Отвлечемся от КРТ на крайне ожидаемый старт сезона — новый проект ПИКа в Строгино. Напомним, что там огромный КРТ «Маршала Жукова, 17-63», который решили разделить на небольшие КРТ, чтобы можно было удобнее реализовывать всю эту пачку домов, офисников и социалки. Огромный — это практически под миллион квадратных метров недвижимости. Давненько такие крупные жилые проекты не стартовали в продажи в Москве, большинство из них вытащили в реализацию в жирные льготно-ипотечные годы либо вообще 10 лет назад, когда никто про эскроу не знал.
Какая есть проблема у любого крупного проекта-миллионика? Правильно, чтобы крупный проект реализовывать — нужно продавать много. Продавать много — это значит, что нужно либо демпинговать, либо быть гением маркетинга, продаж и прочих историй. Одно дело продать 10 квартир в месяц с ценником 500 тыс. руб./кв. м и совершенно другое дело продать 100, а то и 200 квартир с ценником 500 тыс. руб./кв. м. Уровни сложности, мягко говоря, разные.
ПИК выводит проект «Строгино 360». Нейминг необычный. Никаких вам там «кварталов» или «парков», которые плотно засели в брендинге ещё 10 лет назад. Вероятно, слово «квартал» сразу отвалилось, потому что «Квартал Строгино» уже продает Самолет, только это такое Строгино с привкусом Красногорского района Московской области.
Ценник на старте — 500 тыс. руб./кв. м. Да-да, в Москве сейчас средняя цена реализации проекта составляет 500 тыс. руб./кв. м. Ничего удивительного, ниже бы и не стартанули. Ну или стартанули чисто чтобы эскроу набить бабками, получить высокое покрытие и стартануть со стройкой. Тут по ходу покрытие сильное не нужно, поэтому никакого демпинга даже близко нет, рыночная цена. И вопрос тут только один — сколько квартир ПИК с такой рыночной ценой будет продавать в месяц.
Конкретно в выведенной в реализацию очереди высокий темп не нужен. ТЭПов мало — продавать можно немного. Но весь проект огромный, в какой-то момент надо будет начать жарить те самые 100+ квартир в месяц. И как это получится или не получится у ПИКа — вот это самое интересное. Средняя площадь в проекте 54 кв. м, поэтому через полгода, когда выведут ещё одну очередь, им надо будет выходить по темпам продаж минимум на 5,5–6 тыс. кв. м в месяц, а то и больше. Запасаемся чипсами и наблюдаем.
Новый старт — новый продукт. Много террас и фишек. У ПИКа реально произошла уже то ли 2-я, то ли 3-я продуктовая революция с момента прихода СГ в компанию. Глаз радуется, когда видишь новый продукт ПИКа, который отстраивается от старых коробок припиской «серия+». Как ранее всплывали планы, скорее всего, площадку нарежут среди других брендов компании, чтобы в глазах клиента диверсифицировать продукт. Дать больше тяги со стороны клиента. По сути, это будет плюс-минус одно и тоже, но с разной оболочкой, что позволит привлечь дополнительные лиды-лидочки.
Качество рекламно-маркетингового пакета на старте продаж как обычно выше всяких похвал. ПИК — эталон по упаковке своих проектов. Всегда есть несколько правильных птичек, ракурсов, МОПы, отделка, сейчас экспериментируют ИИ. Вставляют много анимации и другого контента. Поэтому простому постсоветскому зайке точно должна вся история это нравится. Не тратятся на офисы и макулатурные буклеты. Всё диджитол, всё онлайн. Заходи на сайт, бери, покупай.
Какая есть проблема у любого крупного проекта-миллионика? Правильно, чтобы крупный проект реализовывать — нужно продавать много. Продавать много — это значит, что нужно либо демпинговать, либо быть гением маркетинга, продаж и прочих историй. Одно дело продать 10 квартир в месяц с ценником 500 тыс. руб./кв. м и совершенно другое дело продать 100, а то и 200 квартир с ценником 500 тыс. руб./кв. м. Уровни сложности, мягко говоря, разные.
ПИК выводит проект «Строгино 360». Нейминг необычный. Никаких вам там «кварталов» или «парков», которые плотно засели в брендинге ещё 10 лет назад. Вероятно, слово «квартал» сразу отвалилось, потому что «Квартал Строгино» уже продает Самолет, только это такое Строгино с привкусом Красногорского района Московской области.
Ценник на старте — 500 тыс. руб./кв. м. Да-да, в Москве сейчас средняя цена реализации проекта составляет 500 тыс. руб./кв. м. Ничего удивительного, ниже бы и не стартанули. Ну или стартанули чисто чтобы эскроу набить бабками, получить высокое покрытие и стартануть со стройкой. Тут по ходу покрытие сильное не нужно, поэтому никакого демпинга даже близко нет, рыночная цена. И вопрос тут только один — сколько квартир ПИК с такой рыночной ценой будет продавать в месяц.
Конкретно в выведенной в реализацию очереди высокий темп не нужен. ТЭПов мало — продавать можно немного. Но весь проект огромный, в какой-то момент надо будет начать жарить те самые 100+ квартир в месяц. И как это получится или не получится у ПИКа — вот это самое интересное. Средняя площадь в проекте 54 кв. м, поэтому через полгода, когда выведут ещё одну очередь, им надо будет выходить по темпам продаж минимум на 5,5–6 тыс. кв. м в месяц, а то и больше. Запасаемся чипсами и наблюдаем.
Новый старт — новый продукт. Много террас и фишек. У ПИКа реально произошла уже то ли 2-я, то ли 3-я продуктовая революция с момента прихода СГ в компанию. Глаз радуется, когда видишь новый продукт ПИКа, который отстраивается от старых коробок припиской «серия+». Как ранее всплывали планы, скорее всего, площадку нарежут среди других брендов компании, чтобы в глазах клиента диверсифицировать продукт. Дать больше тяги со стороны клиента. По сути, это будет плюс-минус одно и тоже, но с разной оболочкой, что позволит привлечь дополнительные лиды-лидочки.
Качество рекламно-маркетингового пакета на старте продаж как обычно выше всяких похвал. ПИК — эталон по упаковке своих проектов. Всегда есть несколько правильных птичек, ракурсов, МОПы, отделка, сейчас экспериментируют ИИ. Вставляют много анимации и другого контента. Поэтому простому постсоветскому зайке точно должна вся история это нравится. Не тратятся на офисы и макулатурные буклеты. Всё диджитол, всё онлайн. Заходи на сайт, бери, покупай.
Недвижимость инсайды
Также маэстро Скуратов сделал концепцию для ЗУ «Мосфильмовская, 74-78», там сейчас находятся гаражи, а будет такой мощный ВГК с максимальной отметкой 220 метров, визуально всё очень похоже на тот же Victory Park Residences — есть низкоэтажная часть, а есть…
В Зотове была выставка «Искусство архитектурного макета» и, конечно же, архитекторы там палили проекты будущего. Не пропадать же макетам, которые просто сделаны. Вот обнаружен макет для проекта «Мосфильмовская, 74-78».
Авторство неизвестно, но это плюс одна концепция к ранее всплывавшей вариации на тему от маэстро Скуратова. Логика проекта та же самая — доминанта ближе к центру и среднеэтажка в сторону парка. Вероятно, Самолет проводил закрытый архитектурный конкурс, и мы постепенно будем встречать проекты от разных бюро, которые в рамках этого конкурса демонстрировались.
Также можно предположить, что это вариант посадки от бюро Генпро, которые не только авторы выставки, но забашляли за выставку. Поэтому в благородном семействе архитекторов случился скандал. Из-за того, что делали на бабки Генпро — не позвали некоторых архитекторов — конкурентов того самого Генпро. Какой был принцип отбора — не особо понятно, скорее всего, нравится — не нравится. Но факт-фактом, что на выставке не было макетов Рубена или Кляйнов, еле уговорили Атриум поставить и т. д.
Авторство неизвестно, но это плюс одна концепция к ранее всплывавшей вариации на тему от маэстро Скуратова. Логика проекта та же самая — доминанта ближе к центру и среднеэтажка в сторону парка. Вероятно, Самолет проводил закрытый архитектурный конкурс, и мы постепенно будем встречать проекты от разных бюро, которые в рамках этого конкурса демонстрировались.
Также можно предположить, что это вариант посадки от бюро Генпро, которые не только авторы выставки, но забашляли за выставку. Поэтому в благородном семействе архитекторов случился скандал. Из-за того, что делали на бабки Генпро — не позвали некоторых архитекторов — конкурентов того самого Генпро. Какой был принцип отбора — не особо понятно, скорее всего, нравится — не нравится. Но факт-фактом, что на выставке не было макетов Рубена или Кляйнов, еле уговорили Атриум поставить и т. д.
Город опубликовал ещё два КРТ под реновацию:
1. «Зеленый, 2»; «Зеленый, 3»; «Металлургов, 60А»; «Новогиреевская, 26» — пачка участков, никак не связанная между собой в таком прекрасном районе Москвы, как Перово. Из интересного отмечаем, что один из участков примыкает к КРТ в промзоне «Прожектор». В самом Прожекторе, во-первых, КРТ как говна за баней, во-вторых, они постоянно что-то мутируют, видоизменяются, и какая-то непонятная суета там происходит. Факт остается фактом — всю промзону выпилят, разных функций на все ЗУ занесут.
2. «Дмитровское, 91, стр. 1» — это небольшое реновационное КРТ попала неэффективная, устаревшая двухэтажная коммерция, которую раньше понатыкали в районах массовой панельной застройки. Сейчас очевидно, что она вообще не отрабатывает современные запросы общества и выпиливается с карты Москвы из-за желания лендлорда или из-за программы КРТ. Вообще КРТ многие неэффективные виды недвижимости уберет с лица хорошеющей Москвы будущего, например гаражи.
Итого в копилку то ли реновации, то ли программы «Московские кварталы» падает 90 тыс. кв. м.
1. «Зеленый, 2»; «Зеленый, 3»; «Металлургов, 60А»; «Новогиреевская, 26» — пачка участков, никак не связанная между собой в таком прекрасном районе Москвы, как Перово. Из интересного отмечаем, что один из участков примыкает к КРТ в промзоне «Прожектор». В самом Прожекторе, во-первых, КРТ как говна за баней, во-вторых, они постоянно что-то мутируют, видоизменяются, и какая-то непонятная суета там происходит. Факт остается фактом — всю промзону выпилят, разных функций на все ЗУ занесут.
2. «Дмитровское, 91, стр. 1» — это небольшое реновационное КРТ попала неэффективная, устаревшая двухэтажная коммерция, которую раньше понатыкали в районах массовой панельной застройки. Сейчас очевидно, что она вообще не отрабатывает современные запросы общества и выпиливается с карты Москвы из-за желания лендлорда или из-за программы КРТ. Вообще КРТ многие неэффективные виды недвижимости уберет с лица хорошеющей Москвы будущего, например гаражи.
Итого в копилку то ли реновации, то ли программы «Московские кварталы» падает 90 тыс. кв. м.
Донстрой выложил документацию для проекта «Начало», он будет расположен на ЗУ «Сергея Макеева, 7», это на мега нынче престижной Пресне, которая продолжает обрастать все новыми и новыми проектами. «Начало» — это восемь корпусов переменной этажности от 11 до 48 этажей рассчитаны на 962 квартиры общей площадью более 100 тыс. кв. м. Площади и функциональные планировки варьируются от комфортных однокомнатных лотов до роскошных пятикомнатных квартир в 234 кв. м, среди которых есть и редкие форматы: с террасами, лоджиями и окнами в ванных. Поэтому планировочные решения на солидный бюджет для солидных господ. Настоящая премиалка.
Архитектура — Генпро, имеется доминанта 48 этажей, и сделали большой двор, отбив его от окружающей застройки стилобатной частью. Amenities на любой вкус: клубные пространства, кинозал, библиотека, фитнес с бассейном.
Непонятно только, о чем там думают продажники девелопера? Очевидно, что «Начало» — это проект, до которого многие желающие купить даже не попытаются допрыгнуть. Видимо, логика там такая: и ничего страшного, кто-то должен смотреть на премиум хотя бы со стороны двора😂
Архитектура — Генпро, имеется доминанта 48 этажей, и сделали большой двор, отбив его от окружающей застройки стилобатной частью. Amenities на любой вкус: клубные пространства, кинозал, библиотека, фитнес с бассейном.
Непонятно только, о чем там думают продажники девелопера? Очевидно, что «Начало» — это проект, до которого многие желающие купить даже не попытаются допрыгнуть. Видимо, логика там такая: и ничего страшного, кто-то должен смотреть на премиум хотя бы со стороны двора😂
Недвижимость инсайды
Вездесущий APEX без Сенкевича подготовил три варианта посадки будущей очереди проекта на Тушинском аэродроме. Скорее всего, это продолжение проекта ALIA, но уже с выходом на набережную. Прямо под боком у рядом стоящего проекта Primavera, который позиционируется…
Вездесущий APEX без Сенкевича ещё разработал для проекта ALIA очередь в глубине Тушинского аэродрома. Если на набережной надо выпендриваться на все деньги, то в глубине можно как-то и поскромнее быть. Учитывая, что там никаких видовых не будет, можно было вообще дома простые посадить, но у девелоперов теперь челендж. Архитектурные излишества каждый день и в любой непонятной ситуации, поэтому и тут у нас на небольшой урбан-блок 5 видов фасада, 4 разных цвета и просто до звезды террас.
Террасы из эксклюзивного УТП превращаются в боль дырки девелоперской задницы. Нарисовать террасы на картинках все научились. В каждой концепции их тонна. Но как их реализовывать? Кто в курсе, как сделать нормальное водоотведение в фасаде? Очень много умных проектировщиков и рук, которые могут собрать? Ответ: нет. В 80% случаев и больше терраса это будет обременением для будущего жителя и УК. А в зимнее время года просто снегохранилищем, кажется, на рынке проектов с подогревом можно по пальцам одной руки пересчитать.
Архитектурные излишества — это классно и весело на картинках. Но совершенно не классно в рабочке и реализации, и совершенно не весело в фин. моделях. Москва должна хорошеть, а терраса — это отличное пространство для рекреации. Через лет 5 увидим, как там будут стоять столики, стульчики и все будут отдыхать, а не хранить свои проклятые шины.
Очевидно, что более качественный продукт в ALIA надо дороже продавать. Сейчас идут с ценой 610 тыс. руб./кв. м, точно на набережную зарядят также как в Primavera (там все 720 тыс. руб./кв. м), ну а тут уж 650-670 на старте забирать надо.
Террасы из эксклюзивного УТП превращаются в боль дырки девелоперской задницы. Нарисовать террасы на картинках все научились. В каждой концепции их тонна. Но как их реализовывать? Кто в курсе, как сделать нормальное водоотведение в фасаде? Очень много умных проектировщиков и рук, которые могут собрать? Ответ: нет. В 80% случаев и больше терраса это будет обременением для будущего жителя и УК. А в зимнее время года просто снегохранилищем, кажется, на рынке проектов с подогревом можно по пальцам одной руки пересчитать.
Архитектурные излишества — это классно и весело на картинках. Но совершенно не классно в рабочке и реализации, и совершенно не весело в фин. моделях. Москва должна хорошеть, а терраса — это отличное пространство для рекреации. Через лет 5 увидим, как там будут стоять столики, стульчики и все будут отдыхать, а не хранить свои проклятые шины.
Очевидно, что более качественный продукт в ALIA надо дороже продавать. Сейчас идут с ценой 610 тыс. руб./кв. м, точно на набережную зарядят также как в Primavera (там все 720 тыс. руб./кв. м), ну а тут уж 650-670 на старте забирать надо.