансировали прошлые стройки за счет будущих
В офисной недвижимости требования с проектном финансированием нет. То есть можно финансировать проекты, не делясь с банками. Но тогда нельзя с гражданами святой Руси заключать ДДУ. ДДУ сейчас работает только в схеме — ПФ с эскроу счетами. Других ДДУ сейчас тупо нет и быть не может. Но как тогда офисные девелоперы привлекают бабки?
Схематозы бывают разные, но самый главный и официальный — это договор купли-продажи будущей недвижимости. Он же — ДКПБН. С ним никакие эскроу счета и ПФ не нужны. Даже разрешение на стройку получать не обязательно. Поэтому некоторые офисные девелоперы открывают продажи на этапе «придумали построить проект и сделали пару картинок у рукопожатных архитекторов Москвы».
Главное ограничение по ДКПБН — это то, что его можно заключить только с юр. лицом или ИП. С физ. лицом заключать ДКПБН нельзя. Поэтому это очень серьезно ограничивает воронку продаж офисов. Не у всех ИПешки есть. И тем более некоторые не могут их иметь в виду своей государственной службы.
Поэтому многие говорят, что офисы по ДДУ появились как раз для того, чтобы забрать спрос от физиков, которые уже 10 квартир, 20 машиномест и херлиард кладовок купили и им хочется новых ощущений, нового инвеста. Плюс эти физики могут быть гос. служащими, которые ну очень хотят приобрести высокодоходную офисную недвижимость, но не могут это сделать из-за отсутствия ИП.
Вот теперь и офисные девелоперы массово идут получать ПФ — нести финансовые расходы, но реализовывать офисы по ДДУ. И тут получается следующая вилка. Одни офисы реализуют в рынок по ДДУ и не с фокусом на льготу для смены ВРИ. А другие шарашат по ДКПБН и вообще всё ради льготы для смены ВРИ. Не кажется ли уважаемому #третийадмин, что рынок офисов даже не столько объем выхода положит на лопатки и даже не мелкая нарезка, а именно разные варианты реализации.
По сути своей FORMA отдает объекты на Щуке за себестоимость по ДКПБН из-за получения льготы на смену ВРИ для своих жилых проектов. Биржин вообще не парится, а готов толкнуть офисник, чтобы пошерить ту самую льготу 5,5 млрд рублей. Экономика таких проектов и рыночных — разная. И две этих экономики не могут существовать в рамках одного рынка.
Ещё среди рисков. Неожиданная отмена льготы на смену ВРИ за создание МПТ. Ну или не отмена, а изменения условий в формате — льготу за МПТ внутри МКАД — не даем. Во прикол будет. Но это совершенно другая история...
Telegram
Недвижимость инсайды
Группа ТЭН активно реализует офисник на ЗУ «Энтузиастов, 12». Изначально там должны были продолжение ТЦ «Город Лефортово» реализовать, но конъюнктура рынка, потребительские предпочтения и желания города меняются, поэтому вместо продолжения ТЦ там появляется…
Если у вас вдруг плохое настроение, а шоколадные батончики радости уже не приносят, то можно купить 1,2 га на Калужском шоссе с ГПЗУ и воткнуть там офисник с ТЦ. Цена вопроса — 580 мультов. Правда, отличный план?
Ладно, шутки шутками, продается ЗУ «поселение Сосенское, вблизи д. Летово, 20-1б-2», это прямо на границе с ЖК «Дубровка». Продавец говорит, что получен ГПЗУ на 13 тыс. кв. м офисов и 20,5 тыс. кв. м ТЦ. В высоту будет один объем 9 этажей, другой 14. Конечно же, они соединены общим стилобатом в пару этажей, в Москве сейчас всё стилобатом идет.
Зачем там офисы — в душе не знаем, но это не объем, а плевок в океан, который потом появится «напротив» — АДЦ «Коммунарка».
Ладно, шутки шутками, продается ЗУ «поселение Сосенское, вблизи д. Летово, 20-1б-2», это прямо на границе с ЖК «Дубровка». Продавец говорит, что получен ГПЗУ на 13 тыс. кв. м офисов и 20,5 тыс. кв. м ТЦ. В высоту будет один объем 9 этажей, другой 14. Конечно же, они соединены общим стилобатом в пару этажей, в Москве сейчас всё стилобатом идет.
Зачем там офисы — в душе не знаем, но это не объем, а плевок в океан, который потом появится «напротив» — АДЦ «Коммунарка».
Недвижимость инсайды
DN_book_mini_jul-22.pdf
ЛСР подгрузил визуалы следующей очереди проекта «Дмитровское небо». Там фасады в рамках требований архитектурных излишеств. Поэтому очень интересно будет посмотреть на планировки, учитывая, что в прошлых очередях была мелкая студийная нарезка со средней площадью 35 кв. м. Сложный фасад — это всегда вызов для планировок. Особенно для маленьких планировок. Из-за требований к пластике фасада и силуэтности в городе поехали все квартирографии и планировочные решения.
Пока ждем выгрузку документов на новую очередь, посмотрим на продажи в данном котле спроса:
1. «Свет» продает по 400 метров в месяц. Немного, но им, возможно, больше не надо. Ценник со старта продаж весной 2025 года все никак не могли пустить в индексации. Только начали откручивать цену вверх в октябре 2025 года. Сейчас пытаются торговать на уровне 480 тыс. руб./кв. м.
2. «Онежский вал» — официально выложили документы в конце ноября, до этого бронировали. Ценник за месяц прогрева вырос на 3%, стартовый прайс был на уровне 370 тыс. руб./кв. м. Ждём первых регистраций ДДУ.
3. «Селигер сити» торгует стабильно 1,5 тыс. кв. м в месяц, с мая вытащили ценник с уровня 400 тыс. руб./кв. м до 450 тыс. руб./кв. м. Проект финализируется.
4. «Левел Селигерская» торгует 2 тыс. кв. метров в месяц, ценник у них бывает скачет. Это «Левел», они любят с ценой «играть». Но с майских 360 тыс. руб./кв. м сейчас уже выкрутили до 400 тыс. руб./кв. м. Качать продажи в проекте надо, поэтому так сильно индексировать, как в «Свете» и «Селигер сити», не будут.
5. В самом «Дмитровском небе» основной объем закончился ещё в начале 2025 года, остатки продают по 500–510 тыс. руб./кв. м. Очевидно, что надо подкинуть в топку дровишек, выводить новую очередь.
Вот так раскачался клин между Дмитровской и СВХ. Самый активный котел спроса севера. Кроме «Дмитровского неба» ожидаем ещё новую очередь у Гранельки в «Тринити». Ценники, как видите, плавают в зависимости от потребности продавать девелоперу либо много, либо потребности в этом нет. Но все стремятся как минимум оттолкнуться от цифры 400 и прикоснуться цифры 500 тыс. руб./кв. м.
Пока ждем выгрузку документов на новую очередь, посмотрим на продажи в данном котле спроса:
1. «Свет» продает по 400 метров в месяц. Немного, но им, возможно, больше не надо. Ценник со старта продаж весной 2025 года все никак не могли пустить в индексации. Только начали откручивать цену вверх в октябре 2025 года. Сейчас пытаются торговать на уровне 480 тыс. руб./кв. м.
2. «Онежский вал» — официально выложили документы в конце ноября, до этого бронировали. Ценник за месяц прогрева вырос на 3%, стартовый прайс был на уровне 370 тыс. руб./кв. м. Ждём первых регистраций ДДУ.
3. «Селигер сити» торгует стабильно 1,5 тыс. кв. м в месяц, с мая вытащили ценник с уровня 400 тыс. руб./кв. м до 450 тыс. руб./кв. м. Проект финализируется.
4. «Левел Селигерская» торгует 2 тыс. кв. метров в месяц, ценник у них бывает скачет. Это «Левел», они любят с ценой «играть». Но с майских 360 тыс. руб./кв. м сейчас уже выкрутили до 400 тыс. руб./кв. м. Качать продажи в проекте надо, поэтому так сильно индексировать, как в «Свете» и «Селигер сити», не будут.
5. В самом «Дмитровском небе» основной объем закончился ещё в начале 2025 года, остатки продают по 500–510 тыс. руб./кв. м. Очевидно, что надо подкинуть в топку дровишек, выводить новую очередь.
Вот так раскачался клин между Дмитровской и СВХ. Самый активный котел спроса севера. Кроме «Дмитровского неба» ожидаем ещё новую очередь у Гранельки в «Тринити». Ценники, как видите, плавают в зависимости от потребности продавать девелоперу либо много, либо потребности в этом нет. Но все стремятся как минимум оттолкнуться от цифры 400 и прикоснуться цифры 500 тыс. руб./кв. м.