Группа ТЭН активно реализует офисник на ЗУ «Энтузиастов, 12». Изначально там должны были продолжение ТЦ «Город Лефортово» реализовать, но конъюнктура рынка, потребительские предпочтения и желания города меняются, поэтому вместо продолжения ТЦ там появляется офисник на 44 тыс. кв. м. Изначально он выглядел как унылая коробка, а теперь на фасад снизошли прекрасные архитектурные излишества. Дали пластики, дали формы и динамики. Вместо одного объема получилось два. Не то чтобы это как-то украсит район Лефортово, но точно картины не испортит.

В Лефортово мы ожидаем офисники на Душинской улице и ЗУ «Авиамоторная, 19А/9». Также господин Биржин ищет с кем реализовать БЦ GloraX Римская, так как этот проект даёт льготу МПТ в размере 5,5 млрд рублей. И девелоперы сейчас могут строить офисники только ради льготы. Когда продают метр дешевле себестоимости строительства, но математика так работает, что лучше построить и как-нибудь продать, чем не строить вообще. Это сильно дисконтирует другие, более рыночные проекты.

Наглядный пример, как влияние архитектурных излишеств распространяется на проекты в Молодой Москве. Вот сейчас продается первая очередь проекта «Родные кварталы» от А101. Продается хорошо — 2 тыс. кв. м в месяц, до марта 2025 года торговали на уровне 210 тыс. руб./кв. м, но с апреля вынесли на 240 тыс. руб./кв. м, и сейчас выкрутили ценник до 260 тыс. руб./кв. м. Кажется, что будут индексировать ещё активнее, учитывая, какую архитектуру надо выводить в реализацию во второй очереди.

Если первая очередь максимально простая. Минимум видов материалов фасада, минимальное количество элементов. А вот во второй очереди фиксируем:

1. «Короны» на корпусах — непонятно, кто придумал этот прием, но чтобы дом был меньше похож на коробку, теперь архитекторы делают какие-то нелепые надстройки на крыше. Причем используются все виды форм корон — где-то они просто угловатые, выпуклые, где-то угловатые, впуклые, а где-то вообще полукруги.
2. Разнообразие корзин под кондиционеры. На одну очередь есть аж 5 видов этих корзин, причем отличаются они и по формату.
3. Несколько типов окон, причем на последних этажах явно есть мансарды и второй свет.
4. Арки — это зло, но теперь они как «дешевый» прием для разнообразия фасада будет использоваться часто.
5. Балконы — с чем боролись, на то и напоролись. Теперь балкон — это не фишка у квартиры, а необходимый элемент для фасада.
6. У корпусов появляется более сложное формообразование, есть неквадратные торцы, чего представить лет 5 назад было просто нельзя.

Ждём старта новых корпусов, посмотрим, насколько сильно поднимет цены в «Родных кварталах», учитывая текущую динамику на рынке, красная линия цен в Новой Москве будет — 300 тыс. руб./кв. м. Чем сильнее будет расти Новая Москва, тем сильнее сможет подняться Область. Все-таки отметку 200 тыс. руб./кв. м переползли, надо двигаться дальше.

Смотрим за вордингом информационно-аналитической агитки от ЦБ РФ.

1. «В 3к25 ускорился прирост как льготной, так и рыночной ипотеки». Звучит как позитив, что нет манипуляции, что рынок едет только на льготной истории. Но надо признать, что рыночная ипотека — это так, слону дробина. Всего 222 млрд рублей в 3К25 и 81% в структуре. Реально маховик работы рыночной ипотеки заработает, когда ставки упадут хотя бы до 14–15%.
2. «Качество ипотечных кредитов остается приемлемым». Прям чувствуется радость за рыночек. Даже тут стало приемлемо. Вообще универсальное слово «приемлемо», им можно всё что угодно описать.

Forma по ходу толкнула в лапы регионального девелопера Unikey ЗУ «Ленинградское, 65-67», ну, во всяком случае, Unikey направил в газету «Ведомости» про это пресс-релиз.

По адресу Ленинградское, 65-67 был расположен Московский Винно-коньячный завод «КиН», ну а сейчас уже всё подчистили, и вообще Форма готовила проект к старту под своим брендом. Даже на сайте он пока висит в статусе «новый архитектурный проект» с кнопочкой для ждунов.

Во-первых, интересно, что у региональных девелоперов по-прежнему не заканчиваются деньги, и они продолжают скупать ТЭПы у столичных игроков. Для Unikey это первый проект в пределах МКАД. Во-вторых, видно, что ТЭПы и АГРы регионалам в Москве особо не согласовывают, поэтому они покупают проект на самой высокой стадии, когда остается только продажи открыть, стройку начать. На растущем рынке можно собрать какие-то сливки, а на вязком рынке, как сейчас, покупка практически готового проекта — это очень большая вера в собственные способности в маркетинге и продажах. Раскачен ли бренд Unikey так в Москве, чтобы перехватить проект у Формы и заработать на нем больше, чем изначальный владелец? Очевидно, что нет. Форма — это более раскаченный бренд, как минимум едущий на вайбе ПИКа.

Короче, ждем старт нового проекта. Интересно, сильно ли будут париться над переупаковкой и какой прайс зарядят на старте.

MR бомбит офисную Москву по своим стартам. Пока на рынке предложение готовых офисов продолжает скукоживаться, мастер-девелопер динамично работает над тем, чтобы удовлетворить отложенный спрос. С начала года ребята стартанули сразу с 6 проектами и ввели свою первую ласточку iCity. Поговаривают, что в чемодане у ребят еще припасено пару стартов, их ожидаем, а пока подбиваем все, что уже есть в линейке MR Office. Надо признаться, #третийадмин делает это с удовольствием, ведь таким площадкам можно только позавидовать.

ONE - звездочка в линейке и самый обсуждаемый проект года, в представлении особо не нуждается. Офисы класса прайм займут с 5 по 30 этажи инновационного небоскреба в сердце Москва-Сити высотой 379 метров и с архитектурой от самого Сергея Кузнецова. Жирный жир офисной Москвы.

TOP TOWER - новый звонкий проект на границе Сити. Офисная башня будет почти 300 метров, в прайсе офисы от 2 тыс. кв. м с пушка-бомба видами.

BELL - офисный небоскреб класса Prime на дорогой и модной "Белорусской", где фиксируется высокая конкуренция за качественные офисы. Здесь есть та самая любимая нарезка от 150 кв м.

JOIS - две офисные башни 43 и 14 этажей рядом с Москва-Сити, в Хорошево-Мневниках. Малютку Сredo есть задел толкнуть целиком крупному бизнесу, в доминанте по классике есть нарезка.

Камерный MIND рядом с Динамо с прямой связью с Сити и Белорусской. 33 тыс. кв м Ленинградский коридор переварит быстро, офисы идут блоками.

Модный молодежный LINK класса B+ рядом с м. Озерная. Баши Rune и Neo отличаются удобной транспортной доступностью и наличием дата-центра в проекте.

iCity - готовый офисник в Сити с возможностью заехать "завтра", а нам этот проект интересен как артефакт качества реализации и управления офисного направления MR.

Итого мы насчитали 7 новых офисников в линейке мастер-девелопера. Хотя нам помнится, что ребята обещали 10+ стартов. Так что ждем новостей.