Любим смотреть в городское будущее, особенно если оно архитектурное. Такая возможность представилась на Открытом городе – в ноябре в Музее Щусева традиционно прошла выставка итоговых проектов фестиваля, а Москомархитектура наградила лучших.
Тема сезона звучит как архитектура мобильности: кураторы Тимур Башкаев и Александр Змеул четко попали в городской нерв. Развязок, станций, ТПУ и остановок с каждым днем становится все больше и архитектура этих пространств требует особого внимания.
Инициатором феста выступил лично Сергей Кузнецов – для него Открытый город это и возможность оценить качество проф образования, и увидеть, какие архитекторы будут работать в бюро уже лет через пять и какие проекты они понесут в город.
Что мы оценили на макетах выставки, так это однозначно будущее. Ряд команд поработал с реальностью – тут и новая интерпретация площади Трех вокзалов, и перспективные макеты ТПУ. Другие пошли в сторону фантазий в виде дирижаблей или путешествующих домов. Третьи – победители кстати – ушли в цифру.
Такие истории как Открытый город это всегда что-то на стыке архитектуры и перфоманса, да и в конце концов приятно посмотреть на что способны юные дарования, пока им бюджеты не обрезали крылья.
Тема сезона звучит как архитектура мобильности: кураторы Тимур Башкаев и Александр Змеул четко попали в городской нерв. Развязок, станций, ТПУ и остановок с каждым днем становится все больше и архитектура этих пространств требует особого внимания.
Инициатором феста выступил лично Сергей Кузнецов – для него Открытый город это и возможность оценить качество проф образования, и увидеть, какие архитекторы будут работать в бюро уже лет через пять и какие проекты они понесут в город.
Что мы оценили на макетах выставки, так это однозначно будущее. Ряд команд поработал с реальностью – тут и новая интерпретация площади Трех вокзалов, и перспективные макеты ТПУ. Другие пошли в сторону фантазий в виде дирижаблей или путешествующих домов. Третьи – победители кстати – ушли в цифру.
Такие истории как Открытый город это всегда что-то на стыке архитектуры и перфоманса, да и в конце концов приятно посмотреть на что способны юные дарования, пока им бюджеты не обрезали крылья.
ГК ФСК в призах — вошла в топ-3 рейтинга застройщиков проектов комплексного развития территорий (КРТ). Девелопер взял серебро — компания сейчас строит более 586 тыс. кв. м жилья в рамках КРТ (более 13 тыс. квартир). Всего в списке оказались 126 застройщиков, рейтинг ранжирует компании по совокупной жилой площади строящихся домов. КРТ подразумевает не точечную застройку, а полноценное преображение бывших заброшенных промзон и пустырей в современные городские пространства с классной инфраструктурой.
Недвижимость инсайды
На роскошный дворец насмотрелись? Вернемся к нашим простым делишкам. Простым рабочим вопросам. И простой рабочий вопрос — это всплывшая архитектурная концепция на ЗУ «Большая Бутовская, 11». 10 лет назад тут бы строили эконом или вообще ничего не строили,…
Опубликован проект КРТ на ЗУ «Большая Бутовская, 11». Летом этого года мы удивлялись, что вместо лесопарка неназванный девелопер хочет посадить жилья в ГНС аж 124 тыс. кв. м. Все-таки рубить деревья в Москве — вопрос довольно сложный и проблематичный, поэтому такое решение показалось мегастранным. Но, как оказывается, планы по строительству тут жилья были правдивы. Только вместо 124 тыс. кв. м будет 9,7 тыс. кв. м. И неназванный девелопер превратился в фонд программы реновации. А скорее всего, квартиры в данном доме будут просто реализованы в рамках проекта «Московские кварталы».
Именно «Московские кварталы» должены послать нафиг частных девелоперов с рынка массового жилья и отжать для города объем рынка в районе 30%. Почему 30% хочет забрать Москва в продажах? Да всё просто, большей цифрой может заинтересоваться ФАС. Москва и так пользуется нерыночными преимуществами перед частными девелоперами: земля по сути бесплатная, ВРИ платить не надо, даже финансовых расходов на проектное финансирование нести не надо, потому что бабки есть, строить можно на них, а не кредит от банка. Просто ляпота, и это за скобками всякие нюансы, что у частных девелоперов что не проект, то должно быть архитектурным событием, а у реновации — любая архитектура пока сгодится. Возможно, и реновацию подтянут под общие требования, но пока этого не случилось.
Именно «Московские кварталы» должены послать нафиг частных девелоперов с рынка массового жилья и отжать для города объем рынка в районе 30%. Почему 30% хочет забрать Москва в продажах? Да всё просто, большей цифрой может заинтересоваться ФАС. Москва и так пользуется нерыночными преимуществами перед частными девелоперами: земля по сути бесплатная, ВРИ платить не надо, даже финансовых расходов на проектное финансирование нести не надо, потому что бабки есть, строить можно на них, а не кредит от банка. Просто ляпота, и это за скобками всякие нюансы, что у частных девелоперов что не проект, то должно быть архитектурным событием, а у реновации — любая архитектура пока сгодится. Возможно, и реновацию подтянут под общие требования, но пока этого не случилось.
Недвижимость инсайды
Также ПИК оценивает небольшой ЗУ "Неверовского, 9". Там сейчас расположен небольшой сарайчик офисно-торгового назначения. Учитывая, что там все соседние ЗУ будут взбадривать, и перестраивать, довольно логично и тут что-то современное воткнуть. Сейчас мы ожидаем:…
Также в рамках КРТ реализуют два офисника. Речь идёт уже про известный ЗУ «Неверовского, 9», и туда добавляется ЗУ «Промышленный, 7». Общая площадь составит не самые великие — 90 тыс. кв. м.
На первом участке будет 61 тыс. кв. м, его некоторое время назад оценивал ПИК, но что-то не срослось, не получилось, а может, и не фартануло. Там активный пятачок проектов, буквально пару недель назад на рынок выкинули офисник на ЗУ «Неверовского, 10» (1) от компании «Сумма Элементов». Также там ожидаем проект от Стоуна на «Неверовского, 8» (2), от КП на «Неверовского, 15» (3) и новые проекты на «Генерала Ермолова, 1» (4) от Капиталистов (если не толкнут) и ТПУ «Парк Победы» (5) от «Ташир».
В Промышленном переулке вообще небольшой офисный объем — 28 тыс. кв. м, считай, клубный офис. Сейчас все чаще в маркетинговых материалах мелькает слово «клубный» относительно офисников. Чем дальше в лес, тем гуще елки, и тем больше перлов про офисы мы будем слышать. Если в жилье за жирные годы льготной ипотеки нормально проекты никто не научился упаковывать, то в офисниках, где до этого на рынке было три калеки, никто быстро не научится даже нормально писать про неожиданно сформировавшийся офисный объем.
Маятник рынка недвижимости Москвы уверенно прилетел в сторону именно офисных пространств. Хотя 2014-2024 гг. был фокус на жилье. Кислород с льготной ипотекой перекрылся, требования города по МПТ усилились, и всё. Теперь каждый день новости про офисы, а не про жилые коробки.
На первом участке будет 61 тыс. кв. м, его некоторое время назад оценивал ПИК, но что-то не срослось, не получилось, а может, и не фартануло. Там активный пятачок проектов, буквально пару недель назад на рынок выкинули офисник на ЗУ «Неверовского, 10» (1) от компании «Сумма Элементов». Также там ожидаем проект от Стоуна на «Неверовского, 8» (2), от КП на «Неверовского, 15» (3) и новые проекты на «Генерала Ермолова, 1» (4) от Капиталистов (если не толкнут) и ТПУ «Парк Победы» (5) от «Ташир».
В Промышленном переулке вообще небольшой офисный объем — 28 тыс. кв. м, считай, клубный офис. Сейчас все чаще в маркетинговых материалах мелькает слово «клубный» относительно офисников. Чем дальше в лес, тем гуще елки, и тем больше перлов про офисы мы будем слышать. Если в жилье за жирные годы льготной ипотеки нормально проекты никто не научился упаковывать, то в офисниках, где до этого на рынке было три калеки, никто быстро не научится даже нормально писать про неожиданно сформировавшийся офисный объем.
Маятник рынка недвижимости Москвы уверенно прилетел в сторону именно офисных пространств. Хотя 2014-2024 гг. был фокус на жилье. Кислород с льготной ипотекой перекрылся, требования города по МПТ усилились, и всё. Теперь каждый день новости про офисы, а не про жилые коробки.
Отвлечемся от КРТ на крайне ожидаемый старт сезона — новый проект ПИКа в Строгино. Напомним, что там огромный КРТ «Маршала Жукова, 17-63», который решили разделить на небольшие КРТ, чтобы можно было удобнее реализовывать всю эту пачку домов, офисников и социалки. Огромный — это практически под миллион квадратных метров недвижимости. Давненько такие крупные жилые проекты не стартовали в продажи в Москве, большинство из них вытащили в реализацию в жирные льготно-ипотечные годы либо вообще 10 лет назад, когда никто про эскроу не знал.
Какая есть проблема у любого крупного проекта-миллионика? Правильно, чтобы крупный проект реализовывать — нужно продавать много. Продавать много — это значит, что нужно либо демпинговать, либо быть гением маркетинга, продаж и прочих историй. Одно дело продать 10 квартир в месяц с ценником 500 тыс. руб./кв. м и совершенно другое дело продать 100, а то и 200 квартир с ценником 500 тыс. руб./кв. м. Уровни сложности, мягко говоря, разные.
ПИК выводит проект «Строгино 360». Нейминг необычный. Никаких вам там «кварталов» или «парков», которые плотно засели в брендинге ещё 10 лет назад. Вероятно, слово «квартал» сразу отвалилось, потому что «Квартал Строгино» уже продает Самолет, только это такое Строгино с привкусом Красногорского района Московской области.
Ценник на старте — 500 тыс. руб./кв. м. Да-да, в Москве сейчас средняя цена реализации проекта составляет 500 тыс. руб./кв. м. Ничего удивительного, ниже бы и не стартанули. Ну или стартанули чисто чтобы эскроу набить бабками, получить высокое покрытие и стартануть со стройкой. Тут по ходу покрытие сильное не нужно, поэтому никакого демпинга даже близко нет, рыночная цена. И вопрос тут только один — сколько квартир ПИК с такой рыночной ценой будет продавать в месяц.
Конкретно в выведенной в реализацию очереди высокий темп не нужен. ТЭПов мало — продавать можно немного. Но весь проект огромный, в какой-то момент надо будет начать жарить те самые 100+ квартир в месяц. И как это получится или не получится у ПИКа — вот это самое интересное. Средняя площадь в проекте 54 кв. м, поэтому через полгода, когда выведут ещё одну очередь, им надо будет выходить по темпам продаж минимум на 5,5–6 тыс. кв. м в месяц, а то и больше. Запасаемся чипсами и наблюдаем.
Новый старт — новый продукт. Много террас и фишек. У ПИКа реально произошла уже то ли 2-я, то ли 3-я продуктовая революция с момента прихода СГ в компанию. Глаз радуется, когда видишь новый продукт ПИКа, который отстраивается от старых коробок припиской «серия+». Как ранее всплывали планы, скорее всего, площадку нарежут среди других брендов компании, чтобы в глазах клиента диверсифицировать продукт. Дать больше тяги со стороны клиента. По сути, это будет плюс-минус одно и тоже, но с разной оболочкой, что позволит привлечь дополнительные лиды-лидочки.
Качество рекламно-маркетингового пакета на старте продаж как обычно выше всяких похвал. ПИК — эталон по упаковке своих проектов. Всегда есть несколько правильных птичек, ракурсов, МОПы, отделка, сейчас экспериментируют ИИ. Вставляют много анимации и другого контента. Поэтому простому постсоветскому зайке точно должна вся история это нравится. Не тратятся на офисы и макулатурные буклеты. Всё диджитол, всё онлайн. Заходи на сайт, бери, покупай.
Какая есть проблема у любого крупного проекта-миллионика? Правильно, чтобы крупный проект реализовывать — нужно продавать много. Продавать много — это значит, что нужно либо демпинговать, либо быть гением маркетинга, продаж и прочих историй. Одно дело продать 10 квартир в месяц с ценником 500 тыс. руб./кв. м и совершенно другое дело продать 100, а то и 200 квартир с ценником 500 тыс. руб./кв. м. Уровни сложности, мягко говоря, разные.
ПИК выводит проект «Строгино 360». Нейминг необычный. Никаких вам там «кварталов» или «парков», которые плотно засели в брендинге ещё 10 лет назад. Вероятно, слово «квартал» сразу отвалилось, потому что «Квартал Строгино» уже продает Самолет, только это такое Строгино с привкусом Красногорского района Московской области.
Ценник на старте — 500 тыс. руб./кв. м. Да-да, в Москве сейчас средняя цена реализации проекта составляет 500 тыс. руб./кв. м. Ничего удивительного, ниже бы и не стартанули. Ну или стартанули чисто чтобы эскроу набить бабками, получить высокое покрытие и стартануть со стройкой. Тут по ходу покрытие сильное не нужно, поэтому никакого демпинга даже близко нет, рыночная цена. И вопрос тут только один — сколько квартир ПИК с такой рыночной ценой будет продавать в месяц.
Конкретно в выведенной в реализацию очереди высокий темп не нужен. ТЭПов мало — продавать можно немного. Но весь проект огромный, в какой-то момент надо будет начать жарить те самые 100+ квартир в месяц. И как это получится или не получится у ПИКа — вот это самое интересное. Средняя площадь в проекте 54 кв. м, поэтому через полгода, когда выведут ещё одну очередь, им надо будет выходить по темпам продаж минимум на 5,5–6 тыс. кв. м в месяц, а то и больше. Запасаемся чипсами и наблюдаем.
Новый старт — новый продукт. Много террас и фишек. У ПИКа реально произошла уже то ли 2-я, то ли 3-я продуктовая революция с момента прихода СГ в компанию. Глаз радуется, когда видишь новый продукт ПИКа, который отстраивается от старых коробок припиской «серия+». Как ранее всплывали планы, скорее всего, площадку нарежут среди других брендов компании, чтобы в глазах клиента диверсифицировать продукт. Дать больше тяги со стороны клиента. По сути, это будет плюс-минус одно и тоже, но с разной оболочкой, что позволит привлечь дополнительные лиды-лидочки.
Качество рекламно-маркетингового пакета на старте продаж как обычно выше всяких похвал. ПИК — эталон по упаковке своих проектов. Всегда есть несколько правильных птичек, ракурсов, МОПы, отделка, сейчас экспериментируют ИИ. Вставляют много анимации и другого контента. Поэтому простому постсоветскому зайке точно должна вся история это нравится. Не тратятся на офисы и макулатурные буклеты. Всё диджитол, всё онлайн. Заходи на сайт, бери, покупай.
Недвижимость инсайды
Также маэстро Скуратов сделал концепцию для ЗУ «Мосфильмовская, 74-78», там сейчас находятся гаражи, а будет такой мощный ВГК с максимальной отметкой 220 метров, визуально всё очень похоже на тот же Victory Park Residences — есть низкоэтажная часть, а есть…
В Зотове была выставка «Искусство архитектурного макета» и, конечно же, архитекторы там палили проекты будущего. Не пропадать же макетам, которые просто сделаны. Вот обнаружен макет для проекта «Мосфильмовская, 74-78».
Авторство неизвестно, но это плюс одна концепция к ранее всплывавшей вариации на тему от маэстро Скуратова. Логика проекта та же самая — доминанта ближе к центру и среднеэтажка в сторону парка. Вероятно, Самолет проводил закрытый архитектурный конкурс, и мы постепенно будем встречать проекты от разных бюро, которые в рамках этого конкурса демонстрировались.
Также можно предположить, что это вариант посадки от бюро Генпро, которые не только авторы выставки, но забашляли за выставку. Поэтому в благородном семействе архитекторов случился скандал. Из-за того, что делали на бабки Генпро — не позвали некоторых архитекторов — конкурентов того самого Генпро. Какой был принцип отбора — не особо понятно, скорее всего, нравится — не нравится. Но факт-фактом, что на выставке не было макетов Рубена или Кляйнов, еле уговорили Атриум поставить и т. д.
Авторство неизвестно, но это плюс одна концепция к ранее всплывавшей вариации на тему от маэстро Скуратова. Логика проекта та же самая — доминанта ближе к центру и среднеэтажка в сторону парка. Вероятно, Самолет проводил закрытый архитектурный конкурс, и мы постепенно будем встречать проекты от разных бюро, которые в рамках этого конкурса демонстрировались.
Также можно предположить, что это вариант посадки от бюро Генпро, которые не только авторы выставки, но забашляли за выставку. Поэтому в благородном семействе архитекторов случился скандал. Из-за того, что делали на бабки Генпро — не позвали некоторых архитекторов — конкурентов того самого Генпро. Какой был принцип отбора — не особо понятно, скорее всего, нравится — не нравится. Но факт-фактом, что на выставке не было макетов Рубена или Кляйнов, еле уговорили Атриум поставить и т. д.
Город опубликовал ещё два КРТ под реновацию:
1. «Зеленый, 2»; «Зеленый, 3»; «Металлургов, 60А»; «Новогиреевская, 26» — пачка участков, никак не связанная между собой в таком прекрасном районе Москвы, как Перово. Из интересного отмечаем, что один из участков примыкает к КРТ в промзоне «Прожектор». В самом Прожекторе, во-первых, КРТ как говна за баней, во-вторых, они постоянно что-то мутируют, видоизменяются, и какая-то непонятная суета там происходит. Факт остается фактом — всю промзону выпилят, разных функций на все ЗУ занесут.
2. «Дмитровское, 91, стр. 1» — это небольшое реновационное КРТ попала неэффективная, устаревшая двухэтажная коммерция, которую раньше понатыкали в районах массовой панельной застройки. Сейчас очевидно, что она вообще не отрабатывает современные запросы общества и выпиливается с карты Москвы из-за желания лендлорда или из-за программы КРТ. Вообще КРТ многие неэффективные виды недвижимости уберет с лица хорошеющей Москвы будущего, например гаражи.
Итого в копилку то ли реновации, то ли программы «Московские кварталы» падает 90 тыс. кв. м.
1. «Зеленый, 2»; «Зеленый, 3»; «Металлургов, 60А»; «Новогиреевская, 26» — пачка участков, никак не связанная между собой в таком прекрасном районе Москвы, как Перово. Из интересного отмечаем, что один из участков примыкает к КРТ в промзоне «Прожектор». В самом Прожекторе, во-первых, КРТ как говна за баней, во-вторых, они постоянно что-то мутируют, видоизменяются, и какая-то непонятная суета там происходит. Факт остается фактом — всю промзону выпилят, разных функций на все ЗУ занесут.
2. «Дмитровское, 91, стр. 1» — это небольшое реновационное КРТ попала неэффективная, устаревшая двухэтажная коммерция, которую раньше понатыкали в районах массовой панельной застройки. Сейчас очевидно, что она вообще не отрабатывает современные запросы общества и выпиливается с карты Москвы из-за желания лендлорда или из-за программы КРТ. Вообще КРТ многие неэффективные виды недвижимости уберет с лица хорошеющей Москвы будущего, например гаражи.
Итого в копилку то ли реновации, то ли программы «Московские кварталы» падает 90 тыс. кв. м.